Кому нужны 6,5%? Льготная ипотека угрожает ценам на квартиры

Чиновники от жилищного комплекса положительно относятся к продлению программы льготной ипотеки в России и обещают новые кредиты для желающих обрести собственное жилье россиян. Программа выгодна и банкам, и строителям и обещает рост отрасли в кризис. Однако в Минфине на возможность продления программы смотрели со скепсисом, а аналитики боятся "пузыря" из-за того, что платежеспособность россиян в кризис резко упала.

Продление правительственной программы льготной ипотеки позволит выдать заемщикам дополнительно 1 миллиард кредитов на приобретение жилья, заявил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко. В интервью "НТВ" Мутко охарактеризовал программу льготной ипотеки под 6,5%, как "одну из самых эффективных антикризисных мер в строительной отрасли". По словам Мутко, продление программы даст возможность выдать гражданам еще 350 тысяч новых кредитов.

На прошлой неделе правительство приняло решение продлить программу льготной ипотеки, запущенную в конце апреля. Программа будет действовать до конца декабря 2021 года. При этом финансовый объем программы будет увеличен более чем в три раза и составит 2,8 трлн рублей.

Подмосковный риелтор Дмитрий Поташ в беседе с Finam.ru положительно оценивает факт продолжения программы, называя ее условия очень хорошими для заемщиков, особенно из числа молодых семей: "Известно, что высокие процентные ставки для этой категории граждан часто становятся непосильными и превращаются в настоящий кошмар".

Как отмечает ДОМ.РФ, агентство, отвечающее за ипотечное кредитование в стране, программа дала возможность построить более 11 млн квадратных метров многоквартирных домов. На эти цели было выдано 227,9 тыс. кредитов на 641,3 млрд рублей.

Львиная доля кредитов приходится на пять банков – "Сбербанк", ВТБ, "Россельхозбанк", "Альфа-Банк", банк "Открытие". Первую скрипку по выдаче кредитов играют "Сбербанк" и ВТБ.

Covid-19 помог низкой ставке

В аналитическом материале, опубликованном на сайте РАНХиГС, отмечается что 6,5% - "рекордно низкая ставка для широких масс населения, не относящихся к льготной категории". Благодаря низкой ставке доля выдачи ипотеки на новое жилье выросла с 32% в августе 2019 года до 40% в августе 2020 года.

При этом, такую ставку граждане смогли получить благодаря Covid-19, пишет доцент кафедры финансов и цен РЭУ им. Г.В. Плеханова Диана Степанова: "Если бы не пандемия, то ждать российским гражданам снижения ипотечных ставок до средневзвешенных значений в 7,28% пришлось бы еще 2-3 года при позитивном сценарии развития экономики".

Игроки рынка недвижимости и банки оценивают программу положительно, так как она помогает стимулировать рост жилищного строительства на фоне проблем экономики, связанной с пандемией коронавируса. По мнению заемщиков, она дает возможности гражданам решить проблемы с жильем, а также поддержать строительный сектор. "Понятно, почему власти выступают за продление льготной ипотеки. Это не только активизация экономической деятельности, но и стимулирование смежных областей: от производителей строительных материалов до мебельной промышленности", - говорит аналитик "Финама" Алексей Коренев. Эксперт отмечает, что один занятый в строительстве "дает работу" еще 200 людям.

Несмотря на положительные стороны программы, Диана Степанова из РЭУ им. Плеханова отмечает и серьезные риски при ее реализации: низкие ставки по ипотеке, которые сильно оторваны от цен на рынке, приведут к росту цен на недвижимость.

В качестве примера она привела рост ставки квадратного метра недвижимости во Владивостоке более чем на 8% с января по май 2020 года. Рост произошел после того, как в городе начала реализовываться программа "Дальневосточная ипотека" со ставкой 2% годовых.

"Опережающий рост цен на жилье в сравнении с другими субъектами РФ свидетельствует, что субсидирование ипотеки может привести не к увеличению доступности, а, наоборот, к снижению доступности при незапланированном росте цен на жилье", - пишет Степанова.

Долги растут

В свою очередь, Алексей Коренев из "Финама" опасается, что, если в связи с ухудшением экономической ситуации платежеспособность россиян будет снижаться, это приведет к массовому невозврату долгов, и банки столкнутся с необходимостью реализации большого количества жилья, которое "рынок не сможет проглотить". По мнению Коренева, если правительство и дальше будет продвигать льготную программу ипотеки, количество невозвращенных долгов будет увеличиваться.

Причины для этого есть, отмечает Коренев, сегодня каждый пятый россиянин имеет просрочку по кредитам. Вступая в ипотеку, многие "не очень хорошо умеют оценивать свои способности" и возможную потерю работы в кризисной ситуации.

В пандемию объем просроченных кредитов только растет, рассказал РИА "Новости" президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Эльман Мехтиев. По словам Мехтиева, если в марте их доля составляла 55%, то в октябре она увеличилась до 70%. Основная проблема невозврата - падение доходов граждан, на втором месте потеря работы, на третьем - нехватка средств.

Чиновники от ЖКХ, впрочем, сохраняют оптимизм. Глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что так как решение о продлении программы было принято, все будет хорошо, и адресовал всех к Минфину, где работают "достаточно серьезные профессионалы".

Стоит отметить, что несмотря на одобрение Минфина, некоторые "серьезные профессионалы" ведомства оценивали программу критично. Летом замминистра финансов РФ Алексей Моисеев отмечал, что подобный шаг может "надуть пузырь" на рынке. По оценкам, которые приводил Моисеев, лишь 60% россиян могут взять ипотечный кредит, даже если ставка по кредиту будет 0%. "Остальные люди просто не смогут вернуть тело кредита", - говорил Моисеев.

Серьезного ипотечного кризиса в России пока еще не было. Если говорить о мировом финансовом кризисе, то он затронул лишь тех, кто брал ипотеку в валюте.

Между тем, Диана Степанова из РЭУ им. Плеханова призывает вспомнить уроки ипотечного кризиса в США 2007-2009 года. Тогда его причиной стала высокий процент ипотечных кредитов с низким или нулевым первым взносом.

Итоги американского ипотечного кризиса хорошо известны. Он привел к самому резкому падению стоимости американской недвижимости за 16 лет. К сентябрю 2010 года 23% всех домов в США стоили меньше, чем взятый для их покупки ипотечный кредит, жертвами кризиса стали миллионы американцев.

Интересно, что несмотря на то, что о том кризисе были написаны книги и сняты фильмы, его уроки уже кажутся подзабытыми. Американцы вновь активно берут жилищные кредиты. В начале года их общая стоимость составила $1,1 триллиона, что стало рекордной суммой за двадцатилетие. Как отметили в своем отчете аналитики Black Knight Data & Analytics, причина столь большого всплеска - рекордно низкие процентные ставки.

Американцев и россиян, как, впрочем, и людей любой страны мира, можно понять. В кризисную эпоху свой дом или квартира - надежное вложение средств. Как бы сказал нынешний глава ДОМ.РФ Мутко, в желании приобрести свое жилье "ноу криминалити", если "спик фром май харт". Другое дело, сердце в таких делах - не всегда надежный советчик.

Финам, 21.10.2020
 Александр Братерский