Развитие ипотеки в РФ продолжится, но рост замедлится
По оценке экспертов, около 70% сделок с ипотекой на рынке недвижимости столичного региона связаны, как правило, с получением кредита "на улучшение жилищных условий". Покупатель занимает деньги у банка на разницу в цене между старой и новой квартирой или же берет кредит на приобретение новостройки под залог старого жилья. В итоге средний размер ипотечного кредита в Москве и области не превышает 3 млн руб. Кто-то видит в этой тенденции снижение платежеспособного спроса населения и, как следствие, продолжающуюся стагнацию на рынке жилья, а кто-то считает, что это вполне нормальная ситуация и перспективы развития российской ипотеки сомнению не подлежат.
Как на дрожжах
За шесть месяцев 2014 г. доля сделок с ипотекой в целом по России выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,4% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в первом полугодии 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита. В Московской области этот показатель даже выше – 33,1%.
"Оживление наблюдалось и на рынке жилья в целом – рост количества сделок с жильем по России по итогам полугодия составил 16% по отношению к первому полугодию 2013 года (за 2013г. в целом количество сделок снизилось на 5%). Рост рынка жилья, по нашим оценкам, происходил за счет активного оформления в собственность вновь построенного жилья", – отмечает руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг. По словам гендиректора компании "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, объемы выданных кредитов в 2014 г. увеличились на 30% по сравнению с 2013г.
"Из-за нестабильной экономической ситуации спрос на недвижимость, как один из самых надежных консервативных активов, резко увеличился. Покупатели, имеющие хоть какие-то накопления, вкладывались в жилье, активно привлекая кредитные средства. При этом доля собственных средств покупателя снижалась. По нашей статистике, размер собственных средств при оформлении квартиры в ипотеку в этом году снизился до 20%, тогда как в 2013 г. он составлял 30-50%", – сообщила Софья Лебедева.
Интересно, что и сами банки снижали требования к заемщикам, параллельно уменьшая размеры первоначального взноса до немыслимых ранее 5%. Более того, на рынок ипотеки вернулись кредиты без первоначального взноса, и это на фоне разговоров о повышении ставок. Вроде бы налицо ренессанс ипотеки, невиданный подъем, о котором в прошлые годы приходилось только мечтать. Но не все так просто и однозначно.
Из рук в руки
"Спрос на приобретение жилья в новостройках постоянно растет. Это связано как с развитием программ кредитования строящегося жилья, так и с желанием потребителя покупать жилье нового качества", – подчеркивает первый заместитель председателя правления ЗАО "Банк жилищного финансирования" Игорь Жигунов. По его словам, средняя сумма кредита на новостройку варьирует в пределах 3-5 млн руб. (прежде всего рассматриваются объекты в Подмосковье как более доступные по цене).
Остальные 70% сделок с ипотекой, по мнению эксперта, – это всего лишь "кредит на улучшение условий". В среднем сумма кредита составляет около 2-3 млн руб. И тут возможны варианты. В одном случае заемщик либо кредитует разницу в цене между старой и новой квартирой, в другом – занимает деньги на приобретение новостройки под залог своего жилья, а потом, получив в собственность новостройку, продает старую квартиру. Еще один вариант образуется, когда клиентам банка надо, к примеру, разъехаться с родителями. Тогда одной квартиры уже не хватает, покупаются две, а на недостающую сумму оформляется ипотека.
"Почти каждая альтернативная сделка на вторичном рынке жилья осуществляется с привлечением заемных банковских средств, – отмечает директор ипотечного отделения ГК "МИЦ" Константин Шибецкий. – Более того, квартиры, которые не соответствуют требованиям банка (наличие деревянных перекрытий, незаконные перепланировки, аварийное или ветхое состояние), теряют свою ликвидность, а часть покупателей-ипотечников автоматически "отсеивается". Порой, чтобы продать такое жилье, собственники вынуждены соглашаться на значительные скидки".
Подобные явления, характерные для стагнирующего рынка жилья, эксперты связывают с падением платежеспособного спроса и отсутствием "живых" денег у покупателей. Но есть и другая точка зрения.
Все в порядке, все нормально
"Я бы не стал утверждать, что по России ипотечные кредиты в основном оформляются для альтернативных сделок купли-продажи недвижимости. В Москве, действительно, доля альтернативных сделок выше, чем в целом по России, но даже для Московской области это утверждение несправедливо", – уверен Михаил Гольдберг. Цена квадратного метра недвижимости на вторичном рынке в Московской области составляет 70 868 руб. (по данным Росстата за второй квартал 2014 года), а стоимость средней квартиры площадью 54 кв. м (также на вторичном рынке) – 3,83 млн руб.
Средний размер ипотечного кредита (по данным ЦБ) в Московской области составляет 2,66 млн руб., что соответствует примерно 70% стоимости средней квартиры. То есть при стандартном первоначальном взносе в 30% заемщик приобретает новое жилье именно на собственные средства без продажи имеющейся недвижимости.
Примерно такая же картина, по словам Михаила Гольдберга, характерна и для рынка недвижимости российских регионов. Средний размер кредита по России на текущий момент – около 1,7 млн руб., а с учетом первоначального взноса около 30% средняя стоимость квартиры приблизительно равна 2,5 млн руб. Это как раз соответствует квартире в 50-60 кв. м при средней стоимости жилья по России около 50 тыс. руб. за 1 кв. м.
Досрочный выход
О том, что ипотечный сегмент рынка недвижимости столичного региона скорее развивается, чем стагнирует, свидетельствуют примеры, приведенными другими нашими экспертами. В частности, это практика досрочного погашения ипотеки. "Новостройки – это всегда рисковые вложения, но именно кредиты на покупку нового жилья быстрее всего досрочно погашаются клиентами. При среднем сроке кредитования почти у всех банков 20-30 лет, по статистике наших сделок он составляет 10-12 лет", – рассказывает Софья Лебедева.
По информации Игоря Жигунова, кредит на покупку новостройки, оформленный на 15-20 лет, гасится досрочно, примерно через 8-9 лет. "Досрочное погашение может быть связано как с желанием поменять жилье (есть клиенты, которые покупают с помощью кредита уже вторую, третью квартиру), так и со стремлением побыстрее снять долговую нагрузку. В этом случае любой дополнительный доход направляется на частичное досрочное погашение ипотеки.
В плену прогнозов
Между тем эксперты довольно осторожны в своих прогнозах относительно перспектив развития рынка российской ипотеки до конца года.
По мнению Константина Шибецкого, развитие будет продолжаться и дальше, однако рост замедлятся. Такого объема кредитов, который банки выдали в течение первых четырех месяцев 2014 года, уже вряд ли удастся достигнуть в ближайшее время.
"С учетом текущей экономической ситуации можно предположить, что осенью произойдет корректировка процентной ставки в сторону увеличения. В то же время этот рост не будет существенным, мы прогнозируем увеличение ставки в пределах 2%", – говорит представитель МИЦ.
По мнению Софьи Лебедевой, в сентябре активность покупателей вырастет, так как объем предложения на рынке довольно большой, многие потенциальные покупатели вернутся из отпусков и активизируют спрос. При этом рост ставок вряд ли сильно отразится на рынке жилья Москвы и Подмосковья, так как разница в 1% не сильно повлияет ни на ежемесячный платеж, ни на общую сумму переплаты.
РБК, 01.09.2014
Антон Свешников
