Ипотека: а если снова кризис?

Кризис 2008 года многому научил как кредитующих население банкиров, так и рядовых граждан. Участники рынка не спешат впадать в панику из-за плохих макроэкономических прогнозов.
 
В случае скачкообразного ухудшения экономической ситуации в России часть потенциальных ипотечных заемщиков не откажется от идеи приобретения квартиры. Наоборот, эти граждане приложат все усилия, чтобы ускорить сделку, пока банк не ужесточил условия кредитования.
 
Накануне
 
Львиная доля прозвучавших после каникул экономических прогнозов на 2014 год не сулит россиянам ничего хорошего. Например, по мнению известного экономиста Михаила Хазина, экономический спад за год составит 3-4% при благоприятном сценарии и 8-12% при негативном.
 
«Оптимистический сценарий – это стагнация, пессимистический – рецессия», – рассуждает эксперт Института современного развития Никита Масленников.
 
«Поскольку китайская экономика будет снижать темпы роста, то спрос на черное золото расти не будет – и вместе с ним грозят подвинуться вниз цены», – предупреждает бывший министр финансов, глава «Комитета гражданских инициатив» Алексей Кудрин.
 
Будет расти безработица, в частности уже 5% российских компаний заявили, что намерены в наступившем году сокращать персонал.
 
Иными словами, российская экономика, в том числе и рынок недвижимости, находится на грани кризиса. И если развитие пойдет по негативному сценарию, было бы нелогично ожидать, что предсказанные проблемы не отразятся на ипотечном кредитовании.
 
Впрочем, в 2014 год ипотечный рынок вошел на подъеме. Например, если в 2012-м по ипотеке приобреталось 20,5% жилья, то в 2013-м доля ипотеки в общем объеме сделок выросла до 24,6%.
 
«Плавное снижение ставок мы наблюдаем со второго квартала 2013 года» – говорит руководитель Аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. По последним подсчетам, уровень ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам, предоставленным в течение ноября, снизился на 0,4 п.п. (процентного пункта) и составил 11,9%. «Это ровно на 1 п.п. ниже, чем зафиксированный максимум в марте 2013 года, и на 0,7 п.п. ниже уровня ноября 2012-го. Достигнутый уровень ставок близок к минимальным значениям, зафиксированным в конце 2011 года», – констатируют в АИЖК.
 
То есть весь наступивший год ипотечный рынок будет подчиняться двум разнонаправленным тенденциям: нарастанию общеэкономических угроз и росту популярности кредитов у населения.
 
Никто не успел испугаться
 
Как отмечают аналитики АИЖК, текущее состояние макроэкономики не способствует сохранению высоких темпов развития ипотечного рынка. По мнению Михаила Гольдберга, в 2014 году рост снизится вдвое по сравнению с 2013-м, до 15%.
 
АИЖК и вовсе отмечает увеличивающуюся угрозу того, что в случае если наблюдаемая рецессия затянется и отразится на доходах потенциальных заемщиков, рост ипотечного рынка может вообще приостановиться, а в перспективе – стать отрицательным.
 
Впрочем, остановка не означает краха ипотечного рынка. Всего в 2013 году россияне взяли жилищных кредитов на сумму в 1,3 трлн руб. И даже если в 2014-м показатель не изменится, статистика будет означать, что за год с привлечением ипотечного кредитования прошло порядка 800 тысяч сделок.
 
Этого достаточно, чтобы накал конкурентной борьбы за данный «кусок пирога» между кредитными организациями не снижался. То есть чтобы кредиторы не только не ужесточали требования к заемщикам, а, наоборот, продолжали бы идти на новые и новые уступки.
 
При этом ипотечный рынок инертен. Внешние угрозы на него влияют опосредствованно. Например, Екатерина Кондрашова в замедлении роста ВВП не видит угроз ипотечному рынку. «Рост внутреннего валового продукта замедлялся и в 2013 году, однако ипотека продолжала пользоваться спросом на протяжении года, – констатирует она. – Как правило, если человек запланировал оформить ипотеку, при этом изучив все плюсы и минусы такого кредитования, то вряд ли при прочих равных условиях он отложит данный шаг на один-два года».
 
Кстати, на короткий срок страхи россиян перед кризисом, наоборот, могут привести к росту числа сделок. «Когда появляются сообщения о возможных изменениях макроэкономической ситуации, люди стараются как можно быстрее подать документы и пораньше получить одобрение от банка», – подсказывает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
 
На бытовом уровне
 
Более очевидные риски несет ипотечному рынку возможное ухудшение финансового положения россиян.
 
Так, по мнению заместителя начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Владимира Тимофеева, чтобы банки стали ужесточать условия выдачи ипотеки, необходим стабильный рост безработицы на протяжении трех-пяти месяцев.
 
«Сам по себе уровень безработицы не может служить индикатором для принятия решения об ужесточении условий жилищного кредитования», – уточняет региональный управляющий банка «БКС Премьер» Никита Демидов. По его словам, помимо безработицы банки смотрят на широкий комплекс факторов – изменение уровня доходов населения, динамику объемов просроченных платежей, общую ситуацию на рынке кредитования и рынке жилья, монетарную политику властей, стоимость привлечения средств на межбанковском рынке и т. д.
 
Впрочем, и угрозу потерь доходов заемщиков пока кредиторы всерьез не воспринимают. Их успокаивает ситуация на долговом рынке.
 
Напомним, что по итогам 11 месяцев 2013 года объем просроченной задолженности по жилищным кредитам составил около 39,6 млрд руб., снизившись с начала 2013-го на 5% (2,1 млрд руб.). Можно ожидать, что по итогам прошлого года объем просроченной задолженности не превысит 40 млрд руб. Ее доля в ипотеке по итогам 2013 года оценивается в 1,5%, тогда как в начале 2012-го этот показатель был на уровне 2,8%.
 
«В 2014 году объем просроченной ипотечной задолженности вряд ли продемонстрирует высокие темпы роста и будет колебаться в пределах 42-45 млрд руб.», – считает старший вице-президент «Национальной службы взыскания» Сергей Шпетер.
 
По его словам, ипотечный кредит не является рискованным инструментом для банков, в отличие от розничных кредитов – кредитных карт, кредитов наличными и т. д. Риски снижает как то, что купленное в ипотеку жилье становится предметом залога, так и то, что покупка жилья – это взвешенное решение, на которое идут после создания определенной материальной базы и с учетом финансовых возможностей.
 
Иначе говоря, наблюдаемые индикаторы не сигнализируют о росте угроз в сегменте ипотечного кредитования. И кредиторы не видят целесообразности в каких-либо антикризисных мерах.
 
А что думают в больших кабинетах?
 
Дополнительную защиту и новый стимул развитию ипотечного рынка в стране могла бы принести обещанная господдержка. Напомним, осенью минувшего года глава Центробанка Эльвира Набиуллина пообещала лично приложить все усилия к снижению средней ставки жилищного кредитования в России.
 
На прошедшем в ноябре первом заседании рабочей группы депутаты Госдумы, представители Минфина, Минэкономразвития, АИЖК и ведущих ипотечных банков назвали несколько направлений действий, позволяющих снизить процентные ставки.
 
В частности, предлагалось законодательно упростить процедуру переуступки прав требования по закладным. Снижению ставок способствовало бы и увеличение объема рефинансирования Центробанком выданных ипотечных кредитов.
 
При этом на законодательном уровне определенные подвижки действительно происходят. Например, 12 декабря был опубликован текст ФЗ № 379, упрощающего отдельные моменты при обороте закладных. А 21 декабря ФЗ-367 внес в Гражданский кодекс поправки, либерализующие залоговое законодательство.
 
В то же время новых вливаний государственных денег на ипотечный рынок не произошло. Внешэкономбанк прекратил инвестирование.
 
Соответственно, если прежде эксперты говорили, что реализация планов рабочей группы Центробанка позволит снизить средневзвешенную ипотечную ставку до 10%, то теперь конкретные цифры никто называть не решается.
 
Вообще же, сколь-нибудь заметный эффект ожидается летом. «На мой взгляд, результаты от инициатив Центробанка по снижению ипотечных ставок вряд ли следует ожидать к весне. Скорее это произойдет ближе к середине года, или в его второй половине», – рассуждает независимый аналитик банковского сектора Екатерина Кондрашова. «Результаты от инициатив Центробанка возможно ожидать во втором квартале 2014 года», – вторит генеральный директор Балтийской ипотечной корпорации Галина Афанасенко.
 
То есть, похоже, игроки рынка особых надежд на обещания Эльвиры Набиуллиной не возлагают. Другое дело что стабилизирующий эффект на ипотечный рынок продолжат оказывать ранее запущенные программы господдержки. Те, которые получили неофициальное название «социальная ипотека».
 
«Даже если на российском ипотечном рынке в 2014 году в силу макроэкономических тенденций начнется ужесточение условий выдачи кредитов, это не коснется социальных программ жилищного кредитования, – полагает главный специалист Центра ипотечного кредитования Энергомашбанка Наталия Копитель. – Спрос на программы «военной ипотеки», «материнского капитала», «ипотеки для учителей» и другие аналогичны продукты продолжает расти».
 
Кстати, растущий спрос на социальные ипотечные продукты будет отчасти компенсировать снижение интереса потенциальных заемщиков к обычным банковским программам.
 
Подытоживая, можно констатировать, что если Россия вскоре войдет в экономический кризис, на ипотечном рынке это скажется далеко не сразу. Кроме того, ухудшение экономической обстановки на рынке ипотеки никого врасплох не застанет.

bn.ru, 27.01.2014
 Игорь Чубаха