Александр Семеняка: Ипотека на бюджетные средства отомрет
Согласно прогнозам, к 2010 году в России будет ежедневно выдаваться до 4 тыс. ипотечных кредитов, причем Москва утратит свои лидирующие позиции – на весь Центральный федеральный округ придется только 25% займов. Еще 22% обеспечит Приволжский округ, 15% – Южный, 14% – Сибирский, 10% – Северо-Западный, 9% – Уральский и 5% – Дальневосточный. По оценкам гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александра Семеняки, регионы втрое увеличат объемы ипотеки уже в 2005 году.
- Каковы итоги работы агентства в 2004 году?
АИЖК за десять месяцев выполнило годовой план, поставленный наблюдательным советом агентства. Предполагалось, что объем выкупа закладных по ипотечным кредитам в 2004 году составит 2,88 млрд. Сегодня в нашем портфеле закладные уже на 3,7 млрд рублей, до конца года план будет перевыполнен на 40%.
- Вы по-прежнему в основном работаете в регионах?
В Москве и Санкт-Петербурге сконцентрирован основной банковский капитал страны, и поэтому здесь банки практически не нуждаются в рефинансировании со стороны АИЖК. В результате, даже выдав кредит по нашим стандартам, столичный банк часто не обращается в агентство для продажи закладной. Региональный банк тоже был бы рад держать кредит под 15%, но у него просто нет на балансе такого количества активов.
- Где ипотека развивается наиболее интенсивно?
Сегодня мы выкупаем закладные у 45 субъектов федерации. Активная поставка закладных идет из Башкирии, Новосибирской, Оренбургской и Самарской областей, Алтайского края. Эти регионы обеспечивают для АИЖК примерно половину ежемесячных объемов. Потому что в них либо ипотека развивалась уже несколько лет, либо на уровне субъекта федерации приняты программы по доступному жилью и пусть даже небольшое госфинансирование грамотно распределено: на инженерную подготовку под жилищное строительство, на увеличение уставного капитала регионального оператора кредитования, на целевые единовременные субсидии в размере 10-15% от стоимости жилья отдельным категориям граждан – в основном по программам для молодых семей. Отдельные регионы неплохо освоили розничные технологии выдачи кредитов. Яркий пример – Уфа, где в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реализована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор – Башэкономбанк, но почти все риэлтеры города выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление до 90% необходимой документации. Схема очень похожа на систему розничного кредитования в магазинах Москвы. Мы этот опыт стараемся тиражировать и группы из представителей других регионов возим в Уфу учиться.
- В будущем году активность регионов сохранится?
На данный момент регионы суммарно подтвердили АИЖК поставку в 2005 году закладных на 12 млрд рублей. Причем это явно заниженная сумма – за недобор заявляемых ежемесячно объемов мы их штрафуем, и теперь регионы из осторожности выставляют минимальные запросы, а потом просят выкупить сверхплановые объемы. Для сохранения набранных субъектами федерации темпов развития ипотеки существуют объективные предпосылки. Сегодня в регионах только начала формироваться технология выдачи кредитов. До такого уровня, как в Уфе, большинству далеко, и есть резервы в росте производительности. Кроме того, пока в основном ипотечные программы действуют в столицах субъектов федерации. Но уже сейчас к этому процессу приобщаются муниципальные образования. А многие из областных и районных центров существуют при крупных промышленных предприятиях – здесь кроется большой потенциал для развития ипотеки. Таким образом, будет расти охват по географии.
- Несмотря на то что уровень доходов в регионах значительно ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге?
Важно понимать, что в стране 68% населения уже являются собственниками жилья. При этом из всего жилищного фонда более 60% составляют одно-двухкомнатные квартиры. Сегодня средний размер кредита по программе АИЖК – всего 369 тыс. рублей, и оплачивается им в среднем только 52% от стоимости закладываемой жилплощади. Потому что в основном граждане улучшают свои жилищные условия, а не приобретают квартиру с нуля. Сделать это с помощью ипотечного кредита они могут и не имея больших доходов.
- Будут ли в дальнейшем использоваться бюджетные средства при финансировании ипотеки?
На самом деле это уже фактически история, а не реальность или будущее. Региональная ипотека на бюджетные средства, когда субсидировались процентные ставки по кредитам, действительно была распространена, но продолжения не получит. Мы запрашивали в регионах выписки из Единого государственного реестра прав и увидели, что уже на протяжении двух лет доля закладных АИЖК относительно всех зарегистрированных залогов устойчиво растет. Сейчас есть регионы, где каждая вторая или даже каждая пятая закладная рефинансирована АИЖК.
- То есть господдержка не нужна?
Наоборот, на данном этапе развития рынка ипотеки она необходима, но в другой форме. Например, без поддержки региональных властей просто невозможно создать инфраструктуру для ипотечного кредитования – элементом бизнеса она становится только при очень больших объемах. Причем не только для выдачи займов, но и для их сопровождения. По мнению World Bank и AIG, для становления российского рынка ипотеки понадобится минимум пять лет господдержки. А в США, где история ипотеки насчитывает десятки лет, а рынок огромен, государство до сих пор его поддерживает, принимая на себя часть рисков почти по половине ипотечных ценных бумаг.
- Какова в целом доля АИЖК на ипотечном рынке?
Мы оцениваем, что каждый пятый кредит выдан с нашим рефинансированием, то есть около 20%.
- Она будет расти?
Нет, мы не должны становиться монополистом. Более того, агентство постоянно будет менять направления деятельности – уходить с того или иного рынка, в момент, когда он начнет сам активно развиваться и привлечет других игроков. Например, если завтра рынок научится эффективно оценивать доходы людей с уровнем жизни выше среднего, мы можем прекратить рефинансировать кредиты для них и сосредоточиться на категории граждан с низкими доходами, разрабатывать специальные схемы и программы. Реальная ситуация – региональные банки далеко не всегда готовы заниматься ипотекой. В настоящий момент в восьми регионах банки практически не выдают населению ипотечных жилищных кредитов, поэтому в качестве первичных кредиторов выступают региональные операторы, созданные администрациями субъектов. Доля таких кредитов в ежемесячном объеме выкупа составляет 23-25%. Со временем к работе подключатся банки, они смогут использовать налаженную "розницу" и не только выдавать, но и выкупать кредиты и сами получать с них доход.
Коммерсант, 02.12.2004
Беседовала Рената Ямбаева
