Уроки арифметики
Стойкая «аллергия» на решение математических задач развилась у нас если не в школе, то в вузе. Но когда речь идет о деньгах, считать все-таки надо. Сколько я переплачу за квартиру, если возьму кредит? Какой платеж выгоднее? В какой валюте кредитоваться? Возьмите бумагу и карандаш. Мы предлагаем несколько формул и алгоритмов, которые помогут ответить на эти вопросы.
Аннуитетный или…?
Допустим, вы взяли $ 60 тыс. под 11 % годовых на 15 лет. Сколько конкретно вы должны платить каждый месяц? Большинство банков предлагают заемщикам совершать аннуитетный (его еще называют равновеликий) платеж. И только Сбербанк РФ практикует дифференцированный платеж. Что означают эти термины и какой платеж выгоднее?
При дифференцированном платеже вы каждый месяц возвращаете одну и ту же часть долга (в данном случае это $ 333,3: размер кредита, деленный на количество лет, в течение которых вы пользуетесь кредитом, и на количество месяцев в году) плюс проценты, которые набежали за время пользования кредитом на остаток долга. Вычисляются они по формуле:
О*D*r / 365 (366)*100,
где О – остаток долга, D – количество дней в месяце, r процентная ставка по кредиту за год
В нашем случае проценты в первый месяц составят $ 542, 5, во второй $ 539,5 и так по нисходящей.
Соответственно, первый платеж будет $ 875,8, второй $ 872,8 и т. д.
При аннуитетном платеже фиксируется не величина возвращаемой части долга, а размер выплаты… Поэтому получается, что в начале вы выплачиваете меньше, чем при дифференцированном платеже, а потом – больше. Формула для расчета такова:
M*r / 1-(1+r)^-n
где М – размер кредита,
n – количество платежей по кредиту (количество лет, умноженное на количество месяцев в году)
r – процентная ставка по кредиту за месяц
Формула сложная. Но, к счастью, размер аннуитетного платежа можно посчитать в Excel. Нужно выбрать в строчке «функции» опцию «финансовые», а далее ПЛТ. Подставив наши значения в Exсel, мы получим, что должны платить по кредиту каждый месяц $ 682. То есть в первый месяц выплаты окажутся на $ 193,8 меньше, чем при дифференцированном платеже. Но надо учитывать, что большую часть этих выплат на первом этапе будут составлять проценты за пользование кредита. Долг же ваш перед банком будет уменьшаться очень медленно.
Какова «переплата»?
Так сколько же вы в результате заплатите банку за пятнадцать лет в нашем примере? При аннуитетном платеже $ 122 760, при дифференцированном $ 112 125.
Какой платеж выгоднее?
С одной стороны, выгоднее дифференцированный. Потому что общая сумма выплаченных денег по нему меньше, чем при аннуитетном платеже. (Долг уменьшается быстрее, следовательно, меньше проценты, начисленные на остаток). Но, с другой стороны, немаловажны и размеры выплат. При аннуитетном платеже они меньше (по крайней мере половину срока погашения кредита). Представьте: вы только что купили квартиру и понесли множество мелких и не очень расходов. Согласитесь, для вас будет иметь значение, сколько вам придется платить в первый месяц $ 875,8 или $ 682. А если учесть, что ежемесячные выплаты по кредиту не могут превышать 50 % совокупного семейного дохода (у некоторых банков – 40 %), то аннуитетная схема платежей позволяет взять больший кредит.
Рубли или доллары?
Пожалуй, вопрос этот возникает только в столичных городах. В регионах долларовые кредиты популярностью не пользуются – и зарплата, и цены на недвижимость там номинированы в рублях. В Москве (частично в Санкт-Петербурге) заработная плата привязана к доллару. И за недвижимость (по крайней мере, на вторичном рынке) рассчитываются тоже долларами. А если прибавить сюда еще и более низкую ставку по долларовым кредитам…
Кстати, почему она более низкая? Беря кредит в долларах, мы принимаем на себя валютные риски – то есть факторы, от нас никак не зависящие. В случае с рублевым кредитом этот риск берет на себя банк. Поэтому-то ставка по нему и выше. По понятным причинам ни один эксперт не согласится дать официальный ответ на вопрос, в какой валюте выгоднее кредитоваться: слишком высока цена ошибки. Но в неофициальных беседах нам сообщили, что при краткосрочных кредитах доллары выгоднее: в ближайшие три-четыре года резкого роста доллара к рублю специалисты не ожидают.
Плавающая или фиксированная?
Большинство банков предлагают нам фиксированную ставку на весь период кредитования. Но в некоторых (Delta Credit, Raiffeisenbank, Газпромбанк и другие) есть кредитные продукты с плавающей ставкой. Прежде всего это программы, привязанные к Libor London Interbank Offered rate ставке, по которой банки готовы кредитовать друг друга в долларах на Лондонской межбанковской бирже. А недавно Delta Credit выпустил аналогичный рублевый продукт Delta Мечта. За основу была взята MosPrime – ставка предоставления рублевых кредитов на московском рынке. К этому надо прибавить 5,5 % для заемщиков с подтвержденным доходом и 6,5 % для заемщиков с «серым» доходом. Выплаты по кредиту Delta Мечта пересматриваются раз в квартал. И в IV квартале 2005 года ставка составляла 11,2 % самое низкое предложение в рублях.
Возникает вопрос: каким образом банку удалось сделать такое выгодное предложение? Ведь у большинства других кредитных организаций ставки по рублевым кредитам находятся в пределах 13 14 %. Дело в том, что в стоимость кредита входит три составляющие: стоимость собственно денег, стоимость их привлечения и стоимость работ по обслуживанию и выдаче кредита.
Если два последних параметра более или менее стабильны, то стоимость денег может измениться. Если банк предлагает вам фиксированную ставку, значит, риски по изменению стоимости денег он берет на себя. При плавающей ставке они перекладываются на заемщика. А в качестве награды за риск предлагается низкая процентная ставка. Тот же Libor неуклонно снижался в течение долгого времени. Но в 2005 г. эта ставка начала расти. MosPrime появилась недавно. И пока что только снижается.
Хотя, анализируя другие индикативные ставки предоставления рублевых кредитов (Mibor, Mosibor) с 2003 г., можно сказать, что в общем и целом они имеют тенденцию к снижению. Очевидно, продукты с плавающей ставкой подходят для финансово грамотных людей, которые готовы рисковать. Кстати, среди кредитов, выданных Delta Credit, 22 % с плавающей ставкой.
Твоя ипотека, 01.04.2006
Редакционная статья
