Ипотечный рынок снова на взлете

В двух словах положение дел с жилищным кредитованием эксперты оценивают следующим образом: ставки по ипотеке упали до предела, борьба за клиента обостряется, дальнейший рост ипотечного рынка тормозит дефицит жилья.

25 октября состоялась конференция «Ипотечное кредитование в России», организованная рейтинговым агентством «Эксперт РА». В ходе конференции участники в формате круглого стола обсудили ситуацию на посткризисном ипотечном рынке, риски ипотечного кредитования в современных условиях и механизмы их минимизации, состояние дел с финансированием жилищного строительства.

Российский ипотечный рынок сохраняет повышенную привлекательность для российских банков. Почти 70% опрошенных «Экспертом РА» участников рынка видят ипотечное кредитование в качестве одного из приоритетных направлений своего развития. С начала 2011 года две трети банков уже запустили новые программы кредитования, а 75% участников анкетирования до конца 2011 года планируют расширить спектр ипотечных продуктов.

По данным «Эксперт РА», в первом полугодии 2011 года лидеры ипотечного рынка показали взрывные темпы роста, а объем выданных кредитов вдвое превысил аналогичный показатель прошлого года. Позитивное влияние на рынок оказали два фактора – снижение процентных ставок и дальнейшая корректировка банками условий кредитования.

Ведущие игроки росли значительно быстрее рынка, отмечается в исследовании «Эксперт РА». Доля ТОП-10 выросла с 68 до 74%: Сбербанк увеличил объемы выдачи на 97%, темпы прироста ипотечного кредитования ВТБ24 и Газпромбанка составили 139 и 183% соответственно. Более чем втрое выросли объемы выдачи ипотеки в банках с иностранным участием: Абсолют Банке (404%), Райффайзенбанке (448%), БСЖВ (236%) и НОМОС-Банке (225%).

В пятерку лидеров по объемам ипотечного кредитования в первом полугодии 2011 года вошли Москва (доля на рынке – 12,7%), Тюменская область (8,4%), Московская область (6,2%), Санкт-Петербург (4%), Свердловская область (3,4%), причем доля Москвы за последний год сократилась (в 2010 году - 13,4%).

По прогнозу «Эксперта РА», за 2011 год объем ипотечного кредитования составит 650-680 млрд руб., побив рекорд 2008 года (656 млрд руб.). Но в 2012 году ожидается замедление темпов роста, считают специалисты агентства: будет исчерпан эффект низкой базы, снизится предложение нового жилья, негативное давление окажет и нестабильность на финансовых рынках. По прогнозу агентства, на будущий год рост объема ипотечного кредитования ожидается на уровне на 55 - 60%, до 1-1,1 трлн руб. В случае «второй волны» кризиса и закрытия рынков капитала повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули ипотеку, не ждут: зависимость этого сектора от внешних займов сейчас гораздо ниже.

«Возможности для ценового маневра у подавляющего большинства участников рынка более чем ограничены и ставки по ипотеке у ведущих участников рынка практически не отличаются», - комментирует ситуацию Илья Филатов, зампредправления банка «Уралсиб». Соответственно, резервы для снижения остаются у банков, предлагающих сегодня ставки выше среднерыночных. Также небольшой резерв для дальнейшего снижения ставок остается у банков, работающих в рамках совместных программ с застройщиками. Если заемщик хочет приобрести квартиру аккредитованном банке объекте недвижимости, ему могут предложить более выгодные условия.

«В условиях замедления рынка высокие темпы роста смогут показать банки, которые готовы развивать новые каналы продаж и предлагать высокий уровень сервиса, – комментирует Станислав Волков, руководитель отдела рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА». – Поэтому участникам рынка необходимо инвестировать в улучшение технологий кредитования и качества обслуживания, а также развивать дистанционные каналы погашения кредита (точки самообслуживания, интернет-банкинг)». Увеличение объема продаж через агентства недвижимости может в значительной мере способствовать рост у выдачи кредитов, считают аналитики агентства.

В исследовании, подготовленном «Эксперт РА», указано, что в некоторых регионах рост ипотеки на фоне снижения объемов вводимого в эксплуатацию жилья способен спровоцировать новый ценовой «пузырь» на жилищном рынке. Поэтому стимулирование спроса на жилье за счет ипотеки должно сочетаться с мерами по расширению объема предложения квартир, в частности, за счет жилья, предназначенного для найма. «В России достаточно большое число категорий граждан, которые не в состоянии быть собственниками жилья, - полагает Елена Клепикова, председатель правления банка «Жилфинанс». - Для них необходимо социальное жилье, которое сдается внаем. И государство должно играть ключевую роль в создании фондов арендного жилья». Два таких пилотных проекта сейчас реализует АИЖК - в Новосибирске и Калуге.

Темпы выдачи кредитов пока опережают темпы их рефинансирования: начиная со II полугодия 2010 года, ипотечные портфели на балансах банков устойчиво растут. При этом основной объем рефинансирования – это выкуп кредитов АИЖК либо ведущими игроками, таких, как ДельтаКредит. Только 24% банков из числа опрошенных «Экспертов РА» планируют секьюритизацию ипотечных кредитов в ближайшие один - два года.

Что происходит в сфере господдержки жилищного строительства «БО» комментирует Екатерина Покопцева, замначальника отдела финансовых рынков департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития: «Сегодня поддержка жилищного строительства осуществляется через Внешэкономбанк (ВЭБ) и АИЖК. ВЭБ рефинансирует ипотечные кредиты, выданные в рублях по ставке не выше 11% годовых на приобретение квартир в новостройках эконом-класса, соответствующих установленным стандартам Минрегиона. Представитель ВЭБа в своем выступлении на конференции оценил эту программу как эффективную. Одновременно АИЖК реализует свою программу финансирования застройщиков, которые строят многоэтажное жилье эконом-класса.

На конференции много говорилось, о том, что финансирование жилищного строительства очень дорогое. Причем, проблема не только в высоких ставках по кредитам, но и в отсутствии ликвидного залога на первых стадиях реализации проекта. Банку приходится участвовать в проекте и брать на себя строительные риски, что ему несвойственно. Такие риски должны быть обособлены в специально созданной проектной компании.

В Минэкономразвития разработан законопроект о проектном финансировании, который в том числе позволит снизить риски для банков при финансировании застройщиков. Законопроект предусматривает создание специального хозяйственного общества – аналога западных SPV (Special Purpose Vehicle), через которое осуществляется вся деятельность в рамках проекта. Эта схема содержит ряд преимуществ, как для кредитора, так и для всех остальных участников процесса, благодаря чему ее внедрение будет способствовать удешевлению строительства и «охлаждению» цен на рынке недвижимости.

Снизятся риски – в глазах инвесторов повысится привлекательность различных проектов, которые сейчас расцениваются как неликвидные либо долго окупаемые: к примеру, крупные инфраструктурные проекты, жилье для сдачи в наем. Законопроект внесен на рассмотрение в правительство.
Есть поручение Минрегиону от российского Правительства заняться решением вопроса строительства «доходных домов» - недорого жилья для сдачи в наем за умеренную плату. Большую работу в этом направлении проделал Институт экономики города, подготовив комплексные предложения по развитию рынка «доходных домов», включающие в себя и схему финансирования, и необходимые изменения в законодательство.

Сейчас интерес к строительству «доходных домов» повышается: период сверхприбылей на жилищном рынке закончился, инвесторы задумываются об осваивании новых сегментов рынка. В Москве, Санкт-Петербурге, некоторых других регионах уже действуют разного рода муниципальные жилищные программы, в которых так или иначе воплощены идеи «доходных домов».

Банковское обозрение, 29.10.2011
 Ольга Сенаторова