Вступаем в кооператив

Новый Жилищный кодекс наконец-то упорядочил деятельность современных жилищно-строительных и жилищных кооперативов (ЖСК, ЖК), посвятив им две главы: 11 и 12 (до этого было лишь несколько общих правил в Гражданском кодексе и устаревшие советские подзаконные акты. С 1 апреля вступил в действие и еще один "кооперативный" закон – "О жилищных накопительных кооперативах" (ЖНК). Так что сейчас есть аж две формы обзаведения жильем "через кооператив": ЖСК (ЖК) и ЖНК.

Чем различаются ЖСК и ЖНК?

ЖСК создается для строительства конкретного дома (его еще называют "кооперативом одного дома"). Задача ЖНК - обеспечить своих членов жильем как таковым: как путем покупки квартир в разных домах, так и путем строительства.

Различаются и схемы оплаты жилья. В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают "общий котел", из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами. Впрочем, как заверяют разработчики нового закона, риск превращения ЖНК в "пирамиды" теперь значительно уменьшен.

Как теперь работает ЖСК?

"Жилищно-строительный кооператив - это некоммерческая организация, в которой граждане и юридические лица объединяют свои средства для строительства или реконструкции дома".

В отличие от граждан - участников долевого строительства члены ЖСК не обязаны полностью оплачивать квартиру к окончанию строительства дома. Вселившись, можно продолжать рассчитываться за жилье: сейчас наиболее распространена "рассрочка" на 3 - 5 лет.

Кредиты на строительство дома кооперативу - юридическому лицу получить проще, чем гражданам-одиночкам. Поэтому в ЖСК и проценты ниже, чем при ипотеке, и требований к будущим членам кооператива несравненно меньше.

Если создатели кооператива приняли решение не брать кредит, то средства на строительство жилья членам ЖСК придется собирать самостоятельно. В такой ситуации стоимость многоквартирного дома делится на всех, исходя из общей площади будущих квартир, и паевые взносы оказываются весьма высокими.

Для вступления в ЖСК обычно требуются заявление и паспорт. Возможно, попросят справку об источнике дохода (работа по найму, предпринимательство и т. д.). При этом размер заработков не является барьером для приема в кооператив: главное, чтобы вы платили взносы.

За что платить?

Вступительный взнос: платится один раз, расходуется на оформление приема в кооператив. Членский взнос: платится периодически (обычно ежемесячно), расходуется на текущую деятельность кооператива. Паевой взнос: платится регулярно частями, идет на оплату стоимости квартиры. Примечание: В ЖНК по закону обязателен именно такой набор взносов. В ЖСК виды платежей определяются уставом кооператива. Чем больше разновидностей взносов и сложнее порядок их внесения (периодические, внеочередные, специальные и т. п.), тем выше вероятность, что вас пытаются запутать и выудить лишние деньги. Поэтому, наиболее прозрачна и благоприятна для членов ЖСК система платежей, аналогичная взносам в ЖНК.

Когда отмечать новоселье?

После ввода дома в эксплуатацию проводится общее собрание членов ЖСК, и новенькие квартиры распределяются между членами кооператива. Получив копию решения собрания о предоставлении жилого помещения (или выписку из решения), можно вселяться и оформлять регистрацию ("прописку"). Однако до полной выплаты пая ваши права на квартиру будут существенно ограничены:

• жилье нельзя продать. Можно лишь получить уплаченную часть пая при выходе из кооператива либо за деньги уступить пай третьему лицу. При этом члены ЖСК не имеют преимущественных прав на приобретение пая, а его покупателю понадобится вступить в кооператив (решение об этом принимает общее собрание);
• для сдачи квартиры внаем потребуется согласие всех ее жильцов, а также правления ЖСК;
• до выплаты пая квартира является собственностью кооператива и, как правило, находится в залоге у банка, выдавшего кредит на строительство дома. Здесь кроется основной риск для членов ЖСК: в случае разорения и ликвидации кооператива его имущество, в т. ч. квартиры, могут быть проданы для расчетов с кредиторами. И лишь то, что останется после расплаты с ними, распределяется между членами ЖСК.

В строительном кооперативе можно заработать

Задача ЖСК - не только строительство дома, но и последующее управление им, которое включает, в частности, обеспечение жильцов коммунальными услугами, содержание и ремонт общего имущества (чердаков, подвалов, инженерного оборудования, строительных конструкций и проч.). Жилищным кооперативам разрешена также предпринимательская деятельность: например, сдача в аренду нежилого первого этажа, подвала, предоставление участка придомовой территории для строительства магазина или других объектов. При этом в отличие от других форм управления домом (скажем, товарищества собственников жилья) доходы от предпринимательской деятельности ЖСК могут не только направляться на содержание и ремонт дома, но и распределяться между членами кооператива путем перечисления на их банковские счета. То есть вы будете получать на руки живые деньги. На практике такие заработки чаще всего возможны, если в доме есть нежилые или жилые помещения, сдаваемые в аренду, если крыша используется для размещения антенн сотовой связи, если на стенах устанавливаются рекламные плакаты.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Надежда МАРТЫНОВА, председатель жилищно-накопительного кооператива "Самарский новосел":
На сегодняшний день интересы пайщика кооперативов защищены на самом высоком уровне - Законом РФ. В нем очень подробно и по пунктам расписано, как следует поступать в тех или иных случаях: как вернуть деньги и на каких условиях, в какие сроки получить квартиру. Если кооператив реорганизуется или ликвидируется, пайщик гарантированно получает деньги назад, да еще с процентами. Что касается указанных в Законе сроков получения квартиры, то большинство кооперативов ими не довольны. Сейчас предписаны 2 года накопления и 3 года рассрочки. Но иногда пайщик вносит такую сумму, что мог бы получить квартиру раньше, чем через 2 года. Так что Дума на осенней сессии будет рассматривать предложение о сокращении срока накопления до 1 года.

Комсомольская правда, 23.05.2005
 Анна Добрюха