На главную Обратная связь Карта сайта
Аналитический Центр по ипотечному кредитованию
и секьюритизации

Реформирование АИЖК - первые результаты, критерии оценки


Гордейко Сергей

руководитель Аналитического Центра, компания Русипотека

Картина проясняется

Для ипотечного бизнеса деятельность АИЖК имеет большое значение, и реформирование Агентства для многих представляет практический интерес. Можно ли оценить ход изменений.
К настоящему времени выполнен ряд практических действий по реформированию Агентства, подтверждающих тренд изменений, и продолжающий давать пищу для анализа. Фокусом для предлагаемого короткого исследования будет определение подхода к оценке реформ или, иными словами, критерии оптимизации.

На ресурсах Русипотеки реформирование АИЖК уже подробно рассматривалось в специальных материалах, поэтому общие вопросы и предыстория упоминаться не будут.
1 часть – Куда ведет новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?
2 часть – На кого рассчитана новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию?
3 часть – Доступность жилья и новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию
4 часть – Приоритетные продукты АИЖК
Обобщение – Новая стратегия АИЖК. Сокращенный вариант анализа. Не только для экспертов

В 2015 году проведена большая работа по реформированию АИЖК. Отметим основные результаты, известные из публичных источников информации.

I. Законодательно определено преобразование АИЖК в единый институт развития в жилищной сфере. Предусмотрена передача в его состав Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС).

Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

II. Осуществлена и закреплена передача Фонда РЖС в АИЖК. Назначены и утверждены органы управления Фондом уже в составе АИЖК. Переданы в компетенцию АИЖК функции Фонда, связанные с земельными участками.

Федеральный закон от 29 декабря 2015 года № 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства».

III. Кардинально изменен состав руководящих органов: наблюдательного совета, правления, руководства.

IV. Опубликован проект стратегии развития Единого института развития в жилищной сфере - акционерного общества «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» на период 2015-2020. http://www.ahml.ru/ru/agency/activity/strateg/

V. Проведены или подготовлены мероприятия по сокращению персонала, оптимизации размещения структур АИЖК и Фонда РЖС, включая переезд в престижный центр Москвы в историческое здание Военторга на ул. Новый Арбат.

VI. Заключен договор с ВТБ24 о передаче банку на обслуживание портфеля закладных.

VII. В соответствии с Программой реструктуризации выделены средства в объеме 4,5 млрд рублей, которые АИЖК может размещать. Полученный доход может быть использован для целей программы и расходов, связанных с ней.

Постановление Правительства Российской Федерации от 7 декабря 2015 г. № 1331 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 20 апреля 2015 г. № 373».

VIII. Объявлено о соглашениях/переговорах по оказанию услуг по выпуску ценных бумаг (Фабрика ИЦБ) и кредитованию инфраструктуры.

IX. Деятельность, условно связанная с розничным бизнесом, осуществляется с отставанием по объемам. Работа по Программе субсидирования существенно ниже заявленного объема. Работа по программе реструктуризации в 2015 провалилась, несмотря на 65 банков партнеров. Изменения от 7 декабря должны исправить ситуацию.

По результатам 2015 года можно сделать следующие выводы.

1. Агентство заложило фундамент к принципиальному изменению профиля своей деятельности и преобразованию в «первоклассный институт развития в жилищной сфере».
2. Розничный бизнес планомерно сворачивается.
3. Увеличивается акцент на крупнооптовую инфраструктурную и инвестиционную деятельность.
4. В связи с передачей в структуру АИЖК Фонда РЖС работа с земельными участками будет играть существенную роль в деятельности Агентства
5. Прибыль АИЖК должна существенно возрасти уже по итогам 2016 года.

Подходы к оценке успешности реформирования АИЖК

В зависимости от автора для оценки могут быть использованы различные подходы, связанные с применением выбранных критериев оптимизации деятельности АИЖК.

Первый подход. Соответствие официально декларируемым целям создания Единого института развития в жилищной сфере.

Основой для подхода является фрагмент из № 225 - ФЗ

Статья 2. Понятие единого института развития в жилищной сфере. Цели, задачи и функции единого института развития в жилищной сфере
2. Единый институт развития в жилищной сфере осуществляет свою деятельность в целях содействия проведению государственной жилищной политики, развитию жилищной сферы, в том числе за счет привлечения в нее инвестиций, повышению доступности жилья и созданию комфортных условий для проживания граждан Российской Федерации, формированию благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, а также повышению эффективности управления в жилищной сфере.


Второй подход. Соответствие общим положениям жилищной политики.

Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 года (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).

Статья 40
1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.


Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р (ред. от 08.08.2009) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года».

Стратегической целью государственной жилищной политики является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствия объема комфортного жилищного фонда потребностям населения.
Реализация государственной жилищной политики должна привести к следующим результатам:
создание безопасной и комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека;
обеспечение возможностей для территориальной мобильности населения.
Государственная жилищная политика на предстоящий период по отношению к различным группам населения состоит в следующем:
для малоимущих и других установленных законом отдельных категорий граждан - создание эффективной системы обеспечения жильем как на основе социального использования муниципального жилищного фонда, так и с использованием других инструментов, включая государственные жилищные сертификаты;
для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) - создание системы мер государственной поддержки (в том числе за счет средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами;
для граждан с доходами выше средних - поддержка развития и стабильного функционирования рынка жилья, позволяющего удовлетворять их платежеспособный спрос на жилье.

Третий подход. Соответствие проекту Стратегии развития Единого института развития в жилищной сфере.

Стратегия направлена на выполнение миссии Единого института развития в жилищной сфере – «улучшение жилищных условий россиян за счет увеличения предложения качественного и комфортного жилья и повышения его доступности для различных групп населения». Стратегические цели Единого института развития в жилищной сфере до 2020 года направлены на выполнение Миссии АИЖК по следующим направлениям:
• Обеспечение застройщиков земельными ресурсами: на базе Фонда РЖС АИЖК будет готовить предоставляемые застройщикам земельные участки под застройку до уровня, востребованного рынком в конкретном регионе, увеличивая их инвестиционную привлекательность.
• Создание механизмов финансирования и реализации жилищного строительства: АИЖК поддержит финансирование застройщиков через льготное фондирование банков и/или предоставление гарантий по кредитам застройщикам, а также сформирует условия для привлечения на рынок арендного жилья средств инвесторов благодаря внедрению новых финансовых инструментов (секьюритизации закладных арендного жилья и прав на эти активы).
• Развитие ипотечного рынка: АИЖК перейдет от выкупа закладных и ИЦБ на более привлекательный для банков и инвесторов механизм рефинансирования через бумаги с гарантией АИЖК и соответствующими регуляторными преимуществами.


Четвертый подход. Соответствие ожиданиям граждан.

Ожидания граждан сильно меняются в зависимости от их опыта взаимодействия с программами АИЖК. С клиентами работали партнеры АИЖК и региональные структуры АИЖК. Можно сделать допущение, что для населения не важен бренд АИЖК, а важно то, что программы имеют государственный имидж.

Пятый подход. Соответствие представлению профессионального сообщества.

Среди экспертов и участников рынка нет единого представления, чем должно заниматься АИЖК. Это связано с многоплановостью деятельности АИЖК, к которой многие имели отношение. Кто-то продавал закладные АИЖК, кто-то пользовался услугами при выпуске ИЦБ, кто-то договаривался о гарантированной продаже облигации. Для одних участников рынка АИЖК был конкурентом, а для других партнеров. На деятельность АИЖК также проецируется дискуссия об участии государства в практической деятельности. Например, существует точка зрения, что должен быть создан Банк АИЖК и активно работать на ипотечном рынке. С другой стороны, есть мнение, что АИЖК должно заниматься только ипотечными ценными бумагами и отойти от квазикредитной деятельности.

Шестой подход. Соответствие критериям субоптимизации.

Субоптимизация – организация деятельности предприятия в соответствии с личными представлениями и интересами руководства организации (топ-менеджмента), которые зачастую не совпадают с интересами собственника и миссией компании.

Для иллюстрации сути оптимизации приведем две цитаты из одной книги (Янг С. Системное управление организацией; пер. с англ. под. ред. С.П. Никанорова, С.А. Батасова.- М.: Советское радио, 1972.-456 с.)

Проблема субоптимизации порождается в сущности разделением труда при формировании решений проблем организации. Поскольку обычно решение проблемы вырабатывается и затем осуществляется различными подразделениями организации, то возникает возможность того, что, будучи выгодным для его инициаторов, оно может отрицательно влиять на другие подразделения и даже свести на нет все выгоды изменения. Более того, результаты деятельности различных подразделений часто противоречивы, и если какое-то из подразделений заботится только о собственной выгоде, не принимая во внимание интересы других подразделений, то общий результат может быть нежелательным.
Особенно трудна в бюрократической системе управления борьба с субоптимизацией. Поскольку в этой системе основанием для поощрения руководителя служат результаты достижения локальных целей руководимым им подразделением, каждый руководитель будет всеми силами стремиться достигнуть именно этих целей. Однако локальные цели подразделений часто противоречат друг другу, а также целям всей организации. От руководителей не требуют сопоставлять принимаемые ими решения с решениями других руководителей и не обязывают производить совместную оценку их влияния на решения других подразделений. Даже если руководитель получает неофициальную информацию от другого руководителя о планируемом или выполняемом им решении, он не обязан изменить решение, на реализацию которого получил полномочия. Он должен изменить принятое решение только тогда, когда вышестоящее должностное лицо даст ему соответствующее указание. При этом подразделение управления не рассчитывает получаемую организацией чистую отдачу.

Оценка хода реформирования деятельности АИЖК

Приведенные выше подходы демонстрируют, что деятельность АИЖК можно оценить по-разному. Корректная оценка возможна только в случае установления критериев оптимизации, измеряемых показателей и их значения.

Показатели могут быть в виде относительных и/или абсолютных величин. Отметим, что по мнению американских авторитетных авторов, - получение прибыли не может быть миссией ком-пании (Томпсон-мл., Артур, А., Стрикленд III, А., Дж. Стратегический менеджмент: концепции и ситуации для анализа, 12-е издание: Пер. с англ.- М.: Издательский дом «Вильямс», 2009, 2009.-928 с.).

Особенность рассматриваемого вопроса заключается в том, что для АИЖК публично не сформулированы критерии и показатели оптимизации. В Стратегии развития Единого института развития в жилищной сфере в разделе «Финансовые цели стратегии» можно найти только два показателя:

  • доля семей, которым будет доступно жилье с помощью ипотечного кредита (40 % в 2020 году)
  • доля ИЦБ, выпущенных через «фабрику» (47 % в 2020) году.

Определенные показатели были в пояснительной записке к первому проекту закона о реорганизации АИЖК, которые в принятый комплект документов не вошли.

Таким образом, в настоящий момент времени корректная оценка эффективности реформирования АИЖК весьма затруднительна. Возможно ситуация прояснится после утверждения Стратегии развития Единого института развития в жилищной сфере.

РУСИПОТЕКА, 30.01.2016
 

Цифровая ипотека
Мы в соцсетях
Ссылки
 Наверх