Россиянам грозят проблемы с ипотекой

В 2019 году ипотечные заемщики в России в среднем отдавали на погашение долгов половину своих доходов. По сравнению с предыдущим годом их долговая нагрузка выросла на 1,6% — до 50,1%. При этом выше всего она у граждан с доходом менее 30 тысяч (86%) и до 70 тысяч рублей (63,3%). У двух промежуточных групп (30—50 тысяч и 50—70 тысяч рублей) она меньше — 58,4% и 45,5% соответственно.

Подавляющее большинство жилищных кредитов взяли люди с зарплатами до 70—75 тысяч рублей. Такую статистику приводит газета «Известия» со ссылкой на данные Объединенного кредитного бюро и ЦБ. Как пояснили изданию в пресс-службе регулятора, статистика за 2015—2019 годы показывает, что для граждан с предельной долговой нагрузкой более 80% вероятность допустить дефолт в два раза выше, чем для тех, у кого ПДН — 50%.

По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», средний ежемесячный платеж по ипотеке в 2019 году вырос до 27,3 тысячи рублей (в 2018-м — 25,3 тысячи, в 2017-м — 26,5 тысячи рублей).

Выглядит угрожающе

Порог долговой нагрузки как способ оценки уровня закредитованности заемщика был введен Центробанком совершенно не зря, считает первый вице президент «Опоры России» Павел Сигал. Ипотека — драйвер развития не только рынка потребительского кредитования, но и жилищного строительства. Развитие доступной ипотеки — ключевой момент в национальном проекте «Жилье и городская среда».

"Именно поэтому высокий уровень долговой нагрузки населения грозит не только пузырем на рынке потребительского кредитования, но и проблемами в жилищном строительстве", — предупреждает эксперт.

По его мнению, ЦБ ввел показатель долговой нагрузки (ПДН), осознав, что на протяжении последних лет россияне активно берут ипотеку (тем более на фоне снижения ставок по кредитам). И этот маркер показал картину закредитованности ипотечных заемщиков, которая выглядит довольно угрожающе.

"Рынок потребкредитования был перегрет, что требовало принятия своевременных мер", — отмечает аналитик.

ПДН растет во всех направлениях (ипотека, авто- и потребительское кредитование), напоминает он. По мнению эксперта, это связано с увеличением стоимости недвижимости и автомобилей. При этом рост зарплат такими же темпами не наблюдается.

"В перспективе количество выданных ипотечных кредитов будет снижаться при росте объема выданных средств (из-за увеличения стоимости жилья в среднем по стране на 10—15% в этом году). В целом в течение этого года стоит ожидать замедления темпов роста потребительского кредитования во всех секторах", — прогнозирует Сигал.

Кнут и пряник ипотеки

Индикатор предельной долговой нагрузки не должен анализироваться в отрыве от других показателей. Это очень приличный вспомогательный элемент для определения благонадежности заемщика, но рассматривать его именно как отдельный кейс довольно опрометчиво, считает эксперт Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Во-первых, ипотечное кредитование — это кейс, который не стоит увязывать с остальными видами кредитования, даже автокредитами, хотя у них есть общая переменная — залог. Это отдельный продукт, который работает сам по себе, поясняет эксперт.

"Когда некоторые аналитики пытаются провести экспертизу выдачи ипотеки чисто по доходу людей и ПДН, это похоже на езду на велосипеде по лесу с закрытыми глазами", — иронизирует он.

Самое страшное для любого человека в России с характерным для страны менталитетом — потерять жилье, в том числе из-за неуплаты кредита, указывает аналитик. Поэтому индикатор ПДН здесь уже не совсем корректен, так как у людей два стимула для погашения кредита сразу — и кнут, и пряник. Кнут в виде риска потери имущества, пряник — закрытие договора и резкое снижение долгового бремени. Именно поэтому по ипотеке на сегодняшний день самый низкий процент просрочек среди всех кредитных продуктов, уверен эксперт.

Второй момент — несмотря на все усилия ФНС во главе с нынешним премьер-министром, в стране очень много предприятий, частично или полностью платящих зарплаты в конвертах.

"Эти доходы трудно проверить, но они составляют первоначальный взнос, величина которого, если верить статистике, серьезно влияет на количество дефолтов по жилищным кредитам. Поэтому банки искоса смотрят на людей с первоначальным взносом менее 25%, несмотря на увеличение доли кредитов либо совсем без него, либо с минимальным первым взносом", — отмечает Кричевский.

В целом, по его мнению, рынок ипотеки постепенно теряет позиции, поскольку в стране становится все меньше платежеспособных людей. Собственно, отсюда и статистика по корреляции доходов людей и предельной долговой нагрузки — люди с заработком более 100 тысяч рублей могут накопить на жилье и без кредита либо взять заем на половину его стоимости и даже меньше и оперативно погасить этот долг.

"Снижение процентной ставки в некоторой степени поможет рынку оставаться на плаву, но такого ажиотажа, как в 2018—2019 годах, мы не увидим в ближайшие пять лет из-за отсутствия роста доходов населения. Видится небольшой всплеск активности заемщиков в течение месяца-двух после снижения либо ипотечной, либо ключевой ставки ЦБ, но в целом 2020 год пройдет под знаком рефинансирования",  — заключает эксперт.

Ридус, 05.03.2020
 Екатерина Трофимова