Журавль в небе

Ипотека - это сегодня, считай, мейнстрим. Ипотеке посвящены большая часть пресловутых "27 законов Шувалова", с громкими речами о ней выступает президент Путин (в послании Федеральному собранию). Складывается впечатление, что национальная идея, которую поручил искать своим приближенным еще Борис Ельцин, а потом продолжил изыскания в этой области Владимир Путин, наконец-то найдена - это жилье в рассрочку. Но ипотеки как не было в России, так и нет. И это при том, что данные как социологов, так и Госстроя (сейчас это Агентство по ЖКХ и строительству) показывают желание примерно 80% населения России как-то разрешить пресловутый квартирный вопрос.

В качестве эксперта я наблюдаю за рождением и трудным ростом ипотеки с 1997 года. С того времени жилье в рассрочку, безусловно, стало доступнее - если еще в 2000 году в среднем по России по ипотеке приобреталось 0,5% жилья, то в середине 2004 года - уже 4% (данные АИЖК). Рост в 8 раз - такие "скачки показателей" очень любят правительственные чиновники. Но сравните эти цифры с 80% в США и даже 60% в среднем по Восточной Европе, вступившей на путь реставрации капитализма одновременно с Россией.

Нет смысла распространяться о законодательной базе ипотечного кредитования, банковских процентах и прочей "калькулятористике". Зададимся другим вопросом - почему до сих пор уровень проникновения ипотеки в массы столь мал? И это при том, что на сегодняшний день вся необходимая законодательная база по жилищному кредитованию есть, наличествует спрос на эту услугу, а также вроде бы консолидирована воля всех ветвей власти не внедрение в жизнь столь благого дела.

Трудность первая. Невозможность документального доказательства дохода

Именно на этом этапе - первом визите в банк - и "срубается" среднестатистический заемщик. Официальной статистики на сей счет нет, но в приватных беседах банкиры признаются, что вынуждены отказывать 80% посетителей, приходящих за ипотечным кредитом. В банках, где наиболее строг отбор (Сбербанк, Внешторгбанк, Банк Москвы) в отказники попадает до 90% просителей.

Так рассыпается и первая легенда - о дороговизне займа, высоких процентов по нему: в той же Москве сотни тысяч семей готовы подписать на ипотеку. Любой толковый экономист, да что специалист, просто наблюдательный человек увидит - при растущем рынке недвижимости ипотека очень выгодна. Возьмем квартирный рынок Москвы. В прошлый год рост цен на нем составил 45%(!). Как я завидую людям, купившим жилье по ипотеке в 2003 году! Это супервыгодное вложение средств! Смотрите сами - даже наиболее высокие проценты по кредиту в прошлом году были 18% (сегодня - 15%). Если бы эти люди положили деньги в банк даже под 12% годовых в валюте (в тот же "Содбизнесбанк" - шутка), то цены с учетом процентов все равно убежали бы на 33%.

В текущем году прогноз роста цен на московские квартиры - 20-25%. Самые высокие проценты по кредиту сегодня - 15%. Опять получается выгодное, пусть и не в такой мере, как в 2003 году, вложение. На следующий год прогноз удорожания цен - минимум 15%, а самые высокие ставки по ипотечному кредитованию видятся на уровне 12-13%. То есть объективно ипотечные проценты "съедаются" удорожанием жилья, и заемщик все равно остается в плюсе.

При этом мы не учитываем, что многие люди, вступающие в ипотеку, снимали жилье, и переехав в новую квартиру, они получают дополнительную скрытую прибыль. Кроме того, "отбить" проценты по кредиту можно сдавая новую квартиру в наем (это приносит где-то 8-10% ежегодно от цены жилья).

Важны даже не эти экономические выкладки - важно, что система трудовых отношений в стране находится на дичайшем уровне (друг, работающий в Международной организации труда, утверждает, что наш КЗОТ копирует подобные Кодексы европейских стран 20-30-х годов; но даже и такой КЗОТ для большинства работодателей - филькина грамота). И не видно никаких предпосылок, что эти "отношения" в ближайшее время выйдут из тени. Пример травли ЮКОСа, а также усилившееся бегство капитала только подтверждают эти догадки. Работодатели часто любят повторять, что "зарплата в конверте" - это выгодно всем нам, "вы получаете экономию в 13%". На поверку оказывается, что "тень" всегда остается "тенью" во всех смыслах этого слова: выигрывает только "теневой деятель", а не фигурки второго плана (работодатель экономит еще и на ЕСН, и на прочих отчислениях). "Тень" выгодна ТОЛЬКО предпринимателю, а не наемным работникам. Это, к слову, о социальной ответственности бизнеса, о чем кричит сегодня РСПП.

Можно смело утверждать, что в той же Москве 80% клерков никогда не получат в банке ипотечный кредит. Кто-то может возразить, что ряд банков сегодня учитывает и "серые" доходы. Это так, но попробуйте в таком банке получить ипотечный кредит - все, что они вам выдают, называется потребительским кредитом, либо псевдоипотечным кредитом. Ни один банк не рискнет выдать займ если уж не под его обеспечение (той же недвижимостью или антиквариатом), так под "серый" доход. Подсознательно банкир понимает несерьезность той организации, где работнику платят "в конверте". "Сегодня есть, а завтра нет". Кстати, белые зарплатные схемы практикуют в России либо западные компании, либо полугосударственные структуры (РАО ЕЭС, Газпром, Аэрофлот), либо олигархические (прежний ЮКОС, ТНК-ВР). К слову, под "серые" зарплаты банки выдают кредиты обычно на 5-7 лет и под более высокий процент, тогда как под "белые" - на 10 лет.

Трудность вторая. Примитивный рынок жилья

Рынок недвижимости в классическом его понимании - товар-деньги-товар - отсутствует даже в Москве. Правильно было бы его обозначить - воздух-деньги-возхдух. Так, около 90% квартир в московских новостройках продается на стадии "забора", "котлована" или, в лучшем случае, "первого этажа" (в регионах - 60-70%). Застройщики, словно в издевку, называют это безобразие "инвестированием". То есть за деньги вы покупаете право в будущем приобрести квартиру у конкретного застройщика в конкретном доме. Де-юре вы на этом этапе не являетесь собственником недвижимости (как правило, ожидание новой квартиры растягивается от 1 года до 2,5 лет). Не будем в очередной раз говорить о, мягко говоря, минусах этой системы. Важно другое - ни один нормальный банк не выдаст ипотечный кредит под вот такую "собственность". То есть рынок новостроек практически закрыт для ипотечного кредитования (исключение - многокомнатные квартиры в домах бизнес-класса, от 2 до 3 тыс. долларов за метр; к моменту приема таких домов Госкомиссией в них свободными остаются до 15% квартир).

Но и на вторичном рынке недвижимости царят доисторические отношения между продавцами и покупателями. И дело тут даже не дефекте титула собственника у значительного процента квартир (когда сделки с такой недвижимостью проходили с нарушением законодательства - например, "забывали" о прописанных там несовершеннолетних; даже сегодня, как признаются риэлторы около 5% сделок на "вторичке" можно признать ущербными). Все проще - ни продавец, ни покупатель, во-первых, не хотят показывать в документах истинную сумму сделки, во-вторых, желают получить деньги наличными, а не на банковский счет. Понятно, что при легализации такого рынка налоги придется платить и продавцу, и риэлтору, а покупатель до сих пор боится, что "органы" придут трясти его, интересуясь источниками доходов.

Конечно, банки и такая ситуация не устраивает - у них все должно быть задокументировано, запротоколировано: кредит дается безналичными и, в отличие от деятелей вторичного рынка недвижимости, "органы" как раз именно их и трясут. Безусловно, определенный процент "честных и открытых" риэлторов и продавцов квартир есть, но он мал и, соответственно, спрос на него, в том числе и среди заемщиков, опережает предложение.

Трудность третья. Нежелание местных властей развивать ипотеку

Еще этой весной мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что внедрение ипотеки в нынешних условиях приведет только к повышению цен на жилье. Его поддержали и эксперты. Так, директор Института экономики города Надежда Косарева заявила: "Если мы будем очень быстрыми темпами повышать только платежеспособность населения через развитие кредитной системы и не позаботимся об увеличении жилищного строительства, то доступность жилья не увеличится, возрастет только цена на жилье". А директор Института народнохозяйственного прогнозирования РАН академик Виктор Ивантер добавил: "Если жилья нет, вы можете издать все указы про ипотеку - ничего не будет. Опыт зарубежных стран подтверждает, что там ипотека заработала только тогда, когда на рынке образовался переизбыток квадратных метров".

Расчеты экспертов показывают, что приход на московский рынок недвижимости "дополнительных" 10% покупателей увеличивает цены на 18-20%. При этом, понятно, что от денег "ипотечников" физически квадратных метров больше не будет - таков уж рынок недвижимости что Москвы, что Питера, что других крупных российских городов.

Для разъяснения вопроса придется дать краткую справку о московском рынке жилья. В 2003 году из 4,5 млн. кв. м жилья, построенного в Москве, 1087 тыс. кв. м были использованы для переселения жителей столицы из сносимых ветхих домов, более 400 тыс. кв. м - для предоставления жилья очередникам и примерно 260 тыс. кв. м - для предоставления квартир в рамках программы "Молодой семье - доступное жилье" (в общей сложности все три программы - это 1,65 млн. кв. м). На практике получается, что примерно 40% строящегося жилого фонда находится вне рыночного оборота.

В этом году "внерыночная доля" квартир не только не уменьшится, но еще и вырастет на 150 тыс. кв. м - до 1,8 млн. кв. м. Кроме того, в последний год (начиная с осени 2003 г.) наблюдается перенос сроков сдачи жилья крупнейшими застройщиками. Несмотря на рекламные предложения тысяч квартир от крупных уважаемых строительных компаний, фактическая сдача квартир происходит позже на 3-6 месяцев заявленного срока.

Все это заставляет покупателей увеличивать давление на рынок, покупая в ускоренном темпе реально движущиеся проекты, которые составляют за вычетом муниципального жилья и отдача доли городу едва ли 30% от 4,5 млн. кв. м. Если продолжить расчеты, то 1,5 млн. кв. м, выходящих на свободный рынок, это всего 1 500 000 : 75 (площадь среднестатистической квартиры в кв. м.) = 20 000 квартир. Получается, что реально только 20 000 семей в год сможет купить новое высококачественное жилье.

И больше 4,5 млн. кв. м жилья в год московские власти не строят и в ближайшем будущем строить не собираются! (Почему - отдельная тема. Если кратко - земли в Москве под строительство практически не осталось; а та, что есть - обходится инвесторам очень дорого, так как на участках "висят" различные обременения - расселение жителей, подвод коммуникаций, муниципальные поборы и т. п.)

Чтобы не "сорвать" рынок недвижимости в Москве окончательно, и одновременно потрафить одному из любимых детищ президента - ипотеке, московские власти все же имитируют активность в этой области. Но - в очень ограниченном масштабе. Например, вице-мэр Шанцев заявил, что в следующем году под ипотеку в Москве выделят 200 тыс. кв. м жилья.

От 2,7 млн. кв. м это примерно 4%. Кстати, именно такие цифры и называют эксперты естественным пределом для ипотеки в среднесрочной перспективе. Это в Москве. В регионах "дают" максимум 10%. Например, именно такие цифры приводит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Кроме того, у ипотеки есть и другие ограничения - низкие доходы населения, высокий первый взнос (от 30% стоимости квартиры), короткий срок кредитования (максимум 10-12 лет против 20-25 в Европе и США). Но все же эти цифры и факты констатируют скорее тактические недостатки российской ипотеки. Стратегические ограничители, о которых шла речь выше, являются на порядок более важными. Не устранив их, мы рискуем, как обычно, увязнуть в "поправках", "доработках", которые, как показала практика, не решают ровным счетом ничего.

Русский журнал, 01.09.2004
 Павел Пряников