Ипотечная телеграмма № 87. Перечитывая заново или еще раз о льготных программах

Гордейко Сергей

главный эксперт, Русипотека

Льготные ипотечные программы, как и некоторые вирусы, прочно вошли в нашу жизнь и сформировали новую нормальность, при которой естественное развитие воспринимается как что-то необычное, а обсуждение отказа от льготных программ воспринимается как оскорбление. 

Что накопилось к настоящему времени и стоит повторить. Вступили в действие изменения в льготные программы. Вышли и осмыслены аналитические материалы: Сбер индекс от 1 июля («Льготная ипотека: Итоги и перспективы»), Отчет Счетной палаты от 14 мая  («Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия «Оценка результативности выделения в 2019–2020 годах средств федерального бюджета на цели поддержки рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства, в том числе в рамках мер по борьбе с коронавирусной инфекцией и ее последствиями»).  Перечитаем их заново, как было кого-то сказано.

Статья не относится к разряду строгих научно-методических материалов. Цель – поделиться размышлениями по теме. 

Цифровое введение

По итогам полугодия по четырем федеральным льготным программам (сельская, дальневосточная, детская, новостройки 6,5%) было выдано 30 % от всех кредитов. Доля сопоставима с периодом действия в 2015-2016 годах льготной программы кредитования новостроек со ставкой 12 %. Стоит отметить, что рынок вырос в три раза, но и программ действует не одна, а четыре. В регионах действуют свои  программы, которые в общий учет не входят. 

По итогам года можно ожидать около 500 тысяч льготных ипотечных кредитов.

Мы имеем дело большим рынком коммерческих кредитов с социальной окраской. Льготные программы влияют примерно на два млн граждан России  в год  с учетом членов семей. Можно сказать, что миллион избирателей делает влияние взаимным и не только социально-экономическим, но и политическим. 

Перечитывая заново

Упомянутые отчеты весьма полезны из-за возможности авторов получать, обрабатывать и анализировать большой объем информации. Пересказывать их содержание не имеет смысла. Отчеты выполнены и оформлены качественно. Ограничимся собственными выводами, возникшими по результатам изучения отчетов, точнее выводами, предположениями и вопросами.

Первое. Мы научились быстро и легко выделять деньги, а как обстоят дела с достижением  результата?

Второе. Соответствует ли полученный результат целям? Увеличение ипотечного кредитования – цель или обеспечивающее средство? Отчетные показатели возможно определены так, чтобы было удобно контролировать расходы и отчитываться за результаты. Соблюдение бюджетного процесса, как правило, сложилось на высоком уровне.

Третье. Каковы истинные цели любой программы? Есть ли проектная цель или только процессная?

Четвертое. Статистика по программам в зависимости от  разрезов рассмотрения и источников данных может не совпадать.

Пятое. Программы помощи физическим лицам существенно эффективнее, чем  программы помощи юридическим лицам.

Шестое. Собственные программы коммерческих банков по работе с заемщиками, попавшими в затруднительное положение, эффективнее государственных программ помощи. 

Седьмое. Концентрация количественных результатов среди отдельных участников и  регионов объяснима, а насколько она правильна?

Восьмое. Критерии оценки программ оценивают что-нибудь помимо оценки правильности расходования бюджетных средств или хода процесса? Количественный успех мы научились оценивать, а качественный? 

Например, анализ миграционных потоков Сбер индекса заставляет задуматься о косвенных эффектах программ. Из восьми регионов почти все участники программы покупали квартиры по льготной программе 6,5 % в чужом регионе. Среди них регионы, где действует Дальневосточная ипотека. Одна программа прямо стремится оставить людей в регионе, а вторая косвенно способствует их переезду. В этом списке «активного переезда» регионы Северного Кавказа со слабым развитием ипотечного кредитования. По данным Сбер индекса по обычной ипотеке 7 % кредитов связаны с приобретением квартиры в другом регионе. По льготной программе  уже  23 %.

Девятое. Оценивается ли совокупный эффект от всех программ льготного кредитования физических лиц? Существует ли единое управление всеми льготными программами? В этой же группе вопросов и межотраслевая оценка. Самый простой пример в оценки влияния по парам: цена квадратного метра и доступность, сельская ипотеки и сельские жители. 

Положительный пример комплексности в сочетании программ выдачи льготных кредитов по детской (семейной) ипотеки и выплата на погашение 450 тысяч рублей ипотечного кредита при рождении третьего ребенка. Начиная с третьего ребенка меняется к лучшему демографическая ситуация. 

Количественный анализ мы проводим, а качественный? В годовом исчислении кредит получают не более 5 % семей, у которых родились дети.

Десятое. Не пора ли переходить к более сложным программам дифференцированной помощи? Не происходит ли подмена помощи на побуждение к кредитованию?  Все ли заемщики заслужили  льготный кредит? Последний вопрос связан с третьим про истинные цели.

Заключение

За оставшееся время до выборов в Государственную Думу будут появляться дополнительные  предложения на тему ипотечного кредитования и связанных отраслей. Общее направление – вовлечение новых категорий граждан и типов объектов недвижимости. Особое усиление уже известных направлений можно засчитать за разновидность вовлечения. Без сомнения, авторы предложений преследуют благородную цель – оказание помощи. Каждое такое предложение необходимо анализировать отдельной ипотечной телеграммой.

Несколько общих соображений

Первое. Льготное кредитование применяется во многих отраслях бизнеса, а зачастую и политики для обеспечения приобретения дорогостоящей продукции или усиления зависимости от кредитора для получения дополнительных выгод и непрямого эффекта. Характерные примеры находятся в сфере поставок вооружения, крупных инфраструктурных и энергетических проектов, межгосударственных кредитов, кредитов МВФ и т.п. Другими словами, льготный кредит служит для  побуждения приобретения.

Второе. Во многих сферах при принятии решения обязательным является наличие альтернативных вариантов. Иногда складывается ощущение, что льготное ипотечное кредитование воспринимается как безальтернативный способ решения той или иной задачи.

Третье. Борьба за эффективность расходования денежных средств или борьба за их получение приводит к смешиванию целей и средств для их достижения. Связанные с этим критерии эффективности программ контролируют процесс, а не достижение конечной цели.  Распространилась практика оценивать что-либо в относительных величинах  в типичной фразе «улучшилось на 20 %.»  Такой риторический прием позволяет уходить от критической оценки базы для измерения и практической эффективности  показателя. Любое программно-целевое управление должно содержать в себе явную проектную цель с дополнительным набором количественных и качественных характеристик. В инженерных проектах такую цель поставить проще, но зачастую, приходится пренебрегать экономической эффективностью и окупаемостью.

Факультативное дополнение. Из последних примеров это – Крымский мост, а из исторических - Транссиб и БАМ.  Эффект от Сибирского пути сказался, когда началась Русско-Японская война и  появились принципиально иные возможности для переброски войск на Дальний Восток. Интересный факт, что традиционно популярный в финансовых кругах Витте вопреки изначального замысла Александра III вместо дороги вдоль Амура распорядился проложить железную дорогу через Манчжурию. Итог -  необходимая для Дальнего Востока дорога была сооружена в 1908 -1911 годах. Население Манчжурии за жизни одного поколения выросла в 10 раз с 3 до 30 миллионов. Какое это имеет отношение к проектной цели будет понятно на следующем примере.  Россия в 1898 голу  получила в аренду два порта – Порт-Артур и Ляодун. В последнем было начато сооружение грандиозного коммерческого порта Дальний, в откровенный ущерб развитию Владивостока и военного Порт-Артура. Современный и оборудованный Дальний достался японцам, а Порт-Артур достраивали своими силами во время войны. По мнению историка русской армии А.А. Керсновского военные называли этот порт -  Лишний. Дальний убил Порт-Артур.

Разумеется, в социально-экономических проектах намного сложнее поставить такие цели.  Можно ли на практике отойти от подхода – выделим сумму, которая позволит улучшить что-то некоему количеству граждан?  Можно ли поставить ответить вопрос какому количеству и какая нужна помощь и как конкретная программа повлияет на это количество?  Нет ли риска превращения ипотечного кредитования в бесконечный социальный распределитель? Стратегию развития ипотечного кредитования оставим федеральным органам исполнительной власти и регуляторам. 

Небольшое предложение, соответствующее идеологии национальных проектов, – формулировать для льготной ипотечной программы или инициативы проектную цель и соизмерять ее с общим состоянием отрасли, рынка и т.д. и т.п.  Например, льготная программа позволит обеспечить 100 % потребности от кадрового обеспечения проекта (врачи области, инженеры города), из которых 40 % получат льготную аренду, 50 % льготный кредит, 10 %  составят местные кадры. Это касается и расселения коммуналок и ветхого жилья. 

В статье № 8 три года назад была предпринята попытка системно посмотреть на эти вопросы.

Четвертое. Действующие льготные ипотечные программы дают повод для обсуждения, но также они дают повод для благодарности госслужащим, которые эти программы разрабатывают и реализуют. Особенно сложно делать такую работу при капитализме, в котором остались воспоминания о социалистическом обществе с большой степенью социальной справедливости.  Компромисс весьма сложен, а формулирование целей находится одновременно на уровне многих видов искусств.

Пятое. Сложность разработки и внедрения льготных ипотечных программ определяется не только упомянутым общественным устройством, но психологическим дуализмом людей.  С одной стороны, готовность к или даже жажда неограниченного успеха. Умалчивается, что успех неминуемо делается за счет других. С другой стороны, ожидание социальной справедливости от государства. Справедливость обеспечивается за счёт перераспределения через налоговую и бюджетную системы. При таких исходных данных оптимальные решения получить  практически невозможно, а вот устойчивого развития достигать придется. Госрегулирование компенсирует рыночные перекосы. Именно это и объясняет такое значительное количество льготных программ. Неизбежно приходится помнить о бизнесе как источнике налогов для перераспределения и практическом механизме реализации программ.  

Послесловие

РУСИПОТЕКА, 09.08.2021