«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
В конце прошлой недели Владимир Путин анонсировал продление программы льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки. Как продление программы отразится на рынке и почему эффект от продления программы может быть равнозначным ее отмене?
Во время выступления на ПМЭФ-2021 в пятницу, 4 июня, президент Владимир Путин предложил продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2022 года. При этом ставка по кредиту должна подняться до 7%, а кредитный лимит — уменьшиться до 3 млн, эта сумма будет одинаковой для всех регионов.
«На федеральном уровне принято своего рода компромиссное решение, которое, по первоначальной задумке, должно удовлетворить все заинтересованные стороны (как строительный блок, так и Центробанк) и при этом поддерживать региональные рынки. Насколько это удастся — покажет время», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
Рост цен на 4-5%
Опрошенные Forbes участники рынка единодушны в своих прогнозах по поводу роста цен. «Ослабление спроса, похоже, не будет, — говорит инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. — Цены еще вырастут». Наиболее активно будут дорожать наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей. «Динамика роста цен на доступный формат жилья будет выше, чем на средний и высокий на фоне новых стимулирующих мер», — рассуждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Цены, безусловно, продолжат расти. Увеличение прайса на 4-5% относительно текущего уровня вполне возможно», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, на это также будет влиять рост цен на материалы и топливо, дефицит рабочих рук.
Есть и другие тревожные новости. «Люди, которых привлекла низкая ипотечная ставка, под влиянием эмоций приобрели объекты в новостройках, а спустя полгода или год осознали, что не могут обслуживать кредит. И сейчас на рынок выходит большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, так как цены были очень высоки и прирост стоимости не такой существенный с точки зрения инвестиций, а именно в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, даже по низкой ставке. И это проблема», — сетует директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева.
Семья с одним ребенком
Какое жилье теперь можно будет приобрести по льготной ипотеке?
Для жителей столичных регионов вариантов не так много. По мнению вице-президента «Интеко» Евгения Семенова, под программу попадают небольшие студии до 25 кв. м в дальнем Подмосковье. «Если у покупателя есть накопления, то он может приобрести квартиру в Московском регионе в пределах 4-5 млн рублей, это, скорее всего, студии и однокомнатные. В этот лимит попадет около 10-15% от текущего объема наших сделок», — замечает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград». По словам директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветова, у них в компании нет ни одного лота стоимостью до 3 млн рублей.
По словам Попова из Циан, только в 29 из всех регионов страны средняя сумма займа не превышает 3 млн рублей (год назад ипотечный кредит до 3 млн рублей привлекали жители 68 регионов). Согласно данным «Авито Недвижимости», в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге эффект от продления программы будет практически равнозначным ее отмене — доля квартир стоимостью выше 4 млн рублей здесь составляет более 90% по состоянию на начало июня 2021 года. «Чуть менее заметное воздействие озвученное решение окажет на первичный рынок Ленинградской области, Крыма, Татарстана и Краснодарского края (доля подобных объектов здесь составляет свыше 65% представленного фонда)», — говорит Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
Крупные столичные застройщики с энтузиазмом отнеслись ко второй инициативе президента — расширение программы семейной ипотеки. Ранее льготная ипотека была доступна семьям с двумя и более детьми, родившимися после 1 января 2018 года. Владимир Путин предложил применять программу и для семей с одним ребенком с датой рождения в соответствующий период. «Продление «семейной ипотеки» и распространение ее на семьи с одним ребенком выглядит для жителей [больших городов] хорошей «компенсационной» мерой. Она позволяет купить квартиру на выгодных условиях без столь жестких ограничений по лимиту выдачи. Продление программы «семейной ипотеки» именно сейчас может кратно повысить ее востребованность, которая пока оставалась на низком уровне, не соответствующим ее эффективности», — говорит Дмитрий Цветов из «А101». По словам Тюленева, на долю таких покупателей (с ребенком, родившимся в 2018 году и позднее) приходится порядка 25% от всех ипотечных клиентов в проектах компании.
По словам Цогоева из «Тринфико», главными выгодополучателями продлений и расширений могут выступать ПИК и «Самолет», у которых есть лоты, хоть и в небольшом объеме, попадающие под льготу. «Максимальное преимущество от продления льготной ипотеки и расширения семейной получат такие крупные застройщики столичного региона, как ПИК, ЛСР, Эталон. Мы это видим уже сейчас, когда после заявления президента РФ их акции выросли в цене на несколько процентных пунктов на московской фондовой бирже», — говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров. В ПИК отказались от комментариев. По словам Тюленева, эти решения выгодны застройщикам с низким средним чеком и банкам, которые финансировали социальные проекты.
Forbes, 07.06.2021
Рузана Малина
