«Обвального снижения числа сделок на рынке новостроек не предвидится, стоимость квадратного метра продолжит расти»
Последнее повышение ключевой ставки ЦБ стало самым резким за последние несколько лет. О том, как это повлияет на поведение инвесторов, что будет с ипотекой и остановится ли рост цен на новостройки, специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
В пятницу, 22 октября, ЦБ вновь поднял ключевую ставку. Вопреки ожиданиям, её рост составил сразу 0,75 процентных пункта. Теперь уровень ключевой ставки – 7,5% годовых, что соответствует значению июня-июля 2019 года. Это уже шестое подряд повышение с марта 2021 года на фоне непрекращающегося роста темпов инфляции (в середине октября инфляция достигла 7,8% в годовом выражении). Аналитики не исключают и дальнейшего роста ставки – до конца года она может увеличиться еще на 1 процентный пункт, до 8,5%.
Решение ЦБ закономерно даст новый импульс росту ипотечных ставок и процентов по вкладам населения. В ближайшее время банки скорректируют их на 0,5 – 1 п. п в сторону повышения. Причем ставки по банковским депозитам будут расти активнее ипотечных, а рост ставки по жилищным кредитам в регионах будет сдерживать программа льготной ипотеки.
Если не принимать в расчет субсидирование, до конца года ставки по ипотеке могут вырасти до 9-9,5%.
При этом их рост будет определять динамика клиентского спроса: в случае его резкого снижения, банки не станут повышать ипотечные ставки пропорционально размеру ключевой.
В Москве и других крупных городах, где лимита в размере 3 млн руб. недостаточно для покупки квартиры с помощью льготной ипотеки, на выручку покупателям придут совместные программы банков и застройщиков, а также программа семейной ипотеки, которая набирает популярность. После расширения её условий доля семейной ипотеки в общем объеме продаж у кредитных организаций уже увеличилась и достигла 10%. В будущем этот показатель продолжит расти, и у программы есть все шансы стать основным драйвером развития рынка в течение следующих двух лет.
Рост ипотечных ставок, безусловно, окажет влияние на покупательскую активность на рынке новостроек, хотя до недавнего времени, несмотря на то что ставка повышалась уже 5 раз, спрос оставался достаточно высоким. Да, в июле – августе наблюдался спад, но он был компенсирован увеличением продаж в сентябре (в этом месяце было заключено 5 591 розничных ДДУ против 4 727 ДДУ в августе).
Очередное увеличение ключевой ставки охладит рынок жилищного кредитования и снизит интерес населения к покупке недвижимости, но оформление ипотечных кредитов и заключение сделок продолжатся.
В стране по-прежнему сохраняется высокий уровень недообеспеченности жильем: в России на душу населения приходится 27 кв. м, а например в странах Европы и США этот показатель составляет 40-70 кв. м), поэтому ипотека остается единственным способом быстрого решения квартирного вопроса. Просто теперь покупатели будут брать жилищные займы, ужимаясь в квадратных метрах и растягивая ипотечный кредит на более длительный срок (вместо 15 лет – на 20-25 лет). Доля ипотеки в общем числе зарегистрированных ДДУ может сократиться, но все равно останется высокой. Сейчас на первичном рынке в Москве на ДДУ с использование ипотечного кредита приходится 57% (для сравнения, в 2019 году этот показатель был равен 48%).
Так как обвального снижения числа сделок на рынке новостроек не предвидится, стоимость квадратного метра продолжит расти, пусть и медленнее, чем прежде. Сейчас средняя стоимость на рынке массовых новостроек Москвы демонстрирует рост (плюс 2,8% за месяц) и составляет 256 тыс. руб./кв. метр. Главным фактором роста цен остается увеличение себестоимости строительства, обусловленное подорожанием строительных материалов и комплектующих. Напомню, за год цены на стройматериалы в среднем увеличились на 30%, и пока что этот рост не получается сдержать.
Как еще может повлиять решение ЦБ на рынок новостроек? Новое серьезное повышение ключевой ставки открывает очередной раунд роста ставок по банковским депозитам, что, наравне с высокими ценами на жилье, может охладить интерес частных инвесторов к рынку новостроек. Осознав, что пиковый рост цен на новостройки уже пройден, инвесторы могут переложить свои средства в банки под более высокий процент, чем прежде.
Резюмируя, отмечу, что сегодня любые прогнозы по объемам продаж и динамике цен на рынке первичного жилья носят вероятностный характер. Описанные тенденции сохранятся и будут иметь продолжение при условии, если не произойдет продолжительного локдауна и не случится новых макроэкономических потрясений.
Новострой-М, 26.10.2021
