На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Ипотека за один день

Банки продолжают оцифровывать финансовые услуги. Перевести в онлайн ипотеку сложнее, тем не менее число цифровых сделок растет. По данным Росреестра, в июле количество электронных заявлений на регистрацию недвижимости по ипотеке увеличилось более чем в пять раз, их доля достигла 50%.

В прошлом году банки впервые попробовали проводить ипотечные сделки онлайн, без посещения участниками офисов. Цифровая ипотека стала одним из основных направлений плана мероприятий по ускоренному внедрению в финансовый сектор онлайн-технологий, который реализует правительство. По данным Росреестра, по сравнению с началом 2020 года произошел кратный рост заявлений на регистрацию недвижимости в электронном виде. Доля электронных заявлений в целом на учетно-регистрационные действия с земельными участками, зданиями и помещениями жилого и нежилого назначения в июле 2021 года увеличилась в два раза, до 40%, а доля таких заявлений, связанных с оформлением сделок по ипотеке, выросла более чем в пять раз — до 50%.

Понятие «Цифровой ипотеки» для участников сделки с недвижимостью все еще может трактоваться по-разному. С точки зрения клиента, цифровая ипотечная сделка — это сделка, подписанная онлайн, без бумажных документов, без посещения банка и Росреестра, где происходит ее регистрация, говорит управляющий директор Абсолют-банка Иван Любименко. При этом возможность провести сделку удаленно была и раньше, в том числе можно было подписать договор перехода права, кредитный договор и отправить документы в Росреестр с помощью электронных каналов.

Основным вопросом в процессе проведения полностью электронной сделки оставалось открытие текущего счета клиента. В 2020 году ЦБ разрешал открывать счета для сделки удаленно — с последующим посещением офиса банка в течение полугода. Но с завершение карантина рынок вернулся к обычной процедуре, когда клиенту необходимо лично обратиться в банк для открытия счета. Этот вопрос до сих пор не решен регулятором.

Непростой алгоритм

Цифровая ипотека предполагает, что все стадии ипотечной сделки проходят онлайн — начиная от заполнения заявки и заканчивая подписанием документации цифровой подписью. Информацию по клиенту банк запрашивает на портале госуслуг, отправляя уведомление о принятом решении с условиями кредитования в личный кабинет клиента. Объект недвижимости заемщик может также выбрать онлайн, хотя, как правило, покупатели все-таки предпочитают смотреть приобретаемую квартиру вживую.

«Многие покупатели не готовы самостоятельно заниматься поиском объекта и его проверкой — подобные сделки обычно происходят один-два раза в жизни клиента, и для выбора правильного объекта требуется определенный уровень экспертизы. Клиенты обращаются в агентства недвижимости и к риелторам для выбора объекта. Как минимум этот факт делает полностью цифровой формат покупки объекта не столь востребованным»,— замечает господин Любименко.

Документы по объекту и оценка снова загружаются в личный кабинет и направляются в банк на согласование. Если это первичный рынок, то документы предоставляет застройщик, если вторичный рынок — то либо агент, либо сам заемщик. Банки также в электронном формате рассматривают предоставленные документы, дают заключение по объекту и согласовывают дату сделки. Для подписания договора используется цифровая подпись. Затем договор отправляется на электронную регистрацию в ФРС. После регистрации раскрывается аккредитив и продавец получает деньги, а заемщик — квартиру.

«Первыми, кому понадобилась услуга дистанционной сделки, были застройщики: приобрести квартиру в строящемся доме дистанционно вполне возможно. Многие так делают и сегодня, ведь большая часть сделок заключается в отделе продаж: на стройку покупателя не всегда допускают»,— говорит старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие» Михаил Иоффе. Что касается вторичного рынка, то, по его словам, 99% покупателей хотят посмотреть квартиру вживую, а не покупать ее, довольствуясь лишь просмотром видеотуров или фотографиями на сайте.

При этом само заключение сделок в удаленном формате на вторичном рынке популярно. Особенно когда речь идет о покупке квартиры в другом городе, указывает господин Иоффе. Однако в этом случае покупатель все равно старается не смотреть заранее отснятый видеоматериал, а оценивать квартиру через видеотрансляцию в режиме онлайн.

Банк «Открытие» по итогам первого полугодия 2021 года провел с использованием электронной регистрации уже треть от общего количества ипотечных сделок. В основном они проходили на первичном рынке, на платформах застройщиков (доля достигала 60%). Электронная регистрация на вторичном рынке была запущена в конце прошлого года и востребована в меньшем объеме, рассказывает господин Иоффе.

Банки используют и другие возможности дистанционного оформления кредитов. Например, Абсолют-банк развивает проект по дистанционной выдаче ипотеки на территории партнеров — застройщиков и агентств недвижимости, подключенных к его цифровой платформе. С начала 2021 года было выдано кредитов более чем на 600 млн рублей, в том числе в регионах, где у банка нет офисов.

Тестируя технологии

Быстрота оформления цифровых сделок зависит от состояния готовности участников сделки, времени подготовки кредитной документации банком и ознакомления с ней, а также от скорости регистрации прав/перехода прав согласно подписанным на сделке документам, рассказывает начальник управления по Северо-Западному федеральному округу «Росбанк Дом» Ирина Илясова. Электронная регистрация существенно ускоряет процесс.

Сама цифровая сделка проходит очень быстро — в течение 15–30 минут. Но есть подготовительная работа, в том числе выпуск цифровой подписи. В среднем она занимает около двух часов. Электронную подпись лучше активировать заранее, но можно сделать это и во время оформления сделки. В последнем случае надо будет подождать около получаса.

Сейчас Росреестр и АО «Дом.РФ» проводят пилот, призванный сократить сроки госрегистрации до одного дня. На первом этапе будет отработана технология взаимодействия с депозитариями. Ведомство уже сообщило о модернизации сервиса по оформлению и получению электронных закладных, которая позволила кратно увеличить скорость обработки на стороне регистратора, процесс передачи сократился с нескольких дней до нескольких минут. Кроме того, Росреестр реализует проект «Электронная регистрация ипотеки за один день» в четырех регионах. До конца года он будет распространен на всю страну.

Как отмечает госпожа Илясова, Росреестр использует сервис прямого доступа (СПД), который позволяет напрямую подключаться к сервису регистрации. Банки могут напрямую самостоятельно либо через подрядчиков (например, через платформу SmartDeal) направлять заявки на электронную регистрацию прав/перехода прав. Использование SmartDeal ускоряет регистрацию сделки купли-продажи в два-три раза, а электронная подпись клиента оформляется всего за несколько минут, рассказывают в банке «Санкт-Петербург», который недавно перешел на использование этой платформы. Также упрощается взаимодействие с застройщиками: партнеры могут работать со сделкой в одном интерфейсе. Всего за месяц с помощью SmartDeal «Санкт-Петербург» вдвое увеличил долю электронных сделок, и до конца года планирует зарегистрировать через сервис до 3000 сделок.

Для развития цифровой ипотеки Банк России, Росреестр и «Дом.РФ» также проводят эксперимент по внедрению технологии распределенного реестра «Мастерчейн». По словам госпожи Илясовой, «Мастерчейн» призван заменить канал СМЭВ и увеличить скорость обмена информацией между точкой их отправки — Росреестром — и точкой получения — Децентрализованной депозитарной системой (ДДС). Ожидается, что «Мастерчейн» также повысит прозрачность движения закладных.

Безусловно, текущие IT, нормативно-правовая и иные системы, вовлеченные в процесс цифровых сделок, требуют существенной модернизации как со стороны сервиса (фронт-систем, тех, с которыми взаимодействует заемщик), так и со стороны практической реализации (бэк-систем, с которыми взаимодействует банк, а именно — удостоверяющие центры, Росреестр, ПФР, Налоговая служба, БТИ), добавляет госпожа Илясова.

Пока цифровая ипотека не может работать со стопроцентной эффективностью, соглашается Андрей Верников, руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «Универ Капитал». «Скорее идет тестирование новой технологии. Не готовы полностью правовые акты для взаимодействия банков-депозитариев и государственных органов. Скорее всего, все процессы удастся закольцевать в декабре»,— считает он. Сложностей, кроме некоторой правовой неурегулированности в обмене данными между участниками на базе технологии блокчейна, эксперт не видит. Напротив, банки сократят издержки на выдачу кредитов, снизится возможность мошенничества, особенно при продаже вторичного жилья.

Коммерсантъ, 27.09.2021
 Виктория Алейникова

Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх