Механизм продажи залоговых квартир нужно менять в законодательном порядке
Одним из сдерживающих развитие российского ипотечного рынка факторов является неэффективность механизма продажи залоговых квартир безнадежных ипотечных должников. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию считают, что данный механизм нужно менять в законодательном порядке. Подробней об этой и других инициативах АИЖК читателям БН рассказывает директор юридического департамента Анна Волкова.
- Почему вы считаете сложившуюся практику продажи залоговых квартир безнадежных должников тормозящей развитие ипотечного кредитования в стране?
Причин несколько. С одной стороны российские граждане в массе не спешат приобретать залоговые квартиры. Не привыкли. С другой – сам механизм проведения торгов нельзя назвать совершенным. Например, не выстроена система информирования потенциальных покупателей. Многих «отпугивает» необходимость внесения задатка – до 5% от стоимости в очень короткий срок. Нет возможности посмотреть квартиру до принятия решения о покупке. А если на покупку объекта претендует только один покупатель, его ждет отказ. Слабо заинтересован в продаже квартиры и пристав-исполнитель. В итоге в большинстве случаев продажа с торгов оказывается невозможной. А квартира остается у залогодержателя.
- И какой обновленный механизм реализации залога вы предлагаете?
Если должник понимает, что не сможет расплатиться, и готов добровольно отдать квартиру кредитору, мы предлагаем разрешить сторонам обойтись без обязательной сегодня процедуры исполнительного производства. АИЖК не предлагает продавать заложенное жилье третьему лицу без проведения торгов. Мы хотим дать участникам ипотечной сделки возможность выбора. Это многое упростит.
- Но ведь процедура торгов делалась обязательной для того, чтобы кредитор не смог «обжулить» не всегда юридически подкованного заемщика…
Безусловно, права граждан должны быть защищены от нарушений со стороны кредитора. Гарантом такой защиты будет являться суд. И только на основании судебного решения залогодержатель сможет без участия судебного пристава зарегистрировать право собственности на заложенное жилье для его последующей реализации.
- Есть ли в ваших предложениях другие варианты упрощения процедуры взыскания?
АИЖК также предлагает изучить возможность применения механизма отступного. Залогодатель и залогодержатель должны иметь право заранее договориться, что в случае невозможности выплаты по ипотечному кредиту предмет залога переходит в собственность кредитора автоматически.
Такой механизм выгоден прежде всего заемщику, поскольку сегодня просроченная задолженность продолжает копиться весь период судебного и исполнительного производств.
- У ипотечного рынка есть и другие требующие изменения законодательства проблемы. Например, звучит достаточно много нареканий на достоверность оценки объектов недвижимости. Есть ли у вас предложения по созданию механизма получения с оценщика компенсации?
К сожалению, законодательство об оценочной деятельности очень скупо говорит об ответственности оценщика. Мне не известно ни одного случая, когда оценщик понес бы наказание. Со своей стороны АИЖК давно предлагает на законодательном уровне решить вопросы, связанные в том числе и с повышением ответственности оценщиков. В настоящее время эти вопросы активно обсуждаются в рамках подготовки «дорожной карты» по повышению эффективности оценочной деятельности. И надо выразить огромную благодарность Агентству стратегических инициатив, которое ведет такую работу.
Кстати, сейчас АИЖК выступает свидетелем в уголовном деле, в рамках расследования которого установлена недобросовестность оценщика. Выводы пока делать рано, поскольку следствие продолжается и степень вины должен определить суд.
- И как, по-вашему, должна решаться проблема?
Для привлечения к ответственности нужно доказать, что стоимости залога не хватило для полного погашения долга именно в результате недобросовестных действий оценщика, а не вследствие падения цен на недвижимость или по иным причинам. Но собрать доказательства недобросовестности оценщика очень не просто.
Кроме того, отдельно придется разрабатывать методику возмещения кредитору причиненных некачественной оценкой убытков. Компенсация должна проводиться за счет страхового возмещения или средств компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков.
- Что должна будет предпринимать для инициации процедуры потерпевшая сторона?
Сначала потребуется установить факт недобросовестности оценщика и недостоверности установленной им стоимости объекта. Выявлять подобное могли бы независимые или государственные экспертизы отчетов об оценке.
- Участники рынка ипотеки отмечают, что засудить нотариуса не легче, чем оценщика. Есть ли у АИЖК законодательные инициативы по улучшению работы (и ответственности) нотариата?
АИЖК не формировало такого рода инициатив, но принимало участие в их обсуждении. На мой взгляд, нотариальное сообщество осознает необходимость изменений. Убеждена, что вскоре соответствующие нормы найдут сове отражение в законодательстве.
- В СМИ сообщалось, что АИЖК разрабатывает систему контроля письменных обязательств родителей о наделении детей правом собственности в приобретаемом с использованием материнского капитала жилье. Дескать, исполнением функций контроля в данном случае могут заниматься нотариусы. Но справятся ли они?
АИЖК не настаивает на контролирующих функциях нотариусов в решении этого вопроса. Нотариат рассматривается как альтернатива. Мы ожидаем, что наиболее эффективным окажется взаимодействие между Пенсионным фондом РФ и Росреестром. В сведениях ЕГРП будут перечисляться права членов семьи на жилое помещение. Эти сведения станут вноситься на основании данных, полученных из ПФР в целях предоставления гарантий защиты прав членов семьи получателя сертификата, а также соблюдения прав добросовестных приобретателей жилья.
- АИЖК достаточно скептически относится к нынешней редакции Закона «О банкротстве физических лиц». Какими параграфами, вы считаете, проект закона нужно дополнить? Какие нормы убрать?
Прежде всего необходимо исключить конкуренцию процедур обращения взыскания и банкротства. Если этого не сделать, банкротство зачастую будет использоваться должниками для затягивания процедур взыскания. Напомню: в нынешней редакции законопроект требует приостановления процедур взыскания при инициации банкротства. На любой стадии!
Получается, что кредитор, неся расходы, доводит процедуру до взыскания и тут вдруг должник объявляет себя банкротом. И кредитор должен начинать все сначала. При этом продолжительность процедуры законопроектом не ограничена и поставлена в зависимость от судейского усмотрения.
- И как вы предлагаете усовершенствовать этот законопроект?
Необходимо исключить залоговое жилье из конкурсной массы в рамках банкротства или ограничить возможность использования гражданами процедуры банкротства для затягивания взыскания. Например, установить, что в случае обращения гражданином с заявлением о банкротстве после предъявления к нему кредитором иска об обращении взыскания на заложенное жилье такое жилье подлежит реализации в рамках обращения взыскания и не включается в конкурсную массу.
- Наверное, самой главной предлагаемой вами ипотечному сообществу новацией можно считать внесение в закон об ипотеке и в закон о государственной регистрации прав на недвижимость разрешения на введение в оборот электронной закладной. Какие плюсы это принесет рынку?
Переход на электронные закладные как минимум упростит доступ к информации, находящейся в Реестре государственных прав.
- Несет ли эта новация ипотечному заемщику дополнительные риски? Присутствуют ли в этом предложении для заемщика какие-либо плюсы?
Законодательством закреплены гарантии неизменности условий кредитования для заемщика при смене кредитора и залогодержателя. Для заемщика ни в текущих условиях, ни при реализации предлагаемых новаций ухудшения условий кредитования при смене кредитора не происходит.
Что касается плюсов, то введение электронной закладной позволит существенно сократить издержки кредиторов (владельцев закладных). Также будет упрощен порядок совершения сделок с закладными, что должно способствовать снижению процентных ставок по ипотеке. Более того, риски для заемщика при введении в оборот электронной закладной, на мой взгляд, снижаются, поскольку снижается вероятность утраты подлинника закладной и, как следствие, возможность того, что утраченной закладной могут воспользоваться мошенники.
Бюллетень Недвижимости, 02.07.2013
Беседовал Игорь Чубаха
