Перейти к содержимому

Предварительный договор - Общение ипотечных заемщиков - Форум по ипотеке и секьюритизации

Предварительный договор


  • Авторизуйтесь для ответа в теме

Предварительный договор

Сообщений в теме: 32

#1 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 26 Май 2006 - 17:01

kennysdead

Тут очень интересный казус, касающийся возможности заключения договора долевого участия юр.лицом с юр.лицом. Дело в том, что ч.1. ст.1 ФЗ-214 говорит о привлечении денежных средств граждан и юр.лиц. (далее именуя лиц "участниками долевого строительства"). А ч.2 ст.1 регламентирует привлечение денежных средств только граждан. Таким образом, не вполне понятна позиция законодателя.

По моему мнению юр.лицо не может заключать договор долевого участия (согласно ФЗ-214) с юр.лицом. Это противоречит сути обязательства в данном случае.

К тому же, если фирма "Х" заключает предварительные договора продажи с гражданами-физическими лицами, это не является привлечением денежных средств для строительство (это просто соглашение о намерении в будущем продать энное количество квартир).

Поэтому на Ваш случай действие ФЗ-214 распространяться не будет. Если говорить отдельно об этой схеме, она допустима конечно, но гражданин должен иметь в виду, что вступая в такие отношения, он не приобретает права участника долевого строительства (т.е. не может требовать соблюдения гарантий, сроков, требований об ответственности застройщика). Это отношения будут иметь вид простой купли-продажи (т.е. будут работать законы вторичного рынка жилья, например правило принять квартиру "как есть", со всеми недостатками на момент заключения договора - и претензию к строителям уже не предъявишь).
  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Бахтерев Дмитрий 

Бахтерев Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 241
  • Регистрация: 27-Сентябрь 04
  • Город:Екатеринбург
  • Компания:Газпромбанк (ОАО)
  • Должность:Начальник отдела
  • Сфера деят-сти:Банковская

Отправлено 26 Май 2006 - 15:12

Вчера был на конференции, проводившейся в Екатеринбурге по вопросу ипотеки. Там представитель Уральского банка Сбербанка РОссии озвучил некоторые цифры. Так на сегодняшний момент Банком выдано инвестиционных кредитов (о которых тут шёл разговор) на сумму 500 млн. рублей. К концу года планируют выдать на 2.5 млрд. рублей. В зону действия Уральского банка Сбербанка России входят в частности Свердловская, Челябинская, Тюменская области, Башкирия... Это к вопросу о масштабности и распространённости программы.
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Дмитрий Пушкарский 

Дмитрий Пушкарский
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 6
  • Регистрация: 17-Май 06
  • Компания:Единение
  • Должность:Заместитель директора по маркетингу и сбыту
  • Сфера деят-сти:маркетинг

Отправлено 26 Май 2006 - 15:10

To Кирилл Лельчицкий

Пожалуйста подскажите по следующей схеме:
Строительная компания строит дом, некая фирма (созданная тойже С.К.) "Х" заключает со строительной компанией договор долевого строительства в рамках ФЗ 214, после чего заключает с физ.лицами предварительный договор купли-продажи на эти квартиры от своего лица.
Итак СК-->Фирма "Х"--> дольшик.
В случае судебного судебного разбирательства в (без разницы по какому вопросу) в рамках какого закона, так сказать (прошу прощения, не разбираюсь в юридической терминалогии), будет рассматриваться дело?
Является ли эта схема законной, и рабочей?
  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 24 Май 2006 - 15:20

kennysdead

Не могу сделать вывод об успешности их работы по новому закону, слишком мало времени прошло. Государственная регистрация проходит небыстро, в ФРС еще нет практики правоприменения. Компании назвать не могу, считаю, что это будет рекламой их деятельности.
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Дмитрий Пушкарский 

Дмитрий Пушкарский
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 6
  • Регистрация: 17-Май 06
  • Компания:Единение
  • Должность:Заместитель директора по маркетингу и сбыту
  • Сфера деят-сти:маркетинг

Отправлено 24 Май 2006 - 14:50

To Кирилл Лельчицкий

А какие именно московские стр.компании работают в рамках ФЗ 214? Успешно?
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 24 Май 2006 - 13:49

Назаров Владислав
Дмитрий Бахтерев

Долю таких предложений на рынке трудно оценить "навскидку", однако известно, что в Москве мне известны только 2 строительные компании, получившие разрешения на строительство после 01.04.2005 года, работают в рамках закона 214-ФЗ (т.е. публикуют проектную декларацию, регистрируют договора долевого участия и т.д.). Остальные работают по "обходным" схемам.

Я думаю, это скорее типичное для рынка Москвы явление. Потому что даже здесь на форуме высказывались представители других регионов и для них "обходные" схемы были незнакомы. Но рынок Москвы - большой и потому эта проблема требует обсуждения и тщательной проработки.
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   Бахтерев Дмитрий 

Бахтерев Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 241
  • Регистрация: 27-Сентябрь 04
  • Город:Екатеринбург
  • Компания:Газпромбанк (ОАО)
  • Должность:Начальник отдела
  • Сфера деят-сти:Банковская

Отправлено 24 Май 2006 - 13:35

Цитата
Назаров Владислав:

Если посмотреть на развитость этой услуги, то почему не имея будущего, она так распространена???

Насколько настолько? Известна доля рынка кредитования долёвки по такой схеме? Было бы интересно узнать, потому что в Екатеринбурге такой практики, насколько я знаю, вообще нет.
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 24 Май 2006 - 10:20

Назаров Владислав

Смотря про какую схему мы говорим... Если это "вексельная" схема - это не привлечение средств, это купля-продажа (где предметом выступает вексель). И вексель - совсем не "денежный суррогат", а средство платежа.

Что касается прокуратуры - в данном случае я не думаю, что это входит в ее компетенцию. По крайней мере ни к одному виду прокурорского надзора это не может и не должно быть отнесено (конечно если права и законные интересы граждан не нарушаются).
  • Вверх

#9 Пользователь офлайн   Владислав Назаров 

Владислав Назаров
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 39
  • Регистрация: 18-Ноябрь 03
  • Город:Санкт-Петербург
  • Компания:Санкт-Петербургское ипотечное агентство
  • Должность:Генеральный директор
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 23 Май 2006 - 22:19

To kennysdead

Какой вопрос?
Заявленная средняя ставка = 5%

То Кирилл Лельчицкий

А не кто и не говорит, что тут есть долевое участие (по формальному признаку). А вот привлечение средств - присутствует и не важно посредством векселя или иного денежного суррогата.
Кстати, я думаю, что в функциях прокуратуры в данном случае - попугать строителей (например провести показательное бичевание какой-нибудь маленькой фирмочки), в надежде на то, что остальные постепенно перестанут заниматься подобным безобразием.

То Дмитрий Бахтерев

1. Я не сказал, что схема хороша для банка (при форс-мажоре кому-то всегда попадалово);
2. Для покупателя квартиры схема идеальна (в сегодняшних условиях) - он рискует только "обесцениванием" денег по причине роста цен;
3. Схема хороша для строителей - она не порождает рисков типа наезда прокуратуры или ФСФР;
4. Я полагаю, что Сбер чем-то думал, прежде чем объявить об этой новелле. Естественно, это адресная программа для конкретных строительных компаний. И риски тут не значительно выше, чем у банка, который кредитует под залог прав требований по договору долевого участия. Если посмотреть на развитость этой услуги, то почему не имея будущего, она так распространена???
  • Вверх

#10 Пользователь офлайн   Бахтерев Дмитрий 

Бахтерев Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 241
  • Регистрация: 27-Сентябрь 04
  • Город:Екатеринбург
  • Компания:Газпромбанк (ОАО)
  • Должность:Начальник отдела
  • Сфера деят-сти:Банковская

Отправлено 23 Май 2006 - 21:04

Цитата
Назаров Владислав:

Предложение Сбера сводятся к тому, что физ лицо вносит на спец. счет денежные средства, одновременно заключает со строительной компанией договор резервирования квартиры (при этом денег не платит). Сбер кредитует строительную компанию из средств на спец. счетах (под ставку = риски строительной компании + доходность Сбера). После окончания строительства заключается договор купли-продажи между физ. лицом и строительной компанией, который оплачивается средствами со спец. счета.
Схема, которая если получит распространение похоронит окончательно все инициативы, связанные с 214-м законом.

Хорошо. Строительная фирма оказывается не в состоянии выполнить свои обязательства. Остаётся фирма-банкрот и недостроенная коробка. У Сбербанка висит мёртвый кредит. Физическое лицо, поскольку ясно, что квартиры не будет, требует свои деньги со спец. счёта обратно. Закон на его стороне. Сбербанк отдаёт деньги физ. лицу и остаётся с просроченным кредитом и фирмой-банкротом. И в чём же прелесть этой схемы? По-моему, схема для банка очень рискованная и будущего не имеет.
  • Вверх

#11 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 23 Май 2006 - 17:01

Назаров Владислав

Согласен с тем, что обходить закон - это неправильно, вот только возникают сомнения, что прокуратура сможет навести здесь порядок.

По тому же формальному признаку денежные средства граждан не привлекаются, просто им продается вексель на сумму, равную стоимости квартиры. А квартира после постройки оформляется в собственность Застройщика и только потом продается. Поэтому долевого участия здесь нет. Застройщик строит как бы на свои деньги, а потом просто продают их. Естественно это не способствует развитию ни долевого участия, ни инвестиционной деятельности.

Тем не менее вменить строительным компаниям это в вину навряд ли получится.
  • Вверх

#12 Пользователь офлайн   Дмитрий Пушкарский 

Дмитрий Пушкарский
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 6
  • Регистрация: 17-Май 06
  • Компания:Единение
  • Должность:Заместитель директора по маркетингу и сбыту
  • Сфера деят-сти:маркетинг

Отправлено 23 Май 2006 - 16:45

To Назаров Владислав

Вопрос заключается в схеме обхода ФЗ 214 по причине незащищенности застройщика в рамках этого закона.

А какова ставка = риски строительной компании + доходность Сбера в процентах.
  • Вверх

#13 Пользователь офлайн   Владислав Назаров 

Владислав Назаров
  • Активность: PipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 39
  • Регистрация: 18-Ноябрь 03
  • Город:Санкт-Петербург
  • Компания:Санкт-Петербургское ипотечное агентство
  • Должность:Генеральный директор
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 23 Май 2006 - 16:09

To kennysdead

Как раз сейчас, этот вопрос может быть разъяснен. 2 дня назад видел заметку, что прокуратура обратила внимание на ситуацию с долевым строительством и в частности на формы, позволяющие "обойти" 214-й закон. Говорилось, что прокуратурой рассматривается вопрос о приостановке деятельности "балующихся" компаний.
С формальной точки зрения это является противозаконной предпринимательской деятельностью т.к. в Законе содержится норма, не позволяющая привлекать сторонние средства строительным компаниям кроме как посредством договоров долевого участия.
Проблема заключается в том, что схема с предварительными договорами уже получила достаточно широкое распространение и какие-либо жесткие меры фискального характера могут привести к еще большему снижению темпов строительства, социальным проблемам (дольщики не будут рады) и в перепективе к кризису стр. отрасли.
Это прекрасно понимает и прокуратура и ФСФР, на которого возложены функции федерального контрольного органа. Эти и вызваны столь аккуратные шаги.

Другой вопрос, что существуют и вполне легальные и я бы даже сказал, цивилизованные методы "ухода" от действия закона. Примером тому, можно назвать инициативу СберБанка. Предложение Сбера сводятся к тому, что физ лицо вносит на спец. счет денежные средства, одновременно заключает со строительной компанией договор резервирования квартиры (при этом денег не платит). Сбер кредитует строительную компанию из средств на спец. счетах (под ставку = риски строительной компании + доходность Сбера). После окончания строительства заключается договор купли-продажи между физ. лицом и строительной компанией, который оплачивается средствами со спец. счета.
Схема, которая если получит распространение похоронит окончательно все инициативы, связанные с 214-м законом.
  • Вверх

#14 Пользователь офлайн   Дмитрий Пушкарский 

Дмитрий Пушкарский
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 6
  • Регистрация: 17-Май 06
  • Компания:Единение
  • Должность:Заместитель директора по маркетингу и сбыту
  • Сфера деят-сти:маркетинг

Отправлено 23 Май 2006 - 15:33

Кирилл Лельчицкий

Спасибо за информацию
  • Вверх

#15 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 23 Май 2006 - 15:21

kennysdead

Предварительный договор не заменяет договор долевого участия. Это форма "ухода" от действия ФЗ-214, заключающаяся в том, что застройщик и дольщик заключают предварительный договор (соглашение о намерениях), предмет которого заключается в том, что после постройки дома конкретная квартира будет находиться в собственности застройщика, а потом будет продана конкретному дольщику по конкретной цене. По предварительному договору Вы вообще не вправе привлекать денежные средства (предмет договора не может это предусматривать). Если Вы хотите использовать эту схему, Вам необходимо более тщательно ее проработать. Например, выдавать дольщику вексель на сумму стоимости квартиры (который затем будет "обменян" на квартиру). Одного предварительного договора будет недостаточно.
  • Вверх

#16 Пользователь офлайн   Дмитрий Пушкарский 

Дмитрий Пушкарский
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 6
  • Регистрация: 17-Май 06
  • Компания:Единение
  • Должность:Заместитель директора по маркетингу и сбыту
  • Сфера деят-сти:маркетинг

Отправлено 23 Май 2006 - 15:03

Дело в том, что до 1.04.2005 возможно было привлекать ден.средства дольщиков на любой стадии строительства и при полном отсутствии разрешительной документации, что и делало большинство застройщиков.
На сколько я знаю: по ФЗ 214 незаконно привлекать денежные средства дольщиков, до получения всей разрешительной документации и опубликования в СМИ проектной декларации.
А вопрос в следующем: при замене договора долевого участия предварительным договором купли-продажи, имеем ли мы(застройщик) законное право привлекать средства дольщиков, не имея на этот момент разрешения на строительство?
  • Вверх

#17 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 23 Май 2006 - 09:58

kennysdead

Без разрешения на строительство вообще строить не законно smile.gif)

Конкретизируйте вопрос.
  • Вверх

#18 Пользователь офлайн   Дмитрий Пушкарский 

Дмитрий Пушкарский
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 6
  • Регистрация: 17-Май 06
  • Компания:Единение
  • Должность:Заместитель директора по маркетингу и сбыту
  • Сфера деят-сти:маркетинг

Отправлено 17 Май 2006 - 15:28

Здравствуйте! Я работаю в строительной компании. До недавнего времени, мы реализовывали объекты с разрешением на строительство полученным до апреля 2005г.
Сейчас встала проблема реализации в связи с новым 214ФЗ. Подскажите пожалуйста, возможна ли работа по предварительному договору купли-продажи квартиры, при отсутствии разрешения на строительство? Законно ли получать деньги по этому договору, осуществлять рекламу объекта?
  • Вверх

#19 Пользователь офлайн   alex_b 

alex_b
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 24-Март 06
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:промышленность

Отправлено 18 Апрель 2006 - 09:21

Да, я понимаю.
Просто фирма-инвестор сотрудничает с банком довольно давно, банк неоднократно кредитовал квартиры в новостройках для клиентов фирмы.
  • Вверх

#20 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 17 Апрель 2006 - 17:20

alex_b

Просто предварительеый договор - это соглашение о намерениях. Он не может и не должен быть возмездным. Не за что платить.

Я Вас не пугаю smile.gif) Просто в уведомлении о предоставлении кредита просто сказано, что Вы можете получить кредит в таком-то размере на такой-то срок (то есть одобряетесь Вы как Заемщик). А Банк может не одобрить кредитование именно этого объекта. Это одобрение выносится на окончательным кредитном комитете Банка (одобряется приобретаемая квартира). И Вы получаете второе уведомление. Безусловно это примерный порядок, он может отличать в различных Банках, но суть одна.

В этом и может быть подвох. Вы под уведомлением понимаете окончательное решение, а они - предварительное. Предварительно Вас одобрили, но окончательно Ваш объект (по крайней мере с Ваших слов) с Банком не согласован.

Я Вас не пугаю, просто пытаюсь обратить Ваше внимание на эти моменты.
  • Вверх

#21 Пользователь офлайн   alex_b 

alex_b
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 24-Март 06
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:промышленность

Отправлено 14 Апрель 2006 - 17:14

Да, внес.

Вы меня пугаете. В чем м.б. подвох?

Возврат денег в случае нерегистрации квартиры на фирму предусмотрен. Срок указан.

Как кажется, риск в случае неполучения кредита. о уведомление о предоставлении кредита есть. Если все таки не дадут...

Кстати, фирма - основной инвестор по дому.
  • Вверх

#22 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 13 Апрель 2006 - 15:17

alex_b

Юристы Банка за это не отвечают (потому что Банк не является стороной в этом правоотношении). А Вы вносили денежные средства? (на что товарный и кассовый чеки?)
  • Вверх

#23 Пользователь офлайн   alex_b 

alex_b
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 24-Март 06
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:промышленность

Отправлено 12 Апрель 2006 - 14:33

Юристы банка посмотрели и сказали, что проблем не будет...
В договоре оговорили крайний срок, когда фирма должна зарегистрировать квартиру (и возврат денег в случае не исполнения). Получены товарный и кассовый чеки.
  • Вверх

#24 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 10 Апрель 2006 - 18:48

marat

Это не Ваша неграмотность, это особенности московского рынка. И схему я Вам обрисовал в самом общем виде, есть ее разновидности, если к беседе подключатся риэлторы/брокеры, они могут рассказать об этом поподробнее. На сегодняшний день по нашим данным в Москве существуют только 2 или 3 объекта, где регистрируются договора долевого участия. В остальных случаях либо достраивают по старым разрешениям, либо идут "в обход" при помощи легальных схем - предварительного договора купли-продажи квартиры или так называемой вексельной схемы.
  • Вверх

#25 Пользователь офлайн   Гатауллин Марат 

Гатауллин Марат
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 7
  • Регистрация: 13-Январь 05
  • Город:Казань
  • Сфера деят-сти:юрисконсульт банка

Отправлено 10 Апрель 2006 - 18:24

To Кирилл Лельчицкий
Кирилл, прошу простить мою неграмотность, но Ваша схемка совершенно фантастична
а в столице тоже ФРС по долевке не работает?
  • Вверх

#26 Пользователь офлайн   Гатауллин Марат 

Гатауллин Марат
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 7
  • Регистрация: 13-Январь 05
  • Город:Казань
  • Сфера деят-сти:юрисконсульт банка

Отправлено 10 Апрель 2006 - 18:07

To Кирилл Лельчицкий
Кирилл, прошу простить мою неграмотность, но Ваша схемка совершенно фантастична
а в столице тоже ФРС по долевке не работает?
  • Вверх

#27 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 10 Апрель 2006 - 15:22

marat

А инвестор-физ.лицо может и не передавать никакие денежные средства непосредственно застройщику. Я же привел пример - может быть условие заключить договор страхования своей гражданской ответственности за неисполнение пред. договора (при этом цена такого договора страхования может составлять 20-30 тыс. долларов). При этом застройщик не получает никаких денег и под действие нового закона не попадает. Все построенные квартиры сначала оформляются в его собственность, а потом продаются как на вторичном рынке (разница будет только в том, что продавец - юр. лицо).

Я тоже юрист Банка и то, что я пишу, не означает, что я (или Банк) эту схему одобряют. На сегодняшний день мы такие объекты не кредитуем. Если исходить из идеальных соображений, это неправильно. Но ситуация такова, что в Москве дефицит вторичного рынка, клиенты желают получить кредит на первичный. А у Застройщиков заканчиваются разрешения на строительство, полученные до 01.04.2005...
  • Вверх

#28 Пользователь офлайн   Гатауллин Марат 

Гатауллин Марат
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 7
  • Регистрация: 13-Январь 05
  • Город:Казань
  • Сфера деят-сти:юрисконсульт банка

Отправлено 10 Апрель 2006 - 15:08

To Кирилл Лельчицкий
по первому пункту:
как говорится в известном фильме: "содержание закона туманно для нас"
однако, если инвестор вложил деньги и взамен на основании некоего договора приобретет жилое помещение, этот некий договор будет договором долевого строительства (как он есть ст. 4 закона)
по второму пункту:
все, конечно, здорово, будь я юристом застройщика, агентства недвижимости и т.д., я мог бы напридумывать десятки схем, но я юрисконсульт банка, для банка главное - законность сделки, фиктивные договора в этом случае - не есть лучший вариант, есть реальные шансы получить последствия их недействительности, хотя суть даже не в этом:
возможно ли обеспечить исполнение неимущественного договора акцессорным обязательством имущественного характера?
  • Вверх

#29 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 10 Апрель 2006 - 14:43

marat

Фирма может быть не застройщик, а инвестор строительства (причем эти отношения могут быть оформлены официально: договор инвестирования + договор соинвестирования или + договор уступки прав по инвестиционному договору). Это я имел в виду, когда писал, что фирма - "не основной Инвестор".

Да, Вы правы. предварительный договор не носит имущественного характера, это соглашение о намерениях. В нем содержится условие о том, что Стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи по фиксированной цене. Денежные средства по этому договору не передаются. А для обеспечения договора стороны заключают смежные договора, по которым физ.лицо передает застройщику (инвестору) денежные средства - например фиктивный договор страхования.
  • Вверх

#30 Пользователь офлайн   Гатауллин Марат 

Гатауллин Марат
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 7
  • Регистрация: 13-Январь 05
  • Город:Казань
  • Сфера деят-сти:юрисконсульт банка

Отправлено 10 Апрель 2006 - 14:25

To Кирилл Лельчицкий
если они не застройщик закон таким образом обойти они не смогут
второе, сам по себе предварительный договор не носит имущественный характер, вообще можно ли по предварительному договору передавать денежные средства
это так, к слову, отступление
  • Вверх

#31 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 27 Март 2006 - 12:55

alex_b

Я бы не советовал Вам связываться со столь сомнительным вариантом. Как я понял из Вашего сообщения, эта фирма - не Застройщик и возможно даже не основной Инвестор. Схема такова, что деньги Вы платите сегодня, а квартиру получите только после оформления в собственность на Инвестора (!), после чего он Вам ее продаст. Таким образом фирмы "обходят" закон о долевом участии в строительстве.

Выбор за Вами, но Вы рискуете. Если Вам очень нравится этот вариант, настаивайте на включении в договор Ваших условий, и срок такого договора должен быть как можно более коротким (чем дольше срок - тем больше Ваш риск).
  • Вверх

#32 Пользователь офлайн   Суслов Кирилл 

Суслов Кирилл
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 976
  • Регистрация: 08-Июнь 04
  • Город:Москва
  • Интересы:Люблю работать и спать.
  • Компания:Легкокредит, Баснословно.ру
  • Должность:Отец-основатель ипотечного брокериджа в России
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование, драгоценные камни

Отправлено 24 Март 2006 - 15:26

Цитата
alex_b:

говорят мы серьезная фирма, если что - все вернем


Кто готов вернуть, тот не против и об этом в договоре прописать. А так у Вас будет только слово сотрудника и могут вернуть за вычетом штрафа.

А какого-то договора бронирования у них нет? Чтобы Вы внесли сумму меньше, чем 40% (намного) - обязавшись заключить предварительный договор к такому-то числу? Вот там и можно прописать возврат - или уж рисковать небольшой (относительно 40%) суммой.
  • Вверх

#33 Пользователь офлайн   alex_b 

alex_b
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 8
  • Регистрация: 24-Март 06
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:промышленность

Отправлено 24 Март 2006 - 12:35

Здравствуйте.
Понравилась квартира в уже построенном, сданном доме. Хороший и выгодный (по цене) вариант.
Фирма-инвестор, продающая квартиру говорит, что оформление кредита на строящуюся квартиру здесь невозможно. Покупка возможна после регистрации квартиры в собственность этой фирмой, но чтобы она не "ушла", нужен первоначальный взнос, оформленный по предварительному договору. Просят 40 %. Проблема в том, что 40 % это как раз все, что у меня сейчас есть.
Обратился в банк, подал заявление на ипотеку. Кредит мне дают.
Вопрос вот в чем. В предварительном договоре оговорено, что внесенная мной сумма вернтеся мне только в случае, если до определенного числа квартира не будет зарегистрирована на этого инвестора, но ничего не сказано о том, что будет, если мне по каким то причинам не дадут кредит (банку не понравится квартира или будут сложности с оформлением и т.п.). Этот пункт они включать не хотят, говорят мы серьезная фирма, если что - все вернем.

Настаивать или нет? Вариант уж больно хороший, боюсь они просто откажутся подписать договор
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100