Доступность ипотеки после снижения ключевой ставки ЦБ заметно не вырастет

Совет директоров Банка России на заседании 16 сентября решил снизить ключевую ставку на 50 базисных пунктов (б.п.), до 7,5% годовых. Большинство аналитиков ожидали такого решения, расходясь лишь в величине снижения. При этом покупатели жилья в большинстве своем не почувствуют повышения доступности недвижимости, считают опрошенные "Интерфаксом" эксперты.

Символическая мера

По мнению специалистов, снижение ключевой ставки на 0,5 п.п незначительно отразится на рынке недвижимости.

"При таком изменении проценты по ипотеке вероятнее всего уменьшатся либо в пределах 0,1-0,3 п.п., либо не изменятся совсем. В этом случае принципиального улучшения доступности жилья покупатели не почувствуют. Особенно на первичном рынке, где ипотека с господдержкой занимает более 50% от объёма всех выданных ипотечных кредитов. Поскольку правительство склоняется к тому, чтобы льготную программу не продлевать, ставки по ней до конца года уже вряд ли будут пересмотрены. Для видимых улучшений на рынке недвижимости снижение ключевой ставки должно быть более существенным. Как минимум на 0,75-1 п.п.", — говорит управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Согласен с коллегой коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

"Решение ЦБ имеет скорее символичное значение, которое свидетельствует о постепенной нормализации ситуации в финансовой сфере. Однако для массовых покупателей принципиально ситуация не изменится. Рост цен в последние два с половиной года был настолько ощутимым, насколько и спад доходов населения. Чтобы вызвать интенсивный рост спроса и стимулировать клиентов, необходимо более глубокое снижение стоимости кредита, что, собственно, и делают застройщики и банки в рамках программ дополнительного субсидирования ставок. Для восстановления спроса на уровне начала 2022 года, необходимо опустить ставки на 1-2 процентных пункта ниже, чем на тот момент. То есть средняя ставка должна сократиться до уровня 7-8 годовых по рыночным программам, а по субсидированным – сохраниться (или быть ниже) уровня 5-6%", — отмечает эксперт.

Гендиректор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин также полагает, что снижение ключевой ставки кардинальным образом не повлияет на рынок первичной недвижимости, который за последние полгода уже научился приспосабливаться к экономической турбулентности.

"Девелоперы при формировании денежной политики стараются стимулировать спрос, который пока далек от докризисного уровня. С этой целью покупателям, в частности, предлагаются субсидированные ставки, размер которых никак не привязан к ставке ЦБ: он уже и так минимален", — говорит Перлин.

Основная проблема – падение спроса

По словам руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика, решение ЦБ призвано оживить потребительский спрос, в том числе и в сфере жилищного строительства.

"Должны быть созданы условия для большей доступности кредитования населения, в том числе ипотечного. Только в этом случае граждане будут совершать больше покупок, что, безусловно, положительно скажется на экономическом росте в стране", — считает эксперт.

В свою очередь президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", соучредитель ГК ЦНЭС (Центр независимой экспертизы собственности) Кирилл Кулаков также подчеркивает, что основная проблема, с которой столкнулись девелоперы, это не стоимость фондирования, а снижение спроса на недвижимость.

"Причем это снижение фиксируется во всех сегментах. За 8 месяцев текущего года количество ипотечных кредитов на первичном рынке сократилось на 14% по сравнению с прошлым годом. На вторичном рынке падение еще глубже — 46%. Это говорит о том, что потребитель сегодня крайне осторожен в оценке своего финансового положения и не готов принимать долгосрочную нагрузку", — говорит Кулаков.

"Конечно, некоторое снижение цен на строительные материалы и более доступное фондирование позволит инвесторам завершить строительство начатых объектов. Но вот дальнейшая активность пока под вопросом", — заключает он.

По мнению совладельца Группы Родина Владимира Щекина, снижение ключевой ставки ЦБ позволит немного ускорить восстановление рынка жилья.

"Особенно снижение ключевой ставки важно сейчас для продавцов старого жилья, так как им сейчас непросто найти покупателей. Государственная поддержка ипотеки распространяется только на новостройки, поэтому спрос сконцентрировался на первичном рынке. Однако необходимо перезапустить и вторичный рынок, ведь часто россияне используют деньги от проданной недвижимости на покупку нового жилья. Сейчас ставки по ипотеке на вторичном рынке составляют в среднем 10-10,3% годовых, что довольно много, учитывая текущий уровень цен. Снижение ключевой ставки помогут сократить стоимость кредита на вторичное жилье примерно до 9,5%, что поможет ускорить сделки во вторичном секторе", — отмечает Щекин.

Интерфакс, 16.09.2022