Андрей Языков: При наличии страховки банку не страшно быть добрым
Ипотечное страхование - это защита банка от кредитного риска. Закон, позволяющий осуществлять этот вид страхования, существует в России с 2004 года, но до 2010 года ни один частный страховщик по этому виду страхования не работал.
Государство, понимая, что ипотечное страхование является эффективной мерой социальной поддержки граждан и инструментом повышения доступности ипотечных кредитов для населения, создало ОАО «СК АИЖК» именно в роли перестраховщика. Стратегической целью СК АИЖК было дать рынку технологии, андеррайтинг, стандарты, не нарушая при этом сложившиеся каналы продаж и рыночную конкуренцию между страховщиками. Это позволило без масштабных инвестиций внедрить ипотечное страхование в практику многих крупнейших страховщиков и банков.
СК АИЖК создала рынок с нуля, и за два ближайших года ожидает расширения этого рынка до 3-5 млрд рублей в год - в конструктивной стадии обсуждения находится интеграция ипотечного страхования в банковское регулирование. По мнению Андрея Языкова, генерального директора СК АИЖК, рынок ипотечного страхования уже сложился, СК АИЖК выполняет на нем роль играющего тренера. Мы попросили Андрея Дмитриевича рассказать о том, как не страшно банку быть добрым, и что СК АИЖК сделала для повышения доступности ипотечных кредитов.
- ОАО «СК АИЖК» создано пять лет назад, и первую пятилетку закончило очень успешно> далеко продвинулось на рынке ипотечного страхования и по праву может гордиться многими яркими достижениями, расскажите о них.
Вернемся к истории. Создание в 2010 году ОАО «СК АИЖК» в качестве государственного института развития вызвало на страховом рынке большой резонанс. Страховщики боялись, что мы монополизируем рынок, сломаем сложившиеся каналы продаж, и было даже согласительное совещание у Кудрина, где решили, что мы создаемся в роли перестраховщика.
Поэтому концепция нашего развития происходила в формате «изобрел - поделись - вовлеки». Такой она и осталась - мы страховщикам отдаем наработанную методологию, всю документацию, даем андеррайтинг, координируем их с банками-партнерами - иначе новый продукт не дойдет до конечного потребителя - ипотечного заемщика.
Для развития ипотеки в России мы действительно сделали несколько значимых шагов. В первую очередь, на основе статистики портфеля АИЖК мы четко понимаем свои границы риска. Во вторую - перевели рынок на единый страховой полис. И, в третью, на наших знаниях депутаты существенно переработали закон об ипотеке.
- В 2012 году СКАИЖК получила лицензию на страхование. Вы ею пользуетесь?
Пользуемся опять же для совершенно нового сегмента - для сделок секьюритизации, а также держим в резерве на случай банкротства какого-либо страховщика в нашем сегменте. И такие случаи были.
Пару лет назад была отозвана лицензия у ПСГ «Основа» - компания ушла с рынка без передачи портфелей и документации. Мы добровольно восстановили все полисы, которые были перестрахованы у нас, чем выполнили функции института развития, - и заемщики, и кредиторы вновь получили необходимую защиту. Лично мне нравится философия перестраховщика - мы можем создавать новые рынки, но не разрушать сложившиеся отношения страховщиков со своими каналами. При этом мы даем нашим партнерам- страховщикам расширение бизнеса без тяжелых инвестиций в новые сегменты.
Граница реального риска
- Что такое сегодня ипотечная страховка от СК АИЖК?
Ипотечная страховка - это защита от кредитного риска. Выплачиваем страховку в случае дефолта заемщика, то есть мы покрываем убыток, образовавшийся в результате обращения взыскания.
- Ваша страховка сейчас активно применяется в сделках секьюритизации. Что она дает банку в этом случае?
Банк может значительно повысить эффективность сделки секьюритизации - или уменьшить младший транш, или поднять рейтинг сделки, или быстрее накопить необходимый для секьюритизации портфель. Однако стандартная страховка дает незначительное улучшение, поэтому нам пришлось изучить лучшие практики.
Наиболее эффективная из них была найдена в Австралии, где в целях повышения доверия инвесторов применяется «избыточное страхование» - защиту получает 100% кредитов в пуле на 100% страховой суммы. Мы провели большую работу с рейтинговыми агентствами, и теперь наш продукт полностью интегрирован в их методологию.
- Но избыточное страхование будет клиенту стоить дороже?
Не всегда, особенно для тех банков, кто думает о секьюритизации заранее. Летом прошлого года вступили в силу существенные поправки в закон об ипотеке, которые узаконили «страховой сэндвич», - кредитор может застраховать кредит в момент его выдачи за счет заемщика, а в момент сделки секьюритизации лишь«достраховать», понимая, что самый старший риск уже оплачен. В таком случае тариф падает значительно и стоимость страхования перестает быть препятствием.
- Какова эффективность от применения этой новации?
Наши клиенты в пяти сделках привлекли с рынка дополнительно полтора миллиарда рублей.
- Рейтинговое Агентство Moody's является неформальным регулятором на рынке ипотеки и секьюритизации и, как видно, интегрировало Ваши наработки в свою методологию. В практике многих зарубежных стран ипотечное страхование интегрировано в банковское регулирование. Каково отношение Банка России к ипотечному страхованию?
Взаимодействие очень конструктивное, несмотря на то, что наш рынок ипотеки очень молодой. Мы предоставили в Банк России большой объем аналитики, и, как результат, в марте Банк России разместил на сайте для обсуждения проект изменений в Инструкцию №139-И и Положение №254-П, где включил ипотечное страхование как инструмент снижения уровня риска по ипотечной ссуде. За счет ипотечной страховки может появиться возможность изменять категорию качества ссуды, а значит снижать давление на капитал банка.
Если это произойдет, то вся система ипотечного кредитования сделает большой шаг в пользу лучших практик: рынок получит возможность вывести избыточный кредитный риск из банковской системы и переложить его на капитал страховщика - а за счет отработанной технологии перестрахования - перераспределить риск на капитал множества страховщиков.
- В ряде стран ипотечная страховка является обязательным элементом социальной защиты граждан и даже инструментом реструктуризации ипотечных кредитов? Как это работает?
Дефолт заемщика по ипотечному кредиту несет за собой очень тяжелые социальные последствия - человек лишается и первоначального взноса, и всех платежей по ипотеке, и жилья и, зачастую, еще остается должным банку. Потому в ряде стран для некоторых сегментов населения, кому недоступны ипотечные кредиты в силу нормативного ограничения уровня риска по ссуде, применяется обязательное ипотечное страхование - чтобы снять те самые негативные последствия с заемщика и кредитора. Если у банка есть понимание, что убытки по ссуде в случае дефолта будут компенсированы, то он может сам провести реструктуризацию кредита, а страховщик ком п енси рует кред ито ру уб ыто к, есл и рестру кту ри за - ция будет неуспешной. В таком случае государству не нужно тратиться на запуск специальных программ реструктуризации - большие слои населения имеют обязательную социальную защиту, а кредитор понимает, что при реструктуризации даже снизит свои возможные убытки, потому легко соглашается на смягчение условий кредитования при возникновении временной сложной жизненной ситуации у заемщика.
Формула безубыточного кредита
- Где по расчетам находится точка безубыточности в ипотеке? До какого порога необходимо страховать ипотечный кредит?
Согласно исследованию Финансового Университета при Правительстве Российской Федерации, в 30-60% случаев у заемщика остается остаток необеспеченного долга 20-40%. С учетом сроков обращения взыскания реальная точка безубыточности в ипотеке находится на уровне ~ Кредит/Залог (К/3) > 60-62%. При более высоких значениях К/3 вероятность, что банк получит убыток при обращении взыскания - намного выше нуля. Считайте сами: срок обращения взыскания примерно два года, при средней ставке 12% годовых это набежит уже 24%, а в условиях быстрой реализации имущества с торгов типовой дисконт составит порядка 20%. Косвенно эту мысль подтвердило большинство банкиров - мы проводили опрос при подготовке программы помощи заемщикам, «до какого порога» необходимо страховать ипотечный кредит, чтобы обнулить риски банка и мотивировать его на проведение реструктуризации самостоятельно? Все единогласно сошлись на пороге 60%.
- Но ряд банков утверждает, что точка их безубыточности К/3 80%, а не 60%, почему?
Значимая проблема ипотечного банковского кредитования - остаток необеспеченного долга. Взыскать его невозможно или издержки будут сопоставимы с взысканными суммами. Причин достаточно много, но ключевая состоит в масштабе этого долга - если оценить всю обстановку внутри квартиры, включая мебель, ложки-вилки, то набежит всего 10-15% от стоимости жилья. Потому у заемщика в большинстве случаев нет источников для погашения долга, даже малая часть которого подчас составляет непосильные для домохозяйства суммы. Списать такой долг п росто та к тоже н ел ьзя, н ал оговая требует п р ил ожен ия акта о невозможности взыскания, к тому же у заемщика возникает материальная выгода - вот банкиры и мучаются, находят самые нетривиальные решения. Наиболее частое решение банка - в зале суда остановить начисление процентов и перевести их начисление в пени и штрафы. По бухгалтерскому учету долг заемщика перестанет увеличиваться, а значит формально точка безубыточности сместится к К/3 около 80%.
- Но это же искажение бухгалтерского и управленческого учета. По экономической сути актив не работает, но начисления проводить нужно.
Банкиры из двух зол выбирают меньшее - не мучиться с остатком необеспеченного долга. Важно, чтобы такая искаженная статистика не ложилась в основу выработки решений об уровне риска по ипотечной ссуде.
- В большинстве зарубежных стран называют границу хорошего ипотечного кредита как К/3 70%. У них тоже столь тяжеловесные процедуры?
В ряде стран процедуры еще сложнее и длиннее, плюс содержат больше элементов социальной защиты. Хотя в США издержки при обращении взыскания минимальны, но порог К/3 70% также является индикативным. Здесь, скорее, правильно вести речь о том, что заемщик, накопивший 30% средств на первоначальный взнос, показал свое умение ограничивать себя в расходах и вести финансовое планирование. К тому же накопления в 30% отделяют ментальносгь собственника от ментальносги арендатора - человеку, вложившему в недвижимость большую сумму, есть что терять. В России наличие большого первоначального взноса не является подобным индикатором, поэтому мы используем более глубокий андеррайтинг заемщика, чтобы убедиться в его готовности обслуживать свой кредит.
- А что делать, если страховки не хватит? К примеру кредит был застрахован на 10%, а долг получился 20%? Что теперь делать банку с остатком необеспеченного долга?
После страховой выплаты дол г заемщику списывается, т.е. проблемы наличия остатка необеспеченного дол га больше нет.
- Получается, что заемщик хорошо защищен: он же не должен думать о том, какой должна быть страховая сумма -10, 20 или 30%, потому что его долг после страховой выплаты все равно будет прощен? Но что делать банку в этом случае?
Да, это банк - профессиональный участник рынка, это он может и должен оценивать реальный уровень риска по конкретной ссуде, каков он: 25% или, к примеру, 15%. Это компетенция банка, а заемщик законом уже защищен и не должен думать, какого размера должна быть его страховка.
Поясню на примере:
Заемщик приобрел жилье за 11 млн рублей, 1 млн - собственные средства заемщика, его первоначальный взнос, а 10 млн - ипотечный кредит по ставке 12,5% на 15 лет. Ежемесячный платеж 120 тыс. руб. Год заемщик платил исправно, но дальше не смог обслуживать долг, который на тот момент составил 9,8 млн рублей. Кстати, за год он внес в банк почти 1,5 млн рублей ежемесячных платежей. Два года судился, набежали проценты поставке кредита, то есть 2,5 млн. Итого долг заемщика к концу судебного заседания составил 12,3 млн рублей. Квартиру выставили на торги и продали, допустим, на 15% дешевле, то есть за 9,350 млн. В результате заемщик лишился всего и остался с долгом в 3 млн рублей. Заемщик пришел за кредитом в 10 млн, но не смог обеспечивать долг, в результате лишился и квартиры, и первоначального взноса в 1 млн рублей, и всех выплат по ипотеке (1,5 млн рублей), и остался должен банку еще 3 млн рублей.
- Как в таком случае сработает страховка?
Предположим, что у заемщика была страховка на 1 млн рублей, то есть минимальная на 10% кредита, как указано в российском законе. И она сокращает необеспеченный остаток долга заемщика до 2 млн. Для банка она не покроет остаток в 2 млн, убытоку банка останется, но заемщику долг в эти 2 миллиона прощается. А ведь банк мог оценить необходимость страховки для этого заемщика в 30% (все-таки кредит был высокорисковый с К/3 91%), и тогда при наступлении кредитного риска долг покрылся бы полностью. Поэтому именно банк должен включить такой инструмент, как ипотечное страхование, в состав своей кредитной политики.
- А сколько этот риск может стоить заемщику?
Если страховая сумма 20% от размера кредита, то тариф по отношению к кредиту будет в районе 1,8-2%. В нашем примере страховая премия составит примерно 200 тыс. При ежемесячном платеже в 110- 120 тысяч рублей это, фактически, менее двух месячных платежей. С учетом того, что риск по ссуде снизился, - следует ожидать, что и ставка по такому кредиту будет понижена на 0,7-1 процентный пункт, а значит, расходы на страхование покроются за первые 2-2,5 года жизни 15-легнего кредита.
- И ноль убытка. А если страховщик банкрот?
По закону долг заемщика все равно прекращается, главное, чтобы был страховой полис. Заемщик, как слабая сторона, не должен думать ни про надежность страховщика, ни про размер страховой суммы. Про все это должен думать банк: и с кем ему работать, и какого размера должна быть защита банка. Заемщик в этом плане хорошо защищен.
- Большую сложность на финансовом рынке представляет мелкий шрифт и юридические сложности в договорах. Вы разработали и внедрили на российский страховой рынок единые правила страхования. Как удалось договориться ?
Для рынка, действительно, самый тяжелый процесс - договориться о типовых правилах, потому что каждый экономический субъект хочет иметь «свою запятую». Сами знаете: два юриста - три мнения. Раньше под каждый продукт банки просили отдельную страховку. Понятно, что каждый страховщик работаете множеством банков - в результате на рынке появилось большое количество маркетинговых карликов. Мы поддерживали ради рынка примерно 32 мелких перестраховочных продукта. Потом посмотрели, что отличаются они запятыми. А дальше - все почти просто: обошли весь рынок, убедили кредиторов и страховщиков сесть за стол переговоров, привлекли к работе Минфин и Минэкономразвития. Большое спасибо Банку России и Всероссийскому Союзу Страховщиков за кураторство этой работы. Убедили всех участников рынка перейти на единый универсальный полис. Дальше провели большую совместную юридическую работу и, самое главное, смогли договориться и соблюсти интересы выгодоприобретателя и страховщика - до последней запятой. В результате сам полис стал очень простым - никаких «мелких шрифтов» или полей для исключений. Рынок от этого только выигрывает, а поле для конкуренции, безусловно, остается - это, в первую очередь, тариф.
Не страшно быть добрым
- Что изменит Закон О банкротстве физических лиц ", который вступит в силу с 1 июля текущего года?
Мы посмотрели - наш страховой случай нормально срабатывает. Хотя могут быть неоднозначные трактовки, но в целом наш механизм не меняется.
Я думаю, что этого закона не было бы вообще, если бы кредиторы терпимее относились ко временным финансовым трудностям своих заемщиков. Человеку надо дать шанс их преодолеть. И практика реализации программы помощи ипотечным заемщикам 2009-2010 годов показала, что даже в нелегкие годы 80% людей успешно восстанавливают свою платежеспособность.
Судите сами: средний срок ипотечного кредита 15 лет, средний срок работы на одном месте 5 лет, средний срок поиска работы - 0,5 года. Мы называем это «проблемой 15-5-0,5». И лишь 10% заемщиков имеют денежную подушку безопасности, чтобы пережить полгода сложностей. Получается, что 90% заемщиков могут дважды в течение срока ипотечного кредита оказаться в просрочке «90+» и дать кредитору повод для начала процедуры обращения взыскания. Теперь же законодатель уста но в ил, что такое право может попросить сам заемщик.
- Да, ряд кредиторов часто демонстрирует жесткую позицию по отношению к заемщику и про реструктуризацию даже не разговаривает.
Банковскому клерку тяжело принять решение о реструктуризации - вдруг реструктуризация будет неудачной, и банк получит большие убытки? Кому тогда отвечать? Потому проще и безопаснее, с бюрократической точки зрения, не принимать ответственное решение.
При наличии страховки банку не страшно быть добрым, что изменит ментальность банка: раз гарантированно не будет убытков, будем лояльнее к заемщикам. Согласитесь, сейчас вокруг ипотеки очень много нагнетается страхов, потому за ипотечным кредитом идут только те люди, которым этот кредит «очень нужен». Осторожные люди предпочитают не рисковать. Но если изменится общая ментальность и заемщики будут понимать, что их не выгонят из дома в случае временных сложностей, в ипотеку придут люди осторожные, то есть хорошие заемщики. Сегодня хорошие заемщики очень торопятся досрочно гасить ипотеку, что плохо для любого кредитора. Если совместными усилиями мы сможем снять эти страхи, то наш рынок значительно изменится.
- Что главное видите в своей деятельности?
Главное - это помогать рынку развиваться. У нас нет цели сломать или захватить рынок, испортить сложившиеся на нем каналы продаж. Наоборот, мы помогаем страховщикам расширить предложения для клиентов. Мы хотим, чтобы банку с нашей страховкой не страшно было быть добрым. Ипотека со страховкой - это уверенность в будущем для всех участников рынка.
Аналитический банковский журнал, 30.04.2015
Беседовала Вероника Новикова
