Перейти к содержимому

Налог на продавца квартиры - Налоги и вычеты. Общение с государством - Форум по ипотеке и секьюритизации

Налог на продавца квартиры


  • Авторизуйтесь для ответа в теме

Налог на продавца квартиры

Сообщений в теме: 44

#1 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 28 Апрель 2014 - 02:14

В договорах о порядке расчетов указано "оплата должна быть произведена любым не запрещенным законом способом".
В том то и дело, что датой фактического получения денежных средств (векселей) от покупателя за проданную квартиру является 15.02.13 (т.е. нам действительно по сути оплатили ее авансом за несколько месяцев до фактической регистрации купли-продажи), а переподписан с новой датой был только акт дальнейшей передачи этих векселей нами застройщику уже в счет оплаты за новую квартиру (поскольку по ДДУ эта оплата должна была быть произведена после регистрации ДДУ).
С реальными деньгами данная схема была бы невозможной, в том и вся соль, что данные векселя были эмитированы организацией застройщика и имели дату предъявления не ранее чем через год. В предварительном договоре были оговорены все сроки на оформление сделки (полгода), условия и обоюдные штрафные санкции при отказе одной из сторон. Соответственно, передавая нам эти векселя как оплату авансом сразу при подписании предварительного договора, агентство застройщика по сути ничем не рисковало. Поскольку обналичить их можно было только в случае реально состоявшейся сделки и только через год. По итогам сделки эти векселя получила другая организация застройщика, с которой мы заключили ДДУ. После продажи агентством нашей старой квартиры застройщик обналичит у них эти векселя. Это у них абсолютно стандартная схема продажи с принятием в зачет стоимости старой квартиры, по которой продается около 20% квартир. По договору купли-продажи мы продолжаем жить в проданной квартире до момента сдачи новостройки. Покупкой и реализацией старых квартир занимается отдельное агентство, дочерняя организация застройщика.

Таким образом, в качестве месяца получения дохода я могу поставить либо февраль 2013 (дату получения векселей согласно акту), либо июнь 2013 (дату фактической регистрации договора купли-продажи). Возможно, аванс полагается считать доходом с момента перехода права собственности.

В общем, я понял, что "сэкономить" нам вряд ли получится. Мы честно выделили доли детям при продаже (иначе бы нарушили обязательство по мат. капиталу, а в новой квартире эти доли уже не позволил бы выделить банк), за это теперь придется еще и заплатить налог.


Схема с векселями понятна и известна. Но ФНС эта схема не интересует.

В качестве даты получения дохода в Вашем случае нужно считать дату, когда расчеты произведены согласно документам (договор купли-продажи, акт, расписка и т.п. - в этих документах нужно смотреть, когда произведены расчеты).

Я не очень понимаю, где и в чем Вы хотите сэкономить и в чем проблема. В самом первом сообщение я Вам написал про возможность оформления вычета продавца. Вы рассматривали этот вариант? Разве этот вариант Вам не подходит?

Сообщение отредактировал Кирилл Л.: 28 Апрель 2014 - 02:17

  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Serednev Grigorij 

Serednev Grigorij
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 9
  • Регистрация: 30-Сентябрь 10
  • Город:Novosibirsk
  • Сфера деят-сти:Разработка и внедрение ПО

Отправлено 28 Апрель 2014 - 01:08

Ваша ситуация достаточно запутанная и не совсем законная (особенно в части переподписания документов более поздней датой). Тем не менее разобраться здесь можно.
Необходимо смотреть на сделку по продаже "старой квартиры" между Вами (а также супругой и детьми) и Застройщиком, если я правильно Вас понял, это было в мае или июне 2013 года. В этом договоре должен быть указан порядок расчетов между продавцами (т.е. Вами) и покупателем (т.е. Застройщиком) - здесь Вы пишете, что счет на оплату "позднее был переподписан с более поздней датой". Дата получения денег от покупателя (задокументированная дата, так как Вы подписали акты на оплату более поздней датой) и будет датой получения покупателем денежных средств от продавца.

В договорах о порядке расчетов указано "оплата должна быть произведена любым не запрещенным законом способом".
В том то и дело, что датой фактического получения денежных средств (векселей) от покупателя за проданную квартиру является 15.02.13 (т.е. нам действительно по сути оплатили ее авансом за несколько месяцев до фактической регистрации купли-продажи), а переподписан с новой датой был только акт дальнейшей передачи этих векселей нами застройщику уже в счет оплаты за новую квартиру (поскольку по ДДУ эта оплата должна была быть произведена после регистрации ДДУ).
С реальными деньгами данная схема была бы невозможной, в том и вся соль, что данные векселя были эмитированы организацией застройщика и имели дату предъявления не ранее чем через год. В предварительном договоре были оговорены все сроки на оформление сделки (полгода), условия и обоюдные штрафные санкции при отказе одной из сторон. Соответственно, передавая нам эти векселя как оплату авансом сразу при подписании предварительного договора, агентство застройщика по сути ничем не рисковало. Поскольку обналичить их можно было только в случае реально состоявшейся сделки и только через год. По итогам сделки эти векселя получила другая организация застройщика, с которой мы заключили ДДУ. После продажи агентством нашей старой квартиры застройщик обналичит у них эти векселя. Это у них абсолютно стандартная схема продажи с принятием в зачет стоимости старой квартиры, по которой продается около 20% квартир. По договору купли-продажи мы продолжаем жить в проданной квартире до момента сдачи новостройки. Покупкой и реализацией старых квартир занимается отдельное агентство, дочерняя организация застройщика.

Таким образом, в качестве месяца получения дохода я могу поставить либо февраль 2013 (дату получения векселей согласно акту), либо июнь 2013 (дату фактической регистрации договора купли-продажи). Возможно, аванс полагается считать доходом с момента перехода права собственности.

В общем, я понял, что "сэкономить" нам вряд ли получится. Мы честно выделили доли детям при продаже (иначе бы нарушили обязательство по мат. капиталу, а в новой квартире эти доли уже не позволил бы выделить банк), за это теперь придется еще и заплатить налог.
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 27 Апрель 2014 - 03:14

Хотелось бы все-таки отметить, что распределение между собственниками дохода от продажи квартиры (во всяком случае в нашем случае) никоим образом не интересовало органы опеки. Их интересовало только соблюдение требования о выделении аналогичной доли собственности детям в приобретаемой квартире взамен старой.
Вопрос кому из собственников принадлежит виртуальный доход от продажи им совершенно неинтересен.

Начал заполнять декларацию - столкнулся с определенными казусами, связанными с порядком оформления сделки.
Я уже писал, что мы приобрели новую квартиру, отдав застройщику старую квартиру в зачет стоимости новой. Оформлено это через купли-продажу.
Детей при этом мы сделали собственниками в старой квартире только для того, чтобы выполнить соответствующее обязательство, подписанное при получении мат. капитала, который мы ранее потратили на погашение части ипотеки по старой квартире.

Порядок сделки:
15.02.2013 мы подписали предварительный договор с организацией застройщика, декларирующий намерение о продаже старой квартиры и приобретении новой, в тот же день получили аванс в виде 2 векселей на имя меня и жены на полную стоимость квартиры и тут же отдали их обратно застройщику в качестве первоначального взноса на оплату новой квартиры по соглашению о намерении заключить ДДУ. Дети на тот момент еще не были собственниками квартиры! Т.е. 15.02 мы оформили 2 акта о получении и о передаче векселей (второй акт о передаче нами векселей застройщику в счет оплаты по ДДУ позднее был переподписан с более поздней датой).
После 15.02 мы погасили остаток ипотеки по старой квартире, сняли обременение и сделали в ней детей собственниками (март 2013), далее получили разрешения опеки и в мае-июне оформили сделку. В общей сложности это заняло несколько месяцев.
По итогам в качестве подтверждения о получении дохода у нас на руках имеются 2 акта приемки-передачи векселей:
1). Акт от 15.02 о получении 2 векселей (по 50% стоимости продажи квартиры каждый) от организации застройщика мной и женой в качестве аванса за продаваемую квартиру (основание - предварительный договор от 15.02, сам договор купли-продажи был подписан только 31.05, а зарегистрирован в Росреестре 19.06);
2). Акт от 06.06 о передаче данных векселей от меня и жены застройщику в счет оплаты первоначального взноса за приобретаемую квартиру в новостройке по ДДУ. На ту же дату 06.06 был зарегистрирован ДДУ в Росреестре.
Вопрос - в каком месяце и на каком основании получили доход наши дети-собственники?
Поскольку первый акт датирован 15.02, то по логике "доход" в виде аванса за продажу как бы получен в феврале, однако на тот момент дети еще не были собственниками и еще не состоялся сам факт продажи... Может тут и не надо приписывать этот доход детям?


Органы опеки не занимаются вопросами налогообложения. Это вопрос ФНС.

Ваша ситуация достаточно запутанная и не совсем законная (особенно в части переподписания документов более поздней датой). Тем не менее разобраться здесь можно.

Необходимо смотреть на сделку по продаже "старой квартиры" между Вами (а также супругой и детьми) и Застройщиком, если я правильно Вас понял, это было в мае или июне 2013 года. В этом договоре должен быть указан порядок расчетов между продавцами (т.е. Вами) и покупателем (т.е. Застройщиком) - здесь Вы пишете, что счет на оплату "позднее был переподписан с более поздней датой". Дата получения денег от покупателя (задокументированная дата, так как Вы подписали акты на оплату более поздней датой) и будет датой получения покупателем денежных средств от продавца.
  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Serednev Grigorij 

Serednev Grigorij
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 9
  • Регистрация: 30-Сентябрь 10
  • Город:Novosibirsk
  • Сфера деят-сти:Разработка и внедрение ПО

Отправлено 27 Апрель 2014 - 02:50

Хотелось бы все-таки отметить, что распределение между собственниками дохода от продажи квартиры (во всяком случае в нашем случае) никоим образом не интересовало органы опеки. Их интересовало только соблюдение требования о выделении аналогичной доли собственности детям в приобретаемой квартире взамен старой.
Вопрос кому из собственников принадлежит виртуальный доход от продажи им совершенно неинтересен.

Начал заполнять декларацию - столкнулся с определенными казусами, связанными с порядком оформления сделки.
Я уже писал, что мы приобрели новую квартиру, отдав застройщику старую квартиру в зачет стоимости новой. Оформлено это через купли-продажу.
Детей при этом мы сделали собственниками в старой квартире только для того, чтобы выполнить соответствующее обязательство, подписанное при получении мат. капитала, который мы ранее потратили на погашение части ипотеки по старой квартире.

Порядок сделки:
15.02.2013 мы подписали предварительный договор с организацией застройщика, декларирующий намерение о продаже старой квартиры и приобретении новой, в тот же день получили аванс в виде 2 векселей на имя меня и жены на полную стоимость квартиры и тут же отдали их обратно застройщику в качестве первоначального взноса на оплату новой квартиры по соглашению о намерении заключить ДДУ. Дети на тот момент еще не были собственниками квартиры! Т.е. 15.02 мы оформили 2 акта о получении и о передаче векселей (второй акт о передаче нами векселей застройщику в счет оплаты по ДДУ позднее был переподписан с более поздней датой).
После 15.02 мы погасили остаток ипотеки по старой квартире, сняли обременение и сделали в ней детей собственниками (март 2013), далее получили разрешения опеки и в мае-июне оформили сделку. В общей сложности это заняло несколько месяцев.
По итогам в качестве подтверждения о получении дохода у нас на руках имеются 2 акта приемки-передачи векселей:
1). Акт от 15.02 о получении 2 векселей (по 50% стоимости продажи квартиры каждый) от организации застройщика мной и женой в качестве аванса за продаваемую квартиру (основание - предварительный договор от 15.02, сам договор купли-продажи был подписан только 31.05, а зарегистрирован в Росреестре 19.06);
2). Акт от 06.06 о передаче данных векселей от меня и жены застройщику в счет оплаты первоначального взноса за приобретаемую квартиру в новостройке по ДДУ. На ту же дату 06.06 был зарегистрирован ДДУ в Росреестре.
Вопрос - в каком месяце и на каком основании получили доход наши дети-собственники?
Поскольку первый акт датирован 15.02, то по логике "доход" в виде аванса за продажу как бы получен в феврале, однако на тот момент дети еще не были собственниками и еще не состоялся сам факт продажи... Может тут и не надо приписывать этот доход детям?
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 22 Апрель 2014 - 23:19

Родители не являются опекунами и попечителями. П. 3 ст. 31:

Тем не менее:

Однако данные правила (п. 2 и 3 ст. 37) полностью соблюдены - полученный доход от продажи квартиры с разрешения органов опеки и в полном объеме направлен на приобретение квартиры в новостройке с выделением детям тех же долей, что и в проданной квартире. Т.е. интересы детей очевидно не пострадали.
Чему противоречит соглашение о распределении дохода? Данное соглашение влияет только на определение налогооблагаемой базы.


Вы же сами цитируете эти статьи

Статья 28. Дееспособность малолетних
1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
КонсультантПлюс: примечание.
О применении абзаца второго пункта 1 статьи 28 см. Определение Конституционного Суда РФ от 06.03.2003 N 119-О.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.


Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.


Соглашение о распределении доходов между родителем (законным представителем) и его несовершеннолетним ребенком - это сделка, которая не соответствует требованиям действующего законодательства.

Комментарии по таким сделкам неоднократно давали органы государственной регистрации и органы опеки.
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Serednev Grigorij 

Serednev Grigorij
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 9
  • Регистрация: 30-Сентябрь 10
  • Город:Novosibirsk
  • Сфера деят-сти:Разработка и внедрение ПО

Отправлено 22 Апрель 2014 - 22:57

Мне не очень нравится этот вариант решения проблемы применительно к Вашему случаю. Несовершеннолетний не может подписывать никаких соглашений о распределении доходов, за ребенка подобные документы подписывает законный представитель. В Вашем случае получается, что Вы подпишете соглашение с ребенком, законным представителем которого Вы являетесь.

Согласно ч. 1 ст. 28 и ч. 3 ст. 37 ГК РФ "...опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками".


Родители не являются опекунами и попечителями. П. 3 ст. 31:

Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов.

Тем не менее:

К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Однако данные правила (п. 2 и 3 ст. 37) полностью соблюдены - полученный доход от продажи квартиры с разрешения органов опеки и в полном объеме направлен на приобретение квартиры в новостройке с выделением детям тех же долей, что и в проданной квартире. Т.е. интересы детей очевидно не пострадали.
Чему противоречит соглашение о распределении дохода? Данное соглашение влияет только на определение налогооблагаемой базы.
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 22 Апрель 2014 - 10:42

Спасибо за разъяснения! Насколько я понял, в нашем случае вместо вычета в размере 1 млн. нам лучше вычесть сумму расходов на приобретение проданной квартиры (1 447 тыс.)

Однако, как Вы смотрите на вариант использования заявления (соглашения) о распределении дохода при продаже квартиры в пользу родителей, в отличие от детей, являющихся собственниками квартиры более 3-х лет?
Согласно Письму ФНС России от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/9664@:

Квартира продана целиком, а не отдельными долями. В качестве оплаты за квартиру мы получили 2 векселя (один на мое имя, другой на имя жены), по 50% от стоимости продажи. На имя детей денежные документы не оформлялись. Таким образом, доход может быть распределен на 100% в пользу меня и жены (0% детям), а мы являемся собственниками квартиры более 3 лет.

Данный вариант с примером соглашения описан здесь:
http://vashnal.ru/st...i-nedvizhimosti

Правда, смущает один момент:
C другой стороны, оплатным документам предложенное распределение вполне соответствует.


Мне не очень нравится этот вариант решения проблемы применительно к Вашему случаю. Несовершеннолетний не может подписывать никаких соглашений о распределении доходов, за ребенка подобные документы подписывает законный представитель. В Вашем случае получается, что Вы подпишете соглашение с ребенком, законным представителем которого Вы являетесь.

Согласно ч. 1 ст. 28 и ч. 3 ст. 37 ГК РФ "...опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками".
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Serednev Grigorij 

Serednev Grigorij
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 9
  • Регистрация: 30-Сентябрь 10
  • Город:Novosibirsk
  • Сфера деят-сти:Разработка и внедрение ПО

Отправлено 20 Апрель 2014 - 16:36

3) Распределение вычета между участниками долевой собственности происходит в зависимости от того, как оформлена сделка (продажа единым договором или по долям). Подробнее можно почитать на сайте налоговой (с примерами).

Спасибо за разъяснения! Насколько я понял, в нашем случае вместо вычета в размере 1 млн. нам лучше вычесть сумму расходов на приобретение проданной квартиры (1 447 тыс.)

Однако, как Вы смотрите на вариант использования заявления (соглашения) о распределении дохода при продаже квартиры в пользу родителей, в отличие от детей, являющихся собственниками квартиры более 3-х лет?
Согласно Письму ФНС России от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/9664@:

физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц

Квартира продана целиком, а не отдельными долями. В качестве оплаты за квартиру мы получили 2 векселя (один на мое имя, другой на имя жены), по 50% от стоимости продажи. На имя детей денежные документы не оформлялись. Таким образом, доход может быть распределен на 100% в пользу меня и жены (0% детям), а мы являемся собственниками квартиры более 3 лет.

Данный вариант с примером соглашения описан здесь:
http://vashnal.ru/st...i-nedvizhimosti

Правда, смущает один момент:

Зачастую налоговые инспекции на местах требуют государственной регистрации подобных соглашений вместе с регистрацией самого договора купли-продажи недвижимости (то есть они считают данное соглашение частью такого договора)

C другой стороны, оплатным документам предложенное распределение вполне соответствует.
  • Вверх

#9 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 16 Апрель 2014 - 02:13

Добрый день!
У нас следующий случай: мы приобрели квартиру в новостройке по схеме trade-in, то есть продали нашу старую квартиру застройщику в зачет стоимости приобретенного жилья большей площади.
Нюанс в том, что собственниками проданной квартиры являлись я, жена и ДВОЕ ДЕТЕЙ. Мы с женой владели этой квартирой более 3-х лет, детей же сделали собственниками только перед самой продажей (в связи с обязательством выделить доли детям по причине использования по этой квартире мат. капитала).

ВОПРОС: обязаны ли мы подать налоговые декларации на детей и можно ли минимизировать сумму налога?
Квартира была куплена в 2006 году за 1 447 000 в общую совместную собственность меня и жены.
В 2013 году мы выделили по 1/10 двум детям, 8/10 осталось в общей совместной собственности меня и жены.
В том же 2013 г. мы продали квартиру застройщику за 1 850 000 руб в зачет стоимости приобретаемой новостройки.
Зачет стоимости произведен путем получения от организации-покупателя ("дочки" застройщика) векселей со сроком погашения не ранее срока завершения строительства и передаче этих векселей от нас застройщику в качестве первоначального взноса за приобретаемую новостройку. Подтверждающие документы - акты приемки-передачи векселей. На оплату оставшейся части стоимости получен и направлен ипотечный кредит.
Таким образом дети формально "как бы" получили доход в размере 185 000 каждый (если считать пропорционально долям).
Однако фактически никакого дохода получено НЕ БЫЛО в связи с одновременным направлением этих средств на приобретение новостройки.
Кроме того, я слышал, что в подобной ситуации продавцы имеют право оформить в простой письменной форме соглашение о произвольном распределении дохода от продажи, в котором передать весь доход собственникам, владеющим квартирой более 3-х лет. Правда, мы такое соглашение при продаже оформить и зарегистрировать не догадались.


Добрый день!

1) Несовершеннолетний собственник является налогоплательщиком. На этот счет были разъяснения налоговых органов в разных регионах - см. также здесь, здесь, а также экспертов.

2) Можно использовать предусмотренный ст. 220 НК РФ налоговый вычет

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;


3) Распределение вычета между участниками долевой собственности происходит в зависимости от того, как оформлена сделка (продажа единым договором или по долям). Подробнее можно почитать на сайте налоговой (с примерами).
  • Вверх

#10 Пользователь офлайн   Serednev Grigorij 

Serednev Grigorij
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 9
  • Регистрация: 30-Сентябрь 10
  • Город:Novosibirsk
  • Сфера деят-сти:Разработка и внедрение ПО

Отправлено 15 Апрель 2014 - 23:46

Добрый день!
У нас следующий случай: мы приобрели квартиру в новостройке по схеме trade-in, то есть продали нашу старую квартиру застройщику в зачет стоимости приобретенного жилья большей площади.
Нюанс в том, что собственниками проданной квартиры являлись я, жена и ДВОЕ ДЕТЕЙ. Мы с женой владели этой квартирой более 3-х лет, детей же сделали собственниками только перед самой продажей (в связи с обязательством выделить доли детям по причине использования по этой квартире мат. капитала).

ВОПРОС: обязаны ли мы подать налоговые декларации на детей и можно ли минимизировать сумму налога?
Квартира была куплена в 2006 году за 1 447 000 в общую совместную собственность меня и жены.
В 2013 году мы выделили по 1/10 двум детям, 8/10 осталось в общей совместной собственности меня и жены.
В том же 2013 г. мы продали квартиру застройщику за 1 850 000 руб в зачет стоимости приобретаемой новостройки.
Зачет стоимости произведен путем получения от организации-покупателя ("дочки" застройщика) векселей со сроком погашения не ранее срока завершения строительства и передаче этих векселей от нас застройщику в качестве первоначального взноса за приобретаемую новостройку. Подтверждающие документы - акты приемки-передачи векселей. На оплату оставшейся части стоимости получен и направлен ипотечный кредит.
Таким образом дети формально "как бы" получили доход в размере 185 000 каждый (если считать пропорционально долям).
Однако фактически никакого дохода получено НЕ БЫЛО в связи с одновременным направлением этих средств на приобретение новостройки.
Кроме того, я слышал, что в подобной ситуации продавцы имеют право оформить в простой письменной форме соглашение о произвольном распределении дохода от продажи, в котором передать весь доход собственникам, владеющим квартирой более 3-х лет. Правда, мы такое соглашение при продаже оформить и зарегистрировать не догадались.
  • Вверх

#11 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 01 Февраль 2007 - 11:44

Цитата
ejjjdhn
Звучит смешно, но только сейчас узнал о налоге при продаже квартиры!
Продаю квартиру за 1млн 700 тыс.руб. в собственности менее 3 лет. По договору инвестирования со строительной компанией заплатил 1млн500 тыс руб. Читал, читал форум но со 100% уверенностью так и не понял с какой суммы буду обязан заплатить налог.


Продавая квартиру, Вы получаете доход. И с этого дохода обязаны заплатить подоходный налог.
У Вас есть выбор:
- Вы можете получить вычет в размере 1 миллиона рублей.
- Вы можете получить вычет в размере фактически произведенных затрат.
То есть, затратили Вы сколько?
1 миллион 500 тысяч;
Продаете за сколько?
За 1 миллион 700 тысяч.
Реальный Ваш доход какой?
200 тысяч.

Чтобы не быть голословным, приведу кусочек статьи 220 Налогового Кодекса, где это русским по-белому написано:
"Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов..."
  • Вверх

#12 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 01 Февраль 2007 - 11:10

ejjjdhn

Звучит смешно, но только сейчас узнал о налоге при продаже квартиры!
Продаю квартиру за 1млн 700 тыс.руб. в собственности менее 3 лет. По договору инвестирования со строительной компанией заплатил 1млн500 тыс руб. Читал, читал форум но со 100% уверенностью так и не понял с какой суммы буду обязан заплатить налог.
Буду признателен за скорый ответ, т.к. в понедельник намечена сделка. Квартира у меня покупается через ипотеку.


Если Вы продаете квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет за сумму, превышающую 1 млн. рублей, Вы платите налог с суммы превышающей 1 млн. рублей. Если продаете за сумму меньшую 1 млн. рублей, налог не платите.
  • Вверх

#13 Пользователь офлайн   Bdfy1 

Bdfy1
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 118
  • Регистрация: 27-Январь 06
  • Сфера деят-сти:прг

Отправлено 28 Январь 2007 - 23:48

Цитата
Звучит смешно, но только сейчас узнал о налоге при продаже квартиры!



Прикольно - вы такой честный или просто не знали ?
по идее с 700 тысяч 13 процентов ....
  • Вверх

#14 Пользователь офлайн   Рамзис Мухаметзянов 

Рамзис Мухаметзянов
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 1
  • Регистрация: 28-Январь 07
  • Сфера деят-сти:госслужащий

Отправлено 28 Январь 2007 - 19:29

Звучит смешно, но только сейчас узнал о налоге при продаже квартиры!
Продаю квартиру за 1млн 700 тыс.руб. в собственности менее 3 лет. По договору инвестирования со строительной компанией заплатил 1млн500 тыс руб. Читал, читал форум но со 100% уверенностью так и не понял с какой суммы буду обязан заплатить налог.
Буду признателен за скорый ответ, т.к. в понедельник намечена сделка. Квартира у меня покупается через ипотеку.
  • Вверх

#15 Пользователь офлайн   Гришаев Сергей 

Гришаев Сергей
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 52
  • Регистрация: 21-Февраль 05
  • Компания:ООО Система
  • Должность:инженер- конструктор- технолог
  • Сфера деят-сти:производство

Отправлено 16 Февраль 2006 - 14:32

To Bdfy1

Да собственно нашли уже- в Сбере дадут 25000$, без залога (поручители есть), остальное наскрести... Первое время конечно тяжелова-то будет - и кредит отдавать, и долг, но ничё... не впервой...
  • Вверх

#16 Пользователь офлайн   Bdfy1 

Bdfy1
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 118
  • Регистрация: 27-Январь 06
  • Сфера деят-сти:прг

Отправлено 16 Февраль 2006 - 00:07

Да прописка то не проблема - зарегетись у родтсвенников не в Москве, а тут гостевая регистрация на пол-года ...
Вы сначала найдите тот банк который бы мог вам кредит дать такой нецелевой ( без залога ) ...
  • Вверх

#17 Пользователь офлайн   Гришаев Сергей 

Гришаев Сергей
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 52
  • Регистрация: 21-Февраль 05
  • Компания:ООО Система
  • Должность:инженер- конструктор- технолог
  • Сфера деят-сти:производство

Отправлено 15 Февраль 2006 - 21:15

To Bdfy1
это само-собой smile.gif однако снять обиталище на 2-3 месяца (в конце-концов перекантоваться у друзей- родственников) это не так сложно, хуже (при неодновременной сделке) это то что надо куда-то прописываться на этот короткий срок, поскольку в никуда тебя никто не выпишет (а то бы побомжевал маленько...).
Вот я и говорю ,что сейчас надо решить технические вопросы, только как? фиктивная прописка? Это наверно дорого обойдется, это ж не регистрация за 300 руб.
Так что пока думаю...
  • Вверх

#18 Пользователь офлайн   Bdfy1 

Bdfy1
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 118
  • Регистрация: 27-Январь 06
  • Сфера деят-сти:прг

Отправлено 15 Февраль 2006 - 20:54

>а нет, почему же... Я беру потреб. кредит- погашаю >задолженность.
>Снимаю залог, продаю квартиру- погашаю потреб >кредит (досрочно).
>Иду в банк, даю оставшиеся от продажи деньги на >первый взнос + беру новый кредит (и в этот момент >на мне никаких кредитов не висит!!!).
Логично только есть минус ( хотя кому может и плюса ): Вы должны где-то обитать пока это все провернете ..
  • Вверх

#19 Пользователь офлайн   Гришаев Сергей 

Гришаев Сергей
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 52
  • Регистрация: 21-Февраль 05
  • Компания:ООО Система
  • Должность:инженер- конструктор- технолог
  • Сфера деят-сти:производство

Отправлено 15 Февраль 2006 - 20:45

To Bdfy1... Вот и все ... Тупик

Смотрим дальше: даже если вы и возьмете эту сумму на срочный кредит - вам сразу прийдется выплачивать 2 ( !!! ) кредита: - первый срочный ( а там проценты повыше будут чем в ипотечном - причем вам года 3 прийдется выплачивать


Да нет, почему же... Я беру потреб. кредит- погашаю задолженность.
Снимаю залог, продаю квартиру- погашаю потреб кредит (досрочно).
Иду в банк, даю оставшиеся от продажи деньги на первый взнос + беру новый кредит (и в этот момент на мне никаких кредитов не висит!!!).

Только это на словах просто, а технически сложнее, особенно по затратам времени.
  • Вверх

#20 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 15 Февраль 2006 - 14:19

Цитата
Bdfy1:

Да он и так забирает 2-3К

Официально. А играя с ценой можно срубить еще что-то.
  • Вверх

#21 Пользователь офлайн   Bdfy1 

Bdfy1
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 118
  • Регистрация: 27-Январь 06
  • Сфера деят-сти:прг

Отправлено 15 Февраль 2006 - 13:21

Да он и так забирает 2-3К .. Причем хоть бы в этом случае договаривались что-ли или половину суммы брали - а то получается что покупатель мог бы съэкономить не оплатив услуги риэлтору продавца ... - зачем второе агенство оплачивать ?
  • Вверх

#22 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 15 Февраль 2006 - 13:16

To Bdfy1
Я и не говорю, что риэлтор заберет всю разницу между реальной ценой и указанной в договоре. Даже и не 5-10 %. Но 2-3К спокойно сможет.
  • Вверх

#23 Пользователь офлайн   Bdfy1 

Bdfy1
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 118
  • Регистрация: 27-Январь 06
  • Сфера деят-сти:прг

Отправлено 15 Февраль 2006 - 12:57

>Если риэлтор играет с ценой квартиры в свой карман, >то ему нельзя показать реальную цену
Там разница в 5%-10% но отнюдь сумма > 1000000
  • Вверх

#24 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 15 Февраль 2006 - 12:46

Цитата
Bdfy1:

Риэлтору безразлично какая сумма указана в договоре купли продажи

Это не так. Если риэлтор играет с ценой квартиры в свой карман, то ему нельзя показать реальную цену - продавец ее увидит. А при заниженной сумме - полный порядок.
  • Вверх

#25 Пользователь офлайн   Bdfy1 

Bdfy1
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 118
  • Регистрация: 27-Январь 06
  • Сфера деят-сти:прг

Отправлено 15 Февраль 2006 - 12:32

>Если есть желание (и необходимость) надо настаивать >на реальной сумме. Или отказаться от такой >квартиры.
>Если Вы платите деньги риэлтору, то он должен >следовать Вашим указаниям, а не делать так, как >удобно ему.
Риэлтору безразлично какая сумма указана в договоре купли продажи - тут об удобствах речь не идет ...
Да кстати автору топика: т к у покупателя тоже агенство недвижимости - вы учтите что фактически вы оплачиваете услуги 2-х агенств недвижимости - то через которое покупаете и то через которое продают ...
  • Вверх

#26 Пользователь офлайн   Уханов Дмитрий 

Уханов Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 231
  • Регистрация: 14-Июнь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Номос-банк
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование

Отправлено 15 Февраль 2006 - 12:29

Цитата
Bdfy1:

когда квартира продается по заниженной цене

Если есть желание (и необходимость) надо настаивать на реальной сумме. Или отказаться от такой квартиры.
Если Вы платите деньги риэлтору, то он должен следовать Вашим указаниям, а не делать так, как удобно ему.
  • Вверх

#27 Пользователь офлайн   Bdfy1 

Bdfy1
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 118
  • Регистрация: 27-Январь 06
  • Сфера деят-сти:прг

Отправлено 15 Февраль 2006 - 12:25

>Хочу прямо сейчас (не ждать полной выплаты кредита >и прошествия 3-х лет с момента покупки
>квартиры)купить 3-комн. квартиру.

Вы думаете у вас это получится ? у нас аналогичная ситуация, правда сумма долга раза в 3 меньше вашей. И как я понял - мы попали в "ипотечную ловушку". Смотрите внимательно - в кредитном договоре прописано, что вы не имеете право брать другой кредит на погашение первого .. ( почитайте внимательно договор ). Что касается кредита ( срочного, который вы хотите взять ) - то без залога обычно кредиты на таку сумму не выдаются, а залог под уже заложенную квартиру вы можете и не взять. Смотрим дальше: даже если вы и возьмете эту сумму на срочный кредит - вам сразу прийдется выплачивать 2 ( !!! ) кредита: - первый срочный ( а там проценты повыше будут чем в ипотечном - причем вам года 3 прийдется выплачивать ), а второй - тот ипотечный который вы хотите взять - причем когда вы будете брать последний - то вам прийдется указать и то что вы будете выплачивать первый соотв. сумма кредита Вам уменьшится. Перекредитовать вас никто не будет. ( Сейчас этот продукт собираются водить несколько банков но это не сейчас ) - тем более уверен что у вас в договоре написано о невозможности перекредитования. Продать квартиру, договорясь с банком вы сможете - но учтите что вы будете продавать по заниженой стоимости ( 10%-20% ), т к квартира ваша будет находится под залогом ( обременение ) ... Вот и все ... Тупик.
Идеальным бы вариантом было когда эту квартиру купит клиент того же банка ( ему и не нужно залог снимать т к она уже под залогом ...) - но увы сейчас такого еще нет ...


Вариант один: выплачиваем первый кредит, снимает залог и продаем, утешаясь с тем что вместе с ростом цен будет расти и ваша недвижимость, а разница останется примерно такой же ...

Да кстати насчет налога: это очеень нормалная ситуация ( точнее ненормальная ) когда квартира продается по заниженной цене ( мне как то риэлтор знакомый сказал что таких сделок порядка 80% ) и это очень печально т к виноватым в конце концов окажется покупатель ( Вы можете не платить этот налог как и продавец - проблем у вас не будет - но в случае претензий со стороны бывшего продавца ( хоть такие случаи и единичны - но все же ... ) - сумма будет исчисляться по той которую вы указали в договоре - нотариально заверенные подписки на полную стоимость не помогут ... ). Да насчет невозможности подобрать - тут еще можно учесть что т к вы покупаете по иипотеке у вас есть козырь: вы можете накинуть n-ое кол-во условных единиц, что не все могут сделать ...
  • Вверх

#28 Пользователь офлайн   Гришаев Сергей 

Гришаев Сергей
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 52
  • Регистрация: 21-Февраль 05
  • Компания:ООО Система
  • Должность:инженер- конструктор- технолог
  • Сфера деят-сти:производство

Отправлено 15 Февраль 2006 - 11:13

To Дмитрий БахтеревБольшое спасибо за ответ, а то я бы так и пребывал в неведении.
Но тогда у меня получаются разные налоговые периоды, т.е. купил я в 2005 году за счет кредита за 40000 у.е., а продам в 2006 году за 60000 у.е., т.е. налоги будут с суммы 60000 - 40000 = 20000 х 0,13 = 2600 у.е.- сумма налога. Так? Или из-за разных налоговых периодов налог будет с суммы 60000 - 35000 = 25000 у.е.??
  • Вверх

#29 Пользователь офлайн   Бахтерев Дмитрий 

Бахтерев Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 241
  • Регистрация: 27-Сентябрь 04
  • Город:Екатеринбург
  • Компания:Газпромбанк (ОАО)
  • Должность:Начальник отдела
  • Сфера деят-сти:Банковская

Отправлено 14 Февраль 2006 - 21:27

Цитата
north_friend:

Как я понял, если я проведу альтернативу- по продаже своей однушки и покупки в кредит трешки (т.е. одновременно),то уплаты налога можно избежать, при этом правда теряется и право на вычет? Выдержка из НК ст.220 "Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически призведенных им и документально подтвержденных расходов..."

Неправильно. Доход у Вас получен будет от продажи однокомнатной квартиры. Вместо использования налогового вычета Вы можете уменьшить сумму дохода от её продажи на сумму затрат на её покупку. А вовсе не новой квартиры. Сумму, истраченную на приобретение 3-комнатной квартиры Вы сможете учесть только тогда, когда (и если) будете продавать уже новую квартиру. Право на вычет, кстати, Вы имеете при приобретении квартиры и он никуда не теряется.
  • Вверх

#30 Пользователь офлайн   Гришаев Сергей 

Гришаев Сергей
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 52
  • Регистрация: 21-Февраль 05
  • Компания:ООО Система
  • Должность:инженер- конструктор- технолог
  • Сфера деят-сти:производство

Отправлено 13 Февраль 2006 - 16:14

Плдскажите, пожалуйста, правильно ли я понял схему.
1)Есть 1-комн. квартира, купленная в кредит 7 месяцев назад. Отавшееся тело кредита около 900 тыс. руб. Рыночная цена квартиры сегодня около 1600 тыс. руб.

2)Хочу прямо сейчас (не ждать полной выплаты кредита и прошествия 3-х лет с момента покупки квартиры)купить 3-комн. квартиру. Место расположения всего- бл. Подмосковье. Цена трешки- около 3000 тыс. руб.

3)Совместный доход был 1150 у.е., на что был получен кредит 34000 у.е. Сейчас 1900 у.е., хочу взять ок. 70000у.е. (т.е. по- максимуму, больше вряд ли кто даст).

Как это будет- без разницы.Собираюсь поговорить в своём же банке ,но не думаю, что это лучший вариант. Могу взять кратковременный кредит ,для того, чтобы погасить задолженность по однушке, и после продажи последней ,вернуть. Т.е. на руках остаётся около 700 тыс. руб, чего достаточно для первого взноса (это 25% от стоимости квартиры).

Налоговым вычетом по покупке однушки ещё не пользовались. Сейчас смущает то, что после продажи однушки потребуют уплатить налог.

Как я понял, если я проведу альтернативу- по продаже своей однушки и покупки в кредит трешки (т.е. одновременно),то уплаты налога можно избежать, при этом правда теряется и право на вычет? Выдержка из НК ст.220 "Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета... налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически призведенных им и документально подтвержденных расходов..."

Или по-другому налог ,который я должен заплатить с продажи- это 600000 х 0,13 = 78 тыс. руб. Вычет, который мне должны предоставить с покупки трешки - это (по любому) 1000000 х 0,13 = 130 тыс. руб. 130000- 78000= 52000 руб- мне остается должна вернуть налоговая? Так или не так?
  • Вверх

#31 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 15 Январь 2006 - 22:50

Цитата
rest:

А как обычно постумают с этим налогом на продавца? Ведь можно разделить сумму налога поровну между покупателем и продавцом?

Вообще, по закону, налог должен платить тот, кто получает доход.
Доход (в денежном выражении) от продажи квартиры получает продавец. Значит и налог должен платить продавец.
Но квартир - мало, рост цен, спрос превышает (пока) предложение. В этой ситуации позиция продавцов примерно следующая: "Нравится квартира - давайте нарисуем в договоре купли-продажи один миллион рублей, якобы продавец продал квартиру за один миллион рублей. Ах у Вас ипотека и "нарисовав" в договоре один миллион, Вам банк даст кредит 80% от миллиона? Тогда мои (продавца) налоги - Ваша (покупателя) проблема."
В принципе, 1000 - 2000 долларов - достаточно много. Достаточно занизить стоимость квартиры на пару тысяч относительно рыночной цены, чтобы выстроилась очередь из желающих ее купить.
Что касается налога, то давайте считать:
Однушки в Москве начинаются от 80 тысяч, 1 миллион рублей = 35 тысяч долларов. 80 тыс. - 35 тыс. = 45 тыс
Налог при таком раскладе равен 45 тыс х 13% = 5850
Что выгоднее продавцу: заплатить 6 и более тысяч долларов в виде налога или занизить стоимость квартиры на пару тысяч, получить очередь из потенциальных покупателей и, совершив притворную сделку, не платить налог?
Торговаться с продавцом относительно этого налога можно и нужно, но практика такова, к сожалению, что продавцы перекладывают этот налог на покупателя, мол: "Раз не можете нарисовать в договоре купли-продажи квартиры 1 миллион из-за ипотеки, то или я, как продавец, найду другого покупателя (цены растут и надо мной не капает) или мои налоги - Ваша проблема.
  • Вверх

#32 Пользователь офлайн   rest 

rest
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 14
  • Регистрация: 13-Октябрь 05
  • Сфера деят-сти:IT

Отправлено 13 Январь 2006 - 17:44

Цитата
amauter:

Подобрал квартиру, которая была приобретена по договору дарения в марте 2003. Собственник несовершеннолетний.
Так как квартира в собственности менее 3 лет, то продавец вынужден платить налог. В банке (Собинбанк) говорят, что сумма в договоре купли-продажи, должна быть не менее суммы кредита плюс 11%, что вылевается для меня в дополнительные $1300, так как продавцы не согласны что-либо платить налоговой из своих средств.
Агентство недвижимости продавца - МИЭЛЬ.

Можно ли каким ли образом минизировать вышеуказанную сумму налога?
Может быть тот факт, что владелец ребенок каким-либо образом может изменить налог?

Подобрать другую квартиру - не подходящий вариант, так как по ипотеке очень сложно подобрать вариант при нынешнем состоянии рынка недвижимости.


Вопрос к уважаемым экспертам. А как обычно постумают с этим налогом на продавца? Ведь можно разделить сумму налога поровну между покупателем и продавцом? Или, например, снизить стоимость квартиры на сумму налога (1300$)? Ведь если этого не сделать, завленная изначально стоимость квартиры вырастет для покупателя как минимум на сумму налога!? Хотелось бы узнать, поступают ли так вообще или нет??? Насколько реально убедить в этом продавца???
  • Вверх

#33 Пользователь офлайн   Вячеслав Шаламов 

Вячеслав Шаламов
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 782
  • Регистрация: 10-Июнь 04
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 10 Январь 2006 - 15:27

To amauter
Если владеет менее 3 лет, то с 500 тыс. налог 13% придется заплатить...

А указать в договоре млн., реально купив за 1,5, не получается?
  • Вверх

#34 Пользователь офлайн   amauter 

amauter
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 84
  • Регистрация: 20-Октябрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:посетитель

Отправлено 10 Январь 2006 - 15:23

У меня возник еще дни вопрос по налогам.

С какой суммы продавец должен платить налог? С суммы указанной в договоре купли-продажи минус 1 000 000 руб, или с суммы указанной в договоре купли продажи минус сумма указанная в предыдущем договре купли-продажи минус 1 000 000 руб.

Например, покупается квартира ценой 1 500 000, при этом нынешний хозяин купил ее за 900 000. Должен ли хозяин заплатить налог с 500 000 (1 500 000 - 1 000 000) или же он вообще ничего не должен платить так как 1 500 000 - 900 000 = 600 000, а это меньше миллиона вычета.
  • Вверх

#35 Пользователь офлайн   amauter 

amauter
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 84
  • Регистрация: 20-Октябрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:посетитель

Отправлено 30 Ноябрь 2005 - 14:26

Делаться все будет в один, максимум два дня подряд, поэтому в любом случае в один год получается уложиться.

Большое спасибо Вам за ответы smile.gif
  • Вверх

#36 Пользователь офлайн   Суслов Кирилл 

Суслов Кирилл
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 976
  • Регистрация: 08-Июнь 04
  • Город:Москва
  • Интересы:Люблю работать и спать.
  • Компания:Легкокредит, Баснословно.ру
  • Должность:Отец-основатель ипотечного брокериджа в России
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование, драгоценные камни

Отправлено 30 Ноябрь 2005 - 14:23

To amauter

Если оба договора (продажа этой и покупка другой) будут подписаны и отданы ДО Нового года, то всё здорово. Если же разобъёте, то бог его знает, как налоговик решит - будет в договоре продажи этой квартиры написано "расчёты произведены до подписания договора" или что-то в этом духе и будут продавцы спорить с налоговой потом, что доход получили не в 2005, а в 2006 году. Понятно, что расписки там итп Но лучше всё одним годом делать.
  • Вверх

#37 Пользователь офлайн   amauter 

amauter
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 84
  • Регистрация: 20-Октябрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:посетитель

Отправлено 30 Ноябрь 2005 - 14:13

//В Миэле Вам об этом ничего не сказали, потому что они представитель продавца, а Вы - покупатель.

Тем не менее они заинтересованы в продаже квартиры, а умалчивание этого факта, завышает стоимость квартиры, что, соответственно, понижает ее ликвидность, а она и так у них отягченная.

//Тут важно, чтоб и продажа и покупка были в один год проведены (и расчёты тоже).

А в чем проблема?
Если документы на все квартиры подадим в конце декабря, а регистрация завершится в середине янавря, то это нормально?
  • Вверх

#38 Пользователь офлайн   Суслов Кирилл 

Суслов Кирилл
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 976
  • Регистрация: 08-Июнь 04
  • Город:Москва
  • Интересы:Люблю работать и спать.
  • Компания:Легкокредит, Баснословно.ру
  • Должность:Отец-основатель ипотечного брокериджа в России
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование, драгоценные камни

Отправлено 30 Ноябрь 2005 - 14:06

To amauter

В Миэле Вам об этом ничего не сказали, потому что они представитель продавца, а Вы - покупатель.

И им, естественно, важны интересы своего клиента, а не Вас и, если Вы компенсируете налоги, а клиент ещё и вычет получит - так это совсем им хорошо будет...

Тут важно, чтоб и продажа и покупка были в один год проведены (и расчёты тоже).
  • Вверх

#39 Пользователь офлайн   amauter 

amauter
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 84
  • Регистрация: 20-Октябрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:посетитель

Отправлено 30 Ноябрь 2005 - 13:53

Т.е. это нормальная практика? Странно что в МИЭЛЬ мне об этом ничего не сказали.
Квартира, которую я хочу купить, стоит меньше 2 000 000 руб, значит для меня это полностью подходит smile.gif
  • Вверх

#40 Пользователь офлайн   Суслов Кирилл 

Суслов Кирилл
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 976
  • Регистрация: 08-Июнь 04
  • Город:Москва
  • Интересы:Люблю работать и спать.
  • Компания:Легкокредит, Баснословно.ру
  • Должность:Отец-основатель ипотечного брокериджа в России
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование, драгоценные камни

Отправлено 30 Ноябрь 2005 - 13:47

To amauter

Это выглядит так - при цене в договоре в 2 000 000 руб. мы уменьшаем налогооблагаемую базу вначале на 1 000 000 с продажи и (при условии покупки квартиры в тот же налоговый период - год) ещё на 1 000 000 с покупки (при условии, что есть подтверждение расчётов, например, расписка). И в итоге получается ноль налогооблагаемая база, а 13% от нуля это всё тот же ноль, что есть хорошо smile.gif

Но, к сожалению, так некоторые налоговики не считают и может быть предложено - начале все налоги уплатить, а потом вычет с покупки получить - но это неправильно и придётся с налоговиками бодаться...

Кстати, участие в приватизации к получению вычета отношения не имеет - кроме того, что оба мероприятия могут быть только раз в жизни smile.gif
  • Вверх

#41 Пользователь офлайн   amauter 

amauter
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 84
  • Регистрация: 20-Октябрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:посетитель

Отправлено 30 Ноябрь 2005 - 11:48

Еще раз спасибо за ответ.

У меня возникла еще одна мысль.

Так как ребенку при продаже квартиры собираются купить другую, а за покупку квартиры полагается налоговый вычет из 1 000 000 руб. Нельзя ли использовать этот налоговый вычет для погашения налога, который должен платить продавец?

На сколько я помню вычет полагается только один раз в жизни, и те кто учавстовал в приватизации тоже лишаются права на вычет. Поправьте меня если я не прав.
  • Вверх

#42 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 29 Ноябрь 2005 - 13:21

To amauter
Подписание передаточного акта ничего не меняет: передаточный акт подтверждает передачу квартиры.
Другое дело, что существенным условием договора является передача денег от покупателя продавцу. Когда у продавца появляется доход? С момента получения денег. Факт получения денег оформляется распиской. Но понятно, что продавец (специально для налоговой) сам может написать сколько угодно расписок.
В моей практике такой случай был, когда, судя по дате государственной регистрации сделки продавец должен был платить налог, но с него этот налог не брали, принимая во внимание дату фактического получения денег, подтвержденную распиской.
Тогда поступили так: расписку продавец писал в присутствии нотариуса, подпись на расписке удостоверял нотариус. Затем с расписки были сделаны несколько копий, одна из которых пошла в налоговую как подтверждение факта получения продавцом денег.
Но, в том случае, помимо расписки была фраза в договоре купли-продажи о том, что деньги передаются через ячейку банка ... и был договор аренды банковской ячейки. Сопоставляя все эти документы было видно, что расписка отражала реальное положение вещей и, что раньше продавец получить деньги просто не мог.
В Вашем случае - это вряд ли возможно: даже если расписка продавца будет датироваться мартом 2006 года, другие документы будут косвенно свидетельствовать, что продавец получил деньги не в марте, а раньше: не будет же продавец ждать до марта с получением денег?
  • Вверх

#43 Пользователь офлайн   amauter 

amauter
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 84
  • Регистрация: 20-Октябрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:посетитель

Отправлено 29 Ноябрь 2005 - 11:30

Спасибо за ответ.

А не заете ли Вы, когда налоговиками считается что квартира продана?
После регистрации договора купли-продажи или с момента подписания акта приема-передачи?

Если с момента подписания акта приема-передачи, то можно попробывать дотянуть его подписание до марта 2006, что автоматически снимет необходимость уплаты налога.
  • Вверх

#44 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 28 Ноябрь 2005 - 18:06

Цитата
amauter:

Может быть тот факт, что владелец ребенок каким-либо образом может изменить налог?

К сожалению не может. Ребенок хоть и находится на иждивении родителей, но налоги платить должен наравне со взрослым.
  • Вверх

#45 Пользователь офлайн   amauter 

amauter
  • Активность: PipPip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 84
  • Регистрация: 20-Октябрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:посетитель

Отправлено 28 Ноябрь 2005 - 15:56

Подобрал квартиру, которая была приобретена по договору дарения в марте 2003. Собственник несовершеннолетний.
Так как квартира в собственности менее 3 лет, то продавец вынужден платить налог. В банке (Собинбанк) говорят, что сумма в договоре купли-продажи, должна быть не менее суммы кредита плюс 11%, что вылевается для меня в дополнительные $1300, так как продавцы не согласны что-либо платить налоговой из своих средств.
Агентство недвижимости продавца - МИЭЛЬ.

Можно ли каким ли образом минизировать вышеуказанную сумму налога?
Может быть тот факт, что владелец ребенок каким-либо образом может изменить налог?

Подобрать другую квартиру - не подходящий вариант, так как по ипотеке очень сложно подобрать вариант при нынешнем состоянии рынка недвижимости.
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100