Должники по ипотеке могут потерять все

Экономическая нестабильность стала толчком к принятию ряда законопроектов. Последние поправки в ипотечное законодательство (увеличение налогового вычета, разрешение на использование материнского капитала для оплаты кредита и др.) были довольно ободряющими для заемщиков. Однако депутаты пытаются защитить не только граждан, но и банки, поэтому приняли закон, уточняющий порядок обращения взыскания на заложенное имущество в реалиях экономического кризиса. Подписанный президентом закон вступил в силу 11 января 2009 года.

Отметим, что в первоначальной редакции законопроекта банкам было разрешено наложить взыскание на купленную по договору ипотеки недвижимость без судебного разбирательства. Неудивительно, что банковское сообщество восприняло предложение авторов проекта с воодушевлением. Эксперты признали, что нововведения направлены на защиту интересов банкиров. Владимир Станков, заместитель руководителя службы финансового анализа и управления рисками банка «Московское ипотечное агентство», согласился с тем, что «поправки, разрешающие банкам реализацию заложенной недвижимости во внесудебном порядке, улучшат позицию банков и усилят ответственность заемщиков». 
 
Другие же специалисты хотя и отметили ухудшающий положение заемщиков характер поправок, подчеркнули, что они не смогут значительно повлиять на ситуацию с реализацией заложенных квартир по «дефолтным» кредитам. Сергей Постнов, первый заместитель председателя правления ЗАО «Банк ЖилФинанс», объяснил это просто: ответственный и порядочный клиент сам стремится к урегулированию проблемы без суда. «Если проблемы неплатежей возникают у добросовестного клиента банка по объективным причинам, то он будет готов решить вопрос любым законным способом в досудебном порядке, по договоренности с банком. Что в настоящий момент и происходит на рынке ипотечного кредитования. Если же заемщик настроен на неправомерное решение вопроса, то его действия будут носить исключительно конфликтный характер, несмотря ни на какие правовые нормы», – отметил эксперт.
 
В целом необходимость внесения изменений в закон об ипотеке признают все. «Ипотечное кредитование в России не имеет длительной истории, – отметил Владимир Станков. – У заемщиков часто нет навыков для взвешенного подхода к оценке своего финансового положения, но есть острейшая потребность в собственном жилье. Это противоречие часто решается не в пользу разумной осторожности. Кроме того, ныне работающее поколение людей впервые сталкивается с финансовым кризисом такого масштаба и такой формы. Все это делает актуальным упрощение взыскания залога. При этом после кризиса, на этапе экономического подъема, можно будет снова вернуться к судебной практике взыскания залога». 
 
С тем, что принятие поправок закономерно, соглашается и Вадим Ткаченко, главный юрист аудиторско-консалтинговой группы компаний «Градиент Альфа», член экспертного совета при комиссии Московской городской Думы по законодательству. «Экономическая нестабильность стала толчком к принятию ряда законопроектов, которые будут действовать в условиях кризиса. Часть из них касается залога и обращения взыскания на заложенное имущество», – рассказывает он.

Однако, по словам Владимира Станкова, очень важно четко прописать весь механизм досудебного урегулирования подобной ситуации: «Если законодателям удастся точно определить все нюансы и особенности, то внесудебная реализация залога может для всех стать удобной и обычной процедурой. Но есть опасность того, что прописать детально ее не смогут, и тогда применять в массовом порядке ее никто не станет». 
 
А вот Вадим Ткаченко отнесся с опасением к спешке, с которой принимались эти изменения. «Усугубление финансовой нестабильности, удешевление недвижимого имущества заставляет принимать быстрые решения. Но главное, чтобы они не оказались скоропалительными. Несмотря на заверения авторов законопроекта, принятие закона в первоначальной редакции могло бы вызвать еще большую панику среди российских граждан, которые и так напуганы происходящим кризисом. Ведь основная масса людей не следит за действиями властей, предшествующими принятию закона, за спорами политиков во время правотворчества, как это принято в Европе. А все это приводит к тому, что после принятия такого рода «неоднозначных» законов, начинается неадекватная реакция», – делает выводы специалист.
 
Виктор Плескачевский, председатель комитета Госдумы по собственности, автор поправок, отмечал, что нововведения упростят процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и процедуру его реализации, а кроме того, «создадут возможность эффективного использования залога как способа обеспечения обязательств, а также претворения в жизнь механизма защиты прав и интересов залогодержателей и залогодателей».
 
Но далеко не все с ним были согласны. По мнению Вадима Ткаченко, «в проекте присутствовали откровенно прокредиторские нормы, которые упростили бы получение удовлетворения за счет заложенного имущества. Они могли создать и иные возможности злоупотребления со стороны банков-кредиторов своим положением путем навязывания заемщикам условий выдачи кредитов с внесудебным порядком обращения взыскания, а также за счет привлечения услуг заинтересованных оценщиков». А в этом случае вместо «защиты прав и интересов залогодержателей и залогодателей», которую обещали авторы, закон обеспечивал бы выигрыш только банков, а граждане и организации с самого начала рассматривались возможными «дефолтниками».
 
Однако в заключительной редакции закона была сделана специальная оговорка о том, что обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, во внесудебном порядке не допускается. И это, безусловно, положительный момент для граждан. Есть в принятом законе и другие плюсы. Во-первых, это установление обязательной оценки и реализации заложенного имущества. При выставлении на продажу заложенного имущества кредитор обязан пригласить оценщика. «Привлечение оценщика к подобным действиям – известная практика США и Европы, – рассказывает Вадим Ткаченко, – поэтому оценочная деятельность является там гарантом объективной цены реализации заложенного имущества. Как будет это положение реализовываться в России, покажет практика в будущем. Стоит только надеяться, что объективность оценочной деятельности повысится, в том числе и потому, что оценщики привлекаются к уголовной ответственности в случае составления с корыстными целями заведомо ложного отчета об оценке». 
 
Второй момент – ограничение взыскания в тех случаях, когда сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору об ипотеке, а также если период просрочки составляет менее 3 месяцев. Это же правило касается и ситуаций, когда стороны оговорили в соглашении возможность обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд или нотариус сделал исполнительную запись о возможности обращения взыскания на предмет залога. И, наконец, третий момент: при согласии заемщика решить вопрос без суда от него требуется нотариально удостоверенное заявление об этом.

РБК.Личные Финансы, 13.01.2009
 Наталья Свистунова