Что происходит с ипотечными долгами в 2010 году

Дело здесь не только в том, что потребительских долгов у населения гораздо больше, чем ипотечных, но также и в том, что сама "проблема" задолженности по жилищным кредитам более глубокая, "этически" нагруженная и демонстрирующая истинное состояние российской экономики на сегодняшний день одновременно. Нужно учитывать и тот факт, что количество коллекторских агентств, специализирующихся в данной области, существенно меньше, чем по другим видам задолжностей: тем важнее становится их оценка происходящего.

Очевидно, что, в первую очередь, ипотечные долги отличаются суммой задолженности. С другой стороны, аналитики всегда подчеркивают, что ипотечные заемщики были и остаются наиболее дисциплинированными, поскольку стремятся сохранить жилье, в которое уже было вложено большое количество средств, и продолжают стараться всеми силами платить по кредиту. Именно поэтому основное отличие ипотечного долга от других форм задолженности заключается в том, что невозвращенных кредитов по ипотеке значительно меньше, чем, например, невозвращенных потребительских кредитов.

"По оценке экспертов, проблемными на сегодняшний день являются около 5% ипотечных кредитов, однако более точных данных нет — говорит Ирина Поддубная, заместитель генерального директора, директор по развитию бизнеса "Секвойя Кредит Консолидейшн". — Мы отмечаем, что также растет доля ипотечных кредитов, передаваемых на аутсорсинговое взыскание. Если по итогам 2007 года доля проблемных ипотечных кредитов в портфелях коллекторов составляла 1,2%, то к концу 2008 года она выросла до 2%, а к концу 2009 года — до 3%".

Аналитиками единогласно признается, что фактором, изменившим ситуацию с ипотечными долгами в России, стал экономический кризис. В большинстве случаев стабильное финансовое положение ипотечных заемщиков пошатнулось именно со второй половины 2008 года, поскольку доля расходов на погашение ежемесячного займа по кредиту в большинстве семей была очень велика и иногда превышала 70% от общего дохода. В таких условиях любое, даже незначительное падение доходов, независимо от причины этого падения, оказалось очень болезненным для держателей ипотечных договоров.

Еще в начале 2008 года ипотечные займы большинством кредиторов считались низкорискованными. "Летом 2009 года 40% опрошенных нашим агентством банков отмечали, что ипотека, по их мнению, будет наиболее проблемной сферой кредитования с точки зрения невозвратов — констатирует Ирина Поддубная. — Однако на сегодняшний день однозначного подтверждения этому негативному прогнозу пока нет". Разумеется, общее изменение состояния российской экономики в лучшую сторону, обретение некоторой стабильности банковским сектором, улучшение состояния рынка недвижимости за последние полгода сказывается и на статистике задолжности по жилищным кредитам. По мнению Александра Щербакова, заместителя директора коллекторского агентства "АКМ", состояние ипотечных долгов в последнее время характеризуется, во-первых, постепенным ростом стоимости залогового имущества. Отсюда следует несколько важных для урегулирования ипотечной задолженности моментов, главный из которых это сокращение срока экспозиции (рекламы) заложенного имущества при его добровольной или принудительной реализации. По оценкам экспертов "АКМ", теперь для продажи квартиры в ЦФО по цене, устраивающей кредитора, нужно, в среднем, на месяц меньше, чем в прошлом году.

Второй важный момент — это сокращение рисков для залогодержателя. При поступательном росте стоимости предмета залога риск остаться с кредитом, часть которого вообще не обеспечена, сводится к минимуму. Как легко сделать вывод, для коллекторских агентств это не самый хороший тренд, потому как он негативно влияет на объемы передаваемых им в работу ипотечных долгов. Сейчас решение банка о передаче в работу проблемного ипотечного кредита обусловлено, в основном, желанием оптимизировать собственные издержки на работу с проблемными активами, тогда как раньше первостепенной была задача сокращения риска дефолта заемщика.

Согласно данным аналитиков "Секвойя Кредит Консолидейшн", портрет "среднестатистичесного" должника по ипотеке сегодня весьма условен: в большинстве случаев квартиру в кредит покупают супруги в возрасте 30—40 лет. Важно отметить, что уровень цен на недвижимость, как и размер заработной платы в Москве и регионах отличается весьма существенно. Поэтому уровень дохода, размер первоначальных накоплений у заемщиков в разных городах, также, заметно варьируется. Основной процент ипотечных должников на сегодняшний день — это люди, у которых были достаточные накопления для первоначального взноса, но не очень большой доход. Средняя сумма просроченного долга колеблется в районе 1 800 000—3 100 000 руб. При этом средняя сумма задолженности по Москве в разы отличается от "среднерегиональной задолженности".