Краткий анализ перспектив развития ипотеки и цен на рынке недвижимости делают представители банков и риэлторских компаний

На днях вице-премьер Владимир Яковлев заявил, что в этом году правительство примет около 30 законопроектов, которые позволят запустить систему ипотечного кредитования во всех регионах России в полном объеме. Как отметил вице-премьер, "в то время как жилищная проблема в целом по России решается очень тяжело, ипотека является ключом для разрешения многих задач". По оценке Яковлева, почти 50 миллионов россиян в настоящий момент хотят решить вопрос с улучшением жилищных условий. Кроме того, ипотека способна помочь переселению людей из ветхого жилья, площадь которого в России составляет в общей сложности 87 миллионов квадратных метров.

Независимая газета: "Правительство займется ипотекой"

Cпециалисты и участники рынка, в целом приветствуя начинания правительства, очень осторожно относятся к перспективам их реализации. "По оценкам специалистов, депутатов и разных статистических ведомств, потенциал рынка ипотеки в России составляет порядка 30 млрд. долларов, но ипотечных кредитов выдано пока не более чем на 200 млн. долларов", - сказал "НГ" президент ипотечного проекта компании "Тройка Диалог" Николай Шитов. При этом, по словам Шитова, порядка 140 банков так или иначе предоставляют ипотечные кредиты, но из них активно выдают кредиты не более 5 банковских учреждений. Самый большой потенциал, по мнению Шитова, у 7-8 крупных городов России с населением более миллиона человек, где сосредоточена промышленность и платежеспособный спрос достаточно велик.

Причин неразвитости ипотеки много. Руководитель отдела по связям с общественностью агентства недвижимости МИАН Игорь Ладычук считает, что в России слишком высоки процентные ставки. В 2003 году процентная ставка на ипотечные кредиты в среднем составляла 12%, на западе же они составляют порядка 4-6% годовых. Правда, как сказала корреспонденту "НГ" директор по маркетингу банка DeltaCredit Виктория Кочеткова, в 2003 году процентные ставки по кредитам упали на 1-2%. Однако в дальнейшем, считает Кочеткова, ставки будут уменьшаться лишь с ростом спроса.

"Основная причина недостаточного развития ипотеки, - говорит Кочеткова, - большой процент серых доходов. Банки предпочитают предоставлять кредит людям с подтвержденными доходами". Это, разумеется, отсекает значительную часть заемщиков - настолько значительную, что DeltaCredit банк, например, рассматривает в каждом случае возможность косвенного подтверждения доходов. По оценке Ладычука, лишь 10% из желающих взять кредит все-таки его получают.

"Я бы выделил три основных фактора, сдерживающих ипотеку", - говорит Шитов. По его словам, это незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает скрывать доходы. Второй блок - платежеспособный спрос: если в крупных городах средний уровень доходов населения относительно высок, то в среднем по России очень низок. Третий фактор - отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе. "Я имею в виду ресурсы, предоставляемые на 15-20 лет. Это загоняет ставки по кредиту на высокий уровень, недоступный среднему классу", - отмечает Шитов.

Все это понимает и правительство: законодательные новации должны сделать долгосрочные инвестиции выгодными. Кроме того, планируется решить основную юридическую проблему: сейчас строящийся дом не может выступать в качестве залога. Это делает невозможным покупку квартир в кредит на стадии строительства по более низкой цене. Среди законопроектов, которые должны быть приняты в этом году, - Жилищный кодекс, изменения в ГК и закон об ипотеке.

"Однако массовость ипотеки - палка о двух концах", - предостерегает Ладычук. Снижение процентных ставок и упрощение процедуры кредитования, по его словам, неизбежно приведет к росту стоимости квадратных метров. "В идеале ипотека - это инструмент реализации жилья на стабильном рынке", - объясняет Ладычук. Российский же рынок недвижимости растет небывалыми темпами: так, в прошлом году в Москве он вырос на 40%, в этом ожидаются 15-20%. Все, что строится, распродается и без ипотеки, уверяют риелторы.

Евгения Обухова – Независимая газета

***

Известия: "Панельный рубль против монолитного доллара"

На фоне стремительного роста цен на недвижимость в Москве и падения курса доллара некоторые застройщики уже в конце 2003 года перевели все цены на новое жилье в рубли. Как пишут Известия, москвичам это угрожает новым скачком цен на квартиры, а строительным компаниям сулит дополнительные прибыли. Впрочем, по прогнозам аналитиков, рублевые цены за квадратные метры - явление временное, а вложение денег в недвижимость в надежде на постоянное подорожание становится с каждым месяцем все более рискованным.

По данным аналитического центра IRN, в первые недели января средняя цена квартир в Москве достигла $1493 за кв. метр. Риэлторы считают, что в наступившем году квартиры могут дорожать почти так же быстро, как и в 2003-м (с прошлой осени индексы цен росли со скоростью 1% в неделю). Надо лишь дождаться "разогрева" рынка после новогодних праздников. Именно это сейчас и волнует тех, кто уже купил или только рассчитывает приобрести квартиру. На вопросы "Можно ли рассматривать покупку жилья как выгодное вложение денег?" или "Что будет с ценами на квартиры в 2004 году?" четко не может ответить ни один специалист.

Впрочем, почти все прогнозы по ценам на жилье в новом году строятся исключительно на прошлогодних диаграммах и отчетах, которые по духу напоминают сводки о перевыполнении планов времен первых пятилеток. В конце декабря в столице прошел "круглый стол" на тему "Ситуация на рынке новостроек", организованный Московской ассоциацией Гильдии риэлторов. Внятно спрогнозировать влияние курса доллара на рост цен на квартиры специалисты по недвижимости не смогли. Однако политика продавцов и строителей жилья осталась неизменной.

- Цены сейчас не заоблачные, и они будут повышаться достаточно быстро, - сообщил начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов. - На будущее наш прогноз колеблется от 18 до 27% за год по валюте. В прошлом году рост цен более чем на 50% на квартиры в центре вообще не повлиял на спрос. Сейчас мы планируем очередное повышение цен на строящиеся квартиры в Куркине. Как показала практика, увеличение цены на $30-40 за кв. метр через две-три недели приводит к такому же объему продаж, что и раньше. А вообще мы планируем через несколько лет догнать цены в центре в среднем до $10 000 за кв. метр.

Из материалов "круглого стола" следует, что в 2003 году средняя стоимость жилья в Москве увеличилась на 30%. Самым большим спросом до сих пор пользовались двухкомнатные квартиры эконом-класса, на втором месте по продажам стояли одно- и трехкомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры в элитных домах продавались медленнее всего. Из элитного жилья популярными были однокомнатные апартаменты - цены на них росли самыми большими темпами. Кроме того, ближе к концу года некоторые компании перевели цены на квартиры с долларов в рубли и евро, что еще сильнее увеличило стоимость жилья.

- В расчет стоимости на рубли сейчас перешли некоторые крупные компании, которые строят панельное жилье, к примеру СУ-155, - говорит руководитель аналитического отдела компании "Домострой" Дмитрий Попов. - Некоторые стройфирмы перешли к оценке квадратных метров в евро. Что будет дальше, сказать сложно, но я думаю, что цены в основном останутся в долларах, поскольку переход на любую новую валюту связан с определенными затратами.

Впрочем, уже в начале года число столичных стройфирм, которые будут рассчитывать свои цены в рублях вне зависимости от курсовой стоимости доллара, может увеличиться. По мнению некоторых застройщиков, бесконечно повышать цены в долларах с каждым месяцем будет все сложнее. Особенно это касается сверхдорогих квартир.

- Цены на элитное жилье в 2003 году достигли своего максимума, - сообщил "Известиям" гендиректор строительной компании "Конти" Владимир Демура. - Сейчас это $8-10 тыс. за кв. метр. Поэтому в 2004 году можно предсказать слабую динамику роста цен на элитные квартиры. Но на рынке жилья бизнес- и эконом-класса нас ждет рост, связанный в том числе и с внедрением ипотеки. Ипотека вызовет дополнительный спрос и рост цен на жилье на уровне 10-15% в год.

По данным экспертов, именно понижение стоимости доллара по отношению к рублю и евро может уже в первой половине года существенно поднять цены на столичную недвижимость. Механизм прост: фирма устанавливает единые цены за квадратный метр (к примеру, 56 тыс. руб. за метр), которые не зависят от валютного курса. Повышение биржевой стоимости российской валюты на ценах никак не отражается. Механизм ипотечного кредитования в такой ситуации становится довольно сложным - уже в декабре некоторые банки, предлагавшие клиентам программы жилищного кредитования, начали менять условия выдачи кредитов и процентные ставки по рублевым и валютным кредитам. Ожидается, что до марта большинство банков выработает такую схему предоставления займов, при которой клиентам все еще будет выгодно брать кредиты, а риск прогореть из-за падения курса доллара для самих банков останется минимальным. Возможен и более простой вариант: продавцы будут рассчитывать стоимость самых дешевых квартир в панельных домах (их цена сейчас начинается с $1100 за метр) в рублях, а цена жилья в более дорогих монолитных зданиях останется в долларах. Для консервативных в своих финансовых вкусах москвичей хорошо уже то, что американская валюта не должна исчезнуть с московского рынка недвижимости: несмотря на колебания курса, доллар и в 2004 году останется самым "твердым" строительным материалом почти для всех московских новостроек.

Андрей КУПРИЯНОВ, аналитик Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы: "Рынок жилья - не пирамида"

- Для тех компаний, которые перевели цены в рубли, - это лишний способ повышения доходности. В условиях, когда курс доллара снижается, им выгоднее сохранять твердую цену в рублях. Когда курс доллара будет расти, вырастут и рублевые цены. А перевод цен в евро можно рассматривать исключительно с точки зрения рекламной акции - для клиентов привлекательно, когда вместо $1100 за метр им предлагают 850 у.е. В любом случае ожидать снижения цен и тем более резкого обвала в 2004 году не стоит. Существует расхожая точка зрения о квартирном рынке как о большой спекуляции. Мол, рынок растет до тех пор, пока квартиры пользуются спросом, а спрос на квартиры растет, пока сохраняется динамика роста цен на них. Но рынок жилья - не пирамида. К сожалению, никто пока не располагает данными о том, что большинство покупателей вкладывают деньги в жилье только для дальнейших спекуляций с ним - мне кажется, эту категорию покупателей представляют несколько завышенной. Но в любом случае те, кто приобрел жилье в начале 2003 года, выиграли. Стоит ли поступать так в нынешнем январе? Думаю, что да. В долгосрочной перспективе для беспокойства за вложения в недвижимость оснований нет. Может быть, это и не принесет быстрого дохода, но позволит сохранить деньги.

Наталья ОРЛОВА, аналитик "Альфа-Банка": "Рост цен на квартиры в Москве сохранится"

- Недвижимость - хороший заменитель других типов сбережений. Если вспомнить 1998 год, то цены на квартиры после кризиса держались еще около полугода и только потом резко упали. В условиях валютной нестабильности спрос на недвижимость вполне объясним. Более того, этот спрос сохранится в ближайшие несколько лет. По прогнозам, до 2005 года евро останется достаточно крепким, и слухи о возможном коллапсе доллара будут время от времени возникать. И хотя цены на недвижимость уже очень высоки, снижаться они скорее всего не будут. В 2004 году рост цен на квартиры в Москве продолжится, хотя и не такими темпами, как в 2003 году. Банковские ставки в 2004 году будут достаточно низкими (10% по рублевым и около 6% по валютным вкладам), поэтому мотив покупок квартир как инвестиций также будет присутствовать: квартиры будут дорожать в любом случае сильнее. Единственное, что сейчас может смягчить рост цен на недвижимость, - это события вокруг "ЮКОСа". У частных лиц остаются сомнения по поводу перспектив привлекательности России для иностранных инвестиций и вообще перспектив деловой активности в России. Поэтому можно ожидать, что спекулировать на ценах в 2004 году будут несколько меньше, чем в начале и середине 2003-го.

Борис УСТЮГОВ  - Известия

***

Ведомости: "Запас для роста цен на квартиры еще есть"

Пик не пройден

Рост цен на столичное жилье не перестает радовать риэлторов и инвесторов, пишут Ведомости. А покупателям остается только удивляться и спешить покупать недвижимость, упорно дорожающую на 3 - 5% в месяц. По данным компании "САВА", за прошлый год рост цен в целом по вторичному рынку жилья в Москве составил 45%. Таким образом, суммарно за 3,5 года (с июня 2000 г. ) цены на жилье в Москве выросли в 2,4 раза. И это, видимо, не предел, считают аналитики "САВА" и оценивают запас роста цен как минимум еще в 15%.

Из-за активного строительства типового жилья для социальных программ города наиболее популярные у покупателей дешевые новостройки в 2003 г. практически исчезли с рынка. Поэтому на вторичном рынке нагрузка на этот сегмент усилилась: динамика роста цен более дешевого жилья в последние полтора-два года значительно превышала динамику роста цен дорогих квартир. В целом, по данным "САВА", панельные новостройки подорожали за год почти в полтора раза (47,3% ).

По данным компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за минувший год однокомнатные квартиры подорожали на 35 - 40% , двухкомнатные - на 35 - 42%. В сегменте многокомнатных квартир максимальный рост цен был, наоборот, у более дорогой категории жилья - за год повышение составило порядка 34 - 38% , тогда как дешевые "трешки" выросли в цене на 25 - 30%. На рынке четырехкомнатных квартир иная ситуация. Показатели роста цен по ним составили 38% и 20% для дешевых и дорогих квартир соответственно.

В то же время покупатели среднего класса больше внимания стали обращать на качество жилья, и, как отмечают риэлторы, в 2003 г. квартиры в престижных районах и нового современного типа - более дорогие и функциональные - росли в цене гораздо более динамично, чем в 2001 - 2002 гг. Как заметили риэлторы, основное удорожание пришлось на квартиры стоимостью $80 000 - 100 000. Лидерами стали квартиры в сталинских (50% роста) и кирпичных домах (47,9% ). Отстали высотные кирпичные и монолитные дома: они поднялись в цене не более чем на 32 - 37%. В остальных категориях домов динамика ровная - прирост от 43,1% до 46,4%.

Медленно, но верно

Рост цен на элитную недвижимость шел в 2003 г. не столь быстрыми темпами, как на типовые квартиры. "Здесь уже ценам расти дальше некуда, - считает Василий Светлаков, руководитель отдела оценки и аналитики компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Когда речь идет о квартирах стоимостью $500 000 и выше, значительная прибыль [у застройщика] получается, даже если относительный прирост не столь велик".

Индекс уровня рентабельности элитной недвижимости продолжает оставаться одним из самых высоких, считает Павел Здрадовский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. Несмотря на постоянно повышающиеся цены, спрос на дорогие квартиры возрастает и существенно превышает объем предложения. По данным Penny Lane Realty, в 2003 г. цены на жилье класса А выросли в среднем на 15% , причем две трети продаж пришлись на квартиры в домах "золотой мили". Квартиры класса В выросли в цене на 12%. Аналитики компании Blackwood уверяют, что средний рост цен за год на вторичном рынке жилья был выше - 20 - 25% , а отдельные квартиры показали прирост более 30%.

Среди наиболее интересных на вторичном рынке предложений 2003 г. Анна Подолянская, аналитик компании "Домострой-Престиж", отмечает объекты "исторической недвижимости". Например, компания "Домострой-Престиж" в июне 2003 г. продала историческую квартиру маршала Рокоссовского, а сейчас выставила на продажу две квартиры в знаменитом "Доме на набережной" напротив Кремля. "Хотя эти квартиры очень привлекательны своими потребительскими качествами, несомненно, для будущего владельца будет очень важна и историческая составляющая этого предложения", - считает Подолянская.

Большой процент сделок вторичного рынка элитных квартир по-прежнему приходится на покупку недвижимости с целью получения дохода. "Инвестирование в элитное жилье по степени надежности считается одним из самых предпочтительных, - считает Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood. - К самым выгодным предложениям можно отнести квартиры на вторичном рынке, выставляемые на продажу с заранее заключенным договором долгосрочной аренды. Такое вложение средств гарантирует немедленное получение прибыли, в первый же месяц после приобретения квартиры". Срок окупаемости вложений, по ее оценке, составляет 7 - 9 лет.

Еще на 15%

К 12 января индекс стоимости жилья, по данным центра IRN.RU, составил $1493 за 1 кв. м. По мнению аналитиков центра, вторая половина января покажет, вернется ли темп роста цен на недвижимость к уровню 4 - 5% в месяц или останется на снизившемся в период праздников значении порядка 3% в месяц. Однако сами риэлторы считают дальнейший рост цен на столичные квартиры несомненным. На 2004 г. аналитики компании "САВА" прогнозируют увеличение цен на жилье - на 15 - 20%.

Основная причина роста цен, по единодушному выводу аналитиков, - стремление вложить средства, накопленные в валюте, в недвижимость и избавиться от бумажных денег. Также аналитики отмечают влияние на рост цен политических и экономических событий - войны в Ираке, кризиса в США и снижения курса доллара (за последний год на 8% ). "Лучше сегодня, чем завтра - так думают многие люди и все больше включаются в [процессы] решения жилищных проблем", - говорит Светлаков.

Алена Шевченко - Ведомости

Открытая экономика, 13.01.2004
 Редакционная статья