Российскую ипотеку ожидает умеренный рост

Режим экономических санкций, применяемый США и странами ЕС в отношении крупнейших российских банков вынуждает банковское сообщество искать ответы на главный вопрос ближайшего полугодия: сможет ли российская ипотека прожить без западных денег? Как показывает практика, особых проблем ожидать не стоит. Более того, ипотеку ожидает умеренный рост. Однако он будет сопровождаться увеличением ставок по жилищным кредитам.

В царстве госбанков

Оптимизм экспертов, предрекающих российской ипотеке относительно спокойное будущее, основывается на том, что львиная доля ипотечного рынка страны принадлежит госбанкам, которые не так сильно зависят от западного финансирования.

"Введенные санкции ограничивают возможность банков привлекать средства на западных рынках капитала, в то же время, по нашим оценкам, доля иностранного фондирования на российском рынке ипотечного кредитования невысока", - уверен Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра АИЖК.

"На рынке ипотеки царствуют госбанки. По итогам первого полугодия 2014 года лидером был Сбербанк России, выдавший ипотечных кредитов на сумму 402 млрд руб. (более половины всего рынка), - отмечает Елена Федоткова, управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков Промсвязьбанка, - далее идут ВТБ24 (157 млрд руб.), Газпромбанк (29,7 млрд руб.) и Россельхозбанк (14,9 млрд руб.). А затем уже с довольно большим отрывом, частные банки, к примеру, ДельтаКредит (14,1 млрд руб.), который получает финансирование не только от Societe Generale, но и активно пользуется кредитными ресурсами внутреннего рынка. Именно поэтому, на наш взгляд, прямое влияние санкций на ипотеку очень ограничено".

По словам Сергея Шамина, заместителя председателя правления Банка Расчетов и Сбережений, если учесть, что основные игроки российского рынка ипотеки – три крупнейших госбанка, на которые приходится около 70% всего объема выданных кредитов, фондируются, главным образом, за счет недорогих рублевых депозитов. То для них существенных изменений с точки зрения обеспечения ресурсами для дальнейшего наращивания ипотечного кредитования не произошло.

При этом, как заметил Сергей Шамин, некоторые проблемы могут возникнуть у АИЖК, которое в последние несколько лет активно проводило секьюритизацию своего портфеля, во многом рассчитывая на западных институциональных инвесторов.

"Правда, доля АИЖК на российском рынке ипотеки относительно невелика — примерно 8%. И кроме того, в случае острой необходимости правительство окажет АИЖК поддержку", - подчеркивает эксперт.

Темпы и риски

Предположения эксперта подтверждаются практикой. Как заметили "РБК-Недвижимости" в АИЖК, вопросы сохранения темпов развития рынка ипотечного кредитования и удержания ставок по ипотечным кредитам обсуждается на самом высоком уровне. В августе президент РФ Владимир Путин дал поручение Банку России проработать вопрос о развитии рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке.

Также АИЖК ведет диалог с Центральным банком России об новых эффективных мерах, которые позволят стабилизировать ставки по ипотечным кредитам, на уровнях близких к текущим.

"Во-первых, это новая форма рефинансирования (предоставление ликвидности под залог пулов ипотечных кредитов высокого качества и ипотечных ценных бумаг), вторая мера – это дифференцированное регулирование с учетом качества банковских ссуд. Это позволит банкам высвобождать капитал и снижать резервы по портфелю ссуд высокого качества, что поможет удерживать ставку по таким кредитам даже в условиях роста стоимости фондирования", - рассказывает Михаил Гольдберг.

Кроме того, АИЖК предлагает запустить механизм прямого РЕПО с банком России под залог ипотечных ценных бумаг, в покрытии которых находятся социальные кредиты и кредиты, выданные на приобретение жилья на первичном рынке. В отличие от существующего сейчас механизма рефинансирование таких кредитов может осуществляться путем проведения Банком России операций длинного РЕПО с указанными ценными бумагами. Срок таких операций должен составлять до 5 лет. Сейчас ЦБ проводит сделки РЕПО длительностью в неделю, в редких случаях – максимум до года.

Свой рецепт спасения банков от санкционного давления предлагает Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка. По его мнению, у банков есть ресурс в виде страховых резервов, надо только законодательно расширить возможности их инвестирования в ипотечные активы. Еще один ресурс доступный на законодательном уровне – это появление договора банковского вклада физического лица без возможности досрочного расторжения. "Этот шаг повысит долгосрочную ликвидность банковского сектора и позволит банкам более уверенно наращивать ипотечные портфели на своих балансах", - рассуждает он.

Попытки роста

Между тем, все лето 2014 года на рынке российской ипотеки прошло под знаком роста. Более того, именно этот сегмент стал лидером сектора потребительского кредитования. "По ситуации в ипотечном секторе нужно отметить, что в 3 квартале прошлого года темпы роста ипотечного кредитования начали расти, при этом в 1 квартале 2014 года эта тенденция укрепилась за счет ослабления рубля и неясной ситуации вокруг Украины. В результате на конец июня 2014 года темпы роста ипотечного кредитования (28%) обогнали экс-лидера розницы – потребкредитование (20%). При этом надо признать, что большая часть выдаваемых потребкредитов шла на погашение выданных ранее", - говорит Елена Федоткова.

Однако летом темпы роста ипотеки ощутимо снизились, что в итоге привело к снижению темпов розничного кредитования до 23%. Во втором полугодии, по мнению представителя Промсвязьбанка, при отсутствии резко негативного внешнего фона, всплеск по ипотеке может перейти в более "спокойную" фазу, что снизит спрос и на ресурсы.

"Проблема этого сегмента рынка кредитования в том, что единственное фондирование - деньги ЦБ, банки этими деньгами уже активно пользуются. И поэтому риски будут нарастать. Чем дальше, тем больше рисков. Этот касается всех процентных ставок по всем кредитным продуктам, ипотека здесь не исключение, хотя ипотека, пожалуй, единственный сегмент, где банки видят достаточный спрос", - замечает Наталья Орлова, главный экономист, руководитель центра макроэкономического анализа "Альфа-банка". По ее прогнозу рост ставок не за горами. "Это в первую очередь, связано со сценарием бокового движения экономики, экономика не будет расти, рынки расти будут очень медленно, а деньги будут дорожать, в ближайшие три года - примерный рост процентных ставок по ипотечным кредитам составит 1 - 1, 5% годовых", - считает эксперт.

РБК, 10.09.2014
 Антон Свешников