На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Обвал в пользу новостроек

Девальвация рубля, грянувшая после новогодних каникул, заставила многих задуматься о спасении рублевых сбережений. Один из традиционных спасательных инструментов — вложения в недвижимость, особенно строящуюся, ведь она дорожает по мере готовности объекта. Тем более что не все девелоперы успели переписать ценники и приостановить продажи, а некоторые даже и не захотели этого делать.

Нарушая традиции

В этом году январь неожиданно для всех участников рынка стал месяцем покупательской активности. Обычно после декабрьских распродаж она возрастает только в феврале, но уже первые январские торги на ММВБ стали причиной лихорадочного беспокойства тех, у кого сбережения хранились в национальной валюте. Когда стало ясно, что процесс ее обесценивания только нарастает, начались звонки в девелоперские и риэлторские компании.

«На рынке наблюдается паника, потенциальные покупатели обрывают телефоны»,— говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Главный вопрос почти каждого звонящего: есть ли реальная возможность инвестировать в какой-либо проект, номинированный в рублях? «Крупные инвесторы обычно держат деньги в валюте, так что для них цена на такие объекты, соответственно, снижается»,— поясняет эксперт.

Справедливости ради, надо сказать, что в элитной недвижимости не все заметили такой резкий всплеск. Например, Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome, говорит о традиционном снижении спроса в этом сегменте. Если речь идет о тех объектах, где цены указаны в долларах США, то все объяснимо. «Всего за неделю стоимость квартиры выросла на сумму, сопоставимую с ценой однокомнатной квартиры экономкласса, и продажи в нескольких известных премиальных проектах в Москве практически остановились»,— свидетельствует Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty.

Придерживают

В массовом сегменте, как утверждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов, все происходит еще быстрее. Здесь цен в долларах нет, а квартиры небольших площадей в удачных по расположению объектах эконом- и комфорт-классов самый что ни на есть ликвидный продукт, судя по тому, что доля однокомнатных квартир на первичном рынке составляет почти половину от всех продаж.

Правда, активные продажи новостроек в декабре, когда девелоперы по многолетней традиции объявили о предновогодних акциях и скидках, сократили объем предложения. Этому процессу немало способствовали новости об отзыве лицензии сразу у нескольких банков, а также активно муссировавшиеся, а затем официально опровергнутые слухи о пресловутых черных списках Центробанка.

Как известно, в нашей стране официальное опровержение действует на общественное мнение едва ли не сильнее, чем то, что передается из уст в уста. «В ситуации, когда банк теоретически может оказаться ненадежным, обладатели даже небольших вкладов задумались о том, что лучше взять ипотеку сейчас и вложить существующие средства в недвижимость, нежели продолжать копить на более солидный первоначальный взнос»,— констатирует генеральный директор «Домусфинанс» Павел Лепиш.

В январе положение с ассортиментом объектов вовсе не улучшилось, а даже наоборот: по данным «Метриум групп», за первый месяц года количество продаваемых квартир уменьшилось почти на 16% по сравнению с концом 2013 года. «В январе закончилась реализация квартир в ЖК «Холмогоры», нескольких корпусах ЖК «Некрасовка-Парк» и в новостройке в районе Левобережный»,— рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». Еще в нескольких объектах, по ее словам, осталось только жилье по переуступке от физических лиц. А в ЖК «Life-Волжская» и одном из корпусов «Некрасовка-Парка» продажи вообще временно приостановили. Говорят, их возобновление ожидается в ближайшее время, но можно предположить, что цены при таких условиях будут повышены.

Раскупили

Но даже без этого повышения средние цены на квартиры в нижних ценовых сегментах за месяц выросли довольно существенно, особенно если учесть новогодние каникулы, когда Москва пустеет едва ли не наполовину. По данным «Метриум Групп», средневзвешенная цена квадратного метра экономкласса по сравнению с декабрем выросла на 3,3% и составила 140 696 рублей.

При этом средняя стоимость однокомнатной квартиры в январе составила 6,25 млн рублей, что на 3,1% больше, чем в декабре. Двухкомнатные квартиры подорожали больше: они продавались в среднем за 9,03 млн рублей, это превышает декабрьские показатели на 5,2%.

Почти такая же ситуация с трехкомнатными: их средняя стоимость составила 11,35 млн рублей, это на 5,1% больше, чем в предновогоднем месяце. «Причиной значительного удорожания стал уход с рынка большого объема квартир в жилом комплексе «Некрасовка-Парк», одном из самых дешевых в сегменте»,— комментирует Анна Соколова.

Аттракцион неслыханной щедрости

Ситуация в высокобюджетных сегментах, по данным Intermark Savills, в январе была еще более динамичной. В строящихся домах бизнес-класса предложение за месяц подорожало на 6%, до уровня 269 938 рублей за 1 кв. м. Еще больше — 7% — прибавил премиум-класс: теперь квартиры в этом сегменте стоят в среднем 691 655 рублей за 1 кв. м.

Однако, как рассказывает руководитель отдела анализа и мониторинга рынка Intermark Savills Анатолий Довгань, на первичном рынке высокобюджетной жилой недвижимости нашлись и такие застройщики, которые в ответ на непредсказуемую ситуацию с изменением курса доллара США зафиксировали его для потенциальных клиентов.

Эту девелоперскую щедрость Ольга Ясько, директор отдела исследований Knight Frank Russia & CIS, объясняет довольно просто: «Сейчас спрос на элитном рынке жилой недвижимости стабилен. Но при этом покупатели осторожны и реагируют на изменение долларовых цен откладыванием принятия решения о покупке». Действительно, в 70% домов премиум-класса цены номинированы в долларах. И несмотря на то что себестоимость строительства также вырастет с изменением курса, девелоперы, скорее всего, пойдут на фиксацию курса доллара, тем самым переводя цены фактически в рублевый эквивалент, добавляет эксперт.

В числе тех, кто именно так и поступит, оказалась, например, компания ОПИН. «На наших объектах, где цены указаны в рублях, мы не меняли политику стоимости в сторону удорожания в рамках валютных колебаний,— признается Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании.— В случае с проектами премиум-класса, где цены приведены в долларах, мы фиксировали валютный курс на момент бронирования, чтобы клиент мог спокойно принимать решение. В ближайшее время в отношении этих объектов мы хотим установить фиксированный курс, причем планируем зафиксировать его на отметке 33—33,5 рубля за доллар».

Спрашивается, зачем тогда вообще продолжать привязывать цены к доллару? Может быть, в премиум-классе наконец будет введен рублевый порядок расчетов — хотя бы для того, чтобы не спугнуть покупателя. И тогда рынок московской недвижимости придет наконец к общему валютному знаменателю.

Прямая зависимость

Казалось бы, если доллар и дальше будет расти, то и продажи квартир будут только повышаться. Но эксперты предупреждают, что, хотя в ближайшее время рост числа сделок будет продолжаться, все же он не бесконечен. Ограничить его может тот фактор, который раньше всегда был драйвером этого самого роста,— ипотека. «Более половины всех сделок в Московском регионе проводится с привлечением заемных средств»,— говорит Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостроек».

Другие данные у Capital Group: здесь подсчитали, что по результатам 2013 года на ипотеку пришелся в среднем каждый третий контракт на первичном рынке. Но в целом уже сам факт роста количества ипотечных сделок демонстрирует сужение покупательской активности, считает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании.

Пока населению было выгодно держать сбережения на рублевых депозитах, банки имели возможность спокойно кредитовать крупные покупки, в том числе жилья. Но теперь, когда начался активный увод денег с банковских вкладов, можно ожидать пересмотра лимита по выдаче кредитов. Особенно это будет заметно в тех банках, где ипотечное кредитования не является профильным направлением, замечает эксперт. Так что на рынке может возникнуть ситуация, именуемая горкой, когда за быстрым подъемом валют последует рост спроса, а потом падение, предупреждает генеральный директор СП RDI & Limitless Ирина Мошева.

Кстати, спрос, о росте которого в один голос говорят эксперты, весьма далек от всепоглощающего ажиотажа. «Банковские вкладчики — это в большинстве своем хорошо образованные люди, которые способны отобрать наиболее ликвидные предложения»,— подчеркивает Павел Лепиш. Поэтому продажи, как правило, растут в тех проектах, которые и без того обеспечены спросом.

Профессионалы рынка не исключают и такой вариант, как скорая коррекция валютных курсов до уровня начала года. Как тогда застройщики поступят с ценниками, остается только гадать. А пока что на московском рынке с середины февраля ожидается рост стоимости первичного жилья как ответная реакция на повышения курса доллара по отношению к рублю, прогнозирует Кристина Роточкова, маркетолог-аналитик ГК «Пионер».

Смелые ожидания

На этом неспокойном фоне девелоперы все-таки продолжают надеяться на устойчивость банковского сектора и снижение ипотечных ставок. «Благополучие банков — это важнейший фактор развития рынка недвижимости, который нуждается и в ипотечных кредитах, и в проектном финансировании застройщиков»,— напоминает господин Лепиш.

Вице-президент «Химки Групп» Дмитрий Котровский считает, что снижение ставки по ипотеке стало бы дополнительным стимулом не только для тех, кто берет у банков ипотечные средства из-за отсутствия собственных, но и для тех, у кого деньги есть, но все они вложены в бизнес.

Надежды эти вроде бы и не напрасны. Глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев и первый вице-премьер Игорь Шувалов на одном из недавних заседаний правительства поделились своими соображениями о том, что ипотечная ставка в нашей стране должна соответствовать формуле «инфляция плюс 2—2,5%». Таким образом, министры ожидают от банков даже большего, нежели президент, который считает, что 2% стоит прибавлять все-таки к ставке рефинансирования, а она составляет 8,25%, в то время как темпы роста потребительских цен, по данным Росстата, в 2013 году составили 6,5%.

Но даже если исходить из осторожного президентского оптимизма, можно было бы рассчитывать на средний показатель 10,5—11%. Однако произведя несложный поиск по московским банкам на портале Banki.ru таких предложений, где процентная ставка не превышает 11%, корреспондент «Ъ-Дома» сумел найти всего 12, причем предлагаются они всего в четырех банках. А средневзвешенная ипотечная ставка, по данным АИЖК на сентябрь 2013 года, составила 12,4%.

По-видимому, дело за малым — убедить банкиров в том, что кредитование должно дешеветь. А для этого надо, чтобы рубли остались лежать на депозитах. Но их несут в недвижимость, так что застройщикам остается разве что начать самим вкладывать, чтобы поддержать банковский сектор.

Коммерсант, 12.03.2014
 Марта Савенко

Цифровая ипотека
Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх