Заемщики настроились на рынок

Банки наращивают выдачи ипотеки по госпрограммам, но доля выданных по таким программам новых кредитов постепенно снижается, по итогам августа она составила менее трети. Спрос на госпрограммы может вырасти к концу года в связи с завершением субсидируемой ипотеки на жилье в новостройках под 7% годовых.

В августе доля льготной ипотеки составила 32% от всех выданных за месяц ипотечных кредитов, следует из расчетов АО «Дом.РФ» (есть в распоряжении “Ъ”). Она снижается с майских 48% (в расчете не учитываются рефинансированные кредиты через допсоглашение к действующему договору). Всего в августе было выдано около 42 тыс. льготных кредитов на 221,9 млрд руб. В денежном выражении результат августа стал максимальным с начала 2021 года. При этом в сегменте льготных программ по-прежнему превалирует льготная ипотека на новостройки под 7% — на нее пришлось свыше 60% объема и количества выдач.

Впервые с марта рынок ипотеки по объему выдач перешел к росту в годовом сопоставлении, увеличившись на 6% к августу 2021 года, отмечают в аналитическом центре «Дом.РФ».

Согласно их прогнозу, всего по итогам 2022 года по льготным программам будет выдано более 460 тыс. кредитов на общую сумму 2,2–2,3 трлн руб. По итогам января—августа 2022 года по госпрограммам выдано 283 тыс. кредитов на 1,2 трлн руб.

Значительная часть спроса по льготным программам уже реализовалась, говорит зампред правления Абсолют-банка Антон Павлов. «Но говорить о том, что он исчерпан, преждевременно. Сейчас восстанавливается рынок вторничной ипотеки. С одной стороны, он оттянет на себя часть спроса. С другой, на рынок возвращаются продавцы квартир, большая часть из которых средства от продажи вложит в покупку новой недвижимости, в том числе по госпрограммам»,— считает он. Затем, продолжает банкир, как показывают исследования, уровень обеспеченности жильем в России сохраняется на низком уровне и около 50% семей с детьми нуждаются в улучшении жилищных условий, так что потенциально аудитория у госпрограмм большая, хотя «из-за стагнации доходов и роста стоимости недвижимости большинство семей не могут оформить ипотеку».

Начиная с апреля льготные госпрограммы значительно потеряли свое влияние на ежемесячную выдачу ипотеки, потому что многие банки устроили «гонку субсидированных программ», отдельных от государственных и, как правило, реализуемых совместно с застройщиками, где декларируемые процентные ставки составляют около 1% и ниже, отмечает главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. В таких программах низкая ставка обеспечивается за счет повышения стоимости квадратного метра, поясняет он. «На фоне ставок в 1% даже льготные программы не выглядят так привлекательно»,— говорит господин Гордейко. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке, согласно данным ЦБ, в июле составила 3,73%. Это говорит о том, что доля субсидируемых банками и застройщиками ипотечных программ была настолько большой, что средняя ставка на первичном рынке опустилась даже ниже уровня ставок по льготным программам, поясняет Сергей Гордейко. «Мы видим тренд на значительное увеличение покупок квартир по программам субсидирования ставок застройщиками»,— соглашается Антон Павлов. Доля выдач по таким программам в августе составила 70%.

Другая причина снижения доли льготных программ, говорит господин Гордейко, в том, что доля покупающих квартиры в инвестиционных целях значительно упала.

В дальнейшем тренд может измениться. Спрос на льготные программы в третьем и четвертом кварталах может увеличиться по причине завершения действия некоторых из них, считает Антон Павлов. Так, в конце года должна завершиться программа льготной ипотеки на новостройки под 7% годовых, запущенная весной 2020 года. В рамках стандартных ипотечных программ рост в основном будет происходить в сегменте вторичной недвижимости, говорит господин Павлов. «Постепенно выдачи здесь растут — это связано с увеличением количества предложений, а также с тем, что стоимость вторичного жилья на 10–20% сейчас ниже новостроек»,— поясняет он.