Перейти к содержимому

Депозитарный учет закладных - Законодательные аспекты ипотечного кредитования, секьюритизации и строительной индустрии. - Форум по ипотеке и секьюритизации

Депозитарный учет закладных


  • Авторизуйтесь для ответа в теме

Депозитарный учет закладных

Сообщений в теме: 12

#1 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 01 Июль 2005 - 20:03

Мое то мнение заключается в том, что подойти к этому вопросу (упрощение оборота требований) более глобально. Все трудности с перерегистрацией связаны с тем, что залог привязан либо к кредитору, либо к новому обладателю требования. Я же предлагаю разделить закладную на составляющие и привязать залог к самому требованию. Тем более что выпуск закладной при ипотеке процедура совсем не обязательная. В закладной и право требования и залог объединены и жестко привязаны к владельцу закладной.
А залог это всего лишь обеспечение требования (хотя в данном случае очень существенное). Я предлагаю сконцентрировать усилия на упрощение оборота требования, зачем мы залог то с собой таскаем? Нас же в первую очередь денежный поток интересует.
Сегодня это ипотечные кредиты, завтра автокредиты и потребкредиты. На них то закладные не выпишешь, а задачи по обороту этих требований придется решать аналогичные.
Второй момент, обслуживание долга. При текущем законодательстве вся схема с обслуживанием получается несколько громоздкой. Без введения особого статуса для счетов, на подобие счетов эскроу, ситуация останется на том же месте.
Страхование. Все эти механизмы с выгодоприобретателем имеют очень зыбкую юридическую почву под собой. Выгодоприобретателем в идеале должен быть сам заемщик, но возможен вариант (и на текущий момент он наверно наиболее приемлем), когда страхователем будет являться сам кредитор.

Полагаю, что нам правильнее всего найти наиболее приемлемые для рынка и Заемщика ответы на тему: как дешевле и быстрей, но не в ущерб Заемщику, организовать движение Закладных. Что в законодательстве следует откорректировать или добавить для этого.

Это собственно и есть мои мысли по организации данного процесса.
  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 01 Июль 2005 - 11:25

Господа!
Исходя из развития дискуссии позвольте высказать общие соображения по поводу обсуждаемого вопроса.
1. Что такое "Закладная" при депозитарном хранении?
Это: - комплект документов (как правило собственно закладная, оформленная в ЕГРП, и сопутствующие ей договора - кредитный и страхования),
- "оцифренная закладная" (то, что понимают некоторые из участников дискуссии как собственно "Закладную") - стандартная электронная форма с основными параметрами вышепреведенных документов,
- отсканированные копии существенных листов вышеприведенных документов (Необходимость в этом возникает в том случае, если комплект документов сдается в депозитарий владельцем закладной до ее верификации, то есть в содержании договоров или их оформлении есть пункты, отличные от принятых рынком стандартов, но достаточные для выдачи закладной ЕГРП).
2. Движение закладной (передача из одного депозитария в другой).
Обсуждение этого вопроса вообще странно: если Вы профучастник, выпускающий ИЦБ, и собираетесь работать с десятками тысяч Закладных, то что Вам мешает иметь счета депо во всех депозитариях, работающих с Закладными?
Если Вы не профучастник и оборот у Вас мизерный, зачем Вам вообще Закладная? Храните обычные закладные где хотите.
Если же Вам потребовалось передать пул Закладных из одного депозитария в другой, то перед Вами два пути: или переводить собственно бумаги из хранилища в хранилище, или оставить их на прежнем месте, а новый депозитарий будет номинальным держателем этого пакета Закладных. Смею Вас заверить, что решаем и тот и другой путь (после появления в РФ законных оснований для депозитарного хранения закладных), вопрос только в затратах. Выбирайте оптимальный для Вас! У российского рынка уже есть сложившиеся нормы учета ценных бумаг, и Закладные не станут для него чем - то исключительным.
3. А где, собственно, хранить бумажные формы, являющиеся основанием для формирования Закладной?
Здесь уместно напомнить, что мало приобрести закладную, надо ее еще и доставить залогодателю (в ЕГРП) после полного исполнения им обязательств. И поэтому вопрос: стоит ли увозить бумажную форму закладной из места ее выдачи при многотысячном обороте закладных не покажется Вам пустяковым уже через два-три года после их приобретения.
Если мы обсуждаем развитие рынка ИЦБ во всей России, то нам не следует забывать об ее географических размерах и транспортных затратах профучастников (которые безусловно компенсируют инвесторы).
Поэтому, по-моему мнению, бумажные документы не должны покидать хранилища, ближайшего к месту выдачи закладной, а движение Закладных между депозитариями решится развитием номинальных держателей.
4. Верификация закладных.
Она необходима именно потому, что помимо крупных центров, где кредиты выдают участники рынка, пользующиеся доверием рынка, на рынок будут поступать Закладные и от никому неизвестных первичных кредиторов. И если их качество ничем не хуже остальных, то они, безусловно, ИМЕЮТ ПРАВО БЫТЬ ПРОДАННЫМИ. Конечно после проверки их качества (верификации).
5. Обязанность получения согласия страхователя (он же залогодатель, но по кредитному договору) на перемену выгодоприобретателя (он же собственник Закладной).
Сегодняшнее законодательство создано без учета того, что гражданину может быть необходимо занять средства на открытом денежном рынке.
И все, кто приводит примеры судебной практики и т.д. на эту тему в рамках действующего законодательства, скорее всего правы на 100%.
Полагаю, что цель настоящей дискуссии как раз в том и состоит, что бы сформировать разумные предложения по корректировке нормативной базы, что позволит решить поставленную государством задачу - миллион ипотечных кредитов в год.
Если кто с этим не согласен, то пусть даст ответ на простую задачу: Продавец закладных согласовал с Покупателем состав пула на 2000 закладных. Для определения даты сделки сегодня им необходимо иметь согласия всех двух тысяч залогодателей на эту сделку. Сколько залогодателей не будет по месту прописки к моменту получения письма от Продавца и сколько просто не захотят отвечать? И кому нужен такой Продавец?
Ответ: надо забыть о рынке ИЦБ при сегодняшнем законодательстве.
6. Организация денежных потоков при смене собственника.
Простите, а какое отношение к этому имеет место и форма хранения Закладной?
Платежи то собирает сервисный агент, и для заемщика, если новый владелец Закладной не захочет поменять агента, ничего не меняется. Он как платил на счета сервесного агента, так и платит. А вот почему и кому агент перечисляет полученные средства - это уже другая песня, решаемая им с владельцем Закладной путем подписания договора обслуживания Закладных.

Полагаю, что нам правильнее всего найти наиболее приемлемые для рынка и Заемщика ответы на тему: как дешевле и быстрей, но не в ущерб Заемщику, организовать движение Закладных. Что в законодательстве следует откорректировать или добавить для этого.
И далее терпиливо ждать от государства создания условий для реализации поставленных им задач.
С уважением, Е. Скляров, КУИ "Ямал"
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 30 Июнь 2005 - 23:57

Выгодоприобретателя по договору страхования назначает страхователь. И хотя прямого запрета переуступки прав выгодоприобретателя нет, есть мнение что переуступка может быть оспорена в суде. Любые ссылки, присутствующие в кредитном договоре, не являются обязательными для страховой компании. Да собственно на каком основании? Договор то заключен между страховой компанией и страхователем. И суброгационные права страховщик может получить от страхователя, а не от выгодоприобретателя. Также многие юристы вообще ставят под сомнение возможность указывать банк кредитор в качестве выгодоприобретателя на основании статьи 930 ГК, обосновывая отсутствием интереса в сохранении застрахованного имущества. Простого уведомления страхователя о смене выгодоприобретателя будет недостаточно, требуется его согласие. Возможность переуступки прав выгодоприобретателя в ВАС ставятся под сомнение(существует судебная практика постановление ВАС РФ № 1386/96 от 06.01.1998г ). А как на такую переуступку будет смотреть гражданский суд?
Также существует проблема с налогообложением сумм страхового возмещения.
Вопрос: Банком выдан кредит под обеспечение в виде залога. Предметом залога является имущество, которое в соответствии с условиями договора залога подлежит страхованию от рисков случайной гибели, утраты и повреждения залогодателем за свой счет в пользу банка.
Подлежит ли обложению налогом на прибыль страховое возмещение, полученное банком при наступлении страхового случая и направленное им на погашение кредита и процентов по нему? Зависит ли порядок налогообложения от того, передается ли предмет залога залогодержателю или используется залогодателем?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 23 сентября 2004 г. N 03-03-01-04/2/14

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо и сообщает следующее.
Согласно ст.247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком.
Прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл.25 Кодекса.
В ст.251 Кодекса приведен закрытый перечень доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли. Суммы страхового возмещения, полученные банком-выгодоприобретателем по договору страхования залога, заключенному получателем кредита, в указанном перечне не поименованы.
Таким образом, страховое возмещение, полученное банком-выгодоприобретателем по договору страхования залога, заключенному получателем кредита, включается в состав дохода, учитываемого при налогообложении прибыли, независимо от целей, на которые будет направлена сумма страхового возмещения.
При этом налогообложение налогом на прибыль сумм полученного банком страхового возмещения не зависит от того, передается ли предмет залога залогодержателю или используется залогодателем.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.И.ИВАНЕЕВ
23.09.2004

  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 30 Июнь 2005 - 19:49

То Yamal
1. Закладная в депозитарии Газпромбанка, как ее перевести в ПРСД?
2. А давайте спросим у банка. Будет он на основании уведомления из депозитария перечислять средства с банковского счета заемщика на счет нового владельца закладной?
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 30 Июнь 2005 - 19:39

Киселеву Михаилу.
1. Вообще-то хранение закладной в депо просто как бумаги малопривлекательно для покупателя.
Более предпочтительно кроме бумаг иметь "оцифрованную форму" закладной (электронная производная бумажного варианта), что сегодня и делается Газпромбанком при приеме закладных по системе АИЖК (именно эта форма и будет пользоваться спросом на рынке после верификации закладной)и отсканированные копии приложенных документов, чем сегодня пользуются региональные операторы при первичном изучении закладной до ее покупки. Конечно, подготовка эих материалов в электронной форме может быть обязанностью первичного вкладчика. Думаю, что ЕГРН не готова к такому объему дополнительной работы.
2. Вы невнимательны: Согласие заемщика на УВЕДОМИТЕЛЬНЫЙ характер предоставления ему информации о ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ сделках исключает всякое его участие в прохождении документов. Даже страховая компания производит замену выгодоприобретателя на основании утвержденного ее правилами уведомления продавца закладной о произошедшей продаже. И тоже уведомляет заемщика о своих операциях.
С уважением, Е. Скляров, КУИ "Ямал"
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 30 Июнь 2005 - 18:57

То Yamal

При эмиссии изначально в «Электронном» виде закладной приблизительно можно представить, как будет происходить ее первичный учет и учет вторичного обращения.
А вот что касается выпуска закладной в бумажном виде и последующий учет, а самое главное междепозитарный перевод, не очень представляю. Вернее представляю, но это не сильно отличается оттого, что существует сейчас. Внесение сопутствующих закладной документов также не будет способствовать ускорению междепозитарных переводов.

В связи с этим напрашивается следующее соображение - при оформлении кредитного договора и затем закладной включать в них пункт о том, что заемщик (он же залогодатель) уведомлен о том, что его закладная будет выставлена на свободный рынок и дает согласие на совершение сделок с этой закладной без предварительного согласования их с ним при условии учета совершаемых сделок в лицензированных депозитариях и уведомлении его и его страховщика о регистрации этих сделок в депозитарии.

Но ведь и сейчас не требуется никакого согласования с заемщиком на переуступку прав требования. Такая переуступка предусмотрена ГК. А то. Что депозитарий уведомит заемщика о переуступке ситуацию не поменяет. Все равно заемщику нужно пойти в Банк и написать поручение о переводе с него средств на нового владельца требования. И в страховую ему придется идти самостоятельно.

Верификация.
Тут ситуация зависит от того что именно требуется подтвердить. И основной вопрос в банковской тайне. Банк выдавший кредит, даже по известным стандартам, не предоставит вам документов подтверждающих кредитоспособность заемщика. Тут скорее всего без внешнего аудита не обойтись. А все остальные вопросы нормально подтверждаются
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   Скляров Евгений 

Скляров Евгений
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 27-Май 05
  • Компания:Компания по управлению инвестициями "Ямал"
  • Должность:Председатель совета директоров
  • Сфера деят-сти:инвестиционная

Отправлено 30 Июнь 2005 - 17:49

Здравствуйте, господа!
1. Введение депозитарного хранения и учета движения закладных бесспорно один из ключевых пунктов к развитию рынка ипотечных ценных бумаг.
Без узаконивания этой процедуры движение ценных бумаг (закладных) в объемах даже в несколько тысяч становится трудноразрешимой проблемой. Чего же говорить о масштабах, на которые нацеливает государство - через пять лет по миллиону закладных в год.
И даже освобождение участников рынка от обязательной регистрации перехода прав по закладной в ЕГРП при ее продаже - полумера, опасная для инвестора - см., например, статью 18 ФЗ "об ипотеке".
2. Что касается организации депозитарного учета закладных, то позвольте высказать несколько соображений:
2.1. Процедура внесения закладных на счет депо в депозитарий:
2.1.1. Это ни в коем случае не должно быть обязательным, а исключительно добровольным - очевидно, что профучастники будут иметь счета депо в депозитариях и для них эта процедура - рутинная, а усложнять жизнь заемщика возложением на него проблемы открывать еще и счет "депо" - только отпугивать его от ипотеки.
Да и не все закладные будут выставляться на рынок.
2.1.2. Вносить закладную на счет депо должен иметь право только залогодержатель. И, желательно не только закладную, но и прилагать к ней сопутствующие ей документы (см., например, Стандарты АИЖК), без которых трудно правильно определить ее рыночную стоимость.
Поскольку ЕГРП не обладает частью из этих документов, то возлагать на него такую обязанность нельзя. Да и к чему загружать того, у кого и так множество обязанностей. Это будет только тормозить дело.
По жизни внесение закладной должно означать желание залогодержателя выставить ее на реализацию на фондовом рынке.
2.2. В дискуссии правильно упоминалось необходимость получения согласия залогодателя на смену выгодоприобретателя при продаже закладной.
В ряде страховых компаний найдено решение этой проблемы: при подписании договоров страхования заемщик сразу подписывает приложение к договору, в котором дает согласие на цепочку смен выгодоприобретателей. В системе АИЖК она прозрачна: Банк - Региональный оператор - АИЖК. В этом случае на все эти операции согласие залогодателя не требуется, а продавцу закладной достаточно его уведомить. Правда за границей "АИЖК" эта схема не действует, что будет тормозить движение закладных по рынку.
Напомню, что при продаже обязательств продавец (залогодержатель) также обязан известить залогодателя о смене залогодержателя.
В связи с этим напрашивается следующее соображение - при оформлении кредитного договора и затем закладной включать в них пункт о том, что заемщик (он же залогодатель) уведомлен о том, что его закладная будет выставлена на свободный рынок и дает согласие на совершение сделок с этой закладной без предварительного согласования их с ним при условии учета совершаемых сделок в лицензированных депозитариях и уведомлении его и его страховщика о регистрации этих сделок в депозитарии.
Это сделает депозитарный учет еще более привлекательным для рынка, особенно если депозитарии возмут на себя обязательство уведомлять заемщиков о зарегистрированных движениях закладной (естественно, возмездно для продавцов).
2.3. Нельзя не упомянуть и о другой проблеме массового рынка закладных, которую позволяет решить их депозитарное хранение, - верификацию.
Завтра покупатели ИЦБ, обеспеченных этими закладными, потребуют подтверждения от "эмитента ИЦБ" соответствия ипотечного покрытия требованиям рынка (стандартам). Обеспечить сплошной контроль закладных при их массовой покупке на рынке у большого числа продавцов при формировании ипотечного покрытия крайне сложно (можно, но где взять большой квалифицированный аппарат на короткий срок?), да и скорее всего недостаточно для спокойствия инвестора.
Поэтому требование верификации уже стоит на пороге рынка, и обеспечить его без фиксации бумаг в незафисимом хранилице - депозитарии - весьма проблемно.
Приведу пример: купить закладную, оформленную по Стандартам АИЖК, у АИЖК или у любого третьего лица - это две разные вещи. В первом случае верификация есть, а во втором - надо очень внимательно смотреть...
Очевидно, что при объемах в миллион закладных в год АИЖК не сможет осуществлять верификацию всех своих закладных. Кто и как будет это делать? Может быть депозитарий на этапе приемки закладной на счет депо при ее сдаче в депозитарий?
Может быть, но в любом случае он сможет выдавать подтверждение, какие из хранящихся на его счетах закладные прошли верификацию, а какие нет. И кем она выполнена.
Без этого трудно представить качественный рынок ИЦБ. Разве что это будет узкий рынок ИЦБ, сформированных при секьютеризации собственных бумаг крупных игроков.
С уважением, Е. Скляров, КУИ "Ямал"
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 30 Июнь 2005 - 15:00

То Yuriy Tuktarov


2. «депозитарное хранение прав требования»

Специально выделил, что в депозитарии будет отражаться СУБЪЕКТ. В ЕГРП будет отсылка на данные счетов депо. Хранение договора ипотеки (кредита) может быть где угодно.



Давайте попытаемся смоделировать ситуацию. Вероятно, в ЕГРП придется предусмотреть какую то аналогию счетов «номинального держания», на которых будут учитываться закладные, которые будут переданы в конкретный депозитарий. Другого способа реализовать тезис о том, что записи по счету депо о владельце закладной имеют приоритет над записями в реестре прав на недвижимое имущество, я пока не вижу. Привязка записи в ЕГРП к конкретному счету ДЕПО наверное нецелесообразна в силу того, что при переходе с одного счета на другой в любом случае придется вносить изменения в регистрационные записи. Иначе это может привести к тому, что в депозитарии закладная будет числиться на одном счете, а в ЕГРП будет указан предыдущий счет ДЕПО. А без внесения изменений в ГК так оно и будет.
Создание конструкции аналогичной счетам «номинального держания» в ЕГРП решает вопрос повышения оборачиваемости закладных в рамках одного депозитария. В случае с междепозитарным переводом все равно придется ждать, пока ЕГРП внесет изменения в записи.
Вообще у меня создается впечатление, что всеми этими манипуляциями мы пытаемся на какое то время(свободное обращение) разделить договор ипотеки на составляющие. Мы хотим отделить на время передачи право требования денежных обязательств и залога, которым это требование обеспечено. Мы можем сколь угодно долго хранить закладную в депозитарии, сколь угодно много перепродавать ее, но в случае наступления дефолта нам все равно придется обращаться в ЕГРП для регистрации нас, как собственника данного обязательства (это если не вносит коренные изменения в ГК). А если предусматриваются такие коренные изменения в существующее законодательство, то может имеет смысл создать не «электронную закладную», а «электронное требование»? И к этому «электронному требованию» уже привязывать регистрацию залога?


8. без решения вопроса особого порядка ведения банковского счета при ипотеке и упрощения процедуры смены выгодопреобретателя по страховкам ни к какому ускорению перехода прав не приведет.

Это действительно серьезные проблемы. Правда, непосредственно к передаче самой закладной они не имеют отношения.


То что передаче самой закладной это не препятствует не могу не согласиться. А нужна вообще быстрая перерегистрация закладной, если нет механизма по такому же быстрому перенаправления потока аннуитетных платежей новому владельцу обязательства? А что мы будем делать с этой закладной в случае наступления страхового случая, а выгодопреобретатель по страховке предыдущий владелец требования?
  • Вверх

#9 Пользователь офлайн   Туктаров Юрий 

Туктаров Юрий
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2
  • Регистрация: 27-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Авакян, Туктаров и Партнёры
  • Должность:Управляющий партнер
  • Сфера деят-сти:Право

Отправлено 29 Июнь 2005 - 13:32

To Киселев Михаил

1. «Меня огорчило только то, что в тезисах затронута проблематика оборота закладных и этим все ограничилось».

В принципе, не вижу ничего страшного, если будет разделение: закладные - для еще более ускоренного оборота, а требования – для обычного. Например, вексель vs. любое денежное обязательство.


2. «депозитарное хранение прав требования»

Специально выделил, что в депозитарии будет отражаться СУБЪЕКТ. В ЕГРП будет отсылка на данные счетов депо. Хранение договора ипотеки (кредита) может быть где угодно.

3. конкретный депозитарий

Модели могут быть самые разные.

4. «ответственности депозитария в случае незаконного удостоверения прав требования»

Права «удостоверяет» закладная или договор кредита. Ответственность за неавторизованное списание – аналогичная существующей.

5. существует судебная практика как в пользу переуступки прав требования не кредитным организациям, так и против такой уступки.

Здесь Вы правы. В проекте обзора по уступке забиты два варианта. Из чего я делаю вывод, что ВАС еще сомневается. Совершенно очевидно, что лучше закон менять.

6. уступка ипотечного кредита не является факторингом

Дел нет по поводу ипотечного кредита, но по иным приобретениям требования за деньги есть и предостаточно. Последние два пункта посвящены правовым рискам – правовой неопределенности по этим двум вопросам. Когда речь идет о миллионах людям свойственно бояться даже мельчайшей возможности потерять свои деньги.

7. Я придерживаюсь следующего: В 302 ГК говориться об имуществе. (Истребование имущества от добросовестного Приобретателя) Статья 128 к объектам гражданских прав относит имущественные права.

Это лично Ваша позиция, которая основана на прочтении двух статей – 302 и 128 ГК РФ.

8. без решения вопроса особого порядка ведения банковского счета при ипотеке и упрощения процедуры смены выгодопреобретателя по страховкам ни к какому ускорению перехода прав не приведет.

Это действительно серьезные проблемы. Правда, непосредственно к передаче самой закладной они не имеют отношения.
  • Вверх

#10 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 28 Июнь 2005 - 22:11

To Yuriy Tuktarov
Честное слово, я далек от мысли критиковать повышение технологичности процесса перехода прав требования. Меня огорчило только то, что в тезисах затронута проблематика оборота закладных и этим все ограничилось. Мне кажется, что к такому серьезному вопросу надо подходить комплексно. У нас и так вместо комплексного подхода к вопросам секьюритизации сделан акцент только в отношении ипотеки.

А теперь мы еще к закладным одни условия обращения сделаем, а к правам требования другие. Я считаю, что необходимо помимо «электронных закладных» рассматривать «электронные права требования». И не важно электронные они или нет, важно чтобы при гарантированной надежности существовала максимальная простота обращения.

Теперь по пунктам.

1. «Конвертация» закладной.
Очень интересно ваше мнение, насколько реально организовать депозитарное хранение прав требования? Или если это нереально, то какие варианты существуют по упрощению обращения этого вида обязательств?

2. Депозитарный учет прав по кредиту и ипотеке.
Не вижу препятствий, чтобы СУБЪЕКТ по договору ипотеки (+ кредита) определялся по электронным записям депозитария. В таком случае в ЕГРП делается указание о том, что субъект (залогодержатель) определяется по данным счета депо в конкретном депозитарии
1. Вы говорите про конкретный депозитарий. Подразумевается, что депозитарий для хранения такого рода обязательств будет один? Если нет, то каков будет механизм перевода этих обязательств из одного депозитария в другой и как будет реализовано уведомление ЕГРП в случае смены депозитария.
2. В текущий момент государство несет ответственность за действия ЕГРП. Какова будет степень ответственности депозитария в случае незаконного удостоверения прав требования?

(а) кредитная организация вправе уступать кредиты некредитным организациям (суды полагают, что этого сделать нельзя и ссылаются на ст. 5 Закона о банках)

Насколько мне известно, то существует судебная практика как в пользу переуступки прав требования не кредитным организациям, так и против такой уступки. В данном случае необходимо только обобщение судебной практики высшим арбитражным судом. Еще лучше если будут внесены соответствующие поправки в законодательные акты.

(б) уступка ипотечного кредита не является факторингом (суды считают, что уступка требования за деньги является факторингом, поэтому приобретатель должен обладать специальной лицензией – ст. 825 ГК РФ)

Не встречался с примерами такой судебной практики. Если у Вас есть такая возможность, то пришлите пожалуйста ярко выраженные примеры или реквизиты конкретных дел. Очень интересно ознакомиться.

(в) права требования можно приобретать в порядке добросовестного приобретения (ст. 302 ГК РФ говорит только о вещах, а согласно ст. 128 ГК РФ ценные бумаги вещами являются, а требования, увы, нет)

По данному вопросу я просмотрел много материалов и обнаружил большую путаницу.

Я придерживаюсь следующего:
В 302 ГК говориться об имуществе. (Истребование имущества от добросовестного
Приобретателя) Статья 128 к объектам гражданских прав относит имущественные права.
Статья 132, дающая определение предприятия гласит:
«…..В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,
продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или
договором.»

Из чего и делается вывод о том, что права требования являются имуществом со всеми вытекающими последствиями.
Правда в процессе устного консультирования с регулятором был получен отрицательный ответ на вопрос о принадлежности прав требования к имуществу.

Сейчас: для передачи, например, 10 000 закладных нужно
(i) составить в простой письменной форме 10 000 договоров продажи (уступки) закладных,
(ii) совершить 10 000 передаточных записей на закладных,
(iii) на каждой закладной указать остаток долга по ней и
(iv) подать в органы государственной регистрации 10 000 заявлений о государственной регистрации.

Как я писал в своем предыдущем сообщении, что решение вопроса только с передачей закладных, без решения вопроса особого порядка ведения банковского счета при ипотеке и упрощения процедуры смены выгодопреобретателя по страховкам ни к какому ускорению перехода прав не приведет. Вам придется написать, отправить и отследить получение всеми 10 000 заемщикам. Вам придется вызвать 10 000 заемщиков чтобы переписать поручения на перевод средств с банковского счета на нового владельца обязательства. Вам придется внести изменения или переписать 10 000 страховых полисов.

Вопрос с электронными закладными на самом деле связан с неспособностью государства своими силами в настоящий момент использовать достижения «науки и техники».

Я думаю, что вопрос электронного оборота закладных не столько технический, сколько юридический. У государства есть достойные, как мне кажется, примеры по организации учета.
Взять хоть тот же пенсионный фонд.
  • Вверх

#11 Пользователь офлайн   Туктаров Юрий 

Туктаров Юрий
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2
  • Регистрация: 27-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Авакян, Туктаров и Партнёры
  • Должность:Управляющий партнер
  • Сфера деят-сти:Право

Отправлено 28 Июнь 2005 - 17:47

1. «Конвертация» закладной:

законный владелец закладной подает в учреждение юстиции заявление о передаче закладной депозитарию для обязательного хранения в нем. Учреждение юстиции на закладной делает отметку и выдает закладную депозитарию, в котором законный владелец предварительно открыл счет. Все просто.

2. Депозитарный учет прав по кредиту и ипотеке

не вижу препятствий, чтобы СУБЪЕКТ по договору ипотеки (+ кредита) определялся по электронным записям депозитария. В таком случае в ЕГРП делается указание о том, что субъект (залогодержатель) определяется по данным счета депо в конкретном депозитарии.

Однако, параллельно нужно предусмотреть, что:

(а) кредитная организация вправе уступать кредиты некредитным организациям (суды полагают, что этого сделать нельзя и ссылаются на ст. 5 Закона о банках);
(б) уступка ипотечного кредита не является факторингом (суды считают, что уступка требования за деньги является факторингом, поэтому приобретатель должен обладать специальной лицензией – ст. 825 ГК РФ);
(в) права требования можно приобретать в порядке добросовестного приобретения (ст. 302 ГК РФ говорит только о вещах, а согласно ст. 128 ГК РФ ценные бумаги вещами являются, а требования, увы, нет).

Может быть нужно еще что-нибудь предусмотреть, чтобы «выровнить» закладную и ипотечных кредит, но в общем, как мне кажется, ключевые проблемы сводятся к названным трем.

3. Трудности открытия счета

Сейчас: для передачи, например, 10 000 закладных нужно
(i) составить в простой письменной форме 10 000 договоров продажи (уступки) закладных,
(ii) совершить 10 000 передаточных записей на закладных,
(iii) на каждой закладной указать остаток долга по ней и
(iv) подать в органы государственной регистрации 10 000 заявлений о государственной регистрации.

Можно себе легко представить сколько нужно людей для передачи пула закладных, какое количество ошибок может быть допущено, сколько бумаги изведено и сколько радости вы увидите в глазах наших уважаемых регистраторов.

При электронных закладных. Ипотечный агент (русский SPV) представляет один раз учредительные документы и открывает (электронный) счет депо. Составляется (электронное) передаточное распоряжение и 10 000 закладных зачисляются на его счет депо одним кликом мышки.

4. Общее замечание

Вопрос с электронными закладными на самом деле связан с неспособностью государства своими силами в настоящий момент использовать достижения «науки и техники». Это дорого и сложно. Лучше с этим справляются частные компании, в нашем случае – депозитарии.

Есть замечательная книжка Джоаны Бенжамин – The Law of Global Custody, где автор напишет:
«В конце 20 века рынок ценных бумаг стал очевидцем роста в сторону компьютеризации. Бумажные инструменты и сертификаты были заменены электронными записями. Поскольку база данных в основном поддерживается посредниками, а не эмитентами, рост компьютеризации означает рост посредничества. Причина в компьютеризации заключается в эффективности электронных технологий» (с. 12).

(прим. В английском праве учетом прав занимается широкий круг лиц – депозитарии, брокеры, дилеры, инвестиционные банки – они имеют общее название: посредники. У нас круг меньше, поэтому термин конкретнее - депозитарии).
  • Вверх

#12 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 20 Июнь 2005 - 23:55

В чем заключается проблема, достаточно хорошо освещено в тезисах. Это нетехнологичность вторичного обращения закладных. Но вот путь ее решения при помощи создания электронной закладной мне кажется не самым оптимальным и решающим основные проблемы, связанные с оборотом прав требования. А что делать с простыми закладными? Их нужно будет, каким-то образом конвертировать в электронные? Не уверен, что механизм конвертации будет прост. А как поступить с правами требования не оформленными закладными? Их оборот так и будет труднореализуем? Если существуют попытки упростить сроки и технологию переуступки прав требования то, по-моему, этот механизм должен касаться всех прав требования, не зависимо от того, в какой форме они удостоверены. Тут на форуме уже говорилось про это и я согласен, что механизм переуступки через закладные в принципе не может быть технологичным и дешевым. А потом, открытие счета депо в депозитарии, процедура не намного проще, чем регистрация в учреждении юстиции сведений о новом владельце.

К сожалению, вопрос перерегистрации в учреждении юстиции не последний вопрос определяющий скорость и технологичность переуступки. Если мы с вами посмотрим на существующую практику обслуживания кредитов, то видно, что технология практически у всех банков одинаковая. Банк открывает ссудный счет, открывает текущий счет, и от заемщика получает поручение на перечисление средств с текущего счета на ссудный, в счет погашения кредита. При переуступке существует необходимость уведомить заемщика и пригласить его для подписания нового поручения. Вопрос с доверительным управлением банковского счета у нас не решен. Подобная ситуация у нас и с договорами страхования. При переуступке прав требования по договору не происходит автоматической смены выгодопреобретателя. А это опять же риски и нетехнологичность. Можно конечно подумать и придумать как задепонировать расчетные счета и страховые полисы в депозитарии, но наверное это не выход.
  • Вверх

#13 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 20 Июнь 2005 - 20:54

Сразу после принятия Закона об ипотечных ценных бумагах, стал обсуждаться вопрос о введении "электронных закладных". При формировании ипотечного покрытия и передачи его ипотечного агенту необходимо, чтобы передача закладной осуществлялась в максимально короткий промежуток времени и с минимальными затратами. Тот порядок, который действует в настоящее время и предусмотрен Законом об ипотеке, явно не отвечает таким потребностям.

В разделе Публикации размещен материал о депозитарном учете закладных [ссылка] , в котором автор Юрий Туктаров рассматривает юридические аспекты, связанные с появлением такого рода закладных.

Приглашаем к обсуждению данной проблематики профессиональных участников рынка. Также здесь можно задать интересующие вопросы автору.
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100