Перейти к содержимому

Аванс или задаток при ипотеке? сравнение рисков - Общение ипотечных заемщиков - Форум по ипотеке и секьюритизации

Аванс или задаток при ипотеке? сравнение рисков


  • Авторизуйтесь для ответа в теме

Аванс или задаток при ипотеке? сравнение рисков

Сообщений в теме: 7

#1 Пользователь офлайн   Mishel 

Mishel
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 1
  • Регистрация: 27-Январь 15
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:консалтинг

Отправлено 27 Январь 2015 - 00:28

Столкнулась с аналогичной ситуацией, при покупке квартиру хотели оформить аванс, но продацев настаивает на оформлении задатка. Тут указано, что задаток не вернешь, если мы сорвем сроки полной оплаты квартиры. Так ли это, у нас просто не точные сркои, но квартиры хорошая. Хотелосn бы все правильно оформить


  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 03 Февраль 2006 - 11:48

To oiselett
Я вообще не совсем понял, зачем Продавцу задаток, пока он снимает залог с квартиры? Складывается впечатление, что именно этих средств Продавцу не хватает для погашения займа и снятия обременения. Квартира - это не автомобиль (где при продаже берут задаток, чтобы снимать с учета). Советую подробно изучить заемную/кредитную документацию (или иные документы-основания обременения).

В остальном согласен с другими участниками - задаток как правило не превышает 1000-1500 долл. (хотя при продаже дорогих объектов может составлять большую сумму - но там как правило диалог с Продавцом ведется на другом уровне). И конечно в таких случаях квартира юридически и фактически свободна
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Бахтерев Дмитрий 

Бахтерев Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 241
  • Регистрация: 27-Сентябрь 04
  • Город:Екатеринбург
  • Компания:Газпромбанк (ОАО)
  • Должность:Начальник отдела
  • Сфера деят-сти:Банковская

Отправлено 01 Февраль 2006 - 23:19

Все, что существенно отличается от "обычаев делового оборота", смахивает на простое "кидалово". Я бы лично не стал на таких условиях связываться с данной квартирой. Сделка с недвижимостью сама по себе несёт немалые риски, а тут они вообще становятся очень высокими с довольно странной мотивировкой со стороны продавца.
  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Суслов Кирилл 

Суслов Кирилл
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 976
  • Регистрация: 08-Июнь 04
  • Город:Москва
  • Интересы:Люблю работать и спать.
  • Компания:Легкокредит, Баснословно.ру
  • Должность:Отец-основатель ипотечного брокериджа в России
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование, драгоценные камни

Отправлено 30 Январь 2006 - 22:15

To oiselett

Я считаю, что вообще не стоит давать физ.лицу больше 500-1000 долларов, более того, если физ.лицо старое и/или "асоциальное" wink.gif , то стоит даже взять на хранение правоустанавливающие документы на ту квартиру (если Ваши интересы представляет риелторская фирма). И просто выезжать вместе с продавцом на сбор тех документов для которых нужны подлинники.

Не стоит давать большую сумму, т.к. физ.лицо может деньги потратить и сказать, что "готов вернуть, но не из чего", а юр.лицо-поручитель может оказаться пустышкой.
Т.е. лично у меня бы вызвало категорический отказ предложение внести даже 1 500 долларов.

Далее. Насколько я понимаю, квартира сейчас находится под обременением? Т.е. продавец хочет вначале его снять, а потом продавать уже свободную?
Тут ситуация следующая. При неипотечной сделке можно было бы подавать документы одновременно на снятие нынешнего залога и регистрацию договора купли-продажи (т.е. Вашего права собственности). Однако, банк может настаивать на разбиении - вначале снятие предыдущего обременения, потом регистрация договора и нового обременения.

Итак. Денег, больше чем 1000 не давайте, что бы он не предлагал прописать - лучше пусть внесение не состоится, чем Вы потеряете деньги. По схеме - одновременная подача на снятие старого и регистрацию нового залога или разбиение на два этапа - это лучше в Вашем банке уточнить.
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Татьяна 

Татьяна
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 18-Январь 06
  • Сфера деят-сти:другая

Отправлено 30 Январь 2006 - 18:02

Спасибо за ответы, господа.
История продолжилась забавно:
продавец (физ лицо)выдвинул условие получить задаток, превышающий где-то в 5 раз размер общепринятого задатка агентствуsmile.gif На срок около 2 месяцев, пока недвижимость снимается с залога (долг выплачен). При том, что на прописание в договоре всех озвученных ниже условий возврата задатка продавец согласен. Более того, готов оформить поручительство юр.лица по задатку.
Как бы Вы оценили риски?
Далее: риэлтер считает, что право собственности на квартиру можно переоформлять уже на этапе подачи документов на снятие из-под залога. Действительно ли это возможно и как относятся к таким сделкам банки? Какие здесь могут быть "подводные камни"?
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Овсянников Дмитрий 

Овсянников Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 777
  • Регистрация: 09-Январь 05
  • Город:Москва
  • Компания:Ипотечный брокер ИПОТЕК. РУ
  • Должность:Ген. директор
  • Сфера деят-сти:недвижимость, ипотека

Отправлено 30 Январь 2006 - 15:51

Цитата
oiselett:

Подскажите, следующая ситуация:
продавец настаивает на формулировке "Задаток".

Радуйтесь!
Поскольку, если он по своей вине не исполнит условий договора, Вы вправе требовать возврата внесенной суммы в двойном размере.
Цитата
oiselett:

будет ли для покупателя факт неразрешения сделки Банком или Страховой компанией, или же выдача меньшего кредита в результате определения низкой оценочной стоимости Оценщиком, являться обстоятельством, за которое покупатель не отвечает?

Это - как Вы с продавцом договоритесь. Если же это произойдет, а договоренностей между Вами четких нет, то - как суд решит. А решения суда могут быть различными:
- продавец не виноват, что у покупателя нет денег и, продавца мало волнует откуда деньги у покупателя: сколько и каких кредитов покупателю необходимо взять. Если у суда будет такая точка зрения - задаток продавец возвращать не должен.
- покупатель честно предупредил продавца, что приобретает квартиру с помощью ипотечного кредита определенного банка. Продавец знает, сколько денег дает покупателю банк (или может посчитать). Покупатель не виноват, что банк дает ему меньше денег. Если суд примет такую точку зрения - задаток должны будут вернуть.
Как видите, возможны разные точки зрения на данную ситуацию. Поэтому, на этапе внесения задатка Вы должны обсудить с покупателем (и зафиксировать в договоре) в каких случаях задаток возвращается, а в каких - нет.
Причем, можно прописать в договоре, допустим: "В случае отказа банка выдать кредит под залог приобретаемой квартиры задаток подлежит возврату".
Пойдет ли на это продавец?
Может и не пойти, поскольку отказ банка может быть по причинам, никак не связанным с приобретаемой Вами квартирой (а вдруг Ваши доходы не позволяют на кредит рассчитывать вообще, а Вы - задатки раздаете?)
В этом случае Ваша задача узнать, какие документы и параметры квартиры могут явиться для КОНКРЕТНОГО банка причиной для отказа и в договоре описать все эти случаи, например: "При обнаружении ...(например, детей, не включенных в число собственников при приватизаци, лиц выбывших в армию, в "места не столь отдаленные" и т.д.) задаток возвращается". Словом, глядя на документы по квартире пытаетесь понять, какие могут быть причины для отказа в кредитовании и все эти причины перечисляете.
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   This Is My World 

This Is My World
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 9
  • Регистрация: 28-Январь 06
  • Сфера деят-сти:Mortgages

Отправлено 28 Январь 2006 - 02:29

Все зависит исключительно от вашей способности надавить на продавца и договориться с ним. Потому что:
1) что написано в ГК - есть правда, но мало кого интересующая. Или у вас на стадии приобретения жилья, да еще и с использованием заемных денег, есть желание походить в суд за возвратом задатка? не советую... smile.gif
2) реальность, увы, такова, что подавляющему большинству продавцов квартир абсолютно пофигу ваши кредитные сложности, ибо у него в запасе есть минимум 1-2 варианта продажи квартиры "тупо за нал" (пусть и за меньшую, возможно, сумму). А тут вы со своими объяснениями, мол, в ПНД за справкой сходить надо, и банк может быть завернет, и со страховой ничего не ясно... оно ему надо, продавцу-то?

Совет. Найдите хорошего риэлтора. Он, быть может, ничем не сможет вам помочь в плане оценки рисков по квартире. Но хороший риэлтор тем и хорош, что в своей жизни таких ситуаций видел не одну и не две. И знает как из неё выйти. И знает, как и что в договоре задатка должно быть написано.

Про противоречие договора законодательству. Российское гражданское право, как известно, исповедует принципы, во-первых, свободы договора, а во-вторых - диспозитивности, основной смысл которого сводится к тому, что "разрешено все, что прямо не запрещено". Нет такого запрета в ГК? нет. Пишите.
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Татьяна 

Татьяна
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 18-Январь 06
  • Сфера деят-сти:другая

Отправлено 27 Январь 2006 - 19:27

Подскажите, следующая ситуация:
продавец настаивает на формулировке "Задаток".
В соответствии с ГК задаток может быть возвращен в случае невозможности исполнения обязательств стороной, внесшей задаток. Невозможность исполнения признается, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Вопрос: будет ли для покупателя факт неразрешения сделки Банком или Страховой компанией, или же выдача меньшего кредита в результате определения низкой оценочной стоимости Оценщиком, являться обстоятельством, за которое покупатель не отвечает?
Или же нехватка денежных средств у покупателя для совершения сделки купли-продажи, независимо от причины такой нехватки, не признается "невозможностью исполнения обязательства"?
И в этом случае, даже если прописать соответствующие пункты о возврате задатка в предварительный договор, это будет противоречить законодательству?
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100