«Покупателям отрежут доступ к ипотеке»: застройщики – о новых планах ЦБ

В ЦБ подсчитали, что 44% ипотечных кредитов в России выдается заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода, что несет риски неплатежей. На этом фоне регулятор готовит новые меры по ужесточению требований к выдаче ипотечных кредитов и допускает возможность полного запрета ипотеки от застройщиков.

В строительных компаниях уверены, что это отрежет доступ к ипотеке и приобретению жилья для многих покупателей. Доля продаж в кредит на первичном рынке Петербурга приближается к 90%, а у некоторых компаний — уже стремится к 100%.

«Оставить только стандартные механизмы»

На ежегодной встрече с банкирами, организованной Ассоциацией банков России (АБР), председатель ЦБ Эльвира Набиуллина вновь раскритиковала ипотечные схемы и заявила, что допускает возможность полного запрета ипотеки от застройщиков. «Мы видим распространение схем «льготная ипотека от застройщика», «ипотека с кешбэком». Это, по сути, две вещи: первое — завышение стоимости квартир, чтобы спрятать в ней цену ипотеки, второе — отсутствие первоначального взноса», — сказала чиновница. Она назвала такие схемы попытками загрузить ипотекой людей, которые не в состоянии обслуживать такие кредиты. По оценкам ЦБ, квартиры по таким программам продают в среднем на треть дороже рыночной стоимости.

В Центробанке видят повод для беспокойства в ухудшении стандартов выдачи ипотечных кредитов. «Доля кредитов с низким первоначальным взносом выросла до 53% в четвертом квартале 2022 года. Выдаются кредиты с высоким показателем долговой нагрузки. Мы видим, что уже 44% таких выдач идет заемщикам, которые на обслуживание долга тратят 80% своего дохода. Видим, что снижаются темпы досрочного погашения», — отметила председатель ЦБ. Все это свидетельствует об ухудшении финансового положения заемщиков.

Чтобы сделать такие кредиты менее выгодными для банков, с 30 мая 2023 года ЦБ увеличивает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. «Если это не отрезвит, то мы будем просить законодателей напрямую запретить разные схемы долевого финансирования жилья и оставить только стандартные механизмы, прямо прописанные в законе», — пригрозила Эльвира Набиуллина.

Ипотеки больше 90%

Перспективы лишиться одного из главных стимулов для продажи жилья — кредитов с низкой ставкой (а значит, и невысокими ежемесячными платежами) — застройщиков не радует, поскольку доля покупателей, готовых покупать квартиры на свои накопления, падает. По оценкам консалтинговой компании Nikoliers, в 2022 году количество сделок на первичном рынке в Петербурге, совершенных без привлечения ипотечных кредитов, сократилось на 230% по отношению к 2021 году. До данным Dataflat.ru, в общем объеме заключенных договоров долевого участия сделки с ипотекой составили 88% по итогам года в городе и области. Тренд продолжается и в этом году. «Большинство сделок с кредитами сейчас — это льготные программы, дополнительно субсидированные застройщиками и банками. То же самое и с низким первым взносом», — говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group) Ольга Трошева.

Так, например, в компании «Главстрой Санкт-Петербург» сообщили, что по итогам февраля доля ипотеки в сделках составила 94%, из них на субсидированные программы пришлось 49%, на госпрограммы (господдержка, семейная ипотека, IT- ипотека) — 51%.

Риски нивелируются

Если опасения ЦБ относительно рисков неплатежей от клиентов, которыми брали кредиты без первоначального взноса или с минимальной суммой, находят понимание у девелоперов, то отношение к субсидированной ипотеке от застройщика в отрасли считают предвзятым.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев называет самым важным преимуществом этой программы существенное снижение ежемесячного платежа по кредиту, несмотря на общее увеличение стоимости квартиры. «Риск банка получить нерыночный залог нивелируется тем, что при оформлении сделки застройщик переводит ему комиссию, покрывающую разницу между рыночной и продажной ценой квартиры. И банк имеет возможность сразу же использовать эти деньги в своей операционной деятельности и зарабатывать на них. Не стоит забывать и о том, что в рамках данной программы покупатель вносит более значительный первоначальный взнос, так как он рассчитывается от более высокой стоимости квартиры. Это дополнительно подтверждает платежеспособность заемщика», — считает Сергей Терентьев.

Околонулевых ставок больше нет

Эксперты отмечают, что сверхнизких ставок по субсидированных программам в 0,1% годовых, которые предлагали многие застройщики, больше нет. «Если в конце декабря на рынке еще работали оконулевые ставки, то сейчас большинство программ по субсидированной ипотеке начинаются от 3%. Как следствие, увеличился минимальный ежемесячный платеж и требования к заемщику. Те клиенты, которые могли приобрести квартиры с минимальным первым взнос и расчетом на ежемесячный платеж в 15 тыс. рублей, сейчас не могут себе этого позволить, даже имея на руках первоначальный взнос», — отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По его словам, семьи с относительно низким доходом в принципе оказались за пределами аудитории покупателей жилья.

За последние две недели банки подняли минимальную ставку до 6%. «Это делает такие программы, фактически, бесполезными. Подобная ставка уже не оказывает существенного влияния на ежемесячный платеж», — уверен Сергей Терентьев. В ЦДС отметили, что доля ипотеки с субсидированными ставками от застройщиков в общем объеме сделок стала резко снижаться, и по итогам марта она упадет до 15% в общем объеме продаж.

Невыполнимые планы

Несмотря на анонсированные меры по ужесточению требований к ипотечному кредитованию, в Банке России ожидают увеличения выдачи ипотеки в России на 15% в 2023 году. По итогам прошлого года объем выдачи ипотечных кредитов в России составил 4,8 трлн руб., что на 15,5% ниже уровня 2021 года (5,7 трлн руб.). По данным управления Росреестра по Петербургу, в 2022 году в регионе было зарегистрировано 144,9 тыс. ипотечных сделок, что на 21% меньше, чем в 2021 году. В Ленобласти спад было менее выражен — 15,9% (72,4 тыс. договоров ипотеки).

Эксперты строительной отрасли сомневаются в достижении заявленных планов. «Если ЦБ примет решение поднять планку взноса и одновременно увеличить ставки по кредитам, потенциальный покупатель окажется в крайне невыигрышных условиях. А многим такие условия попросту отрежут доступ к ипотеке и приобретению жилья. Ужесточить требования и одновременно выполнить план по увеличению выдачи ипотеки, конечно, вряд ли возможно», — считает Ольга Трошева из «Петербургской недвижимости».

РБК, 03.03.2023
 Мария Тирская