Перейти к содержимому

В какой валюте брать кредит? - Общение ипотечных заемщиков - Форум по ипотеке и секьюритизации

В какой валюте брать кредит?


  • Авторизуйтесь для ответа в теме

В какой валюте брать кредит? Выбор валюты: рубли, USD, EURO, RUR, JPY, CHF

Сообщений в теме: 46

#1 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 22 Май 2009 - 22:40

в текущей ситуации долларовые кредиты безопасны только при получении кредита на короткие сроки;
я думаю в статистику ЦБ в основном вошли клиенты, которые рассчитывали именно на это
  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Ivanova Elena 

Ivanova Elena
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 22-Май 09
  • Город:kirov
  • Сфера деят-сти:Сми

Отправлено 22 Май 2009 - 18:57

вот именно, что богатым в этом плане проще... Но для себя безопаснее считаю все таки родную валюту. Из-за роста доллара знакомым пришлось попрощаться со своим жильем, так как справляться уже не смогли...
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 22 Май 2009 - 18:16

To Ivanova Elena:

Нет и не может быть одинаково хороших решений для всех.
Например, из вышедшей статистики ЦБ РФ за 1 квартал этого года можно сделать вывод, что: Кто по-богаче - берёт доллары:
Цитата
по данным Банка России, за первый квартал банками в Москве выдано 1276 рублёвых жилищных кредитов на сумму 3386,0 миллионов рублей, в то время как валютных выдано всего 132 кредита на общую сумму 1096,8 млн. рублей.

То есть, от общего объёма выданных кредитов валютные составляли всего около 10%.
Но интересно другое: если посчитаем средний размер кредита, то можем заметить, что средний размер рублёвого кредита составлял всего 3386000000/1276 = 2,654 млн. рублей.
Средний размер валютного кредита составлял 8,309 млн. руб.
Для получения кредита - нужно иметь доходы, позволяющие платить по кредиту. Чем больше доходов - тем больший размер кредита можно получить. Глядя на цифры, не сложно заметить, что те, кто побогаче - берут в кредит валюту, а не рубли.


Конечно, можно говорить, что при малых числах, один большой кредит может сильно повлиять на статистику. Но возможно и другое объяснение. Многие богатые - имеют сбережения. Если можно взять валютный кредит под 9,5% годовых, а положить валюту на депозит под 12% годовых, - выгоднее взять кредит, не тратя сбережений. Проценты по депозиту не только позволят платить проценты по кредиту, но и получать какую-то прибыль. В случае роста курса доллара, рост будет как по займу, так и по вкладу.
  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Ivanova Elena 

Ivanova Elena
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 22-Май 09
  • Город:kirov
  • Сфера деят-сти:Сми

Отправлено 22 Май 2009 - 17:18

в рублях все равно как-то спокойнее, поэтому кредиты берем в них
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 05 Февраль 2008 - 02:50

To Дмитрий Овсянников:
-
Извиняюсь, что попросил Вас сделать то, что могу сделать сам.
В примере Процентная Ставка (ПС) по долларовому кредиту - 9,6%/год = 0,8%/мес. Наверное, 5 лет назад ПС были выше. Но это только пример.
-
За 5 лет с 15 дек 2002 по 15 дек 2007 г.
22 месяца из 60 долларовая задолженость возрастала, а рублевая снижалась!!!
В эти 22 месяца курс рубля к доллару по отношению к предыдущему месяцу возрастал более чем на 0,8%/мес
--------
-
-
За 5 лет или 60 месяцев с 15 дек 2002 по 15 дек 2007 курс доллара снизился в 1,29992 раза (31,86/24,5092)
-
Ежемесячно курс доллара в среднем снижался в 1,004381... раза по отношению к предыдущему месяцу
-
1,004381 = 1,29992^(1/60)
-
Курс доллара ежемесячно снижался на 0,4381 %
-
15 дек 2007 за 1 рубль можно было приобрести в 1,3 раза больше долларов чем 15 дек 2002
-
-
ПЕРИОД С 2003 ПО 2007 Г.

-
Т.е. при Процентной Ставке (ПС) по долларовым кредитам 0,4381%/мес = 5,2572%/год заемщик может ничего не платить и при этом за 60 месяцев долг в долларах возрастает в 1,3 раза, а долг в рублях остается неизменным!!!
-
Если ПС в долларах меньше 5,2572%/год, то рублевая задолженность уменьшается со временем!!!
Все-таки реальная ПС в долларах больше 5,2572%/год, и рублевая задолженность возрастает, если ничего не платить
-
-
ДОВОЛЬНО РИСКОВАННОЕ СРАВНЕНИЕ:
-
Если 5-летняя тенденция снижения курса доллара на какое-то время сохранится, то на этот период
-
ПС(долл) = 9,6%/год будет соответствовать ПС(руб) = 4,32%/год
-
1,008 / 1,004381 = 1,003603

0,3603%/мес * 12 = 4,32%/год
-
Здесь подробнее с таблицей курсов доллара на 15-е число каждого месяца с 2003 по 2007 год
-
http://diletantr.narod.ru/dollar.htm
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 03 Февраль 2008 - 19:42

To Дмитрий Овсянников:
-
У Вас имеется статистика погашения заемщиками ипотечных кредитов.
-
Вопросы:
1 - Вы не отслеживали изменения курса доллара в последние годы?
2 - В последние годы курс доллара к рублю поступательно снижается. Небольшой временный рост не в счет. Как часто попадаются месяцы, когда долларовая задолженность растет а рублевая падает?
-
-
Пример:

-
ОСЗ на начало месяца - процентного периода: 1 долл
Курс доллара: 1 долл = 1 руб - условно
Ставка по долларовому кредиту - 9,6 %/год = 0,8 %/мес
-
ОСЗ на конец месяца - процентного периода: 1*1,008 = 1,008 долл
Курс доллара: 1 долл = 0,99 руб - условно
Рублевая задолженнось: 1,008*0,99 = 0,99792
-
Т.е. долг в долларах возрос, а в рублях снизился
-
Пороговое значение роста (точнее снижения) курса доллара для ставки 9,6 %/год = 0,8 %/мес: 1/1,008 = 0,99206...
Т.е. у каждой ставки свое пороговое значение
-
Пожалуйста, поделитесь статистикой, если таковая имеется
-
Собственно, нужны изменения курса доллара по отношению к предыдущему месяцу за последние годы. Эти изменения можно сравнивать с пороговым значением для любой процентной ставки
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 30 Январь 2008 - 15:22

To Овсянников Дмитрий:
-
Можно сравнивать любые кредиты:
5-летний валютный с 30-летним рублевым и наоборот.
Все зависит от платежеспособности заемщика и прочих факторов.
Теперь представьте до какого объема может разрастись мой опус, если рассматривать все мыслимые и немыслимые варианты.
Расчеты не сложные.
Кому они действительно нужны, может рассчитать свои варианты.
-
Предполагается, что приведенные к рублю ежемесячные затраты заещика по погашению сравниваемых кредитов: валютного и рублевого равны друг другу. Т.е в все сводится к сроку закрытия кредита.
Заранее предполагается, что оба кредита будут закрыты досрочно. Какой кредит будет закрыт раньше тот и выгоднее
-
-
Если мне покажется, что тема расчета максимально допустимого роста курса валюты ипотечного кредита интересна посетителям форума Русипотека, то буду её развивать. Кое-что в заначке имеется. Если неинтересна, то не буду стрелять из пушек по воробьям, как иногда я делал здесь раньше.

-
-
-
To Alain:
-
Прежде чем заранее бояться роста курса иены (в 2 раза) к рублю, сделайте несколько простых вычислений значений максимально допустимого роста курса валюты ипотечного кредита для разных сроков от начала кредитования
-
30 лет: Иены - 6%/год -- против -- Рубли - 14%/год
-
1 мес: М = 1214/1206 = 1,0066335
1 год: М = 1,08
2 - 1,17
3 - 1,27
5 - 1,49
10 - 2,21
15 - 3,29
30 -10,81
-
Сравните со своими прогнозами и примите решение.
Не нравится этот вариант, рассчитайте свой - более реальный. Например, с долларами США
-
Вопросы "ЕСЛИ,,," адресуйте себе а не мне. Деньги, возможные выгоды и риски Ваши а не мои
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 30 Январь 2008 - 11:03

To Diletantr:
Только никак не пойму: почему срок Вы берете 30 лет?
Может какой теоретик и считает, что заемщик будет платить по кредиту 30 лет, на практике же все совсем иначе. Мазохистов среди заемщиков - крайне мало.
Узнайте в банках: какой "срок жизни кредита"?
Только не в тех банках, которые год назад начали кредиты выдавать, а в тех, которые выдачу кредитов начали более 5 лет назад, и у которых есть собственные данные.
Так вот, по информации из этих банков, средний "срок жизни" кредита равен 4 - 4,5 годам (в Москве).
Я также веду собственную статистику по клиентам своей фирмы, направляемых в самые разные банки. Так вот, из тех, кто брал кредиты 5 лет назад, все 100% клиентов уже расплатились. Кто-то умудрился расплатиться за 3 года, отдельные "рекордсмены" за 2 года. Так что мои данные полностью совпадают с теми, которые мне озвучивают сотрудники Дельта-Кредита, Городского Ипотечного банка, ВТБ-24, Сбербанка,...
Можно, конечно, учесть, что 4 года назад другие цены на квартиры были, другие зарплаты,...
Ну хорошо, для нынешних кредитов "срок жизни" будет немного больше, чем 4 года, но всяко меньше 30 лет.
Ну сколько возьмем?
7?
10 лет?
Вот для этого срока и имеет смысл расчеты производить.

А так, не верный срок - не верные данные: не верный результат.
  • Вверх

#9 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 29 Январь 2008 - 23:01

To Alain:
Вы боитесь, что курс иены возрастет в 2 раза и наступит возможный дефолт.
За какой период произойдет этот рост?
Здесь нужна определенность во времени
-
По методике расчета, чтобы валютный кредит был выгоднее рублевого:
За 10 лет курс может возрасти не более чем в 2,21 раза
В 2 раза не ранее чем через 8 лет и 9 месяцев
-
Отвечу так:
- рассматриваются одна или несколько валют
- для каждой из выбранных валют
- надо заранее рассчитать для каждого из 30-лет (срок из примера) значения максимально допустимого роста курса валюты ипотечного кредита
- составить собственные валютные прогнозы для каждого из 30-лет
- сверить расчеты с прогнозами и принять решение: в какой валюте брать кредит или не брать валютный кредит вообще
-
Обратите внимание, что я предлагаю заещикам принимать решения самостоятельно.
-
-
Вы взяли срок 20 лет и сравнили со зачением максимально допустимого роста курса (из моего поста) за 30 лет из
М20 = 4.89
Вы же упоминаете М30 = 10,81
  • Вверх

#10 Пользователь офлайн   Alain 

Alain
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 5
  • Регистрация: 21-Ноябрь 07
  • Город:Москва

Отправлено 29 Январь 2008 - 17:34

To Diletantr:
Прочитал Ваши выкладки и на сайте по ссылке тоже.
Честно говоря, не очень понятно. И не очень понятно, что Вы понимаете под выгодностью кредита в ин.валюте при десятикратном увеличении платежа...

Опять же 14% по рублёвому кредиту это уже как-то не актуально, при том, что для йен Вы рассматриваете самую низкую ставку - 6%. Взял предложенные Вами параметры клредита, подставил в таблицу (можно в Вашу же, с сайта, только у меня в экселе нет функции ППЛАТ, пользуюсь функциями ПЛТ и ОСПЛТ).
Итак, 20 лет, рубли под 15%, йены под 6%. Возьмём сумму кредита будет около 4 лимонов р. Сейчас курс йены 23р./100. Подгоняем суммы: 4025000р. = 175000йен/100.
Аннуитетный платёж для рублей составит 50051р.
Аннуитетный платёж для йен составит 1253йен/100
- При курсе 23р. валютный платёж 1253йен/100 = 28980р.
А теперь, если курс возрастает всего в двое, то сумма аннуитета так же возрастает вдвое и сумма платежа становится:
- При курсе 46р. валютный платёж 1253йен/100 = 57960р.
Что уже больше, чем сумма постаянного и неизменного платежа в рублях. Всё, банкрот.

А теперь смотрим на йену и на её курс: за месяц она выросла почти на 2р., что в нашем случае приводит к увеличению платежа на 2.5 т.р.
При этом рост йены не связан с падением рубля (USD/JPY, EUR/JPY, USD/CHF активно падают), следовательно получать больше рублей за это время не стали. На сколько я понял ситуацию с мировым финансовым кризисом и провалом в низкопроцентной ипотеке на западе, обе валюты (йена и франк) и дальше собираются расти в ближайше время. Так что последний манёвр БМ "раздать до апреля дешёвые йеновые кредиты и прикрыть продукт" ничем, кроме как подставой не назовёшь.

С другой стороны, не может же она расти вечно. Может, когда-нибудь лет через 5 она ещё и упадёт. Но если вырастет в два раза - это будет мполный облом. Про 10,81 раз я молчу. Если при неизменном курсе итоговые выплаты банку по кредиту 6%будут отличаться почти в 3 раза по сравнению с кредитом 15%, то 10 раз всё равно не получается.
И потом, для меня, как плательщика "выгодно" это то, что я плачу банку сейчас, а не то, сколько он на мне заработает, и если суммы выплат будут расти, то кредит уже будет невыгодным.

Кроме того, учтите, что при активном росте валюты, стоимость вашего залога (квартиры) в этой валюте будет активно падать, а кредит стремительно обесцениваться, становится необеспеченным. И хотя, на первый взгляд, банку выгодно драть с меня всё больше рублей за растущую йену, на самом деле банк теряет стоимость своих активов. Если у банка есть кредит 170000йен, а обеспечен он на 90000йен, то кому он (банк) продаст его (кредит) такого помятого? Соответственно, появляется некотрая угроза, что при активном росте валюты, банк, убоявшись потерь, а так же опасаясь банкротства заёмщика, захочет потребовать вернуть долг и затребует залог, чтобы продать его хотя бы за 90000йен. Ибо он-то, банк, должен японскому банку 170000йен.
Ну или как-то так. Короче, йены это привлекательно, низкие ставки это красиво, но риск тут оценивается отнюдь не 10-тикраными значением. Имхо.



  • Вверх

#11 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 27 Январь 2008 - 22:56

В предыдущем посте на тему:
-
"Упрощенный расчет максимально допустимого роста курса валюты ипотечного кредита"
-
Мне следовало написать:
-
Если за 30 лет курс иена/рубль плавно возрастет:
- менее чем в 10,81 раз, то валютный кредит будет выгоднее рублевого
- в 10,81 раз - пороговое значение, то валютный и рублевый кредиты равноценны
- более чем в 10,81 раз, то валютный кредит будет убыточнее рублевого
-
Хочу уточнить слово "плавно" :
Хоть кредит и 30-летний формула справедлива для любого периода от начала кредитования
-
М = [(1200+ПСРГ)/(1200+ПСВГ)]^N
-
где
N - число месяцев от начала кредитования - процентных периодов, число платежей
-
1 мес: М = (1200+14)/(1200+6) = 1,0066335
-
1 год: М1 = [(1200+14)/(1200+6)]^12 = 1,08257
5 лет: М5 = [(1200+14)/(1200+6)]^60 = 1,487
15 лет: М15 = [(1200+14)/(1200+6)]^180 = 3,29
-
В идеале курс валюты должен ежемесячно плавно возрастать по отношению к предыдыдущему месяцу менее чем в 1,0066335 раз. В этом случае валютный кредит однозначно выгоднее рублевого.
-
М1, М5 и М15 - ориентиры на 1; 5 и 15 лет. Валютные прогнозы лучше сверять с ними. Все таки 30 лет - слишком много. Тем более большинство заемщиков будет стараться рассчитаться досрочно по рискованному валютному кредиту
  • Вверх

#12 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 26 Январь 2008 - 03:20

Упрощенный расчет максимально допустимого роста курса валюты ипотечного кредита
=
-
М = [(1200+ПСРГ)/(1200+ПСРВ)]^(12*N)

-
где
М - максимально допустимый рост курса валюты за N лет
N - срок кредитования (лет)
12*N - срок кредитования (месяцев)
ПСРГ- процент годовых по рублевому кредиту (в целых процентах)
ПСРВ- процент годовых по валютному кредиту (в целых процентах)
-
Кредит: 30 лет--Японские иены - 6%/год--против--рубли - 14%/год
-
М = [(1200+14)/(1200+6)]^360 = 10,81
-
Если за 30 лет курс иена/рубль плавно вырастет не более чем в 10,81 раз, то валютный кредит будет выгоднее рублевого
-
Здесь подробный расчет с таблицей максимально допустимых ростов курсов валюты кредита
-
http://diletantr.narod.ru/kurs.htm
  • Вверх

#13 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 19 Декабрь 2007 - 17:12

Цитата(Мухина Мария @ 10.12.2007, 12:56) Просмотр сообщения

Собираюсь взять ипотечный кредит на 20 лет. В какой валюте это лучше делать — в рублях или долларах, а может быть, в евро?

-
В последнее время к рублям, долларам и евро добавились кредиты в 2 экзотических" валютах: швейцарских франках и японских иенах.
-
Давайте сравним Ежемесячные Аннуитетные Платежи (АП) при кредитовании в различных валютах с разными Процентными Ставками (ПС)
-
-
Срок кредитования - 20 лет
-
Рубли

- ПС = 14%/год; АП = 1.24%/мес от суммы кредита
12%/год - 1,15/мес
-
Доллары
- 10%/год - 0,97%/мес
- 9%/год - 0,90%/мес
-
Швейцарские франки
-
- 8% - 0,84%
-
Японские иены
- 6%
- такой процент видел в одной рекламе. Насколько реально? Не знаю.
-
- 20 лет - 0,72%/мес
- 15 лет - 0,84%
- 10 лет - 1,11%
-
-
Брать на большой срок с "большой" ПС или на меньший с "меньшей" ПС?
-
Если заемщик не боится дефолта и берет долларовый кредит, то стоит ли ему бояться кредитов в "экзотических" валютах с меньшими ПС?
-
Для минимизации рисков и экономии - досрочное погашение
  • Вверх

#14 Пользователь офлайн   Мухина Мария 

Мухина Мария
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 2
  • Регистрация: 10-Декабрь 07
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:автобизнес

Отправлено 10 Декабрь 2007 - 17:56

Собираюсь взять ипотечный кредит на 20 лет. В какой валюте это лучше делать — в рублях или долларах, а может быть, в евро?

Стандартная рекомендация: брать кредит в той валюте, в которой вы получаете постоянный доход — например, заработную плату. Прежде всего это делается для того, чтобы избежать потерь при конвертации. Если же вам платят в рублях, но расчетной единицей тем не менее является доллар, то с учетом продолжающегося падения этой валюты, имеет смысл взять кредит в долларах. Таким образом, с дальнейшим ослаблением позиций доллара обслуживание кредита будет обходиться все дешевле.

Тем не менее не стоит забывать, что 20 лет — значительный период, и ситуация на валютном рынке за это время может в корне измениться. Если американский «рубль» начнет расти, ваши выплаты по кредиту могут сильно пошатнуть семейный бюджет. Но это не должно вас останавливать. Вариантом выхода из подобной ситуации может стать операция по рефинансированию ипотечного кредита (перекредитование), которая позволит не только изменить валюту кредита, но заодно увеличить срок выплат и сократить размер процентной ставки.

Подробно о перекредитовании ипотеки «Личный бюджет» писал в майском номере 2007 года.
отсюда: http://www.lbudget.r...&...use&rid=337


  • Вверх

#15 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 22 Ноябрь 2007 - 17:31

Цитата(_alexiley @ 18.10.2007, 8:25) Просмотр сообщения

Друзья, какую валюту предпочесть при выборе ипотечной программы?

ЗП выплачивается в рублях.


Доллар боязно, он сейчас на минимуме. Любое повышение преведет к увеличению выплат (платить то все равно рублями)

Евро - по той же ставке что и доллар, что является плюсом. Пожалуй про евро больше сказать не могу.

Рубль - вроде самое подходящее, да ставки выше чем по долларовым кредитам, зато не зависишь от курса. Впрочем, наверное, банки как то страхуются в договорах (Ипотека то в рублях, но до тех пор, пока курс не достиг какой то критической отметки, потом пересмотр условий). Гуру, подтвердите - опровергните.

Экзотика JPY, CHF ставки 7-8%. В чем подвох?
Первое, что бросилось в глаза при прочтении условий, так это пересчет по курсу + 0,5%


Теоретически любая валюта может как подняться, так и опуститься. Многие эксперты рекомендуют брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает зарплату. Но с учетом тренда доллара на снижение за последние годы, заемщики, которые брали долларовые кредиты, а получали в рублях, безусловно выиграли по сравнению с заемщиками, которые брали рублевые кредиты и получали рублевую зарплату. Учитывая, что большинство заемщиков стремится гасить кредит досрочно, это была правильная стратегия.
Как резюме: надо всегда следить за курсами, рубль тоже валюта и она точно также может упасть. При изменении курсов и анализе валютного рынка - перекредитоваться в зависимости от изменения тренда.

  • Вверх

#16 Пользователь офлайн   Alain 

Alain
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 5
  • Регистрация: 21-Ноябрь 07
  • Город:Москва

Отправлено 22 Ноябрь 2007 - 17:18

Цитата(_alexiley @ 18.10.2007, 11:25) Просмотр сообщения

Экзотика JPY, CHF ставки 7-8%. В чем подвох?
Первое, что бросилось в глаза при прочтении условий, так это пересчет по курсу + 0,5%

Я пока нашёл такие детали.
- И обналичка (при выплате продавцу) и погашение кредита происходит по курсу ЦБРФ +-0.5%. Это, в общем-то, довольно хороший вариант, ибо вилка курсов покупки-продажи на франк у того же БМ составляет около 10% от самого курса %)
- Это актуально только до конца 2007 года.
При кредите в валюте по ставке ниже 9% взымается НДФЛ по ставке 13% с возникшей "выгоды", т.е. с разницы между суммами при ставке 9% и суммами при ставке по договору (7-8%). Сумма получается не маленькая, но и не глобальная. Потом этот подоходный можно вернуть засчёт предоставляемого вычета (если он у Вас ещё есть). Но так как банк (Банк Москвы) не выступает налоговым агентом, подавать декларацию надо самому. Короче, дополнительная суета. НО! С 2008г. подоходный налог в данном случае отменили.

То есть - на сколько я понял - особых косяков в таких кредитах нет. Остаётся, конечно, колебание курса. Например, с того момента, как Вы тут подсчитали динамику, Франк успел подскочить на рубль.
Тем не менее, эти валюты считаются достаточно стабильными, а курсу любой валюты - свойственно изменяться.

Если Вы знаете ещё что-то полезное о кредитах (Банка Москвы) в франках, поделитесь, плз, опытом.
  • Вверх

#17 Пользователь офлайн   _alexiley 

_alexiley
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 2
  • Регистрация: 17-Октябрь 07
  • Город:Санкт-Петербург

Отправлено 18 Октябрь 2007 - 14:45

Немного посчитал.
За 2 прошедших года

Доллар - подешевел на 12,6%
Евро подорожал на 2,5%
Франк подешевел на 5%

Т.е. в плюсе на сегодняшний момент, те люди (получающие зп в рублях), которые 2 года назад взяли кредиты в долларах.
Чуть в меньшем плюсе в франках.
В минусе евро.

Впрочем рынок все может отыграть назад, и 2 года в плюсе могут обернутся несколькими последующими годами в минусе.

Колебание валют
для доллара это 14%
для евро 6,3%
для франка 6,94%

Импонируют франки при ставке 8,4%
  • Вверх

#18 Пользователь офлайн   _alexiley 

_alexiley
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 2
  • Регистрация: 17-Октябрь 07
  • Город:Санкт-Петербург

Отправлено 18 Октябрь 2007 - 13:25

Друзья, какую валюту предпочесть при выборе ипотечной программы?

ЗП выплачивается в рублях.


Доллар боязно, он сейчас на минимуме. Любое повышение преведет к увеличению выплат (платить то все равно рублями)

Евро - по той же ставке что и доллар, что является плюсом. Пожалуй про евро больше сказать не могу.

Рубль - вроде самое подходящее, да ставки выше чем по долларовым кредитам, зато не зависишь от курса. Впрочем, наверное, банки как то страхуются в договорах (Ипотека то в рублях, но до тех пор, пока курс не достиг какой то критической отметки, потом пересмотр условий). Гуру, подтвердите - опровергните.

Экзотика JPY, CHF ставки 7-8%. В чем подвох?
Первое, что бросилось в глаза при прочтении условий, так это пересчет по курсу + 0,5%
  • Вверх

#19 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 12 Март 2006 - 18:40

To Second Wife
Вопрос становится всё интереснее и интереснее. Доходы у меня не долларовые, поэтому раньше просто не задумывался о возможном обвале доллара, например, на 20-50% с одномоментной потерей его покупательной способности.
Нельзя рассматривать выплаты по ипотечному кредиту отдельно от доходов и других расходов заёмщика. При обвальном снижении курса доллара на 50% в 2 раза возрастут долларовые расходы - коммунальные платежи и другие расходы, привязанные к рублю.
-
Может получиться так, что некоторым заёмщикам с долларовыми доходами не будет хватать средств на оплату ипотечного кредита. Им придётся либо перейти на хлеб и воду, либо сдать свою недвижимость в аренду, самим арендовать худшее жильё и т. д. Приходим к тому, что все "лишние" деньги необходимо направлять на досрочное погашение, чтобы увеличить запас прочности.
-
Извиняюсь за столь пессимистичный пост, но Вы сами хотели узнать мнение форумчан о возможных отрицательных последствиях падения курса доллара для заёмщиков долларовыми доходами. По теории вероятности в жизни всё возможно.
  • Вверх

#20 Пользователь офлайн   Second Wife 

Second Wife
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 14
  • Регистрация: 24-Январь 06
  • Сфера деят-сти:дизайн

Отправлено 10 Март 2006 - 12:31

To Diletantr
По моим размышлениям, всё-таки лучше доллары, потому что основной доход в долларах, чтобы не привязываться к курсу, к потерям от конвертации.
Понятно, что если доллар вырастет настолько, что потери на конвертации и даже разница в 1% не будут иметь значения, то выгоднее было бы расплачиваться рублями.. но будет ли это? Если доллар упадет, то мы ничего не потеряем. В случае рублевой "расплаты" при падении доллара нам будет плохо.
Может, я что-то ещё не учла, конечно.
  • Вверх

#21 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 09 Март 2006 - 23:10

To Second Wife
Цитата
Наши размышления пока в пользу доллара: если курс доллара будет расти, то нам будет хуже и хуже, но вот насколько критично? если он будет снижаться

Вопрос интересный. От снижения курса доллара выиграют все, кто успел взять Долларовые Кредиты (ДК). Естественно, при ДК заёмщики с рублёвыми доходами выиграют больше заёмщиков с долларовыми доходами. Но Вас, если я правильно понял, интересует критичность - сравнительная выгодность ДК и Рублёвых Кредитов (РК) для заёмщиков с долларовыми доходами при снижении курса доллара. Но такой подсчёт будет иметь смысл только тогда, когда проценты по РК станут ниже процентов по ДК. Когда это произойдёт?
Посмотрите мои предыдущие посты по этой теме и поменяйте в них рубли на доллары.
-
-
В начале 80-х я впервые услышал "Если США не изменят свою финансовую политику, то доллар скоро обвалится." Доллар до сих пор держится, но когда нибудь обвалится. Когда?
-
Пойдём до конца.
Предположим сегодня 1 доллар = 1 рублю. Кредит = стоимости недвижимости = 100% = 100 долл = 100 рублей.
-
Аннуитетные Платежи (АП) на 15 лет:
ДК - 10,5% - АП = 1,105%/мес от суммы кредита
Всего: 1,105*180 = 198,9% =198,9 долл.
-
Если курс доллара "обвалится" в 2 раза, то заёмщик с рублёвыми доходами уплатит за 15 лет всего 99,45 рубля - меньше стоимости недвижимости. Судите сами насколько это реально.
-
Вообще, критичности при снижении курса доллара для заёмщика с долларовыми доходами нет. Либо доходы в долларах (за 15 лет) существенно возрастут, либо заёмщик перейдёт на другую доходную базу: евро, рубли,...
В любом случае он сумеет извлечь значительную выгоду.
  • Вверх

#22 Пользователь офлайн   Second Wife 

Second Wife
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 14
  • Регистрация: 24-Январь 06
  • Сфера деят-сти:дизайн

Отправлено 09 Март 2006 - 17:05

Добрый день,
хочу спросить у Вас совета на ту же тему, но с другими цифрами: если проценты в рублях всего на 1% выше, чем в долларах? Доход в долларах.
Наши размышления пока в пользу доллара: если курс доллара будет расти, то нам будет хуже и хуже, но вот насколько критично? если он будет снижаться, то нам будет в этом отношении хорошо (условно, конечно).
Может, поделитесь своими соображениями?
Сумма кредита ~ 70-80 тыс.долларов на срок ~ 15 лет.
Спасибо.
  • Вверх

#23 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 03 Март 2006 - 03:11

Только заметил. Не по теме ветки говорим.
  • Вверх

#24 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 03 Март 2006 - 03:10

To Дмитрий Овсянников
Все это понятно.
Это все от того, что этот рынок находится в начальной стадии развития. Все устаканится и стандартизуется. И цены выравняются и ставки.
Вы поймите что страхуют по разным ставкам только потому, что никто понятия не имеет сколько этот риск стоит. Статистики-то нет. И не факт, что если страховка дешево обошлась сейчас, то это не аукнется потом. Произойдет страховой случай, а страховая обанкротилась. Кто по кредиту платить будет? Сейчас тот момент, когда рискуют все, и заемщики и кредиторы и страховщики.
  • Вверх

#25 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 03 Март 2006 - 02:53

Цитата
Киселев Михаил:

По поводу выбора, наверное, все-таки не банк выбирают, а кредитный продукт

На сегодняшний день только Московские банки предлагают более 150 кредитных продуктов (в одной только Национальной Ипотечной Компании их - 14!)
Учитываем процентную ставку;
Учитываем доп. расходы: от 0 в одном банке до 3 - 4% от суммы кредита в другом разово.
Учитываем страховку, допустим, при комплексном страховании по 3 видам страхования (от 0,8 в одних страховых компаниях до 1,8 - в других, в зависимости от выбранной банком страховой компании, причем при нормальном состоянии здоровья заемщика. Если же у заемщика есть какие-нибудь серьезные заболевания, то тариф по страхованию может вырасти до 3%! Причем, страховка - ежегодная! Хоть от остатка ссудной задолженности увеличенной на годовую процентную ставку, но платить-то надо ежегодно!)
Учитываем также, что некоторые банки берут деньги за обслуживание ссудного счета и не разово, а периодически!
Да по сравнению со всеми этими параметрами, выбирать банк исходя из того, что выгоднее: АП или ДП - не приходится. Это все-равно как выбирать автомобиль исключительно по цвету рычага переключения передач.
Причем заметьте: мы говорим, допустим, про АП.
Вы наверняка в курсе, что при досрочном погашении долга в одних банках пересчитывается размер аннуитетного платежа, тогда как в других - уменьшается срок кредита. Не забудьте и эту особенность при рассчетах.
  • Вверх

#26 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 03 Март 2006 - 02:47

To Дмитрий Овсянников
По информации различных банков, средний "срок жизни кредита" - 4 года. То есть, большинство людей, взявших кредиты 3 - 4 года назад, по ним уже расплатились.
А мне говорили про 7-9 лет

Если посчитать что заемщик взял кредит на 10 лет, и ничего не гасит досрочно, то при 12% годовых переплата при АП будет больше, чем при ДП чуть более, чем на 1%. При досрочном погашении - и того меньше. Заметьте: 1% - за 10 лет!

А я посчитал и получилось 17%

И я не случайно стал говорить об инфляции, поскольку деньги деньгам - рознь: бумажки - одинаковые, а вот купить на них в одном году можно одно количество товаров и услуг, в другом году - другое. Поэтому, несмотря на кажущуюся переплату, с учетом инфляции АП - повыгоднее получаются.

Так и я говорю, давайте продисконтируем разные потоки по одной ставке и сравним что выгоднее

Простой пример: Вы знаете, что будет с ценами на квартиры, допустим, через год?
Я не знаю что быдет через год, но я точно знаю что ни один рынок не растет без коррекции.
  • Вверх

#27 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 03 Март 2006 - 02:36

To Киселев Михаил
По информации различных банков, средний "срок жизни кредита" - 4 года. То есть, большинство людей, взявших кредиты 3 - 4 года назад, по ним уже расплатились.
Если посчитать что заемщик взял кредит на 10 лет, и ничего не гасит досрочно, то при 12% годовых переплата при АП будет больше, чем при ДП чуть более, чем на 1%. При досрочном погашении - и того меньше. Заметьте: 1% - за 10 лет!
Да разница по страховке, в зависимости от страховой компании набежит куда большая!
И я не случайно стал говорить об инфляции, поскольку деньги деньгам - рознь: бумажки - одинаковые, а вот купить на них в одном году можно одно количество товаров и услуг, в другом году - другое. Поэтому, несмотря на кажущуюся переплату, с учетом инфляции АП - повыгоднее получаются.
Прогнозы - тоже люди делают, и многие прогнозы - оказываются не верными.
Простой пример: Вы знаете, что будет с ценами на квартиры, допустим, через год?
Сейчас в Москве они растут с бешенной скоростью.
Одни эксперты предсказывают дальнейший рост, процентов на 20 за год, другие - "откат" на те же самые 20%.
Можно под расчеты подогнать математические формулы, однако какой в этом смысл, учитывая, что уравнение получится с 20-ю неизвестными?
  • Вверх

#28 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 03 Март 2006 - 02:08

To Дмитрий Овсянников
Есть ли на Марсе жизнь, я не знаю, но то, что есть банки, которые предлагают разный принцип погашения кредита это точно.
По поводу выбора, наверное, все-таки не банк выбирают, а кредитный продукт, а поэтому должны быть какие то критерии такого выбора.

будет кризис или не будет (а если будет, то когда)?
- какой будет инфляция?
- что будет с курсом валюты кредита?
Поскольку все эти вещи не известны, то и выбор выгодности АП или ДП сродни гаданию


Есть гадание, а есть прогноз с вполне определенной вероятностью свершения события.
Наверное, для заемщика важным фактором может является информация, что при одних и тех же параметрах кредита, но при разных принципах погашения, например через четыре года у них долг погаситься на 15% или на 2,5 ( кредит на 25 лет). И если он прогнозирует снижение процентных ставок в этот период и намерен перекредитоваться, то ему наверняка интересней взять кредит на 15% меньше. Чем он брал четыре года назад.
  • Вверх

#29 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 02 Март 2006 - 17:09

Цитата
Киселев Михаил:

Вы продисконтируйте потоки платежей при одинаковых условиях кредита и разных способах погашения. Все станет понятно

А зачем?
Вообще разговор об АП и ДП из разряда полемики: "есть ли жизнь на Марсе?"
Потому как если бы банки предлагали выбор: хочешь АП, хочешь ДП...
А так, когда банк сам выбрал схему платежей: выбираешь банк - выбираешь способ платежа (самому заемщику - выбор не предлагается (за редким исключением)). Да и не только способ платежа выбирается, но и впридачу к нему множество других параметров: партнеров банка (Страховые компании, оценщиков, а иногда и риэлторские), доп. расходы, мораторий на досрочное погашение или его отсутствие, и прочие.
И потом, то, какой платеж выгоднее, зависит от множества неизвестных нам параметров:
- будет кризис или не будет (а если будет, то когда)?
- какой будет инфляция?
- что будет с курсом валюты кредита?
Поскольку все эти вещи не известны, то и выбор выгодности АП или ДП сродни гаданию. При определенных условиях будут выгоднее АП, а при других условиях - ДП.
  • Вверх

#30 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 02 Март 2006 - 13:42

Цитата
Дмитрий Овсянников:

Разница есть хотя бы потому

Я же сделал оговорку: "но если можно..."
Если нельзя, то тогда да.
  • Вверх

#31 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 02 Март 2006 - 13:33

To Дмитрий Овсянников
Жизнь состоит из одних "если".
Если бы:
- не было ограничений по досрочному погашению АП
- АП стали более "прозрачными",
то я бы однозначно выбрал АП, т.к. при АП возрастают стартовые возможности: можно взять больший кредит, раньше вступить в выгодное пользование. Далее, раз АП меньше первого ДП, то больше возможностей для манёвров при досрочном погашении.
За других заёмщиков говорить не имею права.
  • Вверх

#32 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 02 Март 2006 - 13:05

Цитата
Дмитрий Овсянников:

При АП заемщик сегодня платит меньше, чем при ДП, а во второй половине срока кредитования - платит больше, чем при ДП. То есть, заемщик при АП меньше расходует сегодняшние дорогие деньги, а во второй половине - больше расходует завтрашние, более дешевые деньги (подешевевшие за счет инфляции).


Больше-меньше это очень абстрактные категории.
Вы продисконтируйте потоки платежей при одинаковых условиях кредита и разных способах погашения. Все станет понятно.
  • Вверх

#33 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 02 Март 2006 - 12:14

To Дмитрий Уханов
Разница есть хотя бы потому, что банки не дают заемщику возможности гасить досрочно тогда и столько, сколько он хочет/может.
Во-первых - мораторий на досрочное погашение, в течение этого периода ничего досрочно гасить нельзя;
во-вторых - штрафы за досрочное погашение;
в-третьих - ограничения по суммам принимаемым к досрочному погашению.
В примере разница в платежах - 250 долларов в месяц. Хочет заемщик при АП внести досрочно эти 250 в банк - а ни-и-иззя-а!
Почему?
Да потому что меньше чем 1000 или 2000 банк досрочно не принимает.
Результат - кладет эти деньги, которые мог бы вернуть в банк в кубышку, а сам, тем временем, кормит банк своими процентами. В первый месяц проценты начисляются на 250, которые заемщик мог бы вернуть в банк, во второй - на 250+250 = 500,
в третий - на 750 и наконец, на четвертый месяц у заемщика скапливается сумма, достаточная для того, чтобы внести ее в банк досрочно.

Однако, вопрос "какие платежи выгоднее" - куда глубже, чем простая математика, поскольку есть такая штука, как инфляция.
100 долларов сегодня - дешевле, чем 100 долларов 10 лет назад: на сегодняшние - можно значительно меньше купить.
При АП заемщик сегодня платит меньше, чем при ДП, а во второй половине срока кредитования - платит больше, чем при ДП. То есть, заемщик при АП меньше расходует сегодняшние дорогие деньги, а во второй половине - больше расходует завтрашние, более дешевые деньги (подешевевшие за счет инфляции).
  • Вверх

#34 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 02 Март 2006 - 11:05

To Дмитрий Овсянников
Абсолютно согласен.
Но, если можно гасить кредит досрочно без ограничений, и заемщик так и делает (а сейчас большинство заемщиков именно так и поступают),то в принципе особой разницы нет.
  • Вверх

#35 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 02 Март 2006 - 11:05

To Дмитрий Овсянников
Абсолютно согласен.
Но, если можно гасить кредит досрочно без ограничений, и заемщик так и делает (а сейчас большинство заемщиков именно так и поступают),то в принципе особой разницы нет.
  • Вверх

#36 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 02 Март 2006 - 11:04

To Дмитрий Овсянников
Абсолютно согласен.
Но, если можно гасить кредит досрочно без ограничений, и заемщик так и делает (а сейчас большинство заемщиков именно так и поступают),то в принципе особой разницы нет.
  • Вверх

#37 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 02 Март 2006 - 09:50

Цитата
Diletantr:

почему российские банки не хотят иметь дело с ДП?

Именно потому, что если заемщик ничего не будет платить досрочно, то в случае с аннуитетным платежом он заплатит больше.
Не надо сложных математических выкладок: все элементарно просто.
Платеж заемщика состоит из двух частей: погашения долга и процентов за пользование кредитом.
Проценты берутся банком в полном объеме, незавивимо от того, какие платежи.
А та часть платежа, которая идет на погашение долга - различна.
Первую половину срока погашения долга ДП больше, чем АП. То есть ежемесячно при ДП заемщик возвращает основного больше денег.
Подставлю цифры (возьму их "с потолка", поскольку важно понимание, а не копейки).
Допустим, заемщик при ДП платит 1000 (в первый месяц). При АП - 750. Проценты составляют 500.
Видно, что долг заемщика при ДП уменьшился на 500, тогда как при АП - на 250.
Это значит, что заемщик не вернул в банк 250 (по сравнению с ДП), он этими деньгами пользуется и в следующем месяце, и за пользование этими деньгами платит проценты.
  • Вверх

#38 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 02 Март 2006 - 03:53

Цитата
Марина Малайчик:

У вас всегда есть возможность заплатить некоторую сумму досрочно. Согласившись на аннуитетную схему, заемщик каждый год потенциально (по сравнению с дифференцированными платежами) экономит определенную сумму (разницу между дифференцированным платежом и аннуитетным). На моем примере первый год это составит сумму 48000 рублей ((19000-15000)*12), которую заемщик может внести как досрочку, и за счет этого итоговая сумма процентов будет меньше. При этом заемщик может внести эту сумму сразу, или частями, например, раз в квартал.
1. Судя по тому, как Вы рекламируете преимущество Аннуитетных Платежей (АП), можно сделать вывод, возможно ошибочный, что Ваш банк не имеет дело с Дифференцированными Платежами (ДП)
2. В сравнении АП и ДП Вы произвольно занизили АП и завысили ДП. Нечестно по отношению к ДП.
2. Извините, но у меня создалось впечатление, что Вы считаете заёмщика глупым, неспособным разобраться в своей выгоде и принимающим всё на веру.
3. Любой заёмщик знает, что при АП можно взять больший кредит чем при ДП. Естественно, при ограниченной платёжеспособности он вынужден брать кредит в АП, чтобы раньше вступить в выгодное пользование жильём. Выбора то нет. И я бы так поступил.
4. Если же заёмщик может осилить первый ДП, то я бы порекомендовал ему ДП. Потому что ДП "прозрачнее" для заёмщика чем АП. Правильность расчётов он может проконтролировать даже считая столбиком. И он легко может вычислить остаток долга.
5. Вы можете легко развеять мои сомнения, если приведёте простую и понятную формулу расчёта основного долга после 58-го, 95-го, ... и т.д. АП. Или основной долг считается по сложной календарной программе и заёмщик не может самостоятельно проверить точность расчётов?
6. Ответьте, пожалуйста, почему российские банки не хотят иметь дело с ДП? Кстати, Сбербанк - российский лидер ипотечного кредитования выдаёт кредиты в ДП. Почему другие банки это не учитывают?
-
С уважением.
  • Вверх

#39 Пользователь офлайн   Малайчик Марина 

Малайчик Марина
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 137
  • Регистрация: 05-Ноябрь 05
  • Пол:Женщина
  • Город:Москва
  • Должность:Независимый эксперт
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 01 Март 2006 - 13:56

To Diletantr
To reflective
При дифференцированных платежах вы в первые годы платите больше, чем при аннуитетных схемах, т.к. в этот платеж входит сумма процентов (которые считаются также, как и при аннуитетной схеме, от остатка долга) и сумма в погашение основного долга, которая платиться ежемесячно равными частями с учетом всего срока кредитования. При аннуитетной схеме вы платите каждый месяц одну и ту же сумму, проценты считаются также как и при дифференцированной схеме, а сумма в погашение долга как разница между аннуитетом и процентами.
Пример: допустим, взят кредит 1млн. руб. под ставку 13% на 10 лет.
Аннуитетная схема: заемщик постоянно платит ежемесячно примерно 15000 руб.
Дифференцированные платежи: в первый год заемщик платит в месяц примерно 19000 руб., 2-ой год – 18000, 3-ий – 17000 и т.д. В последний год – примерно 10000 руб.
Изначально кажется, что при аннуитетной схеме заемщик заплатит больше процентов, чем при дифференцированной. Это действительно так, если посмотреть плановый график платежей, то в итоге при аннуитетной схеме сумма процентов будет чуть больше.
НО!
У вас всегда есть возможность заплатить некоторую сумму досрочно. Согласившись на аннуитетную схему, заемщик каждый год потенциально (по сравнению с дифференцированными платежами) экономит определенную сумму (разницу между дифференцированным платежом и аннуитетным). На моем примере первый год это составит сумму 48000 рублей ((19000-15000)*12), которую заемщик может внести как досрочку, и за счет этого итоговая сумма процентов будет меньше. При этом заемщик может внести эту сумму сразу, или частями, например, раз в квартал.
Исходя из вышеизложенного, риски при двух схемах, в принципе, одинаковы.
Кроме того, сумма ежемесячного платежа участвует в расчете максимальной суммы кредита. Что это значит? Во всех случаях сумма платежа не может быть больше 50% от дохода заемщика. Если говорить от обратного, для того, чтобы платить ежемесячно определенную сумму, нужно иметь доход в 2 раза больше нее. Что получатся у нас: при аннуитетной схеме для получения кредита заемщику нужно подтвердить доход в 30000 рублей (15000*2), а при дифференцированной – 38000 (19000*2). Вот и посчитайте, что выгоднее.
И еще, согласившись на аннуитетную схему, заемщик всегда знает, какую сумму он будет платить ежемесячно, особенно, если он взял кредит в рублях. Т.е. данная схема позволяет более четко планировать семейный бюджет.
Кроме того, надо учитывать, что, как правило, ежемесячные доходы у граждан (семьи) в той или иной степени за 10 лет постепенно вырастают, отношение платежа к доходу снижается, и риск неуплаты ежемесячного платежа тоже снижается и, наоборот, у клиента появляется возможность гасить больше.
Поэтому прежде, чем выбрать схему погашения, нужно задаться вопросом, нужен ли вам дифференцированный снижаемый платеж в то время, когда для получения кредита выгоднее иметь меньший платеж в начале, а не в конце. Кроме того, не надо забывать о возможности досрочного погашения. Сейчас, согласно многим программам кредитования, заемщик это может сделать практически сразу после получения кредита без каких-либо штрафных санкций.

Так что выбор за клиентом!
  • Вверх

#40 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 28 Февраль 2006 - 22:46

To reflective
-
Банки почему-то явно предпочитают Аннуитетные Платежи. Хотя при Дифференцированных Платежах (ДП) кредиты в долларах становятся гораздо безопаснее для заёмщиков.
-
Первый ДП = 100/120 + 10,5/12 = 1,708% от суммы кредита
Последний ДП = 100/120 + 10,5/12/120 = 0,840%
-
С точки зрения неизменной Рублёвой Платежеспособности Заёмщика (РПЗ) курс доллара за 10 лет может вырасти в 2,03 раза (1,708/0,84 = 2,03). Невозможно предсказать изменение РПЗ за 10 лет. Но всё же пофантазируем. Если предположить, что за 10 лет РПЗ вырастет в 2-10 раз, то допустимый рост курса доллара - 4-20 раз. Какая разница в цифрах! А реальность может превзойти и эти оценки.
-
Этот пример с точки зрения безопасности, а не выгоды. В общем, нюансов хватает. Например, АП=1,349%, что существенно ниже первого ДП=1,708%. Это к платежеспособности заёмщика. И т.д.
  • Вверх

#41 Пользователь офлайн   reflective 

reflective
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 1
  • Регистрация: 28-Февраль 06
  • Сфера деят-сти:Consulting

Отправлено 28 Февраль 2006 - 20:57

To Diletantr

Здесь главный вопрос - это пункт 3.

Поползновения курса на 10% - терпимы... проблема будет если курс вырастет в 2 раза - вот об этом действительно надо думать, когда что-то планируешь на 10 лет.
  • Вверх

#42 Пользователь офлайн   Diletantr 

Diletantr
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 265
  • Регистрация: 29-Декабрь 05
  • Пол:Мужчина
  • Город:Подмосковье
  • Сфера деят-сти:Наука

Отправлено 15 Февраль 2006 - 01:46

To Sergey_P
Курс доллара постоянно меняется. Поэтому приводить его не имеет смысла. Будем считать, что процентные ставки не успели измениться.
-
Аннуитетные Платежи (АП)
-
Рубли:
10 лет - 15% - АП=1,613%/мес от суммы кредита
-
Доллары:
-
10 лет - 10,5% - АП=1,349%
7,5 лет- 10,5% - АП=1,610%
-
1. Рассмотрите промежуточные (7,5-10 лет) долларовые варианты
2. При сравнении 10 летних вариантов долларовый кредит явно выгоднее, если курс доллара возрастёт не более чем в 1,1957 раза = 1,613/1,349. Если Вы считаете, что курс доллара в течение 10 лет будет расти плавно, то коэффициент роста курса можно смело увеличить до 1,4-1,7 раза, тем более что в конце Вы будете рассчитываться сильно подешевевшими (возможно) рублями по курсу. Конечно, верхнюю границу рассчитать трудно.
3. Политичиские и экономические риски Вам придётся оценить самому.
  • Вверх

#43 Пользователь офлайн   Малайчик Марина 

Малайчик Марина
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 137
  • Регистрация: 05-Ноябрь 05
  • Пол:Женщина
  • Город:Москва
  • Должность:Независимый эксперт
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 14 Февраль 2006 - 23:23

To Sergey_P
Программа АИЖК, по которой работают сейчас многие банки, позволяет взять ипотечный кредит по ставке 12-14% годовых в рублях. При сроке кредита 10 лет, если вы внесете собственных средств более 50%, ставка будет 12% годовых в рублях, 30-50% - 13%, 10-30% - 14%. Досрочное погашение возможно через 6 месяцев, как полностью, так и частично, без штрафных санкций. Обратитесь в Банк "Возрождение" (его страница есть в разделе Консультации и новости участников ипотечного рынка). Если брать кредит на 3-5 лет, может доллары и лучше, а на более длительный срок, учитывая к тому же конкурентоспособные ставки, стоит задуматься...
  • Вверх

#44 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 14 Февраль 2006 - 13:59

To Sergey_P
На сегодняшний момент нет предпосылок для роста доллара.
А выбор ипотечной программы и вопрос ее выгоды - безусловно прерогатива Заемщика.
А оценить риске при кризисе очень сложно. Доллар может упасть, но при этом человек может потерять работу и т.д.
Поэтому, напрмер, если Вы работаете в госструктуре и не собираетесь менять сферу своей деятельности, выгодней брать рублевый кредит.
  • Вверх

#45 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 09 Январь 2005 - 21:59

To Sergey_P
Конечно, каждый решает сам.
В момент Кризиса 98 года тот, кто думал, что храня деньги в долларах, он будет больше защищен, наверняка не мог предположить, что потом его деньги будут конвертироваться в рубли по смешному курсу и выдаваться ограниченными порциями.
Так что, в чем выгоднее было брать - вскрытие покажет.
Я беру в валюте: на сегодня так выгоднее.
  • Вверх

#46 Пользователь офлайн   Суслов Кирилл 

Суслов Кирилл
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 976
  • Регистрация: 08-Июнь 04
  • Город:Москва
  • Интересы:Люблю работать и спать.
  • Компания:Легкокредит, Баснословно.ру
  • Должность:Отец-основатель ипотечного брокериджа в России
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование, драгоценные камни

Отправлено 17 Декабрь 2004 - 16:36

To Sergey_P

Тут её богу каждый для себя решает smile.gif
Если, например, зарплата/доход привязана к доллару- возможно, лучше в долларах брать. Если рублёвая, то рубли...

Доллар может падать, в рублях инфляция итп
  • Вверх

#47 Пользователь офлайн   Sergey_P 

Sergey_P
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 1
  • Регистрация: 10-Декабрь 04
  • Сфера деят-сти:Финансы

Отправлено 14 Декабрь 2004 - 14:07

Как Вы считаете, в чем выгодней брать ипотечный кредит на 10 лет, в долларах или в рублях?

Ясно что в нынешней ситуации выгодней брать в долларах. И ставка по кредиту меньше и доллар по отношению к рублю дешевеет. Но что будет, если через пол года, доллар вновь поползет вверх?

Я посчитал что пока доллар меньше 33.63 (при процентной ставке в $ 10.5%, и в рублях 15% - вторичка Внешторгбанк) выгодней брать в $.

Жду Ваших аргументов и комментариев.
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100