Закон о долевом участии перестроит рынок?

Гордеев Дмитрий

старший юрисконсульт направления "Городское хозяйство" фонда "Институт экономики города"

Предпосылки принятия закона.

В настоящее время около 90% квартир приобретается по долевым схемам. Однако подобного рода деятельность ранее не регулировалась на федеральном уровне специальными нормами, что послужило причиной принятия федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Раньше существовало около десятка различных видов договоров (инвестиционные контракты, долевого строительства, предварительной купли-продажи, строительного подряда, о совместной деятельности, уступки права требования и др.), экономический смысл которых сводился к одному: человек дает деньги определенному лицу (генеральному инвестору, инвестору, риэлторской компании, застройщику, подрядчику и т. п.) в обмен на право получения квартиры по окончании строительства, получает от него данную квартиру и оформляет на нее первичное право собственности. Причем нередко граждане заблуждаются, думая что, помимо самой квартиры, они получают и долю в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

Для ухода от ответственности застройщики в ряде случаев использовали различные махинации. Одни создавали цепочку компаний (нередко аффилированных), в которую входили организации, инвестировавшие непосредственно в строительство дома; другие обладали правами на землю и получали разрешение на нее; третьи выступали застройщиками и передавали результат строительства первым организациям. Затем следовала цепочка посредников. В результате гражданин при заключении договора не знал, у кого он приобретает квартиру. Отсутствие государственной регистрации договоров породило практику «двойных продаж».

До появления нового закона застройщики позволяли себе практически единолично повышать стоимость квадратного метра жилья на последних этапах строительства, нарушать сроки сдачи объекта. Случалось, что по просьбе состоятельных заказчиков застройщики самовольно изменяли площадь конкретной квартиры за счет другой. Несмотря на то что дольщики оплачивали строительство общего имущества многоквартирного дома, застройщики могли изменить назначение или размер помещений общего пользования, вывести их из состава общего имущества дома и продать как самостоятельные объекты конкретным лицам. Также строители имели возможность предоставить гражданину квартиру той же площади, изменив проектную документацию и увеличив размер подсобных помещений за счет жилых комнат, или квартиру на другом этаже, иной конфигурации, с иным качеством отделки, в другой секции и т. п.

Что нового?

Лейтмотив нового закона — снижение рисков участия граждан в долевом строительстве. При его разработке исходили из следующей схемы регулирования: дольщик оплачивает фактическую стоимость строительства жилого помещения; застройщик осуществляет строительство самостоятельно или заключает договоры с подрядчиками и обязуется передать гражданину по окончании строительства определенный в договоре объект. При этом застройщиком считается организация, которая обладает правом аренды или собственности на землю, имеет разрешение на строительство и публикует проектную декларацию. Представляется, что право субаренды земельного участка для строительства не будет соответствовать закону.

Теперь договор заключается непосредственно между застройщиком, отвечающим указанным выше требованиям, и гражданином, что исключает существовавшую ранее многозвенность отношений. Таким образом, при использовании схемы долевого строительства необходимо перераспределить функции. Это прежде всего касается консолидации у одного лица функций получения прав на земельный участок и разрешения на строительство с функцией привлечения средств участников долевого строительства (граждан и организаций — дольщиков).

Договор участия в долевом строительстве является новым самостоятельным видом гражданско-правового договора, в котором четко прописаны предмет, стороны, существенные условия, процедура передачи объекта, ответственность и т. д.

Форма договора — письменная, с обязательной государственной регистрацией, которая введена с целью ликвидации практики «двойных продаж». В едином государственном реестре прав будет заведено регистрационное дело на объект недвижимости, включающее описание земельного участка, на котором ведется строительство в соответствии с проектной документацией, объектов долевого строительства, входящих в состав объекта строительства, регистрацию договоров участия в долевом строительстве с указанием квартир (нежилых помещений), реквизитов застройщика и фамилий, имен, отчеств участников долевого строительства, сведения об обременениях (в том числе о залоге), изменения в договорах и пр. Данная процедура имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Заключение договора в простой письменной форме без регистрации не позволяло отслеживать количество заключенных договоров на каждую конкретную строящуюся квартиру. Согласно новому закону договор вступает в действие только с момента его государственной регистрации. Однако процедура регистрации требует времени. Предполагается, что такое продление сроков оправдывается снижением рисков и гарантиями дольщику.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не может расцениваться как альтернатива договору участия в долевом строительстве. Дело в том, что, во-первых, квартира как объект недвижимости юридически возникает только в момент регистрации в ЕГРП права собственности на нее, а во-вторых, по предварительному договору стороны обязуются только заключить в будущем договор. Пока основной договор не заключен, отсутствует основание для предварительной оплаты квартиры.

Новый закон почти устраняет риск несостоятельности инвестора, когда застройщик начинал сбор денег с дольщиков, еще не имея собственных средств на строительство. Нередко отношения строились по принципу «пирамиды»: при нехватке финансирования на строительство одного дома застройщик объявлял о новом проекте, но собранные средства вкладывал в текущий объект. Сейчас принятие средств дольщиков возможно только после получения застройщиками прав на земельный участок и разрешения на строительство. При этом норма о целевом использовании средств сконструирована таким образом, что деньги дольщика должны использоваться исключительно на цели строительства, но перераспределение между разными проектами возможно. В законе прописана процедура залога объекта строительства с целью возврата застройщиком средств гражданам при невыполнении обязательств по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещению убытков, уплате неустойки (штрафа, пени) при неисполнении, просрочке или ином ненадлежащем исполнении обязательств. В первую очередь объектом залога является земельный участок или право его аренды, затем сам строящийся объект. Такие обременения фиксируются в Едином государственном реестре прав. Если строительство прекращается, то в соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» происходит регистрация объекта незавершенного строительства, что также отражается в ЕГРП.

Нарушение сроков строительства, широко распространенное до приня-тия закона, в настоящее время влечет за собой уплату законной неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, а также возможность дольщика отказаться от договора в одностороннем порядке.

Закон предписывает при внесении изменений в проектную документацию согласовывать это с участниками долевого строительства в договоре, за счет чего снижаются риски граждан. Застройщик должен согласовать изменения с дольщиками, однако последние могут воспринять их как нарушение существенных условий и отказаться от договора.

Проектная декларация — это документ, который содержит обязательную информацию о застройщике и об объекте строительства, перечень которой установлен законом, фактически повторяет часть условий договора и нужен для того, чтобы:

• зафиксировать все публичные предложения застройщика;

• дать возможность участнику долевого строительства осознанно выбрать устраивающий его объект;

• определить степень доверия к застройщику.

Согласно новому закону существует перечень сведений, которые застройщик обязан о себе сообщить:

• документы, представляемые для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительные документы, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на учет, утвержденные годовые отчеты (бухгалтерские балансы, счета распределения прибыли и убытков);

• информация о финансовом результате застройщика в текущем году, о размере кредиторской задолженности и т. д.

Существовавшая ранее практика, когда под каждый новый дом создавалось новое юридическое лицо, прекратится, поскольку новый закон обязывает публиковать информацию о проектах строительства многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Скорее всего, предложения застройщиков, не имеющих положительной репутации, будут встречены гражданами настороженно.

Новым в законе является также блок положений, касающийся государственного контроля. Если раньше контроль осуществлялся только за строительными работами, соблюдением технологии, качеством и материалами, то сейчас — за финансовыми отношениями. Строительные компании опасаются, что нововведение создаст предпосылки для коррупции, однако оно поможет защитить интересы дольщика, некомпетентного в юридических вопросах, при столкновении с профессиональной организацией-застройщиком. Какой орган станет контролирующим, пока не определено, но в законе содержится ссылка, что решение по данному вопросу принимается правительством.

Права участников долевого строительства.

Закон устанавливает право дольщиков на информацию — учредительные документы, проектную декларацию, а также на расторжение договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

• нарушение срока передачи объекта;

• прекращение или приостановка строительства дома, приводящие к нарушению договорного срока передачи объекта;

• существенное изменение проектной документации, в том числе размера передаваемого объекта. Понятие «существенное изменение» достаточно субъективно, поэтому стороны могут определить этот случай по обоюдному согласию; при отсутствии согласия окончательное решение будет принимать суд;

• неисполнение застройщиком требований по устранению дефектов, что может повлечь за собой требование дольщика снизить цену или расторгнуть договор. Последний может быть расторгнут и по вине дольщика в судебном порядке, например при систематическом нарушении сроков внесения платежей.

В любом случае остается возможность прекращения договора по соглашению сторон. Как правило, застройщику невыгодно привлекать судей для решения вопросов, так как строительство обычно является длительным процессом и объект может оказаться недостроенным к запланированному сроку.

Застройщик вправе:

• требовать от дольщика своевременного внесения средств;

• требовать принятия объекта, когда он уже построен.

Невыполнение данных условий дольщиком может привести к расторжению договора.

Риски застройщика.

Обязанности застройщика формируют и его риски. Риск переходного периода, когда застройщик собрал деньги, но не получил земельный участок и разрешение на строительство, должен устраняться силами самого застройщика. В течение полугода будет существовать возможность получения земли в административном порядке, а с 1 октября 2005 г. в соответствии с Градостроительным кодексом земля будет предоставляться посредством аукционов.

Риск нарушить сроки исключается путем установления разумной даты окончания строительства, возможно даже с определенным лагом.

Существует также риск одностороннего расторжения договора дольщиком. В сегодняшней редакции закона ответственность застройщика наступает независимо от его вины: презумпция виновности участника профессиональной деятельности установлена Гражданским кодексом РФ. В будущем, возможно, в закон будут внесены изменения, устанавливающие ответственность застройщика только при наличии его вины. Строительство — сложная деятельность, при которой задействовано множество смежных организаций. Полностью избавить застройщика от ответственности нельзя, однако можно снизить размер последней в законодательном порядке. Размер неустойки, равный 1/150 или 1/75 ставки рефинансирования ЦБ, способен стать стимулом для злоупотреблений со стороны отдельных граждан.

Необходимые изменения.

В сегодняшней редакции закон требует внесения определенных поправок:

1. Обсуждается вопрос применения во взаимоотношениях между юридическими лицами иных законодательных актов. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует деятельность, близкую по содержанию с отношениями, регулируемыми законом «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». Представляется, что последний может применяться при строительстве многоквартирных домов только при участии в строительстве юридических лиц. Строительные компании предлагают дать им возможность выбора, по нормам какого закона осуществлять строительство. Возможно, это предложение будет принято, но с запретом уступки юридическими лицами прав требования физическим лицам.

2. Застройщиком может стать простое товарищество, т. е. объединение юридических лиц и индивидуальных предпринимателей без создания юридического лица. При этом необходимо определить условия приобретения права собственности или аренды на земельный участок для совместной строительной деятельности, указать, кто и как должен получать разрешение на строительство. Это важно для обеспечения стабильности выполнения обязательств застройщиком, действующим на основании договора простого товарищества. Законодатель заинтересован в определенности отношений в долевом строительстве, а дольщик должен знать, с кем он имеет денежные отношения и кто конкретно передаст ему квартиру. Важно, чтобы договором о совместной деятельности было предусмотрено сохранение договора между товарищами в случае выбытия одного или нескольких участников. Граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, не смогут быть участниками договора простого товарищества, поскольку это прямо противоречит п. 2 ст. 1041 Гражданского кодекса РФ.

3. В настоящее время существует дисбаланс в сторону увеличения ответственности застройщика, поскольку гражданин — заведомо более слабая сторона договора. Для решения данной проблемы предлагается установить возможность расторжения договора в одностороннем порядке не только дольщиком, но и застройщиком, а также одинаковый размер законной неустойки для обеих сторон долевых отношений.

4. По действующему закону неустойка предусматривается в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ, по отдельным видам нарушений — 1/75, но, возможно, ее размер будет снижен законодателями до 1/300 ставки рефинансирования. Такие меры обсуждаются и находят понимание.

5. Текущая версия закона определяет пятилетний гарантийный срок на объект долевого участия в строительстве, но некоторые элементы конструкции многоквартирных домов, например лифт, могут иметь иной гарантийный срок. Таким образом, необходимо рассмотреть возможность внесения изменений, разрешающих сокращать этот срок на некоторые составные части строительства (например, материалы и оборудование), что должно указываться в договоре долевого участия.

6. Необходимо упростить процедуру передачи объекта по окончании строительства. В текущей редакции закона установлен двухмесячный срок передачи объекта дольщику после введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Для устранения этого ограничения планируется предоставить застройщикам право досрочного выполнения своих обязательств без установления конкретного срока передачи квартиры после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта. Например, если застройщик установил срок строительства три года, а закончил работы на шесть месяцев раньше, то у него будет возможность передать объект дольщику в течение полугода, а не двух месяцев, как в сегодняшнем законе.

7. Рассматривается возможность изменения переходных положений закона. Целесообразно не распространять действие закона на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объектов недвижимости, если их привлечение, как и получение разрешения на строительство, осуществлено до вступления закона в силу.

Возможные последствия.

После вступления закона в силу возможен временный спад строительства за счет того, что мелкие застройщики уйдут с рынка, некоторые площадки окажутся невостребованными и т. д. Крупные застройщики также будут вынуждены изменить схемы своей работы: сначала придется получить разрешение на строительство и права на землю и только потом привлекать средства дольщиков.

Однако существующий спрос окажет влияние на строительный рынок и стабилизирует ситуацию. Строительство, возможно, несколько подорожает, но взамен дольщик получит серьезные гарантии. Поскольку закон стимулирует финансирование гражданами долевого строительства квартир высокой степени готовности, то цены на первичном и вторичном рынках жилья начнут сближаться. В связи с очевидными преимуществами нового жилья над старым (при сравнительно одинаковом качестве), а также уменьшением рисков участия в долевом строительстве должно произойти снижение цен на вторичном рынке.

В созданных условиях для застройщика приоритетными становятся такие качества, как устойчивость, надежность, стабильность отношений, качество строительства. Предполагается, что период смены существующих схем финансирования и договорных схем и внедрение нового закона займет около трех лет.

Недвижимость и ипотека, 30.03.2005