Сезон дешевой ипотеки

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизило с 1 июля ставки по кредитам. "Строительный Еженедельник" спросил у финансистов и строителей, как долго, по их прогнозам, продлится снижение ставок и увеличит ли оно спрос на недвижимость.
 
"С 1 июля 2011 года АИЖК снизило ставки по стандартному ипотечному продукту до 8,9% годовых, по продукту "Новостройка" – до 7,9%, при этом с учетом дополнительных вычетов процентная ставка на новостройки может опускаться еще ниже – до 6,4%, – рассказала Марина Малайчик, исполнительный директор по инновациям АИЖК. – Поскольку снижение ставок произошло существенное и практически по всей продуктовой линейке, до конца этого года в агентстве нет планов по их дальнейшему снижению.

Естественно, мы ожидаем, что снижение ставок позволит привлечь к ипотеке дополнительных заемщиков. Каков будет эффект от снижения, покажут ближайшие 1,5-2 месяца. Ожидается, что количество заемщиков, обратившихся за кредитами/займами к партнерам агентства, возрастет на 15-20%".

Эхо снижения
 
Ставки по кредитам АИЖК оказывают непосредственное влияние на стоимость кредитов в других банках, так как многие банки являются партнерами АИЖК и фактически финансируют сделки по покупке недвижимости за счет средств агентства, добавляя к ставке агентства свою маржу. Да и собственные кредитные программы банков зависят от ставок АИЖК, поскольку вынуждены конкурировать с программами агентства.
 
Однако, по словам Марины Малайчик, потенциал дальнейшего снижения ставок на ипотечном рынке в целом сейчас ограничен. "По данным Банка России, по итогам первых пяти месяцев 2011 года средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях составили 12,3%, что является самым низким показателем за всю историю наблюдений (данные Банка России предоставляются с 2005 года), то есть сейчас ставки по ипотеке и так находятся на минимальном уровне, – констатирует она. – Снизив ставки по своим продуктам, агентство задало определенную планку. Теперь игроки ипотечного рынка, особенно в регионах, будут работать в условиях жесткой конкуренции со стороны партнеров АИЖК, что, в свою очередь, позволит если не добиться ощутимого снижения ставок, то по крайней мере в сложившихся экономических условиях продлить период их стабилизации на достигнутом уровне.
 
Прогноз АИЖК на 2011 год по средневзвешенной ставке по кредитам в рублях – в пределах 11,8-13% годовых. В рамках спецпрограмм ставки можно снижать и дальше для отдельных категорий граждан (например, молодых ученых, молодых семей, военных). Однако объем таких программ ограничен возможностями федерального либо регионального бюджетов".
 
Крупнейший ипотечный кредитор – Сбербанк – еще до июльского снижения ставок АИЖК запустил акцию "Возьми 8%", в рамках которой ипотечные кредиты выдавались на 8 лет под 8% годовых. На момент начала акции, 8 марта 2011 года, такие кредиты были самыми дешевыми на ипотечном рынке. Случайно или нет, но 4 июля Сбербанк объявил, что акция "Возьми за 8%", которая должна была закончиться 30 июня, продляется до конца сентября. На вопрос "Строительного Еженедельника" о планах по дальнейшему снижению ставок в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка РФ ответить не смогли, предложив обратиться в головную структуру.
 
Зато в петербургском филиале банка ВТБ 24 нам бодро ответили, что новых снижений не планируется. "ВТБ 24 не планирует снижать ставки по ипотечным кредитам, поскольку еще весной нынешнего года существенно изменил условия предоставления ипотечных кредитов в пользу клиентов, – заявил Максим Никулин, заместитель управляющего филиалом ВТБ 24 в Санкт-Петербурге. – По опыту нашей работы, размер процентной ставки по ипотечному кредиту является одним из наиболее важных факторов, влияющих на решение заемщика при выборе банка. Однако нельзя не отметить, что в последнее время очень многие заемщики стали обращать внимание в первую очередь на конечную стоимость кредита и размер ежемесячного платежа, а не только на декларируемую банком ставку. Последняя в свете других условий – например, крайне высокой комиссии за выдачу кредита или относительно небольшого срока кредита – может быть лишь красивым фасадом либо очень дорогого, либо попросту недоступного заемщику ипотечного кредита".

Предел близок
 
По словам Максима Никулина, тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам уже прервалась, поскольку средневзвешенные ставки находятся на докризисном уровне. Небольшие снижения возможны теперь только в рамках специальных совместных программ с застройщиками. В качестве примера банкир привел совместную с компанией "Петербургская недвижимость" акцию, в рамках которой с 1 июля 2011 года переплата по ипотечному кредиту, выдаваемому ВТБ 24 на покупку квартиры в строящемся жилом комплексе "Вена" за счет скидки на квартиру может составить 0%.
 
С банкиром согласна и начальник отдела кредитования ГК "ЦДС" Ольга Трошина. "В текущем году возможна общая тенденция снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию на 1 пункт, не более", – полагает она. Однако госпожа Трошина допускает, что при благоприятном комплексе обстоятельств, способствующих достижению экономической стабильности в России, средняя ставка по ипотеке опустится ниже 8% годовых в ближайшие годы, но не раньше чем года через три. Максим Никулин же считает снижение ставок до этого уровня в ближайшие годы маловероятным.
 
По мнению Ольги Трошиной, для повышения спроса на недвижимость недостаточно снижения ставок по ипотеке. Банкам стоило бы выводить на рынок больше кредитных продуктов, доступных и ориентированных на разные социальные слои населения. Например, на молодые семьи, граждан предпенсионного возраста и индивидуальных предпринимателей.

Мнение:
 
Федор Туркин, генеральный директор ЗАО "РосСтройИнвест":
 
– Вообще ипотека очень важна, это очевидно. Например, в апреле у нас было подписано 13 ипотечных договоров, а в июне уже 23. Согласитесь, разница ощутимая. Если иметь в виду наш строительный бизнес, то ипотека дает прирост в среднем от 20 до 40%. Опыт подсказывает, что, вероятно, сегодня мы достигли самого минимума процентных ставок. Но очень хочется, чтобы эта цифра достигла заветных 6%, о которых говорил Владимир Путин. И мы будем в это верить. Для оживления спроса на рынке недвижимости не хватает в первую очередь дешевой ипотеки и проектного финансирования, естественно, на разумных условиях. Так как это дает стопроцентные гарантии, что здание будет построено, а соответственно, покупатель будет уверен в своих действиях.
 
Дмитрий Брызгалин, генеральный директор ГК "Город":
 
– Возобновление банковских ипотечных программ и снижение ставок по кредитам стали одним из главных факторов оживления покупательского спроса на рынке жилья 2010-2011 годов. По текущим результатам продаж в ЖК "Ленинский парк" половина сделок заключается с использованием ипотеки, предоставляемой банком-партнером "Фининвест" – от 12% годовых с минимальным первоначальным взносом от 10% стоимости жилья. В экономически развитых странах ставка по ипотечным кредитам составляет обычно 3-4%. В нашей стране до кризиса минимальный уровень ставок составлял 8%. Чтобы ставка снижалась, нужны "длинные" деньги, которыми располагает только ограниченное число банков. Конкуренция здесь невысока, поэтому объективных причин для снижения ставок ниже 8% сегодня нет. Нужны серьезные меры госрегулирования.
 
Анна Корсакова, заместитель генерального директора АН "Балтрос":
 
– Снижение ставок и улучшение условий ипотечного кредитования, безусловно, увеличивает спрос на недвижимость. В наше агентство все чаще обращаются петербуржцы, для которых приобретение жилья – не насущная необходимость, а желаемое улучшение условий жизни. Это люди, у которых есть возможность продать уже имеющееся жилье и переехать в новую квартиру большей площади в лучшем районе. При этом именно они – покупатели двух- и трехкомнатных квартир – в большей степени рассчитывают на помощь банковского кредита. В целом доля покупателей на рынке первичной недвижимости, планирующих использовать для приобретения жилья ипотечный кредит, выросла до 70-80%.
 
На мой взгляд, для оживления спроса не хватает активной позиции банков в отношении развития ипотечного кредитования. Банки часто очень формально относятся к своей работе с клиентом. Далеко не всегда обеспечивают высокий уровень сервиса, не могут оперативно, доступным языком и в полном объеме проинформировать о своих продуктах и предпочитают общаться с клиентом через представителей компании-застройщика. В итоге менеджерам отделов продаж и юристам строительных компаний приходится выполнять роль посредника между банком и клиентом. Такая позиция банков не просто осложняет работу отделов продаж строительных компаний, но и отрицательно сказывается на отношении к ипотеке как к банковскому продукту.
 
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI:
 
– Чем меньше ставка по кредиту, тем привлекательнее и доступнее становится возможность купить квартиру. Однако неверным будет считать, что при снижении, например, на 3% ставки гарантированно на определенную величину возрастет количество новых клиентов – это зависит от уровня конкуренции между банками, от текущего положения дел на рынке, в том числе и других программ кредитования, представленных на нем.
 
Возвращение интереса к ипотеке мы видим и по нашим продажам, которые вышли на докризисный уровень и составляют до 50% в месяц в общем объеме продаж. Наша компания сотрудничает с рядом банков, предлагая ипотечные кредиты на жилую и коммерческую недвижимость. Безусловный лидер рынка кредитования – Сбербанк, являющийся стратегическим партнером холдинга RBI. Также востребована ипотека Ханты-Мансийского банка. С этими банками у нас в компании реализуются не только совместные программы, но и есть возможность подачи заявки на кредит прямо в офисе компании.
 
На сегодняшний день многие банки уже снизили процентные ставки по ипотеке по сравнению с 2009 годом, средний уровень – 12-13% годовых. Лидеры отрасли предлагают 8-10% годовых. Ожидается, что до конца 2011 года процентная ставка снизится до докризисного уровня, когда средний процент по ипотеке был на уровне 11-12%.
 
Считаю, что снижение средней ставки по ипотеке ниже 8% годовых в ближайшие годы маловероятно. Ведь ставки по ипотеке зависят от множества экономических показателей, в числе которых и уровень инфляции, и уровень ставки рефинансирования, который сегодня растет, и ставки по депозитам населения, и другие факторы.

АСН-Инфо, 11.07.2011
 Александр Пирожков