Ипотека — мать городов русских
Застройщики закладывают основы создания комфортной среды в городах. Но прочность их бизнеса определяют льготные ипотечные программы государства.
Рынок жилищного строительства сдает темпы. По данным Росстата, в августе годовая динамика ввода жилья показала снижение на 3,9%, в сентябре на 8,5%, а в октябре уже на 12,9%. Между тем к 2027 году в стране, по целевым ориентирам программ правительства, должно быть введено как минимум 120 млн кв. метров жилой площади.
Что ограничивает строительную отрасль в достижении результата, обсудили на дискуссионных площадках участники ежегодного международного форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге.
Цемент рынка
Девелоперы формируют планы ввода новых проектов, опираясь на доступность жилищного кредитования для населения. По оценкам руководителя аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, если кризис февраля-марта несколько пошатнул ситуацию, то по итогам сентября объем выдач ипотечных кредитов превысил показатели аналогичного периода 2021-го и всех предыдущих лет. Правда, по предварительным оценкам ЦБ, в октябре он снова упал на 20%.
«Реальная ипотечная ставка, скорректированная на уровень инфляции, остается в отрицательной зоне больше года», — подчеркивает Михаил Хорьков.
Объем региональных рынков новостроек определяют, по мнению эксперта, локальные факторы. Российский рынок жилья по-прежнему сильно концентрирован. Без малого треть (31%) текущего строительства идет в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре. Еще 50% строящегося жилья от 1 млн кв. метров приходится на 12 городов, и Екатеринбург с объемом 3,6 млн кв. метров занимает в этой группе первое место.
Динамика рынка хорошо показывает зависимость от федеральной повестки. Дальневосточная ипотека под 2% годовых вывела на первое место в стране Владивосток: здесь объем строящегося жилья вырос к началу сентября на 55% по отношению к тому же периоду 2021 года. Внушительный рост показали Екатеринбург (18%) и Казань (11%). Обвалился объем текущего строительства в Красноярске (на 21%), Рязани (16%), Санкт-Петербурге (10%).
Под давлением ипотечных критериев спрос по-прежнему перемещается в сторону квартир меньшей площади, и тенденция только усиливается. По расчетам Михаила Хорькова, больше половины сделок по покупке жилья в новостройках Екатеринбурга приходится на объекты площадью до 45 кв. метров, две трети квартир по стоимости не превышают 6 млн рублей. Специалисты рассматривают тренд как негативный, поскольку он приводит к упрощению рынка, закладывает долгосрочную основу для перекосов в структуре жилищного фонда. На инструменты смягчения, имеющиеся в распоряжении застройщиков, указывает президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников: «Можно больше внимания уделять функциональности планировок, например, создавать пространства общего пользования — соседские центры, холлы, лобби, это высвободит часть функций в небольших по площади жилых помещениях».
Взгляд с башенного крана
Все предыдущие периоды экономического спада строительный сектор лихорадило из-за проблем с доступом к финансовым ресурсам. Теперь, с переходом на модель проектного финансирования, острота вопроса ушла. Однако «необходимо отработать с банками все вопросы, нельзя допустить пересмотра ставок, лимитов авансирования», — говорит замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Развитие рынка жилищного строительства в регионах определяет уровень девелоперской среды. И с этим не все в порядке, рассказал на форуме президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков: «В последние два года не снижается количество предприятий-банкротов в строительном секторе. Нужно обратить внимание на уровень рентабельности, а он зависит от грамотного планирования, в нашей отрасли длинный инвестиционный цикл».
На устойчивость сегмента не в последнюю очередь влияют санкции. По словам Антона Глушкова, глобального дефицита продукции для строительства избежать удалось. Однако здесь, как и во многих отраслях, идет активная смена иностранных собственников, и чаще всего они выходят из бизнеса через продажу активов.
Функционал рынка жилищного строительства сегодня вышел за пределы решения квартирного вопроса: качественная современная застройка преображает города, приводит к повышению уровня комфорта городской среды. Однако в одиночку с этой задачей застройщикам не справиться, пришли к выводу участники одной из дискуссионных площадок форума.
«Школы, спортивные комплексы и культурные учреждения повышают привлекательность строящихся жилых кварталов. И их наличие для застройщиков становится конкурентным преимуществом», — сформулировал интерес девелоперов вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль. При этом, по словам генерального директора «Синара-Девелопмент» Тимура Уфимцева, «нужно понимать, что вложения в развитие городской инфраструктуры начнут работать лишь в перспективе 10 — 15 лет».
В мировой практике одним из эффективных инструментов развития городов считается частно-государственное партнерство. Примеры его использования в Уральском регионе тоже есть. Так, «Атомстройкомплекс» начал проектирование первой школы в формате государственно-частного партнерства, рассказал заместитель директора корпорации Александр Копылов. Но реализация таких проектов в силу специфики нормативной базы идет непросто. Частную школу девелопер построить может, но… По завершении строительства образовательное учреждение передается на баланс муниципалитета, а значит, город должен заложить затраты на его содержание в бюджет.
Еще сложнее реализовать подобные проекты при строительстве специализированных школ, к примеру, художественных. Причина — отсутствие нормативов градостроительной документации и координации между многочисленными надзорными ведомствами, например, с Главархитектурой. На площадке форума, где обсуждалась эта проблема, Андрей Бриль предложил оговорить сроки появления нормативов: «Вопросов много, проблема междисциплинарная, поэтому, возможно, есть необходимость создать рабочую группу».
Для комплексного развития мегаполисов, создания комфортной городской среды необходима координация планов строительства жилья и социальной инфраструктуры. Нужно в рамках генплана городов формировать программы строительства в перспективе пяти-десяти лет. Документ должен объединять планы ключевых застройщиков и органов власти всех уровней.
Горизонт-2023
Все эти намерения могут быть реализованы только при сохранении устойчивого спроса на жилье в новостройках. По итогам года, по расчетам Михаила Хорькова, количество сделок сократится на треть. Растет средний срок кредита: заемщики все чаще предпочитают заключать договор на максимально возможный срок в 30 лет. Высоким останется предложение на вторичном рынке.
При формировании дальнейших планов застройщики по-прежнему ориентируются на стимулирование спроса через кредит.
В этой связи важно, какую позицию займет государство. Пока решение принято только по программе «Семейная ипотека»: постановлением правительства она продлена до конца 2023 года, также дано поручение продлить до 2030 года программу «Дальневосточная ипотека». Рынок с напряжением ждет судьбы стандартной льготной госпрограммы, ее срок действия заканчивается в конце 2022 года. По определению Михаила Хорькова, «любое решение государства способно скорректировать движение рынка». Профильные ведомства обещают бороться за льготные программы, но, судя по заявлениям их представителей на форуме, однозначной уверенности в успешности попыток нет.
Уже после форума министр финансов Антон Силуанов заявил, что не считает целесообразным продлевать госпрограмму под 7% годовых, против ее продления в 2023 году все время выступает и глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Кроме ипотеки девелоперы при обсуждении новых проектов учитывают еще и потенциальный инвестиционный опрос. Инструментов для размещения личного капитала не так много, и жилая недвижимость может быть одним из них. Именно этим аргументом руководствуется, например, Вячеслав Трапезников, принимая решение о запуске новых проектов.
По оценкам Михаила Хорькова, горизонт планирования в ситуации неопределенности у многих застройщиков уже сжался, правда, сокращение инвестиций в новые проекты скажется на рынке не раньше 2023 года. Динамику цен на рынке жилья сейчас спрогнозировать невозможно, слишком много непредсказуемости на внешнеполитическом фоне. К этой осени рост цен остановился, застройщики начали активнее использовать скидки и акции. Но массового снижения цен ждать не стоит: под действием доступного ипотечного кредита и подъема спроса цены на первичном рынке росли все эти годы. Так потребитель платит за низкие ставки кредита.
Эксперт, 28.11.2022
Ирина Перечнева
