Мечта о хате с краю: почему провалился проект сельской ипотеки
Льготная сельская ипотека действует с января 2020 года. Она предоставляется гражданам на строительство или приобретение земельного участка или жилья на сельских территориях или в городах с численностью до 30 тысяч человек. Программа не распространяется на Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург.
Квартиры можно покупать в домах высотой не более пяти этажей, при этом жилье должно иметь все коммуникации. Максимальный срок ипотеки – 25 лет, максимальный размер кредита – 5 млн рублей, ставка – от 0,1% до 3% годовых, первоначальный взнос – 10%.
Этот инструмент в Минсельхозе называли одним из самых перспективных направлений по улучшению жилищных условий и повышению уровня обеспеченности благоустроенным жильем граждан, проживающих на сельских территориях. И сначала казалось, что так оно и есть – до конца 2020 года было подано почти 200 тысяч заявок.
Уже к 1 октября 2020 года ипотеку выдали 23 907 семьям. Средний размер предоставленного кредита составил 1,96 млн рублей, а общая сумма превысила 47 трлн рублей. К концу года она достигала уже 58,5 трлн рублей, а число выданных кредитов – 37 786.
Механизм предусматривает предоставление субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «ДОМ.РФ» на возмещение недополученных доходов по выданным кредитам. Всего в программе участвует девять кредитных организаций. Однако по состоянию на 1 декабря 2020 года субсидии получали только шесть из них.
За год было выдано 641 млн рублей субсидий. При этом 96,4% из них получил АО «Россельхозбанк». Оставшиеся 3,6% поделили между собой ПАО «Банк Левобережный» (1,93%), ПАО КБ «Центр-Инвест» (1,15%), ПАО «Сбербанк» (0,53%), ПАО «РНКБ Банк» (0,003%) и ПАО «Дальневосточный банк» (0,002%).
Производители сельхозпродукции ранее имели дело с Россельхозбанком, поэтому программа стартовала именно с него, так как у него есть кредитная история заемщика, пояснила старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк. Программа еще только набирает обороты, она рассчитана на период до 2025 года и в перспективе будет расширена как по охвату населения, так и по числу работающих по программе банков, полагает эксперт.
Программа является важным элементом развития рынка, но главный вопрос – в финансировании, считает завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Елена Иванкина. Например, Сбербанк уже перестал принимать заявки на участие в программе в связи с исчерпанием бюджетного финансирования. Именно от объема финансирования зависит размер участия банков в программе.
В процессе реализации программы будет необходимо решить много дополнительных задач: утверждение списка организаций-застройщиков, создание таких организаций на основе индустриальных методов строительства и многое другое, отмечает эксперт.
Неплатежеспособное село
Однако, как выяснили аудиторы Счетной палаты, инструмент практически не помогает улучшить жилищные условия селян. По сути, ипотека им просто недоступна из-за низкой платежеспособности и высокой долговой нагрузки. Аудиторы сравнили региональный прожиточный минимум и средний доход граждан, работающих в сфере АПК, после уплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Оказалось, что у жителей девяти субъектов РФ денег останется меньше прожиточного минимума, а у жителей пяти субъектов РФ – на его уровне.
Например, по официальной информации Росстата, в 2019 году средняя зарплата в области растениеводства и животноводства, охоты и предоставления соответствующих услуг в этих областях по Республике Алтай составила 17,85 тыс. рублей. Прожиточный минимум трудоспособного населения региона – 10,92 тыс. рублей. Исходя из средних значений условий предоставления АО «Россельхозбанк» льготной сельской ипотеки ежемесячный платеж будет равен 10,55 тыс. рублей, то есть 59% зарплаты. В результате у заемщика будет оставаться всего 7,3 тыс. рублей в месяц. Кроме того, многие сельхозработники имеют сезонную занятость и не всегда могут платить по кредиту каждый месяц.
Возможно, поэтому растет размер просроченной задолженности. На 1 октября 2020 года она уже достигала 0,8 млн рублей, а к 1 декабря 2020 года увеличилась до 1,4 млн рублей.
Впрочем, из-за низкой платежеспособности селян одобрение банком получает только каждая пятая заявка. По расчету аудиторов, если так пойдет и дальше, к 2026 году свои жилищные условия смогут улучшить 25 тысяч семей, проживающих в сельской местности. Это чуть больше десятой части от ожидаемого результата.
Сельская ипотека не отвечает потребностям сельских жителей, говорит координатор проекта ОНФ «Село. Территория развития» Юлия Оглоблина.
Граждане, которые хотят построить собственное жилье в удаленном селе, испытывают наибольшие сложности при попытке получить кредит на строительство или завершение строительства частного дома. Выдвигается условие привлечения подрядной организации, к которой банки предъявляют жесткие требования, вследствие чего подрядчики не соглашаются строить дома в отдаленных деревнях. Так, в Ростовской области в 2020 году в рамках льготной сельской ипотеки заключено почти 1,1 тыс. кредитных договоров на сумму более 2 млрд рублей, из них только пять – на индивидуальное строительство. Между тем именно строительство собственными силами или с привлечением местных бригад наиболее распространено в небольших селах.
По мнению Юлии Оглоблиной, выходом может стать отказ от обязательного участия подрядной организации в строительстве домов, а также предоставление возможности использования кредита на покупку строительных материалов, как это успешно применяется для получателей социальных выплат.
«Очевидно, что сельскую ипотеку не следует рассматривать как единственный механизм развития жилищного строительства на селе. Для обеспечения жильем граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, основным механизмом должны оставаться социальные выплаты. При этом финансирование данного мероприятия важно обеспечить на уровне 2019 года. Кроме того, в рамках программы целесообразно наряду со строительством жилья, предоставляемого по договорам социального найма, создать механизм обеспечения служебным жильем – в первую очередь для работников социальной сферы», – считает эксперт.
Она напомнила: до 2020 года именно соцвыплаты были решающим фактором для многих молодых специалистов, трудоустраивающихся в селе, так как в ранее действовавшей подпрограмме существовал приоритет для молодежи в получении выплат. «Сейчас его нет, как нет и понимания, удастся ли молодому специалисту, приехавшему работать на село, дождаться своей очереди на получение выплаты из-за резкого сокращения финансирования по данному мероприятию», – отмечает эксперт.
Нашествие дачников
На самом деле почти половина получателей (45,8%, или 10 958 человек) – городские жители, покупающие себе дачу на лето в ближайших к городу районах. На содержание их ипотечных кредитов в течение всего срока потребуется почти 13 трлн рублей.
Результаты контрольного мероприятия в Удмуртской Республике показали, что в 71% случаев покупались дома в пределах 25-километровой зоны от столицы – г. Ижевска.
Аналогичная ситуация и в Рязанской области: 70% выданных льготных ипотечных кредитов приходится на Рязанский район (вокруг города), при этом большая часть из них выдана на приобретение квартир в 18–24-этажных новостройках на границе областного центра. То есть фактически сельская ипотека превратилась в «пригородную».
Доля заемщиков, работающих в сфере АПК, составила всего 4,4% (1061 человек) от общего количества получателей кредитов, в социальной сфере – 12% (2870 человек), а государственным и муниципальным служащим было предоставлено 14,1% (3375) кредитов.
Исправить ситуацию в Минсельхозе решили оригинально – ввели обязательство заемщика регистрироваться по адресу купленного в ипотеку жилья. Изменения вступили в силу с 1 января 2021 года. В Счетной палате считают, что это поможет при осуществлении должного контроля со стороны министерства и кредитных организаций.
Инструмент, к сожалению, не соответствует целевой аудитории, говорит директор Центра агропродовольственной политики Института прикладных экономических исследований (ИПЭИ) РАНХиГС Наталья Шагайда. «Программой не предполагается необходимость быть сельским жителем и развивать территории. В результате относительно обеспеченные городские жители смогли пользоваться ставкой, которую не могли получить для строительства дачи в общем случае. Нет требований к возрасту и территории, за несколькими исключениями. В результате можно выбрать в Краснодарском крае место для переселения родителей из холодных регионов и использовать его под дачу, а не работать там и развивать территорию», – пояснила она.
Горожане крайне редко создают бизнес в селе и нанимают местных жителей на работу, отмечает эксперт. Как правило, речь может идти только о разовом и неофициальном доходе. Тем более что современный дом – еще не все, что нужно для постоянной жизни городскому работоспособному жителю. Нужна соответствующая инфраструктура – дороги, здравоохранение, образование для себя и членов семей. А в селах за исключением густонаселенных и богатых территорий не везде есть даже свет на улицах.
«Первоочередная задача для обеспечения селян жильем – трудоустройство, создание постоянных рабочих мест и стабильного заработка», – подчеркнула Наталья Шагайда.
Кроме того, чтобы решить проблему, нужны государственные, а учитывая систему налогов – федеральные программы восстановления местных дорог, организации сельского здравоохранения, модернизации сельского населенного фонда. По мнению эксперта, Минсельхоз РФ не может никакой своей программой обеспечить водой или газом каждый сельский дом, привести в надлежащее качество дороги. Пока сохраняется такая ситуация, город будет выглядеть намного привлекательнее для сельского жителя. А сельская ипотека будет привлекать горожан низкой процентной ставкой для строительства современного дачного дома с водой и отоплением для выездов на природу.
Профиль, 25.03.2021
Марина Юршина
