Михаил Гольдберг: Повторения кризиса 2008-2009 годов на рынке ипотеки не ожидается
На вопрос, угрожает ли кризис ипотечному рынку, БН отвечает специалист, прогнозы которого отслеживают все профессионалы, – руководитель Аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.
– Следует ли потенциальным получателям жилищных кредитов ожидать усиления кризисных угроз в экономике страны?
Ипотечный рынок является частью экономической системы страны в целом. Хотя Министерство экономического развития и понижало в течение 2013 года свои прогнозы трижды, оно не ожидает полномасштабного кризиса в 2014-м. Несмотря на то что в среднесрочной перспективе возможны циклические колебания различной амплитуды, повторения кризиса 2008-2009 годов на рынке ипотеки мы не ожидаем.
– Но если кризис все-таки в страну придет, как именно это отразится на ипотечном рынке?
Если замедление экономического роста, наблюдаемое в России в течение 2013 года, перейдет в полноценную рецессию, то это, в свою очередь, может вызвать рост уровня безработицы и последующее снижение доходов населения. Что повлечет рост нагрузки на ипотечных заемщиков. В случае если такие изменения будут резкими, возможен рост количества дефолтов по ипотеке.
Вместе с тем пока мы не видим существенных факторов, свидетельствующих именно о таком варианте развития событий. Вероятным сценарием, на наш взгляд, является плавное сокращение в 2014 году темпов роста выдачи ипотечных кредитов. Что позволит рынку жилья развиваться более сбалансировано.
– А какие индикаторы и каким образом могут свидетельствовать, что кризис неизбежен?
Еще раз повторю, что речь о неизбежности кризиса не идет. Теоретически опыт предыдущих кризисов, в том числе на американском рынке, свидетельствует о том, что устойчивость ипотечного рынка существенно зависит от изменений в уровне безработицы (что, в свою очередь, влияет на уровень доходов населения) и цен на жилье. Так, проблемы на американском рынке начались с падения цен на жилье. Многие заемщики оказались в ситуации, когда остаток долга по кредиту на их дом превышал текущую стоимость аналогичного жилья. Это произошло на фоне потери многими заемщиками работы, что привело к ухудшению качества обслуживания ипотечных кредитов.
Далее кризис развивался циклически – рост просрочек по кредитам ухудшил финансовое положение банков, вызвав волну банкротств и необходимость осуществлять реализацию заложенного имущества. А это еще больше способствовало падению цен на жилье и раскручиванию спирали кризиса.
– Что нового из антикризисных продуктов появилось в арсенале АИЖК по сравнению с 2008 годом?
В апреле 2013 года АИЖК ввело в свою линейку программу «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». Расчет максимальной суммы кредита стал учитывать текущую стоимость предмета залога, а не устаревшие данные о цене жилья в договоре купли-продажи. Это позволяет снизить ежемесячную процентную ставку, так как с течением времени изменяется соотношение суммы кредита и стоимости залога. Ведь стоимость объекта недвижимости, как правило, растет.
– Ранее директор Департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова сообщала БН, что Агентство завершило тестирование опции «Лояльная ипотека». Когда ждать появления предложения на рынке?
В этом году «Лояльная ипотека» – дополнительная опция, которая будет предлагаться при оформлении займов по ипотечной программе «Стандарт». Это возможность за время «жизни ипотечного кредита» воспользоваться «платежными каникулами» несколько раз. Кстати, в рамках пилота, кредит с такой опцией преимущественно выбирали молодые пары, рассчитывающие на прибавление в семействе, или заемщики, которые берут кредит самостоятельно. Незначительное число заемщиков «активизировали» опцию уже после того, как взяли кредит, поэтому мы считаем, что они используют ее как страховку.
– А что делать должнику, если его обязательства становятся непосильными?
АИЖК предлагает целый комплекс мероприятий досудебного урегулирования проблемной задолженности. Эти процедуры были отработаны на базе Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). В период кризиса эти меры могут быть активизированы. Среди них: реструктуризация задолженности по закладным; отсрочка процедуры обращения взыскания; добровольная реализация предмета залога без снятия обременения посредством замены залогодателя, уменьшение суммы начисленных пеней. В частности, в конце прошлого года Агентство провело акцию по списанию всех пеней заемщикам, погасившим просроченную задолженность по основному долгу и процентам. Уточню: отмена пеней была произведена по закладным, а также по стабилизационным займам при условии отсутствия вынесенного решения суда о взыскании задолженности.
Кроме того, Агентство развивает механизмы ипотечного страхования.
– Звучали мнения, что в связи с отставкой с поста главы Роспотребнадзора Геннадия Онищенко заемщики потеряли защитника от произвола кредиторов. Не считаете ли вы, что сегодня получателям жилищных кредитов нужны дополнительные механизмы защиты?
Существующих механизмов вполне достаточно – Законом «Об ипотеке», Законом «О защите прав потребителей» и Гражданским кодексом предусмотрен полный комплекс мер по защите заемщиков.
– Перейдем от кризисных угроз к более «спокойным» темам. Целесообразно ли кредиторам расширять возрастные рамки при оценке кредитоспособности заемщиков?
В условиях обострения конкурентной борьбы за клиентов возможно появление продуктов для новых, ранее не охваченных, категорий заемщиков. Однако с финансовой точки зрения долгосрочное кредитование пожилых людей является гораздо более рискованным продуктом, хотя бы в силу статистики продолжительности жизни. Не стоит также забывать, что если пенсионер, например по состоянию здоровья, не сможет продолжать работать, то у него резко упадут доходы. А это в случае с аннуитетным кредитом может привести к платежному шоку – невозможности осуществлять платежи в прежнем объеме.
– Некоторые участники рынка прогнозируют опережающий рост популярности «коммерческой» ипотеки? Согласны ли вы, что это станет новым заметным трендом?
Использование ипотечных механизмов для приобретения коммерческих объектов в принципе допустимо. Однако запуск такого нишевого продукта сопряжен с необходимостью построения модели, учитывающей все риски приобретения коммерческой недвижимости. Возврат ипотечного продукта по такому кредиту, по всей видимости, будет происходить за счет доходов от бизнеса, использующего эту недвижимость. То есть повлечет за собой дополнительные затраты банков, как минимум на оценку такого бизнеса. С учетом этого ставки по такому кредиту будут выше, чем по ипотечным кредитам на жилые помещения.
– Также среди игроков муссируется идея выдачи ипотечного кредита не единовременно, а по частям. В формате кредитной линии. Это якобы позволит снизить процентные ставки. Видите ли вы перспективы у такого предложения?
Получение кредита траншами в случае приобретения готового жилья бессмысленно, поскольку передача денег привязана к факту перехода прав собственности на жилье. И практика транширования в отношении таких сделок отсутствует.
Траншами очень удобно получать кредиты на строительство индивидуального дома, когда средства расходуются по мере завершения этапов строительства. Для заемщика это дает экономию на процентах за период фактического неиспользования средств. В принципе, такая же схема может внедряться и при кредитовании под залог договоров долевого участия, однако учитывая период строительства (как правило – год-полтора), экономия на процентах оказывается не столь существенной. Да и траншевое перечисление средств требует дополнительных действий со стороны как заемщика, так и банка, что может сказаться на удорожании такого кредита.
– Как на рынок повлияет отказ ВЭБ от новых финансовых вливаний в «ипотеку с господдержкой»?
Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010-2013 годах продлена на 2014 год. Соответственно, никаких изменений на рынке не произойдет.
bn.ru, 30.01.2014
Беседовал Игорь Чубаха
