На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Ипотека - это обоюдоострый меч

Ипотека - это обоюдоострый меч. Так выразился Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, на II Финансовом форуме России, который проводился «Ведомостями». Ипотечные кредиты выступают катализатором роста в большинстве экономик. Они подталкивают строительную отрасль, производство мебели, техники и стройматериалов. Это способствует устойчивому экономическому развитию в целом и отдельных домохозяйств в частности.
 
Одним из показателей развитости ипотеки является довольно высокая доля ипотечных кредитов по отношению к ВВП. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%. В России даже перед кризисом она составляла около 2%.
 
«США и Великобритания стали примерами того, как ипотека стимулирует экономику, — рассказывает Джеймс Кук, председатель совета директоров компании “Кредитмарт”. — Отличительным показателем работы кабинета Маргарет Тэтчер был рост частного домовладения. Билл Клинтон определил ипотеку как главный инструмент увеличения частной недвижимости в Америке».
 
Конкуренция росла, кредиторы стали искать новые пути развития и настолько увлеклись поиском, что баланс в системе был нарушен. Они стали предлагать все более и более сложные ипотечные продукты, некоторые из них были основаны на плавающей ставке. Рынок стал для заемщиков враждебным, ежемесячные платежи пришлись им не по карману.
 
Что было дальше в США, мы все знаем. «Можно не спеша подниматься в гору [развивать рынок ипотеки]», — считает Александр Семеняка. Чтобы не повторить чужих ошибок, российские кредиторы должны придерживаться твердых стандартов в страховании и оценке заложенного имущества, полагает Джеймс Кук. К примеру, благодаря этим правилам Франция перенесла кризис достаточно легко.
 
Видимость успеха
 
За первые 9 месяцев 2010 г. в России, по данным ЦБ, было выдано ипотечных кредитов на 234 млрд руб. Это в 2,5 раза превышает прошлогодний показатель (91,7 млрд руб.). Количество выданных кредитов достигло 187 300 (в прошлом году — 77 600). В 2008 г., кстати, было выдано 349 500 кредитов. На первый взгляд результаты впечатляют. Но в общей структуре сделок с жильем доля ипотечных довольно мала. В 2009 г. она составляла 12%, отмечали в АИЖК. Москва — лидер по объему выданных кредитов, но и здесь доля ипотечных сделок в этом году находится на уровне 20%, по данным Росреестра по Москве, по новостройкам эта цифра выше — до 50%, по данным «Миэля».
 
Для сравнения: в США 95% потенциальных покупателей берут ипотеку, говорит Кук. В Дании этот показатель стремится к 100%, в странах Европы находится около 60%. В России в 1913 г. ипотечные кредиты достигали 25% ВВП. А в 2009 г. их объем от ВВП России составлял всего 2,6%, по данным АИЖК. К 2030 г., как предполагается в Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 г., он увеличится до 14,9%.
 
Согласно стратегии ипотека через 20 лет должна стать доступной 60% российских семей (против 17% в 2009 г.). Согласно госпрограмме эта доля должна увеличиваться постепенно: к 2015 г. — до 30%, к 2020 г. — до 50%. В 2015 г. предусматривается выдать уже около 740 000 ипотечных кредитов.
 
Строить больше
 
За счет чего государство надеется в 5-6 раз увеличить объем выданных кредитов и во столько же долю ипотеки в отношении к ВВП? «Доступность ипотечного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков», — справедливо написано в Стратегии развития ипотечного кредитования до 2030 г.
 
Правительством РФ была одобрена новая программа «Жилище» на 2011-2015 гг. Планируется за 5 лет обеспечить ввод 370 млн кв. м жилья, годовой объем ввода жилья вырастет к 2015 г. до 90 млн кв. м. Большая часть — 60% — составит наиболее востребованное жилье экономкласса. В этом году за 10 месяцев ведено 37,7 млн кв. м жилья, по итогам года ожидается 59 млн, рассказал Виктор Басаргин, министр регионального развития на II Финансовом форуме России. По вводу жилья на душу населения Россия опережает большинство стран Восточной Европы и СНГ. «И мы по-прежнему в 2-3 раза отстаем от стран Западной Европы», — отметил министр.
 
Общий объем финансирования по программе «Жилище» на 5 лет — почти 621 млрд руб., в том числе 291 млрд руб. — из федерального бюджета. Сейчас в год по линии жилищного строительства, по данным Басаргина, вводится в оборот около 2 трлн руб., и них 600 млрд руб. — за счет бюджета.
 
Заявляя об увеличении объемов строительства почти в 1,5 раза, государство уменьшает в 10 раз финансирование. «На первый взгляд деньги небольшие, — согласен Басаргин. — Но задача — саккумулировать финансовые ресурсы в объеме 2 трлн руб. ежегодно». Государство рассчитывает необходимый объем финансирования добрать за счет средств региональных бюджетов и инвесторов. В ответ обещают правильные законы, облегчающие бремя застройщика и покупателя.
 
Закон duro
 
В Госдуму внесен на рассмотрение проект закона, предусматривающий введение нового аукционного механизма по продаже и аренде земельных участков. Победителем выйдет тот, кто максимально снизит цены реализации жилья, построенного на этих участках. Этот закон может заработать уже в I квартале следующего года, рассказал Басаргин. Муниципалитет берет на себя обязательство утвердить проект планировки, разработанной застройщиком, предоставить землю либо в собственность застройщиков, либо в аренду (ставка арендной платы равна стоимости земельного налога); обеспечить подключение к коммунальной инфраструктуре и выкупить построенную социальную и коммунальную инфраструктуру внутри данного земельного участка, рассказала Надежда Косарева, президент фонда «Института экономики города».
 
А застройщик обязуется подготовить проект планировки, разработать типовую документацию, построить жилье и, главное, заключить договоры купли-продажи или долевого участия в строительстве жилья по цене, зафиксированной на аукционе.
 
Покупателями жилья экономкласса могут быть только физлица или органы публичной власти. В случае нарушения правил по заключению договоров купли-продажи или договоров долевого участия в КоАПе будет предусмотрен штраф до 1 млн руб. в отношении каждого жилого помещения.
 
Будет изменен и Налоговый кодекс. Если покупатели захотят перепродать жилье по рыночной цене, то для целей налогообложения суммой сделки признается цена, установленная на аукционе, рассказала Косарева, «и как бы отменяется установленный 3-летний вычет, подоходный налог составит 12% от цены аукциона».
 
В благие намерения российских законодателей входит уменьшение рисков покупателей-дольщиков. При заключении договора долевого участия покупатель платит 10% от цены продажи жилья экономкласса, зафиксированные в условиях аукциона на предоставление земельного участка, и после завершения строительства — оставшиеся 90%. Предполагается, что собственные средства дольщиков составят 20%, а на 70% он сможет получить долгосрочный ипотечный кредит.
 
Цены ниже
 
Если стоимость жилья уменьшить на 30%, покупательская способность людей возрастет в 2-2,5 раза, отметил Андрей Шелковый, исполнительный директор АИЖК. Цена метра должна быть ниже, но «застройщики не будут строить, если не будут получать свою норму прибыли», перечисляет проблемы Семеняка. Решение этой задачи возможно только за счет заемных средств. «Мы обсуждали эту тему со многими банками, и они готовы давать кредиты при условии, что государство снимет с них часть рисков», — говорит он. Основной риск — риск сбыта. «Сегодня кредитовать застройщиков можно, это уже не так страшно, как 1,5 года назад», — успокаивает Михаил Романов, и.о. председателя правления НТБ.
 
Поэтому в программе «Стимул-2», которую АИЖК модифицирует, гарантом сбыта выступит или фонд РЖС, или АИЖК. «Мы не хотим покупать жилье. Мы хотим собрать заказы на квартиры от людей. АИЖК их консолидирует и делает заказ на дом или квартал. Мы даем гарантию, что 100% жилья будет продано», — объясняет гендиректор АИЖК.
 
«Люди получат право приобрести жилье после завершения стройки по фиксированным ценам. Если мы, Внешэкономбанк или в целом институты развития, будем в той или иной форме поддерживать строителей, взамен мы будем требовать от них фиксировать цену продажи», — говорит он. Этот механизм, ожидают в АИЖК, может ускорить строительство экономкласса в пропорциях, указанных в ФЦП «Жилище».
 
«Считаем, что предлагаемые меры позволят увеличить долю семей, которые смогут приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств с 12% до 30%», — оптимистичен Басаргин. В пользу государства говорит и тот факт, что в три месяца после летних пожаров было построено 1000 кв. м жилья, причем в сельской местности. И хотя качество этого жилья оценивается экспертами неоднозначно, но масштаб и скорость работ говорят как минимум о наличии потенциала отрасли. Но за счет чего смогут возможные покупатели приобрести это самое жилье? Длинных денег нет, жалуются банки, а без них не может быть дешевой ипотеки.
 
Ставкам нет предела
 
Число банков, выдающих ипотечные кредиты, растет. С начала 2010 г. ипотекой стали заниматься еще 27 банков. За соответствующий период 2009 г. с ипотечного рынка ушел 31 банк, отметил Мухарбек Дидигов из СФ.
 
К концу 2020 г. средняя ставка по кредитам должна снизиться до 6% годовых, надеются российские власти. Сегодня средняя ставка по кредитам — 11% (см. таблицу на стр. 54), отметил Сергей Озеров, председатель правления ипотечного банка DeltaCredit на II Финансовом форуме России. Заявленные некоторыми банками 9-9,5% ставки «на самом деле не существуют», убежден Озеров, «предъявляется очень много требований, считанные люди могут получить [кредиты по таким ставкам]».
 
Конечный кредит для заемщика должен стоить не больше 9% годовых, уверен Андрей Шелковый. В Англии ставка по ипотеке — от 2,5%, в США — от 2%, в странах Евросоюза — от 3%, по данным Столичного агентства недвижимости. Сейчас идет гонка за самую низкую процентную ставку, но это всего лишь «последнее явление в рекламной борьбе», уверен Озеров. В октябре был фурор на рынке, когда Сбербанк ввел ставку 9,5%. Потом ВТБ 24 объявил о 9%. В ипотечной стратегии прописано, что роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы. На самом деле доля государства только растет. В начале 2009 г. доля государства, представленная госбанками и АИЖК, была 65%. Но потом из-за кризиса повысилась до 85% в октябре 2010 г., приводит данные Озеров, «настораживают заявления от госбанков о том, что они нацелены на увеличение своей доли в 2011 г.».
 
Перспективу развития ипотеки глава DeltaCredit видит в программах стимулирования: «Очень успешная программа на национальном уровне — это материнский капитал. Мы видим в разных регионах губернаторские программы, которые нацелены на тот или иной сегмент населения, — это прямое субсидирование населения. Заемщик получает сертификат и выбирает банк и программу кредитования».
 
При условии прямого финансирования по ставке 11% количество кредитов за первые 10 месяцев составило 33 277 на общую сумму 33 млрд руб. При субсидировании, когда деньги выдаются в виде сертификата, те же самые 33 млрд руб. могли бы помочь 112 000 граждан вместо 33 000. Необходимо также развитие рынка длинных денег, в том числе путем расширения программы ВЭБа на вторичном рынке и АИЖК, уверен Озеров. Очень важно, чтобы эти длинные деньги были.
 
Правительство выделило 150 млрд руб. ВЭБу, 40 млрд руб. АИЖК по программе «Стимул». Но прогнозы развития ипотеки значительно превышают эти цифры, «где взять оставшиеся деньги, — спрашивает Александр Егоров, и.о. председателя правления АБ «ГПБ-ипотека». «Нет и не будет длинных денег, — категоричен он. — Подо что государство готово дать денег, то и надо делать».
 
Даже в кризис, под дикие ставки, выдавались ипотечные кредиты, значит, ипотека — один из важнейших инструментов банка, уверен Игорь Дуда, заместитель председателя правления банка «Открытие».

Ведомости, 21.12.2010
 Светлана Данилова

Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх