Сколько стоит заемный метр

Российский ипотечный рынок переживает бум новых предложений. В борьбе за клиента банки снижают процентные ставки, увеличивают сроки погашения кредитов и упрощают процедуру их получения. Потенциальному заемщику есть из чего выбирать. Но при выборе приходится учитывать не только процентную ставку, но и целый ряд дополнительных параметров.

Проценты по кредиту

Размер процентной ставки по ипотечному кредиту - основной критерий при выборе потенциальным заемщиком ипотечного оператора. Диапазон предлагаемых банками процентных ставок пугающе велик - от 10% до 22% годовых в валюте. То есть квартира к моменту полной расплаты с банком обойдется вам в две, а то и три исходные цены.

10% предлагает банк DeltaCredit - это минимальный размер процентной ставки, определяемой с учетом индивидуальных особенностей заемщика. Индивидуальную процентную ставку DeltaCredit начал применять в мае этого года. Клиенты банка, подавшие заявки на получение кредита по стандартным программам (12-15% годовых), теперь могут рассчитывать на скидку. 10% годовых могут ожидать только заемщики, располагающие кристально чистой кредитной историей, высоким уровнем платежеспособности и целым рядом других достоинств, определяемых по двум десяткам параметров (работа, возраст и т. д.). Впрочем, посмотреть на идеального для DeltaCredit заемщика "Деньгам" пока не удалось - под 10% до сих пор не выдано ни одного кредита.

12% - это минимальная процентная ставка по стандартным кредитам, выдаваемым без индивидуального тестирования заемщика. Под 12% кредитует Райффайзенбанк и тот же DeltaCredit. Правда, в DeltaCredit эта ставка переменная (программа "Вариант"), величина которой зависит от международной межбанковской ставки LIBOR. В сентябре прошлого года, когда стартовала программа "Вариант", ставка LIBOR по годовым кредитам была около 2%. DeltaCredit прибавил к ней 10%, в результате чего и было получено 12%. В сентябре этого года банк произведет перерасчет ставки - прибавит к действующей на этот момент LIBOR 10% и получит процентную ставку, которая будет действовать весь следующий год. Сейчас LIBOR равна 1,25%, так что случись перерасчет в июне, по программе "Вариант" кредит можно было бы получить под 11,25%.

Под 14% годовых в валюте ипотечные кредиты предоставляет Собинбанк. Под 15% - банк "Московское ипотечное агентство" (МИА) и DeltaCredit (базовая программа). Отметим, что по ипотечным программам МИА и DeltaCredit работает целый ряд банков-партнеров, например тот же Собинбанк. У МИА семь банков-партнеров, у DeltaCredit - 14.

Под 21% DeltaCredit и Европейский трастовый банк (ЕТБ) предоставляют кредиты на покупку квартир в новостройках. Столь высокая ставка действует до оформления прав собственности на приобретенное по инвестконтракту жилье. После этого ставка снижается, в DeltaCredit до 15%, в ЕТБ до 18% годовых. Под 22% DeltaCredit предоставляет кредиты на покупку строящихся коттеджей в ближнем Подмосковье. Это верхний предел процентных ставок ипотечного рынка.

Летом в Москве должна начать работу еще одна ипотечная программа - федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Программа АИЖК, уже работающая в 32 регионах России, предусматривает выдачу рублевых кредитов под 15% годовых. Агентство заключает договор с администрацией региона и банком, который осуществляет функцию регионального представителя АИЖК. В Москве региональным оператором программы АИЖК будет МИА, банки-партнеры которого в ближайшие месяцы начнут кредитование москвичей. Кроме того, на прошлой неделе АИЖК заключило прямой договор с Внешторгбанком, который собирается в ближайший год выдать по стандартам АИЖК кредитов почти на около 3 млрд руб.

Максимумы и минимумы

Процентная ставка - не единственный показатель, влияющий на выбор ипотечного оператора. Также важны минимальный и максимальный размер кредита, минимальный объем собственных средств заемщика, уплачиваемых при покупке жилья, и максимальный срок погашения кредита.

Банки, предлагающие самые выгодные процентные ставки по ипотечным кредитам - DeltaCredit и Райффайзенбанк, предпочитают работать с преуспевающими клиентами, отсюда и высокий показатель минимальный суммы кредита. В DeltaCredit - от $17 тыс. (базовая программа) до $70 тыс. (кредитование строящихся коттеджей), в Райффайзенбанке - от $25 тыс. (Москва) до $40 тыс. (Санкт-Петербург). Максимальные суммы кредита соответствующие: до $400 тыс. в Райффайзенбанке и до $450 тыс. в DeltaCredit. МИА ориентируется на средний класс: минимальная сумма кредита $3 тыс., максимальная - $150 тыс. АИЖК - на широкие массы трудящихся: минимальная сумма кредита 24 тыс. руб., верхний порог не определен.

Потенциальных заемщиков, располагающих достаточным для обслуживания кредита ежемесячным доходом, немало. Тех, у кого при этом есть деньги для оплаты первоначального взноса за квартиру, значительно меньше. Для этих заемщиков один из основных критериев при выборе кредитора - максимальная доля кредита в общей сумме, уплаченной за жилье. Большинство банков не дает больше 70% (в Подмосковье не более 60%) от стоимости квартиры. DeltaCredit дает и 85%, но только в том случае, если общая стоимость приобретаемого жилья не ниже $100 тыс. Летом в Москве начнет работу Национальная ипотечная компания (НИК), учрежденная Национальным резервным банком. По словам вице-президента банка Елены Клепиковой, молодым перспективным сотрудникам преуспевающих компаний НИК будет предоставлять ипотечные кредиты в размере 95% от стоимости квартиры, что будет абсолютным рекордом рынка. Этот продукт может быть весьма востребованным. Именно среди молодых и перспективных сотрудников, как правило, меньше всего людей, склонных к накоплению. Собрать 30% стоимости квартиры - для них проблема, 5% - нет.

Максимальный срок погашения кредита банки предпочитают ограничивать 10 годами. Исключение составляет DeltaCredit, по ряду кредитных продуктов (программа "Вариант") предлагающий погашать кредит в течение 15 лет, а также АИЖК - 20 лет. В АИЖК не исключают, что в ближайшее время срок погашения кредита будет увеличен до 30 лет. Потенциальным заемщикам также стоит иметь в виду, что в ряде банков в случае досрочного погашения кредита на них будет наложен штраф. В DeltaCredit - до 3% от досрочно погашаемой суммы, в банках, работающих по программе МИА, 15% от суммы процентов, которые были бы начислены на досрочно погашаемую сумму.

Процедурный вопрос

Оптимальные технические параметры ипотечного кредита - это не все. Кредит еще нужно получить, а условия его предоставления в разных банках разные. Прежде всего, кредит будет одобрен только в том случае, если для его возвращения заемщику каждый месяц придется платить не более определенного процента от своего ежемесячного дохода. Диапазон этого показателя в банках различается незначительно. В DeltaCredit и Райффайзенбанке - не более 40% от ежемесячной зарплаты, в Собинбанке и банках, работающих по программе АИЖК, - не более 35-40% в зависимости от суммы кредита, в МИА этот разрыв больше - 30-60%.

Еще одна проблема возникает при непосредственном получении кредитных денег. Продавцы привыкли к наличным долларам. В то же время Собинбанк и банк Москвы, работающий по ипотечной программе МИА, предлагают только безналичное перечисление кредита на счет покупателя, причем в рублях (с возможностью последующей конвертации) и только после регистрации договора купли-продажи в Москомрегистрации. В DeltaCredit и Райффайзенбанке эта процедура адаптирована к российским условиям: доллары обналичиваются, пересчитываются и закладываются в сейфовую ячейку депозитария банка, допуск к которой продавец получает после госрегистрации договора купли-продажи.

Банки в обязательном порядке требуют страхования жизни заемщика, страхования права собственности на квартиру (титульное страхование) и страхования приобретенного жилья от уничтожения или нанесения ущерба. Проценты, уплачиваемые заемщиком различным страховым компаниям, везде одни и те же: 1,5% от непогашенной суммы кредита в год. Но требования, предъявляемые к страхуемому имуществу, разные. Так, в Райффайзенбанке заемщикам отказывают в страховании, а следовательно и в выдаче кредита под квартиры в домах с деревянными перекрытиями и газовыми колонками. В DeltaCredit таких ограничений нет.

Накладные расходы, связанные с получением кредита, также разнятся в зависимости от банка. За рассмотрение заявки почти везде берется 1000 руб. А оценка стоимости квартиры и проверка документов различаются существенно: в DeltaCredit и Райффайзенбанке это $100, а в Собинбанке $400 для новостроек и $600 для вторичного рынка. Зато в Собинбанке не берут дополнительное комиссионное вознаграждение, в отличие от DeltaCredit и Райффайзенбанка (1,5% от суммы кредита). Обналичивание кредита, если оно предусмотрено банком, тоже стоит по-разному. Например, DeltaCredit берет 0,5% от суммы, а Райффайзенбанк всего $5.

Коммерсант, 02.06.2003
 Олег Кузьминский