Перейти к содержимому

КОНФЕРЕНЦИЯ. Секьюритизация ипотечных кредитов в России: реалии и перспективы. - Законодательные аспекты ипотечного кредитования, секьюритизации и строительной индустрии. - Форум по ипотеке и секьюритизации

КОНФЕРЕНЦИЯ. Секьюритизация ипотечных кредитов в России: реалии и перспективы.


  • Закрытая тема Тема закрыта

КОНФЕРЕНЦИЯ. Секьюритизация ипотечных кредитов в России: реалии и перспективы.

Сообщений в теме: 33

#1 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 03 Июнь 2005 - 19:14

Благодарю всех, кто принял участие в данной дискуссии. Отдельная благодарность представителям АИЖК, которые нашли время и возможность ответить на поставленные вопросы.

Время покажет кто из участников был ближе к истине.

Данная тема будет открыта для дальнейшего обсуждения прикладных вопросов и проблем развития рынка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) и инфраструктуры ипотечного рынка в целом.

Русипотека приглашает все заинтересованные стороны: представителей госструктур, банков, фондов, экспертов к дальнейшему обсуждению.
  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 03 Июнь 2005 - 17:06

Цитата
Elena Silenko:


Г.Суворову:
Что же касается рефинансирования с помощью кондуита, то Вы исходите из того, что «длинный купон по ипотечным кредитам всегда будет больше короткого купона по долговым бумагам кондуита». Надо ли такому опытному аналитику говорить о том, что длинный купон определен один раз на долгие годы, а текущая конъюнктура финансового рынка может изменяться как угодно, особенно на неразвитых финансовых рынках. Вы будете удивлены, но короткий купон, но сегодня может значительно превысить длинный купон, но вчера.

1) Покажите мне сколько-нибудь продолжительные периоды инвертированной кривой доходности на российском рынке. Мы в течение почти 2-х лет получаем ежедневные Fixed Income Research по российскому рынку и я не помню таких периодов. Просветите пожалуйста.
2) На случай, если такое случается, у кондуита есть провайдер ликвидности. Если Вы читали наши статьи, то Вы должны знать что это такое. Это снимает проблему краткосрочных флюктуаций процентных ставок. Государство, которое «готово» дать АИЖК $10 млрд. многолетних гарантий, не смогло бы «попросить» Сбер или ВТБ быть провайдером ликвидности для кондуита АИЖК? Не смешите людей.
Цитата
Elena Silenko:

Приведенный Вами «австралийский кондуит» в российских условиях превратится в «русскую рулетку». При этом необходимо отметить, что предложенный Вами вариант теоретически может работать при плавающей ставке по кредитам. Но в наших условиях, как мы уже упоминали, такие кредиты сегодня не пользуются спросом. Поэтому мы, на основании исследования российского рынка, изначально строили нашу программу на основе кредитов с фиксированной ставкой. Очевидно, что такие кредиты невозможно финансировать короткими пассивами, это очень опасная игра.

Ваши рассуждения о фиксированном купоне весьма наивны. Даже для такого неопытного аналитика как Вы, должно быть ясно, что в фиксированный купон неявно заложены все риски будущих колебаний процентных ставок. Причем заложены на все 27 лет. А Вы хорошо знаете, что WAL Ваших кредитов 5-7 лет. Совершенно очевидно, что большинство заемщиков вынуждены платить за риски, до которых их ипотечный кредит не доживет. Это Вы называете защитой заемщика? Или Вы думаете, что все они искренне предполагают выплачивать 15-17% на протяжении 27 лет? Те, кто изначально планировал досрочно погасить кредит, с удовольствием бы взяли гибридный ARM.
Мне представляется что не профессионально организованный ипотечный кондуит будет «русской рулеткой», а как раз выдача $10 млрд. таким горе-ипотечникам будет такой рулеткой. Вы не только дров наломаете, тут и до полного лесоповала не далеко.
Цитата
Elena Silenko:


Думаю, Вам прекрасно известен опыт развития ипотечного рынка в США и ряде лругих стран, где массовая ипотека стала возможной только за счет широкомасштабной господдержки. И это отнюдь не специфика российского рынка.

В Австралии никакой господдержки ипотечному рынку нет. Ни широкомасштабной, ни узкомасштабной. И не было даже в период становления ипотечного рынка. В США доля GNMA на рынке составляет чуть более 10%. В Англии тоже никакой господдержки нет. Это миф, поддерживаемый в России АИЖК.
Цитата
Elena Silenko:

Мы с интересом прочитали Ваши рекомендации по развитию ипотечного рынка в России, но, к сожалению, продолжать данную дискуссию более не имеем возможности, поскольку решение задач по реальному развитию ипотеки не оставляет нам времени для теоретических изысканий. Надеемся, что практика нашей деятельности в скором времени даст Вам материал для новых аналитических исследований.

Да, с этим приходится согласиться. В борьбе за господдержку у АИЖК не остается времени на изучение хотя бы фундаментальных основ ипотечного бизнеса. Не говоря уже об изучении зарубежного опыта. К сожалению, Вы так и не ответили, по существу, на каких основаниях АИЖК, которое является государственным предприятием, просит из бюджета $10 млрд. госгарантий. Я хоть и далеко нахожусь от России, но по-прежнему являюсь ее гражданином. Это дает мне право задавать этом вопрос.
И со вторым Вашим утверждением приходится согласиться. Деятельность АИЖК, безусловно, войдет в будущие российские учебники по MBS. И войдет не только со знаком "плюс". А нам даст многочисленный материал для новых «аналитических» исследований первого и, пока, единственного оператора вторичного рынка. Но уверяю Вас, Ваше одиночество скоро прекратится. Мы полагаем к середине следующего года. Предлагаю вернуть к нашей дискуссии тогда, когда АИЖК придется действовать в условиях рыночной конкуренции.

Всех благ,
Геннадий Суворов
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 03 Июнь 2005 - 13:35

Весьма благодарен господам М. Киселеву и Г Суворову за комментарии по проблемам ИЗПИФов.
1. Все верно – досрочно погашать паи ПИФов нельзя.
Пункт 1 статьи 24 ФЗ «Об инвестиционных фондов» гласит: «… погашение инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда в случаях, предусмотренных настоящим федеральным законом …»
А таких случаев в ФЗ всего один – п.8 статьи 18: «В случае принятия решения об утверждении изменений и дополнений в правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом или решения о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании владельцы инвестиционных паев, голосовавшие против принятия соответствующего решения или не принимавшие участия в голосовании по этому вопросу, приобретают право требовать погашения инвестиционных паев.»
Поэтому закрытые ПИФы действительно закрытые (когда принимали закон, никто не думал про возможность создания ИЗПИФов, поэтому ФЗ не плох, а несовершенен с точки зрения спроса сегодняшнего рынка и было бы неплохо, если бы лица, обладающие правом законодательной инициативы, этой инициативой оперативно воспользовались).
2. Управляющий обязан приобретать новые обязательства все время существования ИЗПИФа для соблюдения структуры активов ПИФа (и это нормально). Но при этом всегда появляются «хвосты» (а «хвосты» опасны в период формирования рынка ИЦБ).
3. Главная опасность «хвостов» следующая. Сегодня ИЗПИФ приобретает обязательства ПО ДЕЙСТВУЮЩИМ НА МОМЕНТ ПРИОБРЕТЕНИЯ СТАНДАРТНЫМ требованиям к закладным.
К моменту окончания срока действия ИЗПИФа у него остается неисполненными часть первоначально приобретенных обязательств. (Все создаваемые ИЗПИФы на сегодня ограничивают срок своего существования в 3-5 лет. Очевидно, что часть обязательств за этот период не будет исполнена.) Их размер может быть до 65% от активов ИЗПИФа, но правильнее ожидать около 40-50%.
Остаток обязательств надо реализовать на рынке. НО К ТОМУ МОМЕНТУ ПОЧТИ БЕЗУСЛОВНО ИЗМЕНЯТСЯ (станут совершеннее) СТАНДАРТНЫЕ требования к закладным. Думаю, что убеждать профессионалов в необходимости совершенствования стандартов и соответствующего законодательства нет необходимости.
Ну и кто купит НЕКОНДИЦИЮ по номиналу? И весь дисконт ляжет на пайщиков…
Повторюсь еще раз: без гарантий реализации остатков активов ИЗПИФов привлечь средства инвесторов СЕГОДНЯ на ипотечный рынок крайне сложно, а не предупреждать их о таком риске недопустимо для профессионала.

Предлагаю закрыть на этом поднятую нами тему «хвостов». Она обсуждена достаточно обстоятельно и, надеюсь, послужит одним из аргументов для получения госгарантий АИЖКа, как крупнейшего продавца закладных на рынке ИЦБ.

Хотелось бы услышать мнения о проблемах выпуска ИЦБ.

Вот, например, аргументы о необходимости корректировки ФЗ «Об инвестиционных фондах».
Возможны следующие модели Ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов:

• Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды типа «Растущие»
- Инвестиционный доход инвесторам не выплачивается
- Величина активов с момента завершения формирования ИЗПИФ постоянно растет на величину получаемых фондом платежей по обязательствам за вычетом издержек фонда
- Стоимость пая в процессе функционирования ИЗПИФ растет соответственно
- При завершении фонда инвестору возвращается первоначальная стоимость пая и весь доход, полученный за время существования фонда

• Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды типа «Стационарные»
- Инвестор регулярно получает инвестиционный доход на уровне средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам за вычетом издержек фонда.
- Величина активов с момента завершения формирования ИЗПИФ поддерживается на фиксированном уровне, поскольку средства, полученные в виде процентов по обязательствам, выплачиваются пайщикам в качестве инвестиционного дохода полностью за вычетом издержек фонда
- Поддержание структуры активов осуществляется за счет приобретения новых закладных на сумму денежных средств, поступившим по обязательствам в счет погашения основного долга
- Стоимость пая в процессе функционирования ИЗПИФ практически не меняется (колеблется в рамках периода, ограниченного датами выплат инвестиционного дохода)
- При завершении фонда возвращается первоначальная стоимость пая.

А вот невозможная сейчас модель ИЗПИФа:
• Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды с полной выплатой инвестиционного дохода и частичным погашением инвестиционных паев
- Инвестор регулярно получает инвестиционный доход на уровне средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам за вычетом издержек ПИФа и одновременно ему возвращается часть вложенного капитала в виде частичного погашения паев (в объеме полного возврата поступившего за определенный правилами ПИФа период основного долга по обязательствам).
- Одновременно производится погашение части паев на сумму полученных платежей в счет погашения основного долга по обязательствам
- Величина активов постоянно уменьшается на выплаченные при частичном погашении паев суммы
- Новые закладные не приобретаются
- Стоимость пая в процессе функционирования ИЗПИФ практически не меняется (колеблется в рамках периода, ограниченного датами выплат инвестиционного дохода)
- При завершении фонда возвращается первоначальная стоимость пая (фактически это будет окончательное погашение паев)

У каждого из этих ИЗПИФов есть проблемы:
• «Растущие» и «Стационарные»
– необходимость реализации большого объема закладных при окончании срока существования ИЗПИФа («хвосты»)
– возможность изменения доходности по вновь приобретаемым закладным (так АИЖК с 1 июня уменьшило процентную ставку по своим закладным с 15% до 14%)
• ПИФы с частичным погашением паев
– необходимость законодательной корректировки ФЗ «Об инвестиционных фондах» для включения в правила ПИФа возможности частичного погашения инвестиционных паев в соответствии с зарегистрированными правилами ПИФа (ссылки на ФЗ см . выше)

Все это изложено для того, что бы аргументировать следующее:
На этапе появления первых ИЗПИФов наиболее приемлемыми для инвесторов ИЗПИФами были бы ИЗПИФы с частичным погашением инвестиционных паев: риска «хвостов» нет (госгарантий не надо), доходность постоянная все время существования ИЗПИФа и может быть достаточно точно просчитана заранее, срок существования ИЗПИФа определяется сроком самых длинных кредитов, приобретаемых при формировании ИЗПИФа. То есть инвестор входил бы в проект с гарантированными (простите за использование недопустимого для Управляющего слова) доходностью и возвратом вложенных средств.
Но создавать «редеющие» ПИФы не позволяет действующее законодательство.
С уважением, Е. Скляров
  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Александр Казаков 

Александр Казаков
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 1
  • Регистрация: 02-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:RuMac
  • Должность:Заместитель генарального директора
  • Сфера деят-сти:Юридические услуги

Отправлено 03 Июнь 2005 - 12:11

Уважаемые коллеги,

1. АИЖК и госгарантии: можно долго жонглировать цифрами, однако факт остается фактом - Россия не сделала ничего нового кога последовала примеру США и создала квазигосударственно агентсво, целью которого является развиьтие ипотеки в регионах.

2. Когда МЭРТ предлагает предоставить госгарантии, он тоже не предлагает ничего нового, поскольку один из самых успешных ипотечных рынков (США) до сих пор разделен на agency и private markets. Хотя по логике некоторых коллег, такое регулятивное вмешательство государства есть просто преступление. Но давайте начнем тогда с США - они первые в очереди

3. Проблема повышения цн на жилье - это проблема неэффективности нашего законодательсвта, а не проблема АИЖК. И госгарантиями вы строительный рынок не исправите и не оптимизируете. Мы пытались решить эту проблему поправками в ст. 26 Закона о госрегистрации, но в 3 чтнии зарубили. Поясню ипотека должна финансировать ПЕРВИЧНЫЙ рынок, а сейчас 99% сделок - на вторичном. В таком раскладе ипотека лишь поднимает цену на квартиры. Первичный рынок с помощью ипотечного кредита отфнансировать нельзя, потому что до момента внесения здание в реестр никакой ипотеки не возникает. Получается парадокс - фактически дом стоит, а юридически - это не дом а гора строительного мусора.

Если мы решим эту проблему, то тогда действительно следует требовать от АИЖК сконцентрироваться на кредитовании первичного рынка, чтоб деньги с фондового рынка, привлеченные под госгарантии шли в стройку через договоры инвестировавния строительства. Один шаг сделан - крайне жесткий законо 214 ФЗ о долевом инвестировании. Далее - дело техники. Но нет второго компонента - Застройщик должен получить право зарегистрировать объекта как недвижимость незавершенную строительством на этепе утверждения ПСД и получения разрешения на строительство. Причем должен зарегистрировать только на основании прав на участок, ПСД и разрешения БЕЗ ОБМЕРОВ и приостановления строительтства.

Сделаем это - ипотекабудет развиваит стройиндустрию, люди будут покупать кваритиры с дисконтом и кредитом, спрос и предложение уравновесятся.

Не сделаем - цены неизбежно продолжат ползти вверх.
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Семенов Владимир 

Семенов Владимир
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 26
  • Регистрация: 11-Ноябрь 04
  • Город:Уфа
  • Компания:ФЖС РБ
  • Сфера деят-сти:Инвестиции, ипотека

Отправлено 03 Июнь 2005 - 10:43

«Для достижения поставленной задачи и при условии доверия банков к УСР ИЖК и к государству как их партнеру в развитии ипотечного рынка необходимо обеспечить ежегодное трехкратное увеличение объемов ипотечных кредитов, выдаваемых на рыночных условиях. В этом случае в 2010 г. ежедневно будет выдаваться порядка 4000 кредитов. При условии равномерного развития ипотечного кредитования во всех субъектах Российской Федерации это в среднем составит 40 ипотечных кредитов ежедневно в каждом из субъектов РФ. Это реалистичные объемы, так как уже в 2004 г. только муниципальное образование г. Уфа с использованием современных технологий розничного бизнеса вышло на уровень 35 ипотечных кредитов в день.»

На начало года средний кредит на покупку квартиры по РБ составлял ~417 т.р., что при 15% ставке и времени кредита 16 лет давало аннуитет в размере ~5900 р. По состоянию на конец мая этого года средний кредит составляет уже ~ 527 т.р. Для того бы «тагет-груп» с таким же уровнем дохода смогла его взять процентная ставка должна быть не выше 11,3%. На настоящий момент предлагается 14%.

К сожалению, когда речь об экономике мало кто учитывает еще и возможности строительного комплекса. Предложения кредита должны быть сопоставимы с предложением по жилью. Обеспечение ИЦБ недвижимостью, стоимость которой искусственно завышена в разы, не позволит реально оценить их стоимость. Никто не предложит мне кредит в 100 р. под предмет реальной стоимостью 20 р., если я его оценю в 200р.

В схеме «навалимся сразу» очень много минусов. Вначале нужно развивать строительный комплекс, то есть ПРИЧИНУ возникновения ипотеки, а нее следствие. Лозунги миллион кредитов в год стоимостью 344 млрд. глупы. (да, купит себе когда-нибудь АИЖК калькулятор или нет. Поделив одно на другое, получим средний кредит 344 т.р., тогда как уже сейчас 402 т.р.).

Дойдет до того, что, имея деньги на выкуп закладных - нечего будет выкупать. Снизиться качество заемщиков, а как следствие увеличится количество дефолтных закладных. Ухудшение демографической ситуации позволяет предположить, что будет происходит постепенное перераспределение вторичного рынка по наследственности.

Я не рисую мрачные картины. Я реально говорю о том, что может произойти, если сбудутся прогнозы АИЖК. Предложение превысит спрос, в виду того, что расширение группы «способных» не произойдет. Снижение процентной ставки компенсируется ростом цены квадратного метра, инфляция сожрет увеличение доходов. Развитие ипотеки в регионах вообще не возможно без увеличения уровня жизни в разы. Продать в ста километрах от центра жилье сейчас даже с беспроцентной ссудой очень не просто.

АИЖК упоминает в Концепции какие-то ссудосберегательные кооперативы. Таких пока у нас законодательством не предусмотрено. ЖНК есть, но их деятельность удачно похоронена вместе с принятием закона. То есть, они отправлены на вторичный рынок, считай за банковскими кредитами. Опять ипотека и опять вторичный рынок. Он по мнению авторов Концепции безразмерен. И почему то все забыли, что он формируется из первичного.

В общем, если бы гарантии Минфина пустить на развитие Предмета ипотеки, а не на его производную эффект доступности и массовости был бы гораздо больше.
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Silenko Elena 

Silenko Elena
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 31-Май 05
  • Город:Москва
  • Компания:ОАО АИЖК
  • Должность:Пресс-секретарь
  • Сфера деят-сти:Ипотека

Отправлено 02 Июнь 2005 - 17:53

Г.Суворову:
Что же касается рефинансирования с помощью кондуита, то Вы исходите из того, что «длинный купон по ипотечным кредитам всегда будет больше короткого купона по долговым бумагам кондуита». Надо ли такому опытному аналитику говорить о том, что длинный купон определен один раз на долгие годы, а текущая конъюнктура финансового рынка может изменяться как угодно, особенно на неразвитых финансовых рынках. Вы будете удивлены, но короткий купон, но сегодня может значительно превысить длинный купон, но вчера. Приведенный Вами «австралийский кондуит» в российских условиях превратится в «русскую рулетку». При этом необходимо отметить, что предложенный Вами вариант теоретически может работать при плавающей ставке по кредитам. Но в наших условиях, как мы уже упоминали, такие кредиты сегодня не пользуются спросом. Поэтому мы, на основании исследования российского рынка, изначально строили нашу программу на основе кредитов с фиксированной ставкой. Очевидно, что такие кредиты невозможно финансировать короткими пассивами, это очень опасная игра.

Е.Силенко:
Причем не только люди, но и инвесторы до сих пор предпочитают фиксированную ставку, иначе чем объяснить ничтожное количество долговых бумаг с плавающей ставкой на российском рынке?
Г.Суворов:
Инвесторы предпочитают фиксированную ставку по несуществующим российским ипотечным ценным бумагам? Или имеются ввиду корпоративные облигации? Это еще раз доказывает, что до серьезной инвестиционной деятельности АИЖК пока не доросло. Иначе АИЖК бы знало, что в Европе российские ИЦБ (будущие конечно) придется продавать с плавающим купоном. Именно на такие бумаги там большой спрос. Ведь европейские институциональные инвесторы не имеют многомиллиардной господдержки.
Не надо приписывать нам то, чего мы не говорили. Речь идет не об ипотечных ценных бумагах, а о долговых инструментах, реально существующих на российском рынке. Что касается серьезной инвестиционной деятельности, то мы, конечно, не можем сравниться с таким выдающимся теоретиком, однако же знаем достаточно, чтобы понять, что рублевые кредиты выгоднее рефинансировать рублевыми же пассивами, т.е. на российском рынке и по фиксированной ставке.

Е.Силенко:
Г-н Суворов, видимо, недостаточно внимательно прочитал Концепцию. А между тем в ней написано ровно противоположное. Не будем пересказывать содержание соответствующих разделов, отметим только, что Концепция исходит из необходимости формирования большого количества независимых операторов во всех сегментах ипотечного рынка. Более того, она направлена на создание максимально благоприятных условий для их появления, что исключает возможность появления монополиста на рынке.
Г.Суворов:
Декларировать можно все что угодно. Поясните, пожалуйста, как выдача гигантского объема господдержки ТОЛЬКО ОДНОМУ оператору вторичного рынка создаст максимально благоприятные условия для возникновения и выживания (!) других операторов вторичного рынка. Находясь за 10 000 км от России это очень трудно понять. Во всем мире такой подход привел бы к прямо противоположному результату. Но может быть в этом специфика российского рынка? Поясните, пожалуйста.
В Концепции ответу на этот вопрос посвящено немало страниц. Пересказывать их здесь не будем. Однако же нельзя не согласиться с тезисом, что «декларировать можно все что угодно». Это относится и к утверждению, что «во всем мире такой подход привел бы к прямо противоположному результату». Думаю, Вам прекрасно известен опыт развития ипотечного рынка в США и ряде лругих стран, где массовая ипотека стала возможной только за счет широкомасштабной господдержки. И это отнюдь не специфика российского рынка.

Г.Суворов:
Жилье станет более доступным, если к развитию ипотечного рынка в России подойти профессионально, с учетом огромных наработок в других странах (США, Австралия, Дания, Великобритания, …). В противном случае получится «как всегда» и мир с удивлением будет смотреть как АИЖК борется с несуществующими «рисками платежей дальних лет» (терминология Концепции).

Мы с интересом прочитали Ваши рекомендации по развитию ипотечного рынка в России, но, к сожалению, продолжать данную дискуссию более не имеем возможности, поскольку решение задач по реальному развитию ипотеки не оставляет нам времени для теоретических изысканий. Надеемся, что практика нашей деятельности в скором времени даст Вам материал для новых аналитических исследований.
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   Silenko Elena 

Silenko Elena
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 31-Май 05
  • Город:Москва
  • Компания:ОАО АИЖК
  • Должность:Пресс-секретарь
  • Сфера деят-сти:Ипотека

Отправлено 02 Июнь 2005 - 17:51

Е.Силенко:
1. Утверждение о несоответствии стандартов АИЖК международным требованиям должно быть подкреплено серьезной аргументацией, в противном случае его следует считать голословным.
Г.Суворов:
Уважаемая Елена, разбору бизнес модели АИЖК посвящены 12 страниц первой части «Замечаний по концепции Унифицированной Системы Рефинансирования Ипотечных Жилищных Кредитов в России», опубликованных на Rusipoteka [ссылка] . Повторять их здесь не имеет смысла. Если эти аргументы Вы считаете голословными, то было бы любопытно узнать почему.

Уважаемый Геннадий Петрович, мы внимательно прочитали все 3 части Ваших «Замечаний». В них приведены лишь частные претензии в Стандартам АИЖК, которые не дают оснований считать их в целом несоответствующими международным требованиям. Можно остановиться на некоторых из них подробнее.
1. Утверждение о том, что все риски в созданной АИЖК системе рефинансирования перекладываются на федеральный бюджет, не соответствует действительности. Можем напомнить, что владелец кредита получает свою прибыль. Если считать по данным сегодняшней статистики, то даже маржа в 1% значительно превышает реальные риски по дефолтам, уровень которых, как Вы справедливо отметили, весьма низок. Это означает, что расходы федерального бюджета могут наступить только в случае широкомасштабного экономического кризиса. А за эти ситуации должно отвечать именно государство.
2. Вы пишете: «Нелегко также будет объяснить, почему в России ипотечные кредиты должна обслуживать непонятная небанковская структура регионального оператора тогда, когда во всем остальном мире это делают финансовые организации». Рассуждения про остальной мир очень поучительны, но у нас нет ипотечных сервисеров того качества, о котором Вы говорите. Ни одного. Надо так это понимать, что следует остановить ипотеку и ждать пока они, технологичные и опытные, появятся из-за границы? Кроме того, когда Вы называете регионального оператора «квази-банковской структурой, не имеющей аналогов в мировой практике», это не совсем так. Подобные структуры в мире существуют (например, мелкооптовые кондуиты) и уверены, что Вам, как аналитику с 11-летним стажем, это известно.
3. Вы пишете: «В случае использования стандартов АИЖК, банк, после продажи ипотечного кредита региональному оператору, не несет никакой ответственности за судьбу выданного кредита. Вряд ли это сколько-нибудь стимулирует банк повышать качество андеррайтинга и процедур принятия решения по выдаче ипотечного кредита. Банку достаточно формально соблюсти параметры стандарта АИЖК, получить свои комиссионные, продать ипотечный кредит региональному оператору и «забыть» о выданном кредите навсегда». Так оно и есть. И в справедливо уважаемом Вами «остальном мире» тоже так и есть. Не сами ли Вы об этом говорили ранее и говорите ниже, описывая pass-through бумаги – что инвестор получает весь денежный поток и несет все риски, а банк, выдавший кредит, именно «забывает» о нем навсегда.
4. Вы пишете: «По стандарту АИЖК банк продает региональному оператору закладную, причем продает ее по номиналу. Другими словами, региональный оператор просто возвращает банку 100% средств, выданных в виде ипотечного кредита, не давая ничего при этом заработать. Банк несет существенные расходы… Кроме того, банк должен получать доход от своего ипотечного бизнеса. Нетрудно предположить, что единственным способом компенсации этих расходов является увеличение транзакционных издержек и комиссионный сбор за выдачу ипотечного кредита, что делает ипотечный кредит менее доступным и привлекательным для заемщика». Почему-то в этом разделе нет заключительного положения о том, как оно во всем мире. Не потому ли, что во всем мире именно так, как описано здесь, то есть банк зарабатывает именно на комиссии за выдачу – origination fee. Более того, при покупке кредита у банка кондуит часто удерживает с банка дисконт, т.е. банк не получает даже номинала. Есть еще одна составляющая дохода банка при продаже кредита – это доход от переуступки прав на обслуживание.
Этот перечень можно было бы продолжить, но формат форума этого не предполагает.

Е.Силенко:
«2. На самом деле предлагаемая АИЖК схема рефинансирования построена таким образом, чтобы АИЖК принимало на себя только те риски, которые не может принять рынок. И для этого предусматривается господдержка.
Г.Суворов:
Похоже, Вы не читали и второй части «Замечаний …». Очень жаль. Во второй части как раз разбираются риски, связанные с ипотечным бизнесом, а также нормальные формы их перераспределения. В "Замечаниях..." берется под сомнение необходимость выделения АИЖК 263 млрд. руб. государственной поддержки…»

Вторая часть Ваших замечаний была нами также подробно изучена. Нельзя сказать, что мы узнали из нее что-то новое, но этот труд заслуживает уважения, поскольку в нем достаточно подробно изложена теория перераспределения рисков. Подробно, но не совсем верно. Например, Вы пишете: «В странах, где развито ипотечное кредитование… банки и другие финансовые институты продолжают обслуживать выданные ими ипотечные кредиты, даже после продажи самих кредитов. Если установить такой порядок в России, то за те 1.5-2%, которые пойдут банку за обслуживание, на него можно «переложить» часть рисков потерь по дефолтам». На самом деле в этих самых «странах, где развито ипотечное кредитование,» банки могут остаться суб-сервисерами, но никакого регресса там нет. Идея перекладывания части рисков на банки-оригинаторы очень вредна, она отпугнет банки и тому есть практические примеры, особенно с учетом существующих в России нормативов резервирования.
Позволим себе напомнить также, что помимо теории есть еще и практика. Судя по «Замечаниям», от российской практики Вы оторвались надолго, если не навсегда. На западных рынках действительно существует ряд механизмов перераспределения рисков. Со временем, будем надеяться, они появятся и в России, и над этим АИЖК постоянно работает. Но Ваш «пессимистический» прогноз о том, что адекватное законодательство по секьюритизации буде готово через 2 года, на самом деле весьма оптимистический. Реально этот срок, с учетом того, что нужно будет еще накопить опыт применения таких механизмов, будет гораздо больше. Мы уже писали, что Концепция – это не учебник и не обзорная статья о мировом опыте развития ипотеки, она исходит из реальных условий российского рынка.
Что касается приведенных во второй части «Замечаний» расчетов, то нет смысла их подробно разбирать, поскольку этот раздел содержит слишком много внутренних противоречий. Так, Вы считаете риски досрочного погашения и на этой основе делаете вывод об отсутствии необходимости увеличения господдержки. Хотелось бы напомнить, что в Ваших расчетах предполагается, что рефинансирование осуществляется за счет выпуска 7-летних корпоративных облигаций с госгарантиями. В этом случае объем господдержки должен увеличиваться прямо пропорционально росту объемов рефинансирования. А тремя абзацами ниже Вы пишете, что «наиболее вероятно, что в большинстве случае АИЖК будет терять деньги, а бюджет покрывать эти потери». Надо бы выбрать что-то одно. Кроме того, основная цель господдержки – компенсировать не риски досрочного погашения, а риски несоответствия сроков ресурсов. Про ответственность бюджета и отнесение на него возможных потерь мы уже упоминали, повторяться не будем. На самом деле бюджет еще и заработает на этом.

Е.Силенко:
«Г-н Суворов считает выкуп рисковых траншей ИЦБ инвестиционной деятельностью АИЖК. На самом деле это механизм господдержки рынка ИЦБ, призванный решить проблему несоответствия сроков ипотечных активов и имеющихся на рынке ресурсов.
Г.Суворов:
А Вы считаете, что покупка финансовых инструментов не является инвестированием? Это оказывается господдержка. Ну хорошо, и Вы считаете, что АИЖК лучше других разбирается как ТАКУЮ господдержку оказывать? Замечательно. Тогда разрешите один маленький пример. Берем портфель ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, размером в 10 млрд. руб. Структурируем его на два транша А и Б. Используем стандартную последовательную структуру (sequential). Другими словами, на первом этапе транш А (баланс 6 млрд. руб., купон 13% ) получает все амортизационные и досрочные погашения, а транш Б (баланс 4 млрд. руб., купон 13% )только процентные (купонные) выплаты. После полного погашения баланса транша А, транш Б начинает получать все платежи от пула обеспечивающих ипотечных кредитов. Вопрос: если бы продажа этих траншей происходила сегодня, сколько бы АИЖК заплатило за транш А и за транш Б ? Или хотя бы ответьте какой подход к определению цен этих траншей будет использовать АИЖК?

АИЖК будет выставлять оферту на приобретение «транша Б» по минимальной рыночной цене, которая будет определяться с учетом существующих рисков. Возможен также вариант разработки методики определения цены регулирующим органом (например, ФСФР), но опять же исходя из существующей рыночной ситуации. Конечно, для более точной оценки нужно накопить статистику по ипотечным кредитам (дефолты, досрочное погашение и т.д.) и сформировать практику выпуска таких бумаг, но это решаемые задачи. А если кто-то захочет купить этот транш дороже, то значит господдержка таким бумагам не нужна.

Е.Силенко:
Концепция не рассматривает подробно все существующие механизмы рефинансирования, поскольку речь идет о необходимости выбрать наиболее эффективную форму господдержки ипотечного рынка, и для этого предложен тот способ, который представляется авторам Концепции наиболее предпочтительным в условиях современного состояния российского ипотечного рынка.
Г.Суворов:
В «Замечаниях …» показано, что способ рефинансирования «длинные активы - длинные пассивы», во-первых, не соответствует уровню сегодняшних досрочных погашений. Длинные деньги просто не нужны, и парадоксально, что это утверждение базируется на данных, приводимых АИЖК. Во-вторых, надо брать с рынка те инвестиционные ресурсы, которые там есть, а не те, которых там нет. Рефинансирование с помощью ипотечного кондуита использует короткие деньги, которых избыток на российском рынке. Наличие коротких денег подтверждают многие источники, включая АИЖК.

Читайте внимательнее Концепцию. Там предусматривается полное соответствие сроков выпускаемых бумаг и реальных сроков жизни кредитов.
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 02 Июнь 2005 - 17:44

Суворов Геннадий
Защищает или не защищает это тема отдельной конференции.
Что касается амортизации бумаг, то она возможна при использовании Сертификатов участия. Но про проблемы с ними тут уже говорили.
А что касается ПИФов, то как я вам говорил раньше и все более убеждаюсь сейчас, это наиболее подходящий институт для организации промежуточного накопителя в инфраструктуре ипотечного кредитования.
  • Вверх

#9 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 02 Июнь 2005 - 17:27

Цитата
Киселев Михаил:

Увас фонд предположим на 10 лет, прошло девять, а вам для поддержания струтуры активов в замен досрочно погашенных или просто нормально закончивших свой жизненный цикл договоров пришлось буквально в конце прошлого года купить новых обязательств. У этих обязательств самый начальный жизненный цикл, до окончания или досрочного погашения там очень далеко.

Да, похоже мне придется начинать читать про российские ПИФы начиная от царя Гороха. Неужели российский ПИФ не может погасить часть пая, выплатив наличными? При этом совокупная "задолженность" по паям уменьшится, а требуемая структура и соотношение стоимости пая и активов сохранится.

Если же все так, как описал Михаил, то это довольно глупое требование со стороны закона. Оно никого не защищает, но принуждает управляющего делать то, что он может быть не считает нужным делать. Это просто противоречит здравому смыслу - мы (инвесторы) отдаем деньги управляющему (money manager) именно потому, что считаем что он "управится" с ними лучше, чем мы. И если он считает, что сейчас наиболее оптимально вернуть часть наличными (cash), то значит это лучшее решение для нас, клиентов. А тут "приходит" какой-то чиновник (в лице закона) и говорит: "Нет, дорогой управляющий, извольте-ка инвестировать куда-нибудь." Или еще хуже, не куда-нибудь, а в определенные финансовые инструменты. Чушь, с точки зрения финансов.
  • Вверх

#10 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 02 Июнь 2005 - 17:08

Владимир Семенов
Я все таки не очень хорошо понимаю опасения Ямала. Прогноз АИЖК ГАРАНТИРУЕТ, что данные "хвостики" будут пользоваться спросом. Г-н Суворов здесь абсолютно прав. Еще раз повторюсь - люди платят быстрее.

Тут хвост хвосту рознь.

В положении осоставе и структуре активов фондов прописано

не менее двух третей рабочих дней в течение одного календарного года сумма требований по кредитным договорам и оценочная стоимость ипотечных ценных бумаг должны составлять не менее 65 процентов стоимости активов

У вас фонд предположим на 10 лет, прошло девять, а вам для поддержания струтуры активов в замен досрочно погашенных или просто нормально закончивших свой жизненный цикл договоров пришлось буквально в конце прошлого года купить новых обязательств. У этих обязательств самый начальный жизненный цикл, до окончания или досрочного погашения там очень далеко.
Вот про какие хвосы идет разговор , как я понимаю
  • Вверх

#11 Пользователь офлайн   Семенов Владимир 

Семенов Владимир
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 26
  • Регистрация: 11-Ноябрь 04
  • Город:Уфа
  • Компания:ФЖС РБ
  • Сфера деят-сти:Инвестиции, ипотека

Отправлено 02 Июнь 2005 - 16:51

Я все таки не очень хорошо понимаю опасения Ямала. Прогноз АИЖК ГАРАНТИРУЕТ, что данные "хвостики" будут пользоваться спросом. Г-н Суворов здесь абсолютно прав. Еще раз повторюсь - люди платят быстрее. Намного быстрее прогнозов. Сейчас воспользовались ипотекой люди далеко не малообеспеченные. Они не будут платить дольше, если есть возможность погасить раньше. Считаю, что обеспечение ИЦБ сегодня намного качественнее завтрашнего. Дело в том, что никто практически не рассматривает инвестором людей "второго эшелона" Не 2-3 крупных инвесторов, а именно тех кто завтра готов "созреть" для ипотеки. Если бы можно было "доступно" объяснить людям преимущество ПИФов, а не делать рекламу слово ипотека и бросаться словами "доступное жилье" проблема вообще бы отпала. Просто подсчитайте, насколько дешевле было бы людям приобрести квартиру выкупив на пару лет закладные предыдущих пайщиков.
А еще добавление для АИЖК. Прошу Вас взять калькулятор и посчитать насколько вырастет стоимость одного квадратного метра жилья в регионах, если при рефинансировании Вами 1 млд. р. в отдельно взятый регион она вырасла за год на 45%.
  • Вверх

#12 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 02 Июнь 2005 - 16:46

Цитата
Yamal:

Господину Г. Суворову
Хочу несколько изменить направление дискуссии.
Нас, управляющих, не надо уговаривать создавать ПИФы. Это наш бизнес. Объяснять доходность, ликвидность и риски ИЗПИФов надо российским инвесторам. И им, в отсутствии отечественного опыта функционирования ИЗПИФов, уверенность в возвратности вложенных средств ой как нужна! И именно поэтому я очень боюсь, что ссылками на великолепный зарубежный опыт рыночники убедят власть придержащих уменьшить госгарантии ипотеке.

Я так понимаю эта часть Вашего сообщения предназначалась мне, Г.Суворову. Поэтому отвечаю. Вы предлагаете "объяснить" Вашу схему российским инвесторам - согласен. Давайте Вашу схему:
- параметры пула ипотечных кредитов,
- срок обращения Ваших паев,
- схемы выплат по паям,
- что Ямал делает с досрочными погашениями,
- как поступать с потерями по дефолтам,
- какую плату берет себе управляющая компания
Я Вам (бесплатно) посчитаю сценарии при различных предположениях (структуры досрочных погашений, дефолтов, losses and recoveries, изменения процентных ставок и пр.), которые мы с Вами сочтем реалистическими. Вот тогда наш разговор о "хвостах" будет предметным. Мы увидим сколько и каких хвостов остается у ИЗПИФа и при каких условиях. И Вам будет в десять раз легче разговаривать с инвесторами. Хотите - опубликуем совместную статью с результами моделирования. Печатному слову в России верят больше.

В противном случае мы начинаем уподобляться одному российскому аналитику акций, который на мой вопрос почему надо вкладывать в акции Газпрома ответил: "Газпром - это круто!"
Не туда ли идет наша дискуссия? "Хвосты" - это рискованно. Согласен, но насколько рискованно? При каких условиях, сколько могут потерять инвесторы и т.д. и т.п. Пока мы (Вы и я) не ответим на эти вопросы... Газпром - это круто!

Кстати, дисконтировать cashflows по паям Вашего фонда мы будем с помощью кривой доходности, построенной из российских ОФЗ/ГКО и с кредитными спредами, которые будут соответствовать кредитныму рейтингу Ямала. Так что будем использовать реалии сегодняшнего российского рынка, а не "великолепный" зарубежный опыт.

Кстати, не вижу ничего плохого в изучении синяков и шишок, которые набили себе американцы и австралийцы, выстраивая свои ипотечные бизнесы. Для справки, вопреки распространенному в России мнению, американский ипотечный рынок, в том виде в котором он сейчас работает, был создан относительно недавно - в начале 90-х годов прошлого века (а в Австралии еще позже). Так что опыт очень свежий.
  • Вверх

#13 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 02 Июнь 2005 - 16:44

Решусь продолжить тему про "Хвосты"
При тех схемах ИЗПИФ, которые в настоящий момент существуют и организуются, проблема хвостов конечно стоит. Эти фонды ориентированы на получение текущего дохода от потока платежей выкупленных кредитов. Давайте посмотрим на ситуацию немного с другой стороны. давайте предположим, что мы создаем венчурный фонд, задача которого создать такой пул ипотечных кредитов, который однозначно будет пользоваться спросом на рынке и в конце срока его формирования(пула) мы сможем его выгодно продать.
Давайте рассматривать "Хвост ", как качественный актив. Ведь хвост это всего-навсего часть того ликвидного и надежного, что сейчас предлагается инвесторам.
  • Вверх

#14 Пользователь офлайн   Семенов Владимир 

Семенов Владимир
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 26
  • Регистрация: 11-Ноябрь 04
  • Город:Уфа
  • Компания:ФЖС РБ
  • Сфера деят-сти:Инвестиции, ипотека

Отправлено 02 Июнь 2005 - 16:19

To Elena Silenko
«…исходя из текущих условий по годам и размера кредита на покупку среднестатистической квартиры площадью 54 кв. м. (18кв.м. * 3 чел*15 тыс. руб./м)».
(Вопрос, почему 15тыс. за квадрат, если в Ваших же отчетах почти 17 тыс. задавать не буду).
Итого квартира 810 т.р. 70% от нее 567 тыс. р.
Пр. ставка 15,0% 13,9% 11,8% 11,0% 10,0% 9,0% 7,9%
Размер аннуитета 7 607 6 936 5 946 5 466 4 975 4 549 4 114
Срок кредитования при аннуитете 7607 под 15% равен 218 месяцам.
6396 - 257
5946 - 286
5466 - 332
4975 – 362
4549 – 368
4114 - 364.
Вообще, принято считать, что если используется слово «среднее» то и срок кредитования должен быть «средним». Да и если динамику анализировать - абсурд получается.
«Существующий опыт ипотечного кредитования показывает, что средний срок жизни ипотечного кредита составляет 7 лет (данные из практики). Кстати, что касается досрочного погашения, то по данным АИЖК его доля в общих платежах по кредитам составляет не 51%, а 30%.»
Вообще, для агентства, которое работает на рынке два года ссылаться на свою практику в оценках неприлично. Зарубежная статистика у нас не рулит. Скажу лишь, что я привожу цифры по своим 24 тыс. заемщикам.


  • Вверх

#15 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 02 Июнь 2005 - 15:48

Господину Г. Суворову
Хочу несколько изменить направление дискуссии.
Нас, управляющих, не надо уговаривать создавать ПИФы. Это наш бизнес. Объяснять доходность, ликвидность и риски ИЗПИФов надо российским инвесторам. И им, в отсутствии отечественного опыта функционирования ИЗПИФов, уверенность в возвратности вложенных средств ой как нужна! И именно поэтому я очень боюсь, что ссылками на великолепный зарубежный опыт рыночники убедят власть придержащих уменьшить госгарантии ипотеке.
Ведь это очень по-рыночному - отсутствие государства на рынке! Я тоже за это, но не до 2010 года - года окончания первых проектов ИЦБ.
Кстати, "Ямал" вчера заявил о создании ИЗПИФа на 1 млрд рублей. Так что за свои слова о крайне настороженном отношении инвесторов к ИЦБ мне известно, что называется, "из первых рук". И оно не изменится даже через год, когда и доходность и ликвидность будут уже понятны. Вопрос безубыточности "выхода из проекта" снимут только выходы из проектов!

Господину В. Семенову.
1.Остаток неоплаченных обязательств в ИЗПИФе при его окончании возникает всегда в силу пункта 10.4. «Положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» ФСФР
Тут от Управляющего или вида обязательстви или их свойств ничего не зависит.
2. ИЗПИФы готовы потреблять разные обязательства, в том числе и с аннуитетными платежами, лишь бы они отвечали каким-либо воспринимаемым рынком стандартам.
А вот выбирать вид погашения кредита - по аннуитетным платежам или равными выплатами основного долга - дело заемщика. Хотя бы потому, что в первые месяцы выплат величина платежа отличается в пользу аннуитетных платежей, а совокупно сумма выплат по ним действительно больше.Для бедных семей это не пустяк.
Так что пусть будет обязательств больше и разных!
С уважением, Е. Скляров
  • Вверх

#16 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 02 Июнь 2005 - 13:55

Цитата
Владимир Семенов:

Разрешите выразить свое мнение насчет "хвостов". Одной из задач везде ставится увеличение сроков кредитования как повышение доступности кредита путем уменьшения аннуитетного платежа. Ответ: для облапошивания малограмотного населения.

Ну зачем же так грубо, уважаемый Владимир. Это ведь просто арифметика. С точки арифметики Вы безусловно правы. Я не вижу в этом ничего страшного. Кстати, название аннуитет произошло именно после того, как такая схема впервые появилось в страховании - annuity. Другими словами легко рассчитать сумму Y, которую Вам вечно, я подчеркиваю ВЕЧНО, будет платить страховая компания если Вы сегодня выплатите им разовый платеж размером X. Точно также не имеет смысла выпускать облигации со сроком погашения более 50 лет, так как приведенная стоимость денежных поступлений (present value of cash flow) после 40 лет начинает падать ниже одного цента.

Все это не имеет большого значения в проблеме «хвостов». Ямал волнует другое: вот они создали фонд на 10 лет, все было замечательно, прошло 10 лет, а не все кредиты из портфеля погашены. Им закрывать фонд надо, а у них «хвосты» висят. Вот они и боятся, что не сумеют их реализовать. Это напрасные опасения, аргументы я изложил ниже. В любом случае нормальная ипотечная компания с удовольствием выкупит «хвосты». По крайней мере та, в которой я буду работать (вероятность этого повышается с каждым днем). Я ведь не случайно спрашиваю Elena Silenko и Александра Семеняку о том, как они будут оценивать стоимость «хвостов» и других младших траншей. Если они оценят их слишком высоко – мы будем продавать им младшие транши, если низко – мы будем покупать их у АИЖК. Все очень просто.

Елена, мы ждем с нетерпением Вашего ответа. Кстати, не могли бы вы пояснить, что Вы имеете в виду, когда говорите, что доля досрочного погашения в общих платежах по кредитам составляет 30%. Нельзя ли перевести это в общепринятую нотацию? Например, в CPR (Constant Prepayment Rate) или PSA, которыми АИЖК активно пользуется в своих презентациях.

Цитата
Elena Silenko:

При этом средняя срочность имеющихся на рынке ресурсов порядка одного года. Если вы считаете, что проблемы "хвостов" при этом не возникает, то советуем изучить ситуацию на рынке тщательнее.
В схеме ипотечного кондуита, которого Концепция так легко смахнула в мусорную корзину как совершенно неэффективную, для рефинансирования используются финансовые ресурсы 1-3 месячные. Таких ресурсов полно, если тщательно изучить ситуацию на рынке. И, кстати, почему АИЖК так печется про длительность ресурсов на рынке? Вы то безболезненно занимаете (под гарантии Минфина) на 7 лет. В чем у Вас проблема?
  • Вверх

#17 Пользователь офлайн   Silenko Elena 

Silenko Elena
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 31-Май 05
  • Город:Москва
  • Компания:ОАО АИЖК
  • Должность:Пресс-секретарь
  • Сфера деят-сти:Ипотека

Отправлено 02 Июнь 2005 - 12:46

To Владимир Семенов
Уважаемый Владимир! Существующий опыт ипотечного кредитования показывает, что средний срок жизни ипотечного кредита составляет 7 лет (данные из практики). Кстати, что касается досрочного погашения, то по данным АИЖК его доля в общих платежах по кредитам составляет не 51%, а 30%.
При этом средняя срочность имеющихся на рынке ресурсов порядка одного года. Если вы считаете, что проблемы "хвостов" при этом не возникает, то советуем изучить ситуацию на рынке тщательнее.
Что касается аннуитетов и доступности кредитов, то в настоящее время люди берут кредиты по нашей программе в среднем на 16 лет. Думается, что заемщики, прежде чем брать кредит, взвешивают все за и против. Возможно, 5600 в месяц для них все-таки привлекательнее, чем 6500.
Кроме того, на Нобелевскую премию за формулу расчета аннуитетных платежей мы не претендуем, так как ее можно найти в любом учебнике по экономике.
  • Вверх

#18 Пользователь офлайн   Семенов Владимир 

Семенов Владимир
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 26
  • Регистрация: 11-Ноябрь 04
  • Город:Уфа
  • Компания:ФЖС РБ
  • Сфера деят-сти:Инвестиции, ипотека

Отправлено 02 Июнь 2005 - 09:12

Разрешите выразить свое мнение насчет "хвостов". Одной из задач везде ставится увеличение сроков кредитования как повышение доступности кредита путем уменьшения аннуитетного платежа. Вопрос: для чего? Ответ: для облапошивания малограмотного населения. Любой мало мальский умеющий считать увидев формулу аннуитета (я не говорю про новую пока неизвестную формулу применяемую АИЖК)и рассматрев ее как функцию с удивлением обнаруживает, что берешь ты кредит на 15 лет или на 20 размер ежемесячного платежа практически не менятся.Да принципиальное изменение пропадает после 10 лет. К примеру, по тем же данным АИЖК сегодня средний размер кредита 402 т.р. (я беру данные не из Концепции, а из их еженедельных отчетов) При 15%; платеж - 6485 - 10 лет, 5626- 15 лет. Увеличение сроков кредитования на 5 лет, или 50%, дало реальное снижение размера платежа на ~13%. На 20 лет платеж -5 293.Сравните с 10 летним. Смысл? Вывод. Средний кредит будет все же находится в рамках 4-8 лет(Правда АИЖК озвучил что у них сейчас средний 18,5 лет, ну да и бог с ними). Учитывая досрочность погашения можно говорить о несколько завышенной оценке риска "длинных хвостов". Реальная цифра на опыте: досрочное погашение по займам за последние 5 лет соствило 51%.
  • Вверх

#19 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 01 Июнь 2005 - 17:31

Цитата
Yamal:

К спору между Г. Суворовым и Elena Silenko:
Елена безусловно права в части необходимости госгарантий АИЖК (АИЖК потому, что других крупных "эмитентов" закладных нет).

Я нигде не утверждал, что АИЖК надо лишить госгарантий. Я утверждал, что $10 млрд. гарантий одному оператору на рынке, где ведущие оригинаторы не могут наскрести $50 млн. и вынуждены продавать куски своих портфелей, ЭТО СЛИШКОМ. Причем никаких финансовых или экономических обоснований этой цифры нет. Мы считаем и, кстати, подсчитали, что той поддержки, которая сейчас у АИЖК есть ДОСТАТОЧНО. Ну может быть чуть-чуть добавить, когда рынок наберет обороты. Никаких революций мы не предлагаем.
Цитата
Yamal:


У единственно возможной на сегодняшнем правовом поле РФ форме выпуска ИЦБ в виде паев ИЗПИФов существует проблема реализации "хвостов" (остатка ипотечных обязательств в активах ИЗПИФа на момент его завершения). И на этапе становления ИЦБ она может решаться только путем соглашения между Управляющей компанией ИЗПИФа и первичным продовцом пула закладных об обратном выкупе "хвоста". Поэтому госгарантия АИЖК позволяет создавать первые ИЦБ в форме паев ИЗПИФов в объеме, существенно влияющем на развитие рынка.

«Хвост» ваш, фигурально выражаясь, на самом деле просто поток денежных поступлений. Причем от очень хороших активов, причем от портфеля, из которого все самые «активные» заемщики уже выскочили (за счет досрочного погашения или рефинансирования своих кредитов). Это называется seasoned loans. Лучшие ипотечные активы. Этот поток платежей дисконтируется на день продажи и продается (скорее всего с премией). Это не проблема, при условии, что вся бизнес схема построена надежно. Проблем с ликвидацией хвостов у Вас быть не должно. Если Вы пришлете мне свою финансовую модель, то я Вам готов посчитать стоимость Ваших «хвостов» для различных сценариев и предположений.
Цитата
Yamal:

но как представитель Управляющего я сегодня не готов сказать, какие закладные через три года наша компания готова будет купить на рынке (исходя из используемых стандартов, качества первичных кредиторов и оценщиков, остатков задолженности, региона месторасположения предмета залога и т.д. и т.п.), а значит и определить ликвидности приобретаемых сегодя в активы ИЗПИФа закладных. А втягивать инвестора (пайщика) в проект, расчитанный на "авось" - недопустимо.

Для этого я Вам и предлагаю промоделировать Вашу схему. Чтобы добавить Вам уверенности.

Цитата
Yamal:


Можно согласиться с господином Суворовым в том, что, возможно, к тому сроку гарантии и не потребуются - рынок сам будет потреблять и "хвосты" и "головы", но об этом можно говорить только тогда, когда нормативная база позволит выпускать весь спектр ИЦБ, что безусловно создаст спрос на обязательства. Но сегодня это фантастика.

Придется согласиться. Потому что альтернатива в виде нерыночного Покупателя «хвостов» намного хуже. Поверьте мне хотя бы в этом. Если не хотите, то ответьте на вопрос о стоимости траншей, который был задан г-же Elena Silenko и, кстати, самому Семеняке. Уважаемый Александр, просветите нас. Расскажите нам, как Вы собираетесь определять стоимость «хвостов» и других младших траншей?

С уважением,
Геннадий Суворов
  • Вверх

#20 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 01 Июнь 2005 - 15:35

К спору между Г. Суворовым и Elena Silenko:
Елена безусловно права в части необходимости госгарантий АИЖК (АИЖК потому, что других крупных "эмитентов" закладных нет).
У единственно возможной на сегодняшнем правовом поле РФ форме выпуска ИЦБ в виде паев ИЗПИФов существует проблема реализации "хвостов" (остатка ипотечных обязательств в активах ИЗПИФа на момент его завершения). И на этапе становления ИЦБ она может решаться только путем соглашения между Управляющей компанией ИЗПИФа и первичным продовцом пула закладных об обратном выкупе "хвоста". Поэтому госгарантия АИЖК позволяет создавать первые ИЦБ в форме паев ИЗПИФов в объеме, существенно влияющем на развитие рынка.
Тем более что другие формы выпуска ИЦБ, как верно отмечаеться на форуме, появятся в силу несовершенства нормативной базы не ранее конца текущего года (сверхоптимистичный прогноз).

Конечно же теоретически в 2008 - 2010 годах (сроки окончания всех создаваемых сегодня ИЗПИФов)"хвосты" можно будет продать,продлить срок существования ИЗПИФа или выпустить на их базе ИСУ, но как представитель Управляющего я сегодня не готов сказать, какие закладные через три года наша компания готова будет купить на рынке (исходя из используемых стандартов, качества первичных кредиторов и оценщиков, остатков задолженности, региона месторасположения предмета залога и т.д. и т.п.), а значит и определить ликвидности приобретаемых сегодя в активы ИЗПИФа закладных. А втягивать инвестора (пайщика) в проект, расчитанный на "авось" - недопустимо.

Так что если мы хотим развивать этот рынок, участие государства как гаранта выкупа некондиционных хвостов (некондиционных в плане их оценки не по сегодняшнему состоянию, а по спросу рынка 2008-2010 годов)на этот период крайне желательно. Иначе нам вряд ли выйти на объемы выпуска к 2010 году ИЦБ на несколько сот миллиардов в год.
Тем более что гарантии АИЖК инициирует Правительство, а совершенствованием законодательной базы занимается Дума, в которой за эту тему (ИЦБ) никто персонально не отвечает...
Можно согласиться с господином Суворовым в том, что, возможно, к тому сроку гарантии и не потребуются - рынок сам будет потреблять и "хвосты" и "головы", но об этом можно говорить только тогда, когда нормативная база позволит выпускать весь спектр ИЦБ, что безусловно создаст спрос на обязательства. Но сегодня это фантастика.
С уважением, Е. Скляров
  • Вверх

#21 Пользователь офлайн   Семенов Владимир 

Семенов Владимир
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 26
  • Регистрация: 11-Ноябрь 04
  • Город:Уфа
  • Компания:ФЖС РБ
  • Сфера деят-сти:Инвестиции, ипотека

Отправлено 01 Июнь 2005 - 15:28

Уважаемая Elena Silenko! Если вдруг вы прочтете данное сообщение.
Многие из недругов АИЖК ругают Вашу Концепцию различными нехорошими словами,не до конца понимая всю полноту и ясность данного документа. Возможно даже уважаемый мною г-н Суворов, слегка резок в оценке этого эпохального документа. Я бы будь на месте правительства вместо просимых Вами гарантий дал бы налом всю сумму(и я уверен что дадут)если бы Вы пояснили некоторые цифры в приложении к Концепции. Более того, я считаю, что открытый Вами новый уникальный! метод рассчета аннуитетных платежей заслуживает ну если не нобелевской, то уж несомненно другой значимой премии (можно формулу?). Правда, Ваши прогнозы относительно того , что жилье подешевеет к 2010 году почти на 17% меня как владельца двух квартир несколько беспокоют. Может стоит продать одну? Еще пожалуйста проясните куда все - таки делись 300 млн. субсидиарной ответственности? Возможно, округлили? И последния просьба. Инфляция...ну..все же не 4,5%...а?
  • Вверх

#22 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 01 Июнь 2005 - 13:59

Михаилу Киселеву.

Да, Михаил, действительно такие судебные решения имели место. Однако, стоит обратить внимание и на Постановления кассационной инстанции. Вот некоторые выдержки:

Постановление ФАС МО, №Дело N КГ-А40/305-98
«Вместе с тем суд кассационной инстанции считает неправильным вывод о несоответствии договора уступки права требования от 15.03.96, заключенного КБ "Информтехника" с ООО "Корстар", ст. ст. 384, 388 ГК РФ в силу особенностей возникновения кредитных правоотношений в части их субъектного состава, ограничивающих круг лиц, которым принадлежит право на занятие кредитной деятельностью.»
Постановление ФАС МО, № Дело N КГ-А40/2684-01
«Как верно установил суд как первой, так и апелляционной инстанции, Банк по спорному договору уступки прав передал новому кредитору право требования возврата кредитных денежных средств, что не противоречит ни 309, 382, 383, 388, 819 статьям Гражданского кодекса Российской Федерации, ни статье 49 Кодекса, ни Федеральному закону "О банках и банковской деятельности", ни Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)". Из существа, смысла договора уступки права (цессии) вытекает именно передача прав требования.»

Поэтому с учетом заинтересованности государства в развитии секьюритизации и здравомыслия наших судов остается работать с надеждой на лучшее.

Е. Скляров, КУИ "Ямал"
  • Вверх

#23 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 01 Июнь 2005 - 13:06

Продолжение [Кубасова Т.И.]

На мой взгляд, в ближайшее время необходимо осуществить комплексное обсуждение и принятие ряда взаимосвязанных программных документов:

- "Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России", активно обсуждаемой в настоящее время участниками ипотечного рынка
- «Стратегии развития рынка ценных бумаг в России до 2010 года», рассматриваемой в настоящее время ФСФР России и профессиональными участниками рынка ценных бумаг.
- ФЗ «О небанковских организациях» (пока не обсуждаемый никем). В России, с неразвитостью (отсутствием) сектора банковских розничных услуг, введение в ипотеку небанковских организаций позволило бы оперативно и эффективно решать вопросы выдачи ипотечных кредитов в средних и малых городах.

Обсуждать необходимо общие вопросы, стоящие на стыке различных сегментов финансового рынка: ИНФРАСТРУКТУРА, ПЕНСИОННЫЕ И СТРАХОВЫЕ РЕЗЕРВЫ, ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ. Иначе, увеличив в разы объемы ипотечного кредитования, мы столкнемся с НЕГОТОВНОСТЬЮ рынка обслужить этот объем.

Цель такого комплексного подхода – минимизировать не только затраты на оригинацию кредитов, но и сроки.

1. При обсуждении проблемы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, практически не поднимается вопрос о СОЗДАНИИ ЦИВИЛИЗОВАННОЙ РЫНОЧНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ по учету неэмиссионных ценных бумаг (к которым относится закладная). Сегодня даже сформировавшийся рынок эмиссионных ценных бумаг страдает от несовершенства инфраструктуры РЦБ в России и участники рынка вынуждены уходить на зарубежные рынки (70% сделок приходится на зарубежные рынки). Для массовой ипотеки необходима быстрая поставка закладных для формирования пулов. Сегодня: в регионах не везде развита депозитарная сеть, не отработана процедура передачи, высокие издержки по переходу, учету и хранению. Я абсолютно согласна с высказыванием Председателя совета директоров Компании по управлению инвестициям «Ямал» Е.Скляровым о том, что неразвитость инфраструктуры ограничит ипотеку крупными городами, где имеются банки с розничными продажами + депозитарий. Необходимо подготовить почву для больших оборотов. Специалисты фондового рынка знают как долго и мучительно обсуждается вопрос о создании Центрального депозитария (с 1995г.), как неэффективно и затратно ведет себя депозитарно расчетная система а здесь предстоит отработать оригинальную систему по учету прав и хранению закладных, а также их транспортировки для территории всей России.

• Унифицировать процедуры учета и хранения закладных на счетах депо. ИРИА еще в 2001 году при выпуске облигаций обеспеченных залогом закладных поднимала этот вопрос перед ДРС, Сбербанком. В настоящее время до сих отсутствуют правовые нормы (Закон о РЦБ) по обязательному учету закладных в депозитарии, обеспечивающие рыночный оборот данных ценных бумаг.
• Внедрить систему электронной подписи для участников первичного рынка (рынка закладных) с целью минимизации транзакционных издержек (отметки о платежах).
• Введение института трансфер - агентов (уполномоченных депозитарием) для поставки закладных из российской глубинки.

2. Что касается развития первичного рынка (рынка закладных), то с целью увеличения возможности рефинансирования закладных на НАЧАЛЬНОМ ЭТАПЕ формирования рынка ипотечных ценных бумаг в перечень разрешенных объектов для инвестирования средств Пенсионного фонда, негосударственных фондов и страховых компаний экономически целесообразно включить не только ИЦБ, но и закладные. Это могут быть нестандартные закладные, или стандартные, но предназначенные не для секъюритизации, а для прямой продажи институциональным инвесторам. Насколько позволяет судить опыт переговоров со страховыми компаниями, они заинтересованы в таких финансово надежных инструментах. Это позволило бы активизировать и создать ликвидный рынок закладных.

3. Говоря о роли Минфина России в становлении и развитии рынка ипотечного кредитования, то ему было бы целесообразно расширить формы оказания государственной поддержки по отношению к отдельным категориям населения в виде прямых накопительных субсидий (по аналогии с военнослужащими - для бюджетников, молодых семей), а также через механизм государственного страхования первоначального взноса.

4. Необходимо предусмотреть возможность расширения линейки ипотечных продуктов, выпускаемых небанковскими организациями (ипотечными займами). Для России с отсутствием банковской потребительской сети, выдача ипотечных кредитов – удел крупных городов. Для массовой ипотеки в России необходим более оперативный и дешевый технический оператор в виде первичного кредитора – небанковской организации. Это позволит увеличить объемы ипотечного кредитования и подготовить пулы (с соответствующим кредитным рейтингом для небанковских организаций) для выпуска ИЦБ. Зарубежный опыт имеется, а если обратиться к славной российской истории – то именно небанковские организации выступали в качестве оригинаторов ипотечных продуктов, а вот рефинансированием – банки.
Отсюда вывод: ЦБ России должен активно включиться в подготовку законопроекта по «Небанковским организациям».

5. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»: принятый вариант, на мой взгляд хуже первоначально обсуждаемого в 2003 году. В нем не было хотя бы технических ошибок по формированию ипотечного покрытия, по операциям замены и др., которые сделали эмиссию облигаций невозможной с точки зрения экономической целесообразности эмитента, которой должен придерживаться эмитент. Зарегистрировав три года назад пробную эмиссию облигаций обеспеченных залогом закладных, мы, взяли за основу европейскую модель выпуска ипотечных облигаций (закладных листов), учитывая принцип конгруэнтности, баланса и прочие (кроме государственного регулирования и контроля). Обеспечили ежедневный информационный мониторинг перед держателями облигаций и продолжаем поддерживать реестр покрытия до сих пор. Когда мы попытались ввести в программу требования закона и рассчитать платежи – стало совсем неинтересно, а в операциях замены ипотечного покрытия – невозможно проводить необходимые действия.
  • Вверх

#24 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 01 Июнь 2005 - 13:03

Хотел бы довести до Вашего внимания комментарии, которые предоставила Кубасова Татьяна Иннокентьевна - заместитель генерального директора ОАО “Иркутское региональное ипотечное агентство” (ИРИА).

Плюсы и минусы концепции "Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России".

Хотелось бы сразу уточнить, что рассматриваем систему рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, как сегмент российского рынка ценных бумаг. При этом, не обсуждаем проблемы смежных отраслей (не менее важных для реализации программы доступного жилья): строительство, строительные материалы, ЖКХ).

Плюсы:
- это само появление Концепции на российском рынке, масштабность и оперативность ее обсуждения. Сроки подготовки, сроки обсуждения,– кратчайшие для российского рынка ценных бумаг.
- рассматривая вопросы стандартизации, АИЖК, исходя из сложившейся практики и с учетом пожеланий региональных операторов, расширило линейку ипотечных продуктов, добавив в нее ипотечные займы. Если учитывать практические аспекты рефинансирования через систему АИЖК, то с учетом того, что сегодня коммерческие банки не берут на себя риск по дефолтным закладным, то на роль первичного кредитора, как технического оператора по выдаче ипотечных займов, прекрасно подходят небанковские организации. (cправочно : ОАО “Иркутское региональное ипотечное агентство” с 1999 г. работает с потребительским кооперативом “РОСТ”).

Минусы:
- создание неконкурентных условий для игроков ипотечного рынка , что может привести к монополизации на начальной стадии формирования рынка;
- использование государственной поддержки МФ России более целесообразно проводить в других формах, а именно – в форме прямых накопительных субсидий для отдельных категорий граждан (по аналогии с военнослужащими - для бюджетников, молодых семей), а также через механизм государственного страхования первоначального взноса.

Отсутствие каких нормативных актов мешает развитию рынка ипотечных ценных бумаг?

- “Закон о секъюритизации”, который мог бы заложить основу и единообразие процедур секъюритизации различных финансовых инструментов.
- в ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах” (технические вопросы замены ипотечного покрытия, порядок замены денежных требований на имущество, разрешенное к включению в состав ипотечного покрытия )
- В перечень разрешенных объектов для инвестирования средств Пенсионного фонда, негосударственных фондов и страховых компаний включить не только ИЦБ, но и закладные с целью увеличения возможности рефинансирования нестандартных закладных.

Продолжение выше…
  • Вверх

#25 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 01 Июнь 2005 - 09:15

Цитата
Elena Silenko:

1. Утверждение о несоответствии стандартов АИЖК международным требованиям должно быть подкреплено серьезной аргументацией, в противном случае его следует считать голословным.

Уважаемая Елена, разбору бизнес модели АИЖК посвящены 12 страниц первой части «Замечаний по концепции Унифицированной Системы Рефинансирования Ипотечных Жилищных Кредитов в России», опубликованных на Rusipoteka [ссылка] . Повторять их здесь не имеет смысла. Если эти аргументы Вы считаете голословными, то было бы любопытно узнать почему.
Цитата
Elena Silenko:

2. На самом деле предлагаемая АИЖК схема рефинансирования построена таким образом, чтобы АИЖК принимало на себя только те риски, которые не может принять рынок. И для этого предусматривается господдержка.

Похоже, Вы не читали и второй части «Замечаний …». Очень жаль. Во второй части как раз разбираются риски, связанные с ипотечным бизнесом, а также нормальные формы их перераспределения. В "Замечаниях..." берется под сомнение необходимость выделения АИЖК 263 млрд. руб. государственной поддержки. Там было показано, что той господдержки, которую АИЖК уже имеет, вполне достаточно для того, чтобы брать на себя те риски, которые имеет смысл брать. По самым пессимистическим оценкам, адекватное российское законодательство по секьюритизации будет готово через два года. Все то, что предлагается в «Замечаниях …», будет возможно применить тогда, а кое что можно сделать уже сегодня. Приводятся расчеты, которые подтверждают мои аргументы. ВСЕМ желающим я готов выслать файлы с расчетами. А может быть rusipoteka возьмется их опубликовать? Это было бы замечательно, если бы Вы привели другие расчеты, показывающие Вашу правоту. В тексте Концепции никаких серьезных данных и расчетов, подтверждающих необходимость господдержки такого объема не приведено. Согласитесь, что трудно считать аргументом голословные утверждения типа
«Прогнозируется, что для достижения описанных задач, АИЖК будет необходимо привлечь на фондовом рынке с использованием государственной поддержки в 2006 году – около 26 млрд. рублей, в 2007 году – 34 млрд. рублей, в 2008 году – 49 млрд. рублей, в 2009 году – 66 млрд. рублей и в 2010 году – 74 млрд. рублей.» (Концепция, стр. 23.)
Если АИЖК считает, что и через пять лет в России не будет законодательной и нормативной базы секьюритизации ипотечных активов, то именно этому надо оказать всемерную господдержку. В противном случае, зачем АИЖК просит поддержки в силу ЗАКОНА на огромную сумму и на пять лет.
Цитата
Elena Silenko:

Г-н Суворов считает выкуп рисковых траншей ИЦБ инвестиционной деятельностью АИЖК. На самом деле это механизм господдержки рынка ИЦБ, призванный решить проблему несоответствия сроков ипотечных активов и имеющихся на рынке ресурсов.
А Вы считаете, что покупка финансовых инструментов не является инвестированием? Это оказывается господдержка. Ну хорошо, и Вы считаете, что АИЖК лучше других разбирается как ТАКУЮ господдержку оказывать? Замечательно. Тогда разрешите один маленький пример. Берем портфель ипотечных кредитов, выданных по стандартам АИЖК, размером в 10 млрд. руб. Структурируем его на два транша А и Б. Используем стандартную последовательную структуру (sequential). Другими словами, на первом этапе транш А (баланс 6 млрд. руб., купон 13% ) получает все амортизационные и досрочные погашения, а транш Б (баланс 4 млрд. руб., купон 13% )только процентные (купонные) выплаты. После полного погашения баланса транша А, транш Б начинает получать все платежи от пула обеспечивающих ипотечных кредитов. Вопрос: если бы продажа этих траншей происходила сегодня, сколько бы АИЖК заплатило за транш А и за транш Б ? Или хотя бы ответьте какой подход к определению цен этих траншей будет использовать АИЖК?
Цитата
Elena Silenko:

Концепция не рассматривает подробно все существующие механизмы рефинансирования, поскольку речь идет о необходимости выбрать наиболее эффективную форму господдержки ипотечного рынка, и для этого предложен тот способ, который представляется авторам Концепции наиболее предпочтительным в условиях современного состояния российского ипотечного рынка.
В «Замечаниях …» показано, что способ рефинансирования «длинные активы - длинные пассивы», во-первых, не соответствует уровню сегодняшних досрочных погашений. Длинные деньги просто не нужны, и парадоксально, что это утверждение базируется на данных, приводимых АИЖК. Во-вторых, надо брать с рынка те инвестиционные ресурсы, которые там есть, а не те, которых там нет. Рефинансирование с помощью ипотечного кондуита использует короткие деньги, которых избыток на российском рынке. Наличие коротких денег подтверждают многие источники, включая АИЖК.
Цитата
Elena Silenko:

Причем не только люди, но и инвесторы до сих пор предпочитают фиксированную ставку, иначе чем объяснить ничтожное количество долговых бумаг с плавающей ставкой на российском рынке?
Инвесторы предпочитают фиксированную ставку по несуществующим российским ипотечным ценным бумагам? Или имеются ввиду корпоративные облигации? Это еще раз доказывает, что до серьезной инвестиционной деятельности АИЖК пока не доросло. Иначе АИЖК бы знало, что в Европе российские ИЦБ (будущие конечно) придется продавать с плавающим купоном. Именно на такие бумаги там большой спрос. Ведь европейские институциональные инвесторы не имеют многомиллиардной господдержки.
Цитата
Elena Silenko:

Г-н Суворов, видимо, недостаточно внимательно прочитал Концепцию. А между тем в ней написано ровно противоположное. Не будем пересказывать содержание соответствующих разделов, отметим только, что Концепция исходит из необходимости формирования большого количества независимых операторов во всех сегментах ипотечного рынка. Более того, она направлена на создание максимально благоприятных условий для их появления, что исключает возможность появления монополиста на рынке.
Декларировать можно все что угодно. Поясните, пожалуйста, как выдача гигантского объема господдержки ТОЛЬКО ОДНОМУ оператору вторичного рынка создаст максимально благоприятные условия для возникновения и выживания (!) других операторов вторичного рынка. Находясь за 10 000 км от России это очень трудно понять. Во всем мире такой подход привел бы к прямо противоположному результату. Но может быть в этом специфика российского рынка? Поясните, пожалуйста.

Жилье станет более доступным, если к развитию ипотечного рынка в России подойти профессионально, с учетом огромных наработок в других странах (США, Австралия, Дания, Великобритания, …). В противном случае получится «как всегда» и мир с удивлением будет смотреть как АИЖК борется с несуществующими «рисками платежей дальних лет» (терминология Концепции).

С уважением,
Геннадий Суворов,
Аналитик ипотечных ценных бумаг с 11 летним стажем.
  • Вверх

#26 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 31 Май 2005 - 23:25

С данной темы снято ограничение по срокам и обсужение будет продолжено. Все зарегистрированные пользователи могут оставлять сообщения в любое время.
  • Вверх

#27 Пользователь офлайн   Silenko Elena 

Silenko Elena
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 31-Май 05
  • Город:Москва
  • Компания:ОАО АИЖК
  • Должность:Пресс-секретарь
  • Сфера деят-сти:Ипотека

Отправлено 31 Май 2005 - 22:10

Цитата
Суворов Геннадий:

Полностью поддерживая заявленные цели концепции, нельзя согласиться с методами ее реализации. Концепции присущи следующие серьезные недостатки:
· Стандарты ипотечного бизнеса, разработанные АИЖК, не соответствуют международным требованиям. Это сильно затруднит секьюритизацию ипотечных кредитов, рефинансированных по этим стандартам, и эффективное размещение ценных бумаг, ими обеспеченных;

1. Утверждение о несоответствии стандартов АИЖК международным требованиям должно быть подкреплено серьезной аргументацией, в противном случае его следует считать голословным.

Цитата
Суворов Геннадий:

В Концепции, АИЖК берет на себя неоправданно большое число финансовых рисков, большую часть которых можно перераспределить рыночными методами, не обременяя федеральный бюджет;

2. На самом деле предлагаемая АИЖК схема рефинансирования построена таким образом, чтобы АИЖК принимало на себя только те риски, которые не может принять рынок. И для этого предусматривается господдержка. Необходимо учитывать, что российский рынок финансовых инструментов пока еще развит гораздо хуже, чем западные рынки. Поэтому многих возможностей перераспределения рисков российские участники рынка пока лишены. А развивать ипотеку нужно уже сейчас. Поэтому Концепция исходит из существующих в России условий. При этом планируется, что по мере развития рыночных механизмов доля рисков, которую должно брать на себя государство, будет постепенно уменьшаться. Важно также отметить, что Концепция построена таким образом, что государство выступает прежде всего в роли гаранта, что не предполагает значительных расходов федерального бюджета. Пока же нам всем следует помнить о том, что в России мы имее долговой рынок со средней "длиной" ресурса не более 1 (!!!) года (подавляющее большинство облигационных выпусков, размещаемых сегондя в России, имеют встроенную оферту на короткие сроки).

Цитата
Суворов Геннадий:

Концепция запрашивает (для АИЖК) государственные гарантии на виды деятельности и финансовые операции не входящие в прямые обязанности ипотечного агентства;

3. В данном случае имееет место непонимание тех целей, на которые предполагается использовать госгарантии. Г-н Суворов считает выкуп рисковых траншей ИЦБ инвестиционной деятельностью АИЖК. На самом деле это механизм господдержки рынка ИЦБ, призванный решить проблему несоответствия сроков ипотечных активов и имеющихся на рынке ресурсов. Г-н Суворов предлагает в качестве альтернативы активизировать разработку законодательной базы рынка ИЦБ. Не ставя под сомнение необходимость этой работы (которой АИЖК, кстати, активно занимается), было бы любопытно узнать, каким законодательным актом можно удлинить сроки ресурсов на рынке? Г-н Суворов также выступает против использования госгарантий для погашения взятых АИЖК кредитов. Но в Концепции, безусловно, имеются в виду только целевые кредиты, взятые для выкупа ипотечных обязательств. Видимо, для тех, кто недостаточно знаком с деятельностью АИЖК, имеет смысл напомнить, что она находится под постоянным и довольно жестким контролем со стороны государства (в лице Наблюдательного совета, Счетной палаты, КРУ Минфина и пр.), что исключает возможность нецелевого использования госгарантий.

Цитата
Суворов Геннадий:

С финансовой точки зрения концепция предполагает использовать только один из многих возможных способов рефинансирования жилищных ипотечных кредитов, совершенно незаслуженно опуская все остальные;

4. Концепция не претендует на всеохватность. Напротив, в ней неоднократно отмечается, что необходимо создавать условия для развития различных механизмов и институтов ипотечного рынка. Концепция не рассматривает подробно все существующие механизмы рефинансирования, поскольку речь идет о необходимости выбрать наиболее эффективную форму господдержки ипотечного рынка, и для этого предложен тот способ, который представляется авторам Концепции наиболее предпочтительным в условиях современного состояния российского ипотечного рынка.

Цитата
Суворов Геннадий:

Из нескольких видов ипотечных кредитов выбирается только один – с фиксированной ставкой процента. Различные варианты ипотечных кредитов с плавающей ставкой, которые больше соответствуют нестабильному российскому финансовому рынку и могут помочь более эффективно перераспределить риски колебания процентных ставок, просто отбрасываются;

5. Варианты с плавающей ставкой отнюдь не отбрасываются. В среднесрочной перспективе рынок таких инструментов, возможно, получит свое развитие. Но на сегодняшний день подавляющее большинство людей в России предпочитают брать кредиты с фиксированной ставкой, что неоднократно подтверждалось социологическими опросами и практикой работы участников рынка. В условиях нестабильной экономической ситуации нет ничего удивительного в том, что люди не готовы брать риски изменения процентной ставки, даже если изначально она будет ниже. Причем не только люди, но и инвесторы до сих пор предпочитают фиксированную ставку, иначе чем объяснить ничтожное количество долговых бумаг с плавающей ставкой на российском рынке? Разумеется, находясь за 10 000 км от России, трудно понять специфику российского рынка.

Цитата
Суворов Геннадий:

Предоставление огромного объема государственных гарантий только одному оператору вторичного рынка приведет к созданию гигантского финансового монополиста. Образование гибкого и эффективного ипотечного рынка с несколькими конкурирующими операторами вторичного рынка и множеством средних и мелких региональных банков, эффективно работающих на первичном рынке, будет отложено на годы;

6. Г-н Суворов, видимо, недостаточно внимательно прочитал Концепцию. А между тем в ней написано ровно противоположное. Не будем пересказывать содержание соответствующих разделов, отметим только, что Концепция исходит из необходимости формирования большого количества независимых операторов во всех сегментах ипотечного рынка. Более того, она направлена на создание максимально благоприятных условий для их появления, что исключает возможность появления монополиста на рынке. Если же сохранить существующую систему, это станет прямым путем к формированию монополии.

Цитата
Суворов Геннадий:

Вряд ли жилье станет существенно более доступным после такого макро-воздействия на ипотечный рынок. Более вероятно, что государству придется регулировать деятельность искусственной монополии АИЖК.

7. Жилье уже становится более доступным для тех, кто получил возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Задача заключается в том, чтобы этих людей стало больше.

Цитата
Суворов Геннадий:

Представляется необходимым скорректировать концепцию с точки зрения ограничения рисков, которые собирается «взять на себя» АИЖК под гарантии правительства, уменьшения списка финансовых и инвестиционных операций АИЖК, которые должны быть покрыты государственными гарантиями, а также создания условий для возникновения других операторов вторичного рынка.

См. пп. 2 и 6.

С уважением, Елена Силенко
Управление общественных связей АИЖК
  • Вверх

#28 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 30 Май 2005 - 20:25

Евгений Юрьевич!

Компания по управлению инвестициями «Ямал» подготовлены предложения по внесению изменений в федеральные законы, регулирующие функционирование закрытых паевых инвестиционных фондов

Можно я внесу свои пять копеек?
С самого начала работы во изучению вопроса о создании ипотечного ЗПИФ, помимо всего того , что Вы перечислили, меня волнует следующий вопрос.
В судебной практике отмечаются различные подходы к определению возможности уступки банком или иной кредитной организацией принадлежащего им права требовать от заемщика возврата выданной на основании кредитного договора суммы, если требование уступается организации, не имеющей лицензии на осуществление деятельности по кредитованию. По целому ряду дел суды признавали недействительными такие уступки прав, аргументируя это тем, что в силу п. 1 ст. 819 ГК в качестве кредитора по кредитному договору указаны банки или иные кредитные организации. Специальные требования к субъектному составу рассматриваемых договоров рассматриваются, таким образом, как препятствие для уступки прав лицам, не отвечающим предусмотренным в законе требованиям. И если деятельность АИЖК и выпуск ипотечных ценных бумаг регламентируются Федеральными законами, в которых четко прописано, что покупка закладных и выпуск на основе пула ценных бумаг являются их основной деятельностью,
то возможность участия ЗПИФ в процессе выкупа прав требования по кредитным договорам прописана в постановлении ФСФР. Это говорит о том, что вероятность регреса по переуступки прав на ЗПИФ в судебном порядке имеет далеко не нулевые шансы.
О последствиях такой возможности я не говорю.
  • Вверх

#29 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 30 Май 2005 - 15:51

Цитата
Yamal:

Компания по управлению инвестициями «Ямал» подготовлены предложения по внесению изменений в федеральные законы, регулирующие функционирование закрытых паевых инвестиционных фондов, а также регламентирующего выдачу и обращение ипотечных сертификатов участия, и готова изложить их заинтересованным лицам.

Пришлите мне пожалуйста Ваши материалы по мэйлу
gsouvorov@comcast.net
Я как раз собрался написать анализ применения ИЗПИФов в качестве структуры рефинансирования ип.кредитов.
  • Вверх

#30 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 30 Май 2005 - 15:42

Решением проблем, которые описывает Ямал, может явиться законодательное обеспечение передачи активов "by assignment". Это широко распространенная в мировой практике упрощенная форма, когда полное юридическое оформление передачи прав как бы откладывается на будущее, но все права на получение денег и т.п. передаются.
  • Вверх

#31 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 30 Май 2005 - 15:16

Довольно распространено следующее утверждение критиков Концепции:
«В Концепции, АИЖК берет на себя неоправданно большое число финансовых рисков, большую часть которых можно перераспределить рыночными методами, не обременяя федеральный бюджет».
Полностью разделяю его.
Но, господа, а где же эти «рыночные методы»?
Возможен ли сегодня выпуск любой ипотечной ценной бумаги (ИЦБ), что бы реально привести на ипотечный рынок частный капитал?
По ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» к таким бумагам относятся облигации и ипотечные сертификаты участия (ИСУ).
Нельзя не упомянуть и паи ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ИЗПИФ) – они практически близки к ИСУ. (Принципиальная разница в том, что ИСУ – инструмент продавца, а ИЗПИФ – инструмент покупателя.)
Мне довелось участвовать во множестве конференций и семинаров, где выпуск ИЦБ рассматривался организаторами как практически свершившийся факт. С сожалением, как руководитель организации, специализирующейся на выпуске ИСУ и учреждении ИЗПИФ, должен констатировать, что это не так.
Поэтому уместно подробнее ответить на вопрос: «Отсутствие каких нормативных актов мешает развитию рынка ипотечных ценных бумаг?»


1. Есть общая причина, сдерживающая развитие роста ИЦБ – это отсутствие порядка хранения и/или учета прав на закладные на счетах депо депозитариями для более удобного функционирования механизма рефинансирования ИЦБ.
1.1. Хотя после последних изменений ипотечного законодательства обязательной регистрации перехода прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН) не требуется, тем не менее статья 18 в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998г. осталась и при утере закладной ее владельцем по закону будет зарегистрированное в ЕГРН лицо.
1.2. Если даже безответственно не учитывать этого риска, то все равно вносить передаточные надписи в несколько тысяч документов одновременно при их движении при формировании ИЦБ задача не из простых. Это требует больших трудозатрат и не исключает технических ошибок.
1.3. В ряде регионов есть прецеденты, когда в закладной оканчивались графы для внесения передаточных надписей и последнее внесенное в нее лицо уже больше не могло ее реализовать кому-либо, становясь ее владельцем до полного исполнения обязательств. Купля-продажа пулов закладных процедура не безопасная – чем больше сделок с пулом закладных производилось, тем больше шансов, что он у Вас «зависнет» не по рыночным, а по техническим причинам.
1.4. Стоимость перемещения пакета бумаг от места регистрации до его следующего владельца в российской провинции может доходить до 3 процентов от стоимости обязательств. Про это почему-то не принято говорить вслух, но одного этого достаточно, что бы ипотечный бум не вышел за пределы мегаполисов.
Вывод: Действующая процедура регистрации перехода прав по ипотечным обязательствам очень усложненная, затратная и не рыночная, что не способствует развитию рынка ИЦБ.
Представьте себе, что нефтяники наполняют трубопроводы Транснефти ведрами. Ситуация с рынком ИЦБ – именно такая.
Нельзя ожидать прогресса в выпуске ИЦБ без приведения технологии учета прав по обязательствам к апробированным рыночным формам.
Иначе выпуск ИЦБ будет уделом отдельно взятых банков в отдельно взятых городах.
Необходимо внесение изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с введением порядка хранения и/или учета прав на закладные на счетах депо депозитариями.
Подобная форма удостоверения прав на закладные существует для удостоверения прав на эмиссионные ценные бумаги (ст. 28 ФЗ «О рынке ценных бумаг» № 39-ФЗ от 22.04.1996г.), а также инвестиционные паи (п. 5 с. 14 ФЗ «Об инвестиционных фондах» № 156-ФЗ от 29.11.2001г.).

2. Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) - их выпуск маловероятен по следующим причинам:
2.1. Пункт 2 ст. 27 Закона требует, что бы к заявлению о регистрации Правил доверительного управления ипотечными сертификатами участия прилагалась копия реестра ипотечного покрытия (ИП). Отсутствие нормативного регулирования процесса формирования реестра ИП до регистрации Правил ДУ создает неурегулированность ситуации по учету прав и получения доходов по вносимому в ИП имуществу, увеличивает риски всех субъектов, и влияет на привлекательность ИСУ.
Статья 3 Закона требует подтверждать внесение обязательств в ипотечное покрытие выпиской из ЕГРН. Кто же является залогодержателем обязательства в период с момента внесения обязательства в «реестр» до регистрации Правил? Правил то еще нет, значит и прав у Управляющего на распоряжение обязательствами нет. Так на чье имя регистрировать переход прав владения обязательствами, кто должен получать доходы за период безвременья, следует ли извещать о переходе прав сервисных агентов и Залогодателя, следует ли вносить изменения в страховые договора, и т.д. …
А между тем не только дата регистрации Правил в момент внесения обеспечения совершенно не ясна, но более того не исключено и то, что Правила по каким-либо причинам вообще могут быть не зарегистрированы. Значит Управляющий не получит прав распоряжаться внесенным обеспечением.
Что тогда - все назад: перерегистрация прав собственности, извещение сервисных агентов и Заемщиков, изменение договоров страхования и т.д.?
Кто за это заплатит и на основании чего у него возникнут права на эти действия?
Зачем же возлагать на Учредителей риск потери имущества или части его (оплата пустых хлопот)?
Решением указанной проблемы может стать изменение порядка формирования ИП.
В этом случае формирование ипотечного покрытия при условии внесения изменений в Типовые Правила ДУ ИП возможно осуществлять по аналогии с порядком, существующим для Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Сначала осуществляются предварительные договоренности с потенциальными Учредителями, после этого Управляющий осуществляет регистрацию Правил в ФСФР, публикует их, а затем в установленные Правилами сроки осуществляется формирование ипотечного покрытия. Предлагаемый порядок более прозрачен и удобен как для первичных владельцев ИСУ, так и для Управляющего, Спецдепа и ФСФР. Изменение порядка формирования ипотечного покрытия не влечет изменения ни сути ИСУ, ни сути полномочий Управляющего.
В случае отсутствия должного нормативного правового регулирования вышеуказанных отношений выпуск ИСУ не сможет стать в полной мере рыночным механизмом.

2.2. Типовыми Правилами доверительного управления ипотечным покрытием, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 562 требуется одновременное указание количества ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием (пункт 29), и суммы, на которую выдается 1 ипотечный сертификат участия (пункт 30).
Учитывая то, что ипотечное покрытие формируется только из ипотечных бумаг, имеющих на разные даты разную стоимость, одновременное указание в проекте Правилах этих двух критериев неисполнимо. Это равноценно тому, что бы требовать от управляющей организации в момент подачи правил на регистрацию называть точные котировки «голубых фишек» на момент регистрации правил – через один и более месяца.
Правильнее было бы указывать один из этих критериев и минимальную сумму, на которую выпускаются ИСУ, а после формирования ипотечного покрытия публиковать результат размещения.

3. Согласно разделу VIII Типовых Правил доверительного управления ипотечным покрытием, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 562, денежные средства, подлежащие выплате за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие, не имеют разбивки на платежи, полученные в счет погашения основного долга и в счет процентов за кредит. В момент получения указанных платежей у владельца ипотечного сертификата участия возникает налогооблагаемый доход (прибыль), что не является корректным, поскольку доход (прибыль) возникает только в части поступивших процентов, а не платежей, поступивших в счет погашения основного долга.
Фактически для инвестора возникает налог на капитал.
Возможное решение - введения режима разбивки платежей на платежи, полученные по выплате процентов и платежи по возврату сумм основного долга с одновременным частичным погашением ИСУ.
3. Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФы).
В рамках действующего законодательства два таких ИЗПИФа зарегистрированы, и еще вскоре наша компания начнет регистрацию правил еще одного.
Но у этого инструмента при сегодняшнем неразвитом рынке ИЦБ есть одна проблема: «Что делать с остатком находящихся в активах ИЗПИФа закладных при его окончании?» В перспективе его, теоретически, можно будет легко и безубыточно продать, но где сегодня найти инвестора, готового взвалить на себя этот риск?
Поэтому все сегодняшние ИЗПИФы – спецпроекты, где имеется соглашение Управляющего и Инвестора (пайщика) о процедуре реализации «хвостов».
И лучший выход – разрешение частичного погашения паев ИЗПИФа пропорционально возврату основного долга по обязательствам. Это решение совершенно снимает проблему «хвостов» и открывает для активного развития ИЗПИФов.

Компания по управлению инвестициями «Ямал» подготовлены предложения по внесению изменений в федеральные законы, регулирующие функционирование закрытых паевых инвестиционных фондов, а также регламентирующего выдачу и обращение ипотечных сертификатов участия, и готова изложить их заинтересованным лицам.

Председатель совета директоров Компании по управлению инвестициям «Ямал» Е.Скляров
  • Вверх

#32 Пользователь офлайн   Бычков Алексей 

Бычков Алексей
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 1
  • Регистрация: 30-Май 05
  • Сфера деят-сти:Секьютиризация

Отправлено 30 Май 2005 - 15:08

Коллеги!
Может начнем Мой вопрос - в проспект эмиссии ипотечных ценных бумаг по какой форме должно быть описано ипотечное покрытие, это как нибудь регулируется?
  • Вверх

#33 Пользователь офлайн   Геннадий Суворов 

Геннадий Суворов
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 72
  • Регистрация: 26-Август 03
  • Город:Москва
  • Компания:Банк ВТБ
  • Должность:Директор Аналитического отдела (секьюритизация и синдикация)
  • Сфера деят-сти:Банковская, аналитическая

Отправлено 27 Май 2005 - 15:17

Полностью поддерживая заявленные цели концепции, нельзя согласиться с методами ее реализации. Концепции присущи следующие серьезные недостатки:
· Стандарты ипотечного бизнеса, разработанные АИЖК, не соответствуют международным требованиям. Это сильно затруднит секьюритизацию ипотечных кредитов, рефинансированных по этим стандартам, и эффективное размещение ценных бумаг, ими обеспеченных;
· В Концепции, АИЖК берет на себя неоправданно большое число финансовых рисков, большую часть которых можно перераспределить рыночными методами, не обременяя федеральный бюджет;
· Концепция запрашивает (для АИЖК) государственные гарантии на виды деятельности и финансовые операции не входящие в прямые обязанности ипотечного агентства;
· С финансовой точки зрения концепция предполагает использовать только один из многих возможных способов рефинансирования жилищных ипотечных кредитов, совершенно незаслуженно опуская все остальные;
· Из нескольких видов ипотечных кредитов выбирается только один – с фиксированной ставкой процента. Различные варианты ипотечных кредитов с плавающей ставкой, которые больше соответствуют нестабильному российскому финансовому рынку и могут помочь более эффективно перераспределить риски колебания процентных ставок, просто отбрасываются;
· Предоставление огромного объема государственных гарантий только одному оператору вторичного рынка приведет к созданию гигантского финансового монополиста. Образование гибкого и эффективного ипотечного рынка с несколькими конкурирующими операторами вторичного рынка и множеством средних и мелких региональных банков, эффективно работающих на первичном рынке, будет отложено на годы;
· Вряд ли жилье станет существенно более доступным после такого макро-воздействия на ипотечный рынок. Более вероятно, что государству придется регулировать деятельность искусственной монополии АИЖК.

Представляется необходимым скорректировать концепцию с точки зрения ограничения рисков, которые собирается «взять на себя» АИЖК под гарантии правительства, уменьшения списка финансовых и инвестиционных операций АИЖК, которые должны быть покрыты государственными гарантиями, а также создания условий для возникновения других операторов вторичного рынка.
  • Вверх

#34 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 25 Май 2005 - 17:31

Учитывая важность и актуальность жилищного вопроса, Владимир Путин поручил премьер-министру обеспечить к 1 июля принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынка доступного жилья, а также внесение необходимых поправок в законодательство. За основу развития системы рефинансирования ипотечного кредитования предполагается принять концепцию Министерства экономического развития и торговли РФ (МЭРТ) [ссылка на текст] , в которой предлагается предоставить Федеральному агентству (АИЖК) 263 млрд руб. в форме государственных гарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал АИЖК 33 млрд. руб.

В продолжение Круглого стола по вопросам развития основных направлений развития системы рефинансирования и деятельности Федерального Агентства, состоявшегося в Центре стратегических разработок, аналитический портал "Ипотека в России" (Русипотека) проводит на Экспертном форуме Интернет-конференцию по теме

"СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИИ: РЕАЛИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ"

На конференции будут обсуждаться следующие вопросы:

• Плюсы и минусы концепции "Унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России". Как отразится на рынке ипотечного кредитования принятие за основу развития концепции ведомства Германа Грефа?
• Отсутствие каких нормативных актов мешает развитию рынка ипотечных ценных бумаг?

К участию приглашаются руководители ипотечных агентств, фондов, представители АИЖК и Министерства экономического развития и торговли, представители Государственной Думы и Совета Федерации, а также независимые эксперты и представители юридических компаний.

Начало интернет-конференции 30 мая в 14.00. В течение 48 часов Вы можете высказать свое мнение, задать вопросы или вступить в дискуссию.

Для того, чтобы принять участие в обсуждении, необходимо зарегистрироваться (для тех, кто не был зарегистрирован ранее) [ссылка на страницу регистрации] . После регистрации в течение 15 минут Вам будет выслан пароль для авторизации на форуме. После проверки данных модератором, Вы будете авторизованы на Экспертном форуме.
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100