Доступное жилье в рассрочку проигрывает традиционной банковской ипотеке

На российском рынке недвижимости запущен новый механизм – финансовый лизинг. Но пока новая программа по параметрам проигрывает традиционной банковской ипотеке.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявило о запуске нового механизма приобретения жилья – программы «Аренда с последующим выкупом». Продукт, обкатываемый в пробном режиме, проходит стадию наладки и совершенствования. Как сообщили в пресс-службе Агентства, даже название решено изменить на более отвечающее сути программы – «Доступное жилье в рассрочку». Но анонсированные цели остались прежними – привлечь на рынок недвижимости средства частных инвесторов и помочь россиянам решить жилищную проблему.

Для покупателя и инвестора

Механизм, предложенный АИЖК, выглядит следующим образом. В начале февраля этого года было завершено формирование закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН) «Доступное жилье в рассрочку» на сумму 350 млн руб., 100-процентным пайщиком которого выступило АИЖК. В перспективе предполагается, что в ЗПИФН потянутся частные инвесторы, убедившиеся в доходности проекта. Управление фондом будет осуществлять Инвестиционная группа «ТРИНФИКО», а специально созданная Межрегиональная жилищная корпорация (МРЖК) – взаимодействовать с покупателями, искать и приобретать квартиры.

Заинтересованные в улучшении жилищных условий россияне должны будут обратиться в МРЖК, которая сначала купит понравившийся объект в собственность фонда, а затем продаст покупателю. Человек, заселившись в квартиру в день оформления сделки, затем в течение 5-15 лет выкупает ее в собственность. При этом оплата состоит из двух частей: первая покрывает стоимость самого объекта, вторая трактуется как плата за рассрочку и формирует доходность ЗПИФНа. Переход права собственности к гражданину происходит после полной оплаты по договору.

Программа запущена в пилотном режиме в Московской области, Екатеринбурге и Новосибирске. «В текущем году планируется приобретение до 400 квартир в трех указанных регионах. Решение о расширении географии будет приниматься по итогам анализа предварительных результатов проекта», – пояснил председатель совета директоров МРЖК Павел Войтов.

Авторы идеи утверждают, что механизм окажется привлекательным как для покупателей квартир, так и для частных инвесторов. «Участие в этом проекте АИЖК как федерального института развития является дополнительной гарантией для гражданина, вступившего в программу, – он не будет обманут и не потеряет вложенные деньги. Для инвесторов ЗПИФН может быть интересен прежде всего тем, что сочетает в себе параметры надежности, доходности и срочности активов для их инвестирования, при этом несет важную социальную функцию: дает возможность гражданам решить жилищный вопрос», – поясняет генеральный директор Агентства по финансированию жилищного строительства («дочки» АИЖК) Андрей Шелковый.

Дьявольские детали

Не берясь оценивать доходность инвестиций, попытаемся детально разобраться в том, что предлагает финансовый лизинг покупателям жилья.

Участником программы может стать любой россиянин. Но квартира подойдет отнюдь не всякая. Объект приобретается либо на вторичном рынке, либо от застройщика, но после оформления в собственность. Он не должен располагаться в аварийном, изношенном или деревянном доме, а также – на последнем этаже многоэтажного здания. Непреложным условием является кухня не менее 6 кв. м. Рядом с выбранным домом должны быть детские сады, школы и автобусные остановки. (Очевидно, МРЖК заботится о ликвидности объекта в случае банкротства участника программы.)

Кроме того, есть определенные ограничения по цене объекта. Стоимость квартиры в Подмосковье не должна превышать 6 млн руб., в Екатеринбурге и Новосибирске – 4 млн руб., в их пригородах – 2,5 млн руб.

Как выяснилось, при расчете платежа стоимость квартиры увеличивается на коэффициент ее удорожания за период обслуживания долга. К примеру, при рассрочке на 15 лет закладывается удорожание объекта на 30%, а затем получившаяся сумма делится на количество месяцев, в течение которых клиент намерен выкупить квартиру. Сверх этого он обязан выплачивать так называемый платеж за рассрочку. То есть участник программы как бы арендует квартиру у собственника (фонда) и одновременно погашает ее стоимость.

Если клиент перестанет осуществлять ежемесячные платежи по договору или решит его расторгнуть, ему будут возвращены средства, уплаченные в счет выкупа квартиры, но не платежи за рассрочку. Сам объект останется в собственности фонда.

Мы попросили специалистов МРЖК рассчитать размер ежемесячного платежа за квартиру стоимостью 3 млн руб., приобретенную в рамках программы сроком на 15 лет. В варианте без первоначального взноса ежемесячный платеж составит 46,9 тыс. руб. Из них в счет выкупа квартиры пойдут 21,6 тыс. руб., а плата за рассрочку будет равна 25,2 тыс. руб. Если при аналогичных исходных данных сделать первоначальный взнос в размере 500 тыс. руб., то ежемесячный платеж уменьшится до 39 тыс. руб., из которых 18 тыс. руб. пойдут в счет выкупа, а плата за рассрочку составит 21 тыс. руб. «Плата за рассрочку будет немного выше рыночной арендной ставки на момент заключения договора, однако эта стоимость фиксируется на весь срок, а стоимость аренды ежегодно растет. Поэтому, скорее всего, через один-три года плата за рассрочку по договору окажется ниже рыночной ставки аренды аналогичной квартиры», – предполагает Павел Войтов.

Дорогое удовольствие

Несложно подсчитать, что в самом «жестком» варианте (на максимальный срок без первоначального взноса) жилье стоимостью 3 млн руб. в конечном счете обойдется покупателю в 8,4 млн руб. Первоначальный взнос, а также досрочное погашение долга снижают итоговую стоимость покупки. Но все равно она остается высокой даже по сравнению с приобретением жилья за счет ипотечного кредита (см. табл.).

Однако кураторы программы настаивают, что сравнивать их новый продукт с банковским некорректно. Он рассчитан на тех граждан, кто не может взять классическую ипотеку. «Таких людей немало. Например, в этот список входят частные предприниматели, собственники бизнеса, которые не могут представить в банк справку 2-НДФЛ, а без нее в ипотеку не зайти. Также в программе не могут принять участие граждане, которые попали в кризисную ситуацию в 2008-2009 годах. Речь идет о тех, кто восстановил свои доходы, реабилитировался, но система кредитных историй в данном случае играет против них», – поясняет Павел Войтов. Второй плюс – возможность приобрести квартиру без накопления первоначального взноса.

Впрочем, банкиры отнеслись к новации АИЖК довольно скептично. «При ипотеке платеж ниже, заселяться можно сразу после получения денег продавцом, это занимает пять-десять дней. Квартира сразу оформляется в собственность заемщика и до погашения кредита находится в залоге у банка», – говорит руководитель отдела ипотеки Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова. Руководитель отдела ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев утверждает, что кредитные организации работают с индивидуальными предпринимателями и собственниками бизнеса. «Мы выдаем им кредиты по стандартной программе, под обычную ставку. Отличие одно – нужно собрать больше документов», – поясняет Алексеев.

И только ипотеку без первоначального взноса в банке взять практически нереально, разве что под залог имеющегося жилья. Так что высокий спрос на жилье в рассрочку от АИЖК не гарантирован.

Северный опыт

Интересно, что похожий механизм повышения доступности жилья уже третий год действует в Республике Коми. Проект, получивший название «Европейская ипотека», помог переселить за два года 210 семей. «Программа набирает обороты, в этом году ее участникам планируется передать 155 квартир», – сказал министр экономического развития Республики Коми Антон Фридман. Всего в рамках «евроипотеки» подано 729 заявлений.

Интерес жителей Коми объясняется просто: власти республики изначально видели в своей программе исключительно социальный проект и не рассчитывали привлечь высокой доходностью частных инвесторов. Операторами выступают компании со стопроцентной государственной собственностью, которые приобретают жилье на вторичном рынке или ради экономии бюджетных средств инвестируют в строительство нового жилья. Покупатель проживает в квартире и в течение 20 лет (это максимальный срок) выплачивает ее стоимость в рассрочку. Кроме того, он платит в год за пользование жилым помещением 1,5% от его стоимости, зафиксированной в договоре купли-продажи. (Так как 1,5% начисляется на всю сумму стоимости недвижимости, а не на уменьшающийся с годами размер долга, по стандартам ипотечного кредитования покупка жилья будет обходиться в 3% годовых. – БН.)

Следует признать, что этот кредитный «парадиз» доступен не всем. Республика Коми помогает справиться с неразрешимой жилищной проблемой работникам бюджетных организаций, а также молодым специалистам, которые должны состоять на учете в очереди на улучшение жилищных условий. И это у нее получается.

bn.ru, 06.05.2014
 Елена Денисенко