Доход вопреки экономике: смогут ли россияне заработать на покупке жилья

В Госдуму РФ внесен законопроект, который позволит дольщикам получать доход в виде процентов от размещенных средств на счетах эскроу. Согласно документу, доходы за пользование средствами должны ежемесячно начисляться дольщикам в виде процентов по средневзвешенной процентной ставке. Дольщики смогут использовать их после завершения строительства дома и получения квартиры, указано в законопроекте.

Некоторые участники рынка, опрошенные РБК Петербург, считают, что начисление процентов по деньгам, лежащим на эскроу-счетах, может вернуть строительной отрасли Петербурга от 4 до 8 млрд руб., которые раньше вкладывали в нее «инвестиционные» покупатели. Другие эксперты считают, что новый закон приведет к удорожанию строительства и увеличению ставок как по проектному финансированию, так и по ипотечным кредитам.

Алексей Белоусов, глава СРО «Объединение строителей Петербурга»:

«Напомню, что бизнес-сообщество уже предлагало ввести начисление процентов для средств на счетах эскроу — это было при обсуждении закона о проектном финансировании. Однако тогда «провести» это условие не получилось, банки оказались сильнее.

«Но нынешняя ситуация, когда человек положил деньги на эскроу-счет и не имеет при этом процентов, неправильна — нарушаются базовые права россиян. Внесенные в Госдуму поправки в Гражданский кодекс как раз призваны изменить эту ситуацию. Если законопроект будет принят, граждане смогут получать гарантированный доход от положенных на эскроу-счета средств и при этом у них будут преференции от застройщиков. Например, если человек покупает квартиру на раннем этапе стройки, цена квартиры может быть ниже, чем при завершении строительства. При этом процентная ставка для средств на эскроу-счетах, видимо, будет привязана к ставке Центробанка.

Введение процентов для эскроу-счетов позволит привлечь дополнительные деньги, в которых так нуждается строительная отрасль. Ведь если у человека появляется возможность получить процент от денег на эскроу-счете, он будет выбирать, куда положить деньги — на депозит или на эскроу-счет. С большой долей вероятности он может выбрать специальный счет и таким образом будет финансировать стройку.

Фактически поправка в Гражданский кодекс может вернуть на рынок покупателей-инвесторов, которые раньше приобретали квартиры для того, чтобы сдавать их в аренду. По разным оценкам, таких покупателей на рынке было от 10 до 20%. Можно подсчитать, о каких суммах может идти речь, если эти покупатели вернуться в сферу жилищного строительства. Если оценивать весь рынок строящегося жилья в Петербурге в 40 млрд руб., то после введения проектного финансирования он потерял от 4 до 8 млрд руб. «инвестицинных» средств. Предположительно именно эта сумма может вернуться на рынок».

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

«Инициатива, прежде всего, полезна для покупателей недвижимости. Если законопроект будет принят, именно покупатели смогут использовать дополнительные средства в своих целях. Прямой сиюминутной выгоды для девелоперов в этих поправках нет — строители в любом случае не имеют доступа к деньгам дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию.

Однако застройщики смогут активнее предлагать клиентам дополнительные сервисы в своих проектах на этапе строительства. Например, отделочные работы или меблировку квартиры. Думаю, такие опции будут пользоваться большей популярностью в условиях, когда покупатель заранее знает об объеме дополнительных средств, которые ему будет готов выплатить банк».

Василий Селиванов, глава Legenda Development Intelligent:

«Мне кажется, что данная законодательная инициатива строится исключительно на элементарном популизме и экономической безграмотности. Люди вносят поправки, игнорируя все законы экономики и элементарной арифметики.

Сейчас банки могут предоставлять проектное финансирование девелоперам именно за счет того, что деньги на счетах эскроу находятся с нулевым процентом. Именно банк привлекает средства дольщиков, и за счет того, что они «лежат» без процентов, банк может дать застройщику проектное финансирование, обеспеченное остатками средств на эскроу-счетах, по льготной ставке.

Кроме того, именно за счет того, что средства лежат на эскроу-счетах без процентов, банк может обеспечить заемщику льготную ипотеку. И здесь нужно искать баланс — или низкая ставка по проектному финансированию, или недорогая ипотека. Если законопроект будет принят и банк будет начислять процент для дольщика с эскроу-счетом, за счет чего он будет это делать? За счет девелоперов. Фактически процент владельцу счета будет выплачиваться за счет ресурсов застройщиков, и уплата этих процентов в конечном счете войдет в состав себестоимости объектов и неизбежно повысит расходы девелоперов на строительство».

Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие»:

«Сейчас банк использует средства, которые лежат на эскроу-счетах, по двум направлениям — уменьшает процентную ставку застройщику по целевому кредиту, привлеченному на цели строительства жилого комплекса, или снижает процентную ставку по ипотечным кредитам, которые берут дольщики этого же проекта. Куда направить эти средства, определяет застройщик. Поэтому, чаще всего, используется комбинация, при которой и застройщик получат пониженную процентную ставку, и покупатели — льготную ипотеку.

Внесенная в Госдуму поправка существенно повлияет на стоимость кредита. Сейчас в проектном финансировании есть две процентные ставки: «базовая» — это та ставка, которая начисляется на остаток задолженности, не покрытый счетами эскроу, и «специальная» — она начисляется на сумму долга, эквивалентную текущим остаткам на эскроу-счетах покупателей. При этом «базовая» ставка гораздо выше «специальной», что образует простую зависимость — чем быстрее застройщик продает, тем дешевле для него становится кредит. Более того, если средств на эскроу существенно больше, чем остаток долга, то процентная ставка снижается дальше — и при определённых обстоятельствах (например, когда денег на эскроу на 180% больше остатка долга) ставка может составить 0,01% годовых.

Если законодательно будет принято решение о начислении процентов на остатки только дольщикам, то у застройщика всегда будет только «базовая» процентная ставка и текущая схема по удешевлению проектного финансирования перестанет действовать».