Отмена программы господдержки ипотеки может привести к смещению спроса на "вторичку"
Жилищное кредитование все больше сосредотачивается в госбанках и крупных кредитных организациях. Остальные участники рынка могут взять на себя роль андеррайтеров.
Запущенная в марте 2015 года программа государственного субсидирования жилищного кредитования поддержала спрос на рынке первичного жилья. Тем не менее, по данным «Эксперт РА», объем выдачи ипотеки сократился на 40% по сравнению с 2014 годом. Несмотря на это, в сентябре Министерство финансов заявило, что не планирует продолжать программу господдержки, поскольку субсидирование не понадобится, если Банк России продолжит снижать ключевую ставку. По мнению представителей ведомства, ставки в сфере жилищного кредитования уже и так постепенно «возвращаются на докризисный уровень». Кроме того, больше половины банков — участников программы ипотеки с господдержкой, как выяснилось, не сумели выполнить необходимый норматив по объему ипотечного портфеля. Информационное агентство «Банки.ру» совместно с Национальным рейтинговым агентством (НРА) провели в Москве круглый стол на тему «Ипотека: есть ли жизнь без господдержки?», на котором участники рынка обсудили действия государства и перспективы отрасли в свете последних заявлений официальных лиц.
Стать посредником
Почти 1 трлн рублей составит объем выдачи ипотечных кредитов в 2015 году, и приблизительно на 5% вырастет портфель банков по жилищному кредитованию. Ипотека останется ключевым драйвером роста банковского сектора в ближайшие два года, сообщал на одной из конференций директор по банковским рейтингам рейтингового агентства «Эксперт РА» Михаил Доронкин. С этими выводами сегодня согласны многие аналитики.
При этом в сегменте ипотечного кредитования наблюдаются процессы консолидации активов в руках двух крупнейших банков страны, на долю которых будет приходиться порядка 80% всего портфеля уже в следующем году. Генеральный директор НРА Виктор Четвериков, отвечая на вопрос Bankir.Ru, как следует вести себя другим банкам в таких обстоятельствах, посоветовал им становиться своего рода андеррайтерами для крупных игроков. В сегодняшних условиях жилищное кредитование — это непростой вид бизнеса, особенно для небольших и средних региональных кредитных учреждений. Поэтому они могут стать хорошими посредниками — заниматься формированием ипотечных портфелей для крупных игроков с целью его последующей перепродажи, как это происходит сегодня, например, в автокредитовании. Соответственно, средние и небольшие банки могут здесь найти свою нишу и таким образом поучаствовать в развитии жилищного кредитования в нашей стране. Этот путь развития, уверен эксперт, способен частично помочь кредитным организациям выжить в жестких экономических реалиях современности, тем более что позитивных изменений в ближайшее время не предвидится: даже потенциальных источников роста для банковского сектора пока не видно.
После отмены государственного субсидирования ипотеки темпы наращивания ипотечных портфелей банков могут замедлиться. Правда, в отношении самой программы есть один нюанс: сегодня крупные банки рассчитывают риски на качественно ином уровне, чем еще пять-шесть лет назад. Государство при этом требует, в зависимости от лимита для конкретного банка, выдавать жилищных кредитов на 300–400 млн рублей в месяц. Однако у банков часто просто нет такого количества качественных заемщиков. А если банк не «выбирает» выделенную ему сумму, то в дальнейшем он может лишиться возможности участвовать в госпрограмме. Выходит так, что банки иногда вынуждены под господдержку выдавать не всегда качественные кредиты, что оборачивается проблемами с задолженностью. «Гарантия гарантией, но это не должно превращаться в разбазаривание средств с требованием выдавать их только в определенных объемах и все,— пояснил эксперт свою позицию.— Это должно быть сопоставимо с запросом рынка. Скажем, банк должен отчитываться по своей маркетинговой стратегии, и в соответствии с этим ему должны давать лимиты на выдачу жилищных кредитов на месяц или на квартал».
Поиск новых стратегий
В целом же ситуация на рынке сложная. По результатам третьего квартала 2015 года убытки банковской системы составили порядка 300 млн рублей, пояснил Виктор Четвериков. Активы снижаются, просроченная задолженность растет, сохраняют свою актуальность регуляторные риски, особенно в связи с тем, что Центробанк неявно заявляет, что банков, как и страховых компаний, в нашей стране «слишком много». Понятно, что регулятор борется за качество финансового рынка, но резкими темпами сокращения за него бороться сложно. Кризис вынуждает банки придумывать новые стратегии выживания. При этом эксперт напомнил, что рост российской экономики прекратился в 2013 году. А санкции только ускорили процесс «падения». Необходимо ставить новые задачи по поддержке новых секторов экономики, а на это сейчас сложно найти ресурсы у государства. Процесс перезапуска продлится не один год, даже если удастся их отыскать. В любом случае в следующем году роста ждать не стоит.
Крупные же финансовые институты намеренны активно использовать предоставляемую кризисом возможность нарастить свою долю на рынке. По словам исполнительного директора, начальника отдела залогового кредитования Сбербанка Алексея Трубникова, с 26 октября банк снизит размер первоначального взноса по ипотеке на 5%. В результате размер первоначального взноса на покупку первичного жилья по программам Сбербанка будет равен 15%. По мнению эксперта, эта мера не требует господдержки и позволяет сделать еще более доступной ипотеку для клиентов. Алексей Трубников также подчеркнул, что просрочка по ипотечным кредитам составляет в Сбербанке на сегодняшний день 1,28% и с начала года этот показатель не вырос.
Проблемы застройщиков и замедление рынка
Начальник управления продаж по ипотеке и субсидиям ГК «Мортон» Юрий Никитчук отметил, что в сентябре 2015 года его компания установила рекорд за всю свою историю. Доля продаж по ипотеке с различного рода субсидиями — в рамках господдержки или по программе военной ипотеки — достигла 60%. Клиенты сегодня предпочитают приобретать доступное жилье, по возможности, со сниженным первоначальным взносом и с минимально приемлемым ежемесячным платежом по субсидированной процентной ставке. Эксперт полагает, что такое потребительское поведение свидетельствует, в том числе, о желании людей сохранить имеющиеся рублевые сбережения через приобретение недвижимости.
Руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер» Артем Котловский не разделяет оптимизма банкиров по поводу перспектив рынка, после отмены государственной поддержки. Застройщикам в ближайшее время будет трудно выжить. Нужно думать не только о том, как поддержать строителей через ипотечное кредитование, но и подумать о снижении ставок на кредиты для самих застройщиков. «Ставки по 18% для строительных организаций предполагают сумасшедшую рентабельность, а ее нет»,— пояснил эксперт. Для компаний, которые ориентированы только на строительство, выжить в ближайшие два года будет сложно. Это может привести к тому, что государство или рынок не получат тот объем жилья, на который рассчитывают.
Вице-президент, начальник департамента ипотечного кредитования банка «Интеркоммерц» Татьяна Павлова рассказала о сотрудничестве с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). На данный момент агентство предлагает одни из самых интересных условий ипотеки с господдержкой по ставке от 9,9% до 10,5% для ряда социальных категорий граждан. Кроме того, при сотрудничестве с АИЖК в некоторых случаях возможно снижение процентной ставки еще на 3%. «С некоторыми партнерами-застройщиками мы запустили акции, где ставка по ипотеке на весь срок кредитования составляет 6,9%»,— проиллюстрировала возможности сотрудничества банков с агентством Татьяна Павлова.
За сентябрь банк «Открытие» выдал ипотечных кредитов на 1 млн рублей, в октябре планируется оформить жилищные займы уже на 1,2 млн рублей, сообщила Bankir.Ru вице-президент, начальник управления развития залоговых продуктов этого банка Анна Юдина. В настоящий момент портфель растет на ежемесячной основе. Эксперт уверена, что при отмене ипотеки с господдержкой темпы кредитования немного замедлятся, но рынок сильно «не просядет». Господдержка жилищного кредитования будет не так сильно нужна банкам, когда ключевая ставка достигнет 8,5%, точнее тогда помощь государства можно будет сосредоточить только на ряде специальных социальных программ, а не всем сегменте в целом. Для того чтобы успешно конкурировать с госбанками на рынке ипотеки, нужно совместно с застройщиками придумывать специальные программы и интересные акции, считает Анна Юдина.
Без программы господдержки ипотеки повысятся ставки на первичном рынке жилья, что приведет к смещению спроса на вторичное жилье, таким образом, положение застройщиков в кризис ухудшится, объяснила руководитель отдела развития продуктовой линейки банка «Дельтакредит» Ирина Павлова. Но она выразила уверенность, что застройщики найдут способ реализовать свои проекты, например, через создание специализированных программ для привлечения покупателей в сотрудничестве с банками. Конкурировать с госбанками сложно, но возможно, если придерживаться высоких стандартов качества работы и иметь хорошие отношения со строительными компаниями, уверена эксперт.
bankir.ru, 23.10.2015
Наталия Трушина
