ЦБ меняет ставку: что будет с ипотекой и продажами квартир

Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку с 14 до 11% годовых. Это третье подряд снижение ключевой ставки за последние полтора месяца после её рекордного, более чем два раза, повышения до 20% в конце февраля. Крупные банки уже начали заявлять о пропорциональном снижении ипотечных ставок.

Опрошенные РБК Петербург эксперты считают, что эффект от понижения ключевой ставки будет более заметен на вторичном рынке, где ставки без программ господдержки до сих пор были «заградительными». Для покупки квартир в новостройках самой востребованной остается льготная ипотека (6-9% в зависимости от программы). Но оживление на вторичном рынке за счет встречных сделок поможет подстегнуть продажи в строящихся домах, уверены игроки рынка.

Оживить спрос на готовое и строящееся жилье

Эксперты сходятся в прогнозах, что снижение ставки позитивно повлияет на спрос, в особенности на вторичном рынке, где нет субсидированных программ ипотеки. «Рынок вторички последние месяцы находился под давлением заградительной ставки, льготные программы не распространялись на покупку квартир от физлиц. Естественно, рынок функционировал, сделки совершались, но динамика была низкая. Снижение ключевой ставки должно несколько оживить его. Для строящегося жилья это может стать еще одним поддерживающим фактором, поскольку доля покупателей, которые используют имеющуюся квартиру для первоначального взноса и продают ее, чтобы купить новую, велика», — говорит Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). Так, ВТБ уже объявил о снижении базовой ставки по своим ипотечным программам, с 30 мая в банке начнут оформлять кредиты от 10,9% годовых на покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке. «Новый раунд снижения ставок приблизит их к значениям начала года, но пока они все еще останутся двузначными. Поэтому в целом активность клиентов в жилищном кредитовании может сохраняться ниже прошлого года. Тем не менее, рассчитываем, что пересмотр параметров придаст еще больший импульс для развития ипотеки, в особенности на вторичном рынке, где все это время действовали заградительные тарифы», — комментирует заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

По данным ЦИАН, с марта на вторичном рынке жилья наблюдалось снижение активности до 80% от среднего значения за 2021 года — и спрос покупателей был больше сосредоточен на сегменте новостроек. В апреле активность продолжила снижаться, просмотры просели уже на 40% относительно фоновых значений зимы. По итогам 20 дней мая спрос просел еще на 10% относительно аналогичного периода в апреле (можно сделать скидку на праздничные дни). Сейчас активность покупателей снизилась почти в два раза относительно прошлого года и фоновых значений зимы.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов ожидает, что снижение ключевой ставки ЦБ 26 мая вернет ипотечные ставки от заградительно высоких к высоким, но все же подъемным для части заемщиков значениям. «Это не только сможет оживить активность на вторичном рынке, но скажется и на числе сделок в сегменте новостроек», — прогнозирует эксперт.

Опустить еще ниже

«Сейчас на отрицательную динамику продаж, помимо ипотеки, очень сильно влияют большие риски и общие настроения населения. Ипотеку надо делать более доступной, — уверен президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин. — Пока не пойдут вверх продажи вторичной недвижимости, ситуация на первичном рынке не изменится». Банковские аналитики ожидают дальнейшего снижения ключевой ставки уже в следующем месяце. По прогнозам директора офиса рыночных исследований и стратегии Росбанка Евгения Кошелева, в июне останется пространство для снижения ключевой ставки еще на 100 базисных пунктов (до 10.0% годовых), далее может быть взята пауза до конца августа, чтобы оценить риски роста продовольственной инфляции. «И уже в сентябре, октябре и декабре регулятор потенциально может замедлить темпы «нормализации» до 50 базисных пунктов на каждом из трех заседаний и, таким образом, вернуть ставку в интервал 8.0-9.0% годовых в декабре 2022 года», — считает он.

Для реального оживления рынка необходимо дальнейшее движение ключевой ставки к уровню 2021 года, уверена руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская. «В тот период она составляла 5-8%. Пока что ипотека, если она не субсидируется дополнительно государством или застройщиком, все равно остаётся дорогой для потребителей», — констатирует она.

Альтернативные варианты

На этом фоне девелоперы ищут дополнительные способы для привлечения покупателей. «Рынок занял выжидательную позицию. Клиенты не уверены в сохранении своей платежеспособности и ждут стабилизации экономической и геополитической ситуации. Девелоперы, чтобы поддержать собственные продажи и возможности клиентов, активно разрабатывают собственные программы. Мы видим, что сейчас одной из востребованных программ является трейдин, который позволит нашим клиентам улучшить свои жилищные условия, пустив в оборот имеющуюся недвижимость», — говорит заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Еще один фактор повышения спроса, на который рассчитывают застройщики, связан с тем, что в июне истекает срок депозитов, открытых в марте под 20–25% годовых в рублях. «Изменение ключевой ставки окажет влияние на проценты по банковским вкладам, они будут снижаться. Те, кто вложил деньги на короткий срок, будут искать более выгодные варианты для вложения, например, в недвижимость», — полагает Юлия Ружицкая.

РБК, 26.05.2022
 Мария Тирская