В России может снизиться доступность ипотеки
Условия по ипотеке в России могут ухудшиться. Причина тому может стать инициатива Госдумы освободить ипотечных заемщиков от уплаты долга и переложить его на банк, если вынужденная продажа ипотечной квартиры не покрыла его полностью. Автор новшества депутат Анатолий Аксаков. По мнению экспертов рынка, опрошенных «Газетой.Ru», это может привести к неисправимым последствиям и замедлить развитие рынка ипотеки в России, а также повысить требования к заемщикам, и сократить доступность жилищных кредитов.
В рамках XXI всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» глава думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил о подготовке инициативы, в соответствии с которой человек не будет должен банку продолжать выплачивать ипотечный долг, если вынужденная продажа залоговой квартиры не покрыла сумму долга полностью. «Продали дешевле — значит это легло на плечи кредитной организации, а с человека (долг - ред.) будет списываться», — рассказал депутат.
Данная мера не однозначна, хотя и соответствует практике регулирования в нескольких развитых странах, в том числе США, считает руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Он отмечает, что возможность бросить дом и закрыть долг стала в Америке одной из причин ипотечного кризиса.
В нашем же случае, с одной стороны, данная мера позволит укрепить у банков понимание повышенного риска кредита без первого взноса и с льготными периодами. Но возможность оставить квартиру и таким образом закрыть кредит в данном случае может побудить к развитию новый вид мошенничества, когда люди живут год-два бесплатно и не предполагают возвращать кредит после окончания льготного периода.
«Поэтому можно ожидать прекращение выдачи ипотеки с минимальным первым взносом, а для компенсации повышения риска - рост кредитных ставок. А последнее явно не повысит доступность жилья. Такой риск не учитывался при выдаче уже действующих кредитов, хотя имелась возможность застраховать ответственность на этот случай. Поэтому данная может вызвать проблемы на современном ипотечном рынке и нуждается в дополнительном обсуждении, расчетах, введении переходного периода и понимании что будет с уже действующими ипотечными договорами», - сказал Цыганов.
По словам Сергея Гордейко, главного эксперта Русипотеки, ситуации, когда при обращении взыскания на залог, средств от его продажи может не хватить для покрытия долга перед банком могут случаться регулярно. Но любая норма, списывающая долг перед банком, должна кроме защиты интересов заемщика отвечать на вопрос о покрытии убытков банка.
Два момента, которые можно рассмотреть при работе с инициативой: провести ревизию процедуры продажи заложенного имущества, обсудить страховую защиту. Этот риск мог бы быть застрахован и при нехватке для покрытия долга платила бы страховая компания. Это можно было только для кредитов с первоначальным взносом меньше 20%. Тогда была бы рыночная логика. Иначе, произойдет очередной шаг в сторону все большей социализации ипотеки», - поделился мнением эксперт.
Но и тут есть проблема, получается, что речь идет обо всех программах государственной поддержки. Тогда не логично вещать долг на банки, говорит источник на рынке.
Но в России, как известно, не только крупные банки выдают ипотечные кредиты, но и достаточно мелкие кредитные организации, которые в случае принятия инициативы не справятся с такой нагрузкой и могут просто «схлопнуться», считает Дмитрий Долгов, основатель брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO. Кроме того, изменения могут не просто убить дешевую ипотеку, а взвинтить ставки на жилищные кредиты и увеличить требования к размеру первоначального взноса.
Все это снижает доступность ипотеки в России. Плюс еще один аргумент – нестабильные цены. Если цены на жилье начнут снижаться, то продажи будут быстрыми, как и убытки банков. При этом увеличение залоговой базы у банков тоже давит на цены. Но в данном случае, по мнению опрошенных экономистов, в основном банки дают возможность клиентам самим продать квартиру и выручить средства на покрытие долга.
Инициатива неоднозначна, поскольку пока отсутствует детализация по применимости к различным типам жилья и амплитуде обесценивания залога, считает экономист Андрей Бархота.
Необходимы и более гибкие настройки, предусматривающие амортизацию потерь для ипотечных кредиторов 2 и 3 эшелонов. Если цены на жильё продемонстрируют двузначное падение в течение 12-18 месяцев, то быстрая реализация жилья станет массовой. Это вызовет резкое ухудшение качества кредитного портфеля, так как в последние годы банки увлекались ипотечным кредитованием.
«В результате мы можем увидеть ухудшение финансовой и капитальной базы банков и разворот инвестиционного цикла в строительстве типового жилья, остановить который будет непросто даже с учётом льготных программ ипотечного кредитования», - резюмирует эксперт. Получается, упирается в цены.
Газета.Ru, 29.03.2023
Константин Журавлев
