Эксперты подсчитали, что на ипотеку у россиян уйдет в среднем треть жизни

В 2022 году срок ипотечного кредита достигнет почти трети средней продолжительности жизни россиян, считают аналитики рейтингового агентства НКР. Это следствие подорожания жилья в условиях более медленного роста доходов граждан.

В 2022 году в России продолжит увеличиваться средний срок ипотечного кредита — он достигнет 23 лет, что соответствует примерно трети средней продолжительности жизни в стране (71,5 года по итогам 2020-го). Такой прогноз дают аналитики НКР в исследовании «Ипотека на пике», поступившем в РБК. С начала года длительность оформляемых ипотечных ссуд уже выросла на более чем на два года, или на 11,2%, следует из данных ЦБ. По подсчетам НКР, в сентябре 2021-го в России не осталось регионов, где средний срок вновь взятой ипотеки составляет меньше 18 лет. Еще год назад таких было 38.

Удлинение срочности кредитов происходило на фоне роста среднего чека в ипотеке: если на начало года средняя сумма кредита на покупку жилья составляла 2,65 млн руб., то на 1 ноября она превысила 3 млн руб., увеличившись на 16,6%. С начала 2019 года средний чек подскочил на 41,7%, а срок увеличился всего на 20%, отмечают аналитики НКР. Они прогнозируют, что срочность ссуд будет «догонять» рост средней суммы.

«Часто заемщики удлиняют срок [кредита], чтобы снизить ежемесячный платеж и застраховаться на случай снижения дохода. Как правило, такие заемщики стараются досрочно гасить кредит, когда остаются свободные деньги, в результате итоговая переплата снижается», — отмечает аналитик НКР Дмитрий Рышков. По его словам, удлинение среднего срока ипотеки в 2022 году будет преимущественно обусловлено тем, что стоимость жилья в следующем году будет расти быстрее доходов граждан. Удлинение кредита позволит несколько снизить долговую нагрузку и обеспечить необходимый поток новых заемщиков у банков, заключает эксперт.

Значительная часть ипотечных кредитов в России погашается досрочно, свидетельствует статистика Объединенного кредитного бюро (есть у РБК). Так, почти 90% ссуд на жилье, выданных в 2010 году, было закрыто примерно за 50,5 месяца, или чуть больше чем за четыре года. По ссудам, оформленным в последние несколько лет, еще нет достаточной статистики о досрочных погашениях, поэтому оценить влияние удлинения срока кредитов на темпы их закрытия невозможно.

Ипотечный рекорд 2021 года и тенденции 2022-го

Уже по итогам десяти месяцев этого года российские банки выдали больше ипотеки, чем за весь 2020-й. Как отмечается в обзоре НКР, до конца года ипотечный портфель банков вырастет до 11,8–11,9 трлн руб., а всего в 2021-м банки оформят 1,9 млн договоров на 5,5–5,6 трлн руб. Аналитики прогнозируют сокращение рынка ипотеки в следующем году на фоне возросших ставок по ссудам, но называют это «мягкой посадкой». По их прогнозам, в 2022-м банки выдадут 4,9–5,1 трлн руб. ипотечных кредитов — примерно на 10% меньше рекорда этого года, но все еще больше, чем за любой другой год. Такая динамика будет обеспечена ростом среднего чека, поскольку количество новых договоров, по оценкам НКР, сократится более резко, на 20–25%, до 1,45–1,5 млн штук.

Похожий прогноз ранее озвучил глава «Дом.РФ» Виталий Мутко: в интервью РБК он отметил, что количество новых ипотечных ссуд в 2022 году ставит порядка 1,4 млн, что на 26,3% меньше оценок «Дом.РФ» на этот год.

Почему ипотека притормозит

Один из ключевых факторов замедления ипотеки в 2022 году — рост ставок на рынке, говорится в обзоре НКР. Базовый сценарий агентства предполагает, что средние ставки по новым ссудам превысят 9% по итогам первого полугодия следующего года.

«В 2021 году на уровне ипотечных ставок позитивно сказывалась высокая доля госпрограмм [с льготными процентами], но в 2022 году основной объем выдач придется на собственные программы банков, тогда как доля госпрограмм составит 10–12%. Ставки по собственным программам банков в следующем году могут достигнуть 10%», — поясняют аналитики.

Разворот ипотечных ставок в сторону снижения произойдет не раньше 2023 года, замечает старший кредитный эксперт Moody’s Ольга Ульянова. Она также ожидает снижения объемов выдачи ипотеки в следующем году — до 4,5 трлн руб. По словам Ульяновой, основные тренды в этом сегменте будут определяться ростом цен на недвижимость и исчерпанием «основной базы платежеспособных заемщиков», которые уже успели взять ссуды в 2020–2021 годах. По данным Росстата, за три квартала цены на новостройки в России выросли на 19,2%, а на жилье на вторичном рынке — на 11,9%.

«Эти тренды будут включать и рост средней суммы ипотечного кредита, и снижение доли первоначального взноса, и удлинение срока кредитования, и повышение «возрастного ценза» для ипотечных заемщиков», — продолжает Ульянова.

Повторения ипотечного рекорда 2021 года ожидать не стоит, но потребность россиян в кредитах на жилье сохраняется, отмечает директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин: «Мы ожидаем, что выдачи будут расти стабильно, но менее быстрыми темпами, и по итогам 2022 года достигнут показателя [по росту кредитного портфеля] +15% к данным 2021 года». По итогам этого года ипотечный портфель банков вырастет на 25–28%, прогнозируют в НРА.

Аналитики НКР приводят как минимум три фактора, которые могут поддержать рынок ипотеки в следующем году.

• Покупка жилья из-за ускорения инфляции. «Россияне сохраняют высокую склонность к потреблению в условиях повышенных инфляционных ожиданий, поэтому, несмотря на повышение ставок, мы не ожидаем существенной просадки спроса на жилье. Заемщики, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не станут откладывать решение о покупке, опасаясь еще большего роста цен на квартиры в будущем», — отмечается в обзоре. С этим аналитики связывают и возможное удлинение кредитов: повышение ставок и менее выгодные условия заемщики будут компенсировать за счет увеличения срока.
• Перепродажа «инвестиционных» квартир. В НКР ожидают усиления интереса заемщиков ко вторичному рынку жилья, поскольку там стоимость квадратного метра ниже. Предложение вырастет за счет квартир, которые приобретались в 2019-м — начале 2021 годов в инвестиционных целях для перепродажи. «Инвестиционные» квартиры, как правило, продаются с дисконтом к цене застройщика, что способно компенсировать более высокую ставку по ипотеке на вторичное жилье», — поясняет Рышков.
• Потенциал льготной ипотеки под 7%. Как отмечают в агентстве, несмотря на обновление программы (с 1 июля действует ограничение на сумму кредита 3 млн руб.), интерес к ипотеке под 7% остается высоким в регионах. По прогнозу НКР, до окончания ее срока в первой половине 2022 года российские банки выдадут под 7% ссуды еще на 230 млрд руб.

РБК, 22.12.2021
 Юлия Кошкина