Голодание от анорексии, или как ЦБ искал «ипотечный пузырь»
«Ипотечный пузырь» стал одним из главных страхов уходящего года. В конце декабря ему поддались даже аналитики ЦБ. Но эксперты рынка просят не путать божий дар с яичницей: бум ипотечного кредитования, наблюдающийся в нынешнем году, — совсем не то, что кредитование неплатежеспособных заемщиков. Резкое увеличение выданных ипотечных кредитов объясняется реализацией отложенного спроса, который возник, прежде всего, из-за самого ЦБ, в течение очень долгого времени удерживавшего завышенные ставки по ипотеке.
Специалисты департамента исследований и прогнозирования Банка России представили аналитическую записку «Опыт двух кредитных бумов в России и текущий рост ипотеки: почему важно вовремя остановиться» (есть в распоряжении редакции). Авторы работы сравнили кредитные бумы 2007 и 2013 годов с нынешней ситуацией на ипотечном рынке. Основной вывод: беспрецедентному объему выданных ипотечных кредитов не стоит сильно радоваться. Ведь «по мере развития бума кредитования новые кредиты в среднем являются более рискованными, чем выданные банками на более ранних стадиях роста кредитной активности». При этом проблемы у банков появляются раньше, чем бум достигает своего пика.
«К сожалению, мы не можем точно установить причину ухудшения качества новых кредитов на балансах банков по мере развития бума. Является это результатом явной (осознанной) более рисковой политики банков (risk-taking) в погоне за клиентами или же это результат неявного ослабления ими кредитных требований вследствие излишнего оптимизма в отношении кредитоспособности заемщиков? Скорее всего, важными были оба фактора», — рассуждают авторы документа.
Позитивные изменения, которые несет кредитный бум (совокупный спрос в экономике, занятость, зарплаты, настроения производителей и потребителей) порождают у банков «избыточный оптимизм». Он, в свою очередь, становится причиной недооценки рисков банками и завышенных ожиданий заемщиков, говорится в записке.
«Чем сильнее бум, тем значительнее будет смещение в оценках кредитных рисков. Иными словами, из-за своих макроэкономических эффектов кредитный бум создает впечатление, что риски низкие», — поясняют авторы.
Опрошенные Ради Дома PRO эксперты, между тем, категорически не согласны с выводами аналитиков ЦБ.
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая уверена, что никаких признаков «пузыря» ни в 2017-м, ни в 2018 году не было. Наблюдалась лишь реализация отложенного спроса на жилье, который возник как раз из-за действий ЦБ: «благодаря» завышенной ставке по ипотеке, которая удерживалась регулятором последние 10 лет (в среднем — 12,4%) в крупных городах с высокой стоимостью недвижимости накопился нереализованный спрос. И как только ставки начали снижаться, жители этих городов (прежде всего, Москвы и Санкт-Петербурга) бросились улучшать жилищные условия, прибегая к займам.
«Учитывая реализуемую Центробанком кредитно-денежную политику, которая напоминает борьбу с анорексией лечебным голоданием, не удивляюсь, что эксперты регулятора увидели «пузырь» там, где его не было», — горько шутит Мария Литинецкая.
Эксперт подчеркивает: доля ипотеки в ВВП России катастрофически низкая — она составляет всего 7%, тогда как в развитых странах она составляет от половины до полутора годовых объемов ВВП. «Это значит, что население России хронически недокредитовано, а потенциальный спрос на жилье огромный», — поясняет она.
Страхи того, что рост объемов приводит к ухудшению качества, преувеличены, считает руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко. По его мнению, при сравнении различных кризисов необходимо учитывать особенности технологического развития банковской сферы. А за последние десять лет российская банковская отрасль сделала гигантский рывок вперед. В настоящий момент анализ заемщиков и залогов стал надежнее и технологичнее. Уменьшена зависимость от человеческого фактора и зависимость качества анализа от объемов.
Никакого ипотечного «пузыря» нет и не будет, также убежден коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов. «Пузырь» образуется тогда, когда кредит выдается заведомо неплатежеспособным заемщикам, как было, например, до 2008 года в США. Сейчас же стоит вопрос только роста просрочек по ипотечным кредитам, а это не одно и то же», — поясняет эксперт, добавляя, что рост просрочек возможен только у мелких банков, у которых существуют проблемы с анализом платежеспособности заемщика. Тогда как у банков первого эшелона выстроена серьезная система андеррайтинга.
Мария Литинецкая добавляет: даже несмотря на кризисные условия в экономике, двукратный рост объемов кредитования не привел к ухудшению качества ипотечного портфеля банков. Доля просроченных кредитов (90+ дней) снизилась за год с 2,5% до 1,85%. Также снижается абсолютная сумма просрочки, говорит Гордейко: год назад в этой категории просрочки было 116 млрд руб., а сейчас — 113 млрд руб.
Кроме того, бурный рост ипотечного кредитования в 2018 году нельзя считать уникальным, считает Сергей Гордейко. В завершающемся году будет выдано почти на 60% больше, чем в прошлом, когда было выдано на 37% больше. Тогда как в 2011 году рост был на 90%, а в 2012 на 44%. «Если из выдачи текущего года убрать рефинансирование, которое не увеличивало кредитный портфель, то рост составит в районе 40%», — подсчитывает эксперт.
«Эксперты Центробанка рассматривают ситуацию в порочной парадигме: они считают, что доходы населения, как и экономика в целом, не должны повышаться высокими темпами. Поэтому и кредиты гражданам не следует давать. При этом стимулировать экономический рост Центробанк, по-видимому, не собирается. Это абсолютно антисоциальная и порочная логика», — категорична Литинецкая.
РадиДома Про, 23.12.2018
Татьяна Карабут
