Как превратить проблемный актив в хороший
Банкиры изобретают множество способов скрыть проблемные и реструктурированные кредиты. Некоторые из способов могут навсегда закрыть им дорогу к увеличению доли на ипотечном рынке. АРИЖК знает законный путь сделать из проблемного актива перспективный.
Основная цель АРИЖК — помощь ипотечным заемщикам, столкнувшимся с временным ухудшением платежеспособности, в обслуживании ипотечного обязательства. За последние полгода агентству удалось наладить конструктивный диалог с большинством банков, присутствующих на ипотечном рынке. В настоящее время активно набирает обороты так называемый «второй уровень поддержки ипотечных заемщиков» — выкуп АРИЖК ипотечных активов с целью проведения вторичной реструктуризации. Однако все еще сохранились определенные сложности взаимодействия с банками.
Как банкиры прячут просрочку
Банки применяют различные стратегии оптимизации своего баланса, манипулируя цифрами по объемам просрочки. На сегодняшний день мы выделяем три различных подхода сознательного искажения отчетности по проблемной задолженности, которые зависят в основном от политики и финансового состояния банка.
Первой стратегии придерживаются некоторые крупные банки с сильным акционером — для воздействия на акционера. Во-первых, искусственно поддерживая уровень проблемности активов и соответственно увеличивая «неработающий» капитал в резервах, банк показывает акционеру необходимость дополнительных вливаний в уставный капитал. Кроме того, завышение резервов позволяет топ-менеджменту, отвечающему за продажи и объемы бизнеса, оправдать перед акционером невыполнение бизнес-плана. Все просто: увеличение резервов приводит к «пограничному» значению нормативов, прежде всего норматива достаточности капитала Н1, что позволяет доказать акционеру невозможность дальнейшего наращивания объемов бизнеса без пополнения капитала.
Есть и еще одна причина придерживаться данной стратегии. Стоимость привлекаемых банками ресурсов снижается (за последние полтора года Банк России 15 раз снижал ставку рефинансирования — с 13 до 7,75%), а доступность ресурсов за счет вливания Банком России и ВЭБом средств в экономику существенным образом увеличилась. Однако, несмотря на это, ставки по кредитам для населения остаются без изменения, и за счет разрыва стоимости привлечения и размещения средств банки получают огромную прибыль, которую стремятся сохранить. Для этого увеличивают объемы резервирования, искусственно ухудшая категорию качества ссуд.
Мы выявили такую стратегию, сопоставив отчетность по МСФО и РСБУ. Если РСБУ показывает минимальную прибыль или убыток при сравнительно небольшом уровне просрочки, а МСФО, напротив, высокую прибыльность от активных операций, — это означает, что банк использовал данную схему для сохранения избыточной прибыли.
Вторая стратегия возникает в банках, где большой вес имеют коллекторы. Зачастую в банках достаточно сильную позицию занимает блок, отвечающий за сопровождение задолженности, в том числе проблемной. Создается специализированная инфраструктура, система поддержки и обслуживания кредитов, система работы с судебными органами и органами исполнительного производства. В этой ситуации топ-менеджмент, отвечающий за сопровождение, заинтересован в большой просрочке — она позволяет содержать и расширять имеющийся штат сотрудников, показывать большие объемы бизнеса по работе с проблемными активами и дает возможность лоббировать свои интересы.
Возникает справедливый вопрос: если действия некоторых банков по искусственному ухудшению качества портфеля легко выявляются, то почему Банк России не пресекает проведение такой политики?
Необходимо отметить, что данное явление нельзя однозначно охарактеризовать как негативное. Да, с одной стороны, неработающий капитал отрицательно сказывается на налоговых поступлениях. Но, с другой стороны, формирование сверхрезервов способствует повышению надежности банковской системы, ведь резервы призваны компенсировать риски активных операций. А по мере стабилизации экономики резервы так или иначе будут высвобождаться, что и приведет к увеличению налогооблагаемой базы и пополнению бюджета.
Третьей стратегии придерживаются в основном региональные банки, которые активно обращают взыскание на заложенное имущество и ставят недвижимость на свой баланс. Это приводит к увеличению капитализации банка. При этом недвижимость учитывается на балансе по сумме остатка задолженности, то есть, как правило, по завышенной стоимости.
Как вариант банк может формировать закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости, что дополнительно позволяет оптимизировать налогообложение недвижимого имущества. При такой схеме проблемный актив уходит с баланса банка, нормативные показатели улучшаются, но проблемы остаются. Прежде всего потому, что управление недвижимостью является непрофильным бизнесом для банка — появляются расходы на сопровождение, содержание, охрану и реализацию недвижимости. Учитывая завышенную стоимость, по которой недвижимость принята на баланс банка, реализация жилых помещений в условиях стагнирующего рынка по снизившимся ценам приводит к образованию убытков от таких операций.
Сами с усами
Реструктурировать задолженность — значит признать, что у заемщика существуют проблемы, и зафиксировать увеличение рисков невозврата средств. Это влечет необходимость увеличения резервов. В 2009 году отказ банков внедрять открытые программы реструктуризации в большинстве случаев был обусловлен именно нежеланием раскрывать истинные объемы проблемности ипотечных портфелей.
Многие кредитные организации разработали собственные программы скрытой реструктуризации, которые позволяли не отражать в бухгалтерской отчетности временное сокращение финансовой нагрузки на заемщика, не показывать рост рисков по ссуде, а значит, не увеличивать резерв по ней.
Так, например, банки изменяли график погашения задолженности без оформления официального заявления на реструктуризацию. Или выдавали новый кредит с графиком, соответствующим фактической платежеспособности заемщика, на обслуживание ранее выданного ипотечного кредита, с погашением которого возникли проблемы. Такая схема позволяет создавать минимальные резервы по вновь выдаваемым ссудам, так как по ним нет признаков проблемности.
Проведение банками скрытой реструктуризации приводит к искажению официальной отчетности по реструктурированным ссудам, что выявляется лишь при тщательном анализе. По статистике Банка России, при снижении общего объема кредитования вырос объем необеспеченных ссуд, что говорит о популярности проведения реструктуризации обеспеченных ссуд путем перекредитовки.
В рамках своей деятельности мы предоставляем банкам инструменты для проведения «открытой» реструктуризации и комфортного взаимодействия с нами. Для этого мы поддерживаем активный диалог с Банком России, одним из результатов которого стало Указание 2355-У по внесению изменений в Положение 254-П — ЦБ разрешил включать в портфель однородных ссуд ипотечные кредиты размером до 6 млн рублей, даже если финансовое положение заемщика ухудшилось. Таким образом, Банк России признал реструктуризацию — заявление заемщика на проведение реструктуризации по причине снижения платежеспособности теперь не оказывается «вне закона» и не влечет необходимости исключать ссуду из ПОС и увеличивать объем резервирования по ней.
До внедрения программ реструктуризации у банков был единственный способ вернуть предоставленные средства ипотечного кредита в случае дефолта заемщика — обращение взыскания на заложенное имущество. Однако обращение взыскания — чрезвычайно сложная процедура, затратная для банка и травматичная для заемщика. К тому же в связи с изменением цен на рынке недвижимости далеко не всегда за счет обращения взыскания удается полностью погасить задолженность заемщика перед банком.
За полтора года своей деятельности агентство проработало и внедрило эффективные и выгодные для банков схемы взаимодействия, которые позволяют решать проблему плохих ипотечных активов, сохраняя капитал, не увеличивая резервов и при этом не вызывая претензий со стороны Банка России. Однако далеко не все банки с готовностью идут на обмен проблемных ипотечных активов на «хороший» надежный актив, предлагаемый АРИЖК.
Не бейте заемщика, он вам пригодится
Любой ипотечный рынок нуждается в системах защиты: важно не только развитие механизмов предоставления ипотечных кредитов — андеррайтинга заемщиков, оценки предметов залога, но и механизмов длительного функционирования и обслуживания задолженности. Ипотечный кредит — длинное обязательство, средний срок которого составляет 17 лет. И ни один, даже самый дисциплинированный заемщик, обладающий на момент получения кредита отличной платежеспособностью, не может быть уверенным в том, что в течение длительного срока он сможет обеспечить своевременное внесение платежей.
Именно поэтому на ипотечном рынке должны существовать постоянно действующие механизмы поддержки заемщиков в период временного ухудшения платежеспособности, не влекущие увеличения резервирования. Подчеркну, речь идет именно о временном снижении платежеспособности (например, при рождении ребенка или смене места работы) — только в этом случае целесообразно реструктурировать задолженность, предоставляя заемщику время на восстановление.
По нашей статистике, при активной и грамотной работе с заемщиком, испытывающим трудности, 87,4% заемщиков восстанавливают свою платежеспособность и возвращаются к нормальной платежной дисциплине. Практика показывает нашу правоту: проблемы большинства заемщиков — явление временное, и политика сохранения заемщиков путем предоставления им шанса на восстановление в конечном итоге гораздо эффективнее политики «быстрого» решения проблем путем обращения взыскания.
Банк, проводящий агрессивную политику взысканий, помимо прямых убытков от реализации жилья на падающем рынке, неизбежно столкнется со снижением спроса на свои ипотечные кредиты, и завоевать требуемую долю на ипотечном рынке будет очень проблематично.
ЦБ обменяет проблемы на деньги
Внедрение цивилизованных программ реструктуризации как альтернативы процедуре обращения взыскания, позволяет снизить риски инвесторов и вывести рынок ипотеки на качественно новый уровень. Сейчас мы все больше убеждаемся в правильности позиции «честным быть выгодно» — проходят времена тотального сокрытия доходов и ухода от налогов, любой бизнес становится все более прозрачным и предсказуемым, важную роль играет повышение инвестиционной привлекательности российских рынков.
Наличие механизмов защиты оказывает существенное влияние и на потенциальный спрос на ипотеку среди населения – люди должны понимать, что ипотечный кредит – это не кабала, а реальный способ улучшить свои жилищные условия, и в случае временного снижения доходов добросовестному заемщику помогут преодолеть трудности как кредитор, так и государство. Именно поэтому очень важна социальная ответственность кредитора, которая должна подкрепляться наличием законных способов решения проблем, что как раз и предоставляет АРИЖК.
Кроме того, с уверенностью можно сказать, что пережить временные трудности могут только банки, у которых нет проблем с капиталом. Именно поэтому основная часть инструментов АРИЖК направлена на поддержку капитализации банков, что даст дополнительную «социальную надежность» всей системе российского ипотечного кредитования.
В поддержку мер, предпринимаемых АРИЖК, Центральный Банк 1 июня 2010 года выпустил указание 2455-У, которым включил бумаги АРИЖК, применяемые для обмена ипотечных кредитов социально незащищенных категорий населения, в ломбардный список. Это позволит кредитным организациям как разморозить резервы, сформированные под возможные потери по проблемным ипотечным ссудам, так и в случае необходимости поддерживать свою ликвидность, используя залоговое кредитование в ЦБ.
Банковское обозрение, 01.08.2010
