Перейти к содержимому

Страхование при покупке по ипотеке - Взаимоотношения с: брокерами, риэлторами, страховщиками - Форум по ипотеке и секьюритизации

Страхование при покупке по ипотеке


  • Авторизуйтесь для ответа в теме

Страхование при покупке по ипотеке Виды страхования. Зачем это нужно. Проблемы и опыт

Сообщений в теме: 31

#1 Пользователь офлайн   Ярославцев Константин 

Ярославцев Константин
  • Активность: Pip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 26
  • Регистрация: 14-Январь 09
  • Город:Москва
  • Компания:АИЖК/AHML
  • Должность:директор департамента
  • Сфера деят-сти:Федеральная система ИЖК

Отправлено 17 Май 2010 - 22:30

To Крутова Ксения:
Ксения, огромное спасибо за сообщение.
АИЖК Стандартами-2008, ввело ограничение на выкуп кредитов (перестало выкупать), договора купли продажи по которым были подписаны со стороны продавца третьими лицами, действовавшими по доверенности.
За данное требование, мы неоднократно подвергались критике.
Но, как видно АИЖК сделало это не зря.
Жаль, что подтверждение далось такой ценой.
  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Крутова Ксения 

Крутова Ксения
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 4
  • Регистрация: 12-Май 10
  • Город:Челябинск
  • Должность:преподаватель
  • Сфера деят-сти:преподаватель

Отправлено 12 Май 2010 - 14:46

Добрый день уважаемые читатели! В 2007г я с мужем приобрела квартиру в ипотеку через Сбербанк. К сожалению собственниками квартиры мы стать так и не смогли, а кредит тем не менее платим по сей день. Квартиры была куплена по доверенности. Сделку нам приостановили, а затем отказали в регистрации- по заявлению в прокуратуру родственницы хозяйки, внезапно объявившейся после совершения сделки. Мы прошли огромное количество судов в рамках гражд., уголовного произв-ва до Верховного суда, на что получали отказ, обращались в Европейский суд. Позднее по угол делу выяснилось экспертизой, что у нотариуса была оформлена доверенность не на истинную хозяйку, а на подставное лицо. В наст. время участников этих преступл. нет в живых. Вот так мы остались без денег, без квартиры, зато с выплатами по кредиту, т.к. у нас 5 поручителей по кредиту! Поэтому, приобретая жилье, отказывайтесь от покупки по доверенности, и требуйте страхование от утраты жилья до сделки!
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 30 Май 2006 - 09:52

Киселев Михаил

Если Заемщик будет рассуждать как Вы, тогда ему конечно лучше страховать квартиру на полную стоимость. Вот только надо оценить, каковы риски того, что в квартире за 100 тыс. будет ущерба на 40 тыс.? И не будет ли это как раз "тотальный" случай? И для Заемщика, который имеет намерение активно использовать досрочное погашение и погасить кредит лет за 5, лишняя страховая премия будет ненужным обременением. Поэтому, возвращаясь к тому, с чего начали, все очень индивидуально.
  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Бахтерев Дмитрий 

Бахтерев Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 241
  • Регистрация: 27-Сентябрь 04
  • Город:Екатеринбург
  • Компания:Газпромбанк (ОАО)
  • Должность:Начальник отдела
  • Сфера деят-сти:Банковская

Отправлено 29 Май 2006 - 22:50

Цитата
Киселев Михаил:

Просто я все больше прихожу к выводу, что страховать имущество надо на полную стоимость.
Это выгодно и заемщику и ипотечный пул банка в цене меньше теряет.

Это разумное решение. Но пока случаи заёмщиков, которые разделяют это мнение, единицы. Хотя, встречаются.
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 29 Май 2006 - 19:23

Цитата
Кирилл Лельчицкий:

значит эти средства будут направлены на ремонт квартиры (и никаких торгов не будет)
Этих 20.000 не хватит чтобы восттановить предмет залога. Ущерб то на 40.000. Ему придется изыскать еще 20.000 и ежемесячно продолжать выполнять обязательства по погашению ОСЗ.
И вероятность того , что инвестор будет вести

диалог с залогодателем

мне тоже представвляется ничтожно малой.
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 29 Май 2006 - 18:29

Киселев Михаил

Реально ущерб на 40.000
В виде страховой выплаты получим 20.000
После досрочного погашения (на размер страховой выплаты) ОСЗ=30.000
По идее стоимость жилья будет равна 100.000 -40.000=60.000
По какой цене ее можно будет продать с торгов, большой вопрос.


Банк может и не отказаться от права выгодоприобретателя. Это его право, а не обязанность. И диалог с залогодателем будет обязательно с целью взаимоприемлемого решения ситуации. Если рассмотреть Ваш вариант, получается, что Банк-выгодоприобретатель получает 20 000 долларов, затем отказывается от этого права в пользу Заемщика (с целью сохранения предмета залога), но потом почему-то квартира продается с торгов. Если Банк откажется в пользу Заемщика, значит эти средства будут направлены на ремонт квартиры (и никаких торгов не будет). А почему 20 000, а не 40 000 - тоже логично. Заемщик страховался же не на полную стоимость (и страховая премия соответственно была меньше).

Но возникает еще один риск. Суд может принять в данной ситуации сторону заемщика и не примет решения о реализации залога в силу, например, несоответствия стоимости имущества (100.000) и размера долга. А если еще примет во внимание форс-мажорные обстоятельства при данной ситуации, то мы с вами точно будем ждать эти 30.000 до второго пришествия.

Я не согласен с Вами. Ипотека для этого и предусмотрена, чтобы обеспечивать кредитные обязательства. И ни один адекватный суд никогда не примет такого решения. У Вас всегда размер долга будет меньше стоимости имущества (коэффициент К/З не бывает 100%), плюс к этому ОСЗ уменьшается. К тому же разницу Заемщик все равно получит.
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 29 Май 2006 - 17:59

To Кирилл Лельчицкий
Пытаюсь для себя прикинуть
Стоимость залога 100.000
Остаток ссудной задолженности (ОСЗ) 50.000
Страховка на сумму ОСЗ
Ущерб 40%

Реально ущерб на 40.000
В виде страховой выплаты получим 20.000
После досрочного погашения (на размер страховой выплаты) ОСЗ=30.000

По идее стоимость жилья будет равна 100.000 -40.000=60.000
По какой цене ее можно будет продать с торгов, большой вопрос.

Но возникает еще один риск. Суд может принять в данной ситуации сторону заемщика и не примет решения о реализации залога в силу, например, несоответствия стоимости имущества (100.000) и размера долга. А если еще примет во внимание форс-мажорные обстоятельства при данной ситуации, то мы с вами точно будем ждать эти 30.000 до второго пришествия.

Просто я все больше прихожу к выводу, что страховать имущество надо на полную стоимость.
Это выгодно и заемщику и ипотечный пул банка в цене меньше теряет.
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 29 Май 2006 - 17:37

Киселев Михаил

1. Квартира страхуется не на всю стоимость, а только на сумму остатка ссудной задолженности, что меньше ее рыночной стоимости.

А какое это имеет значение? Банк/Инвестор несет риск в размере выданного кредита, а не в пределах стоимости квартиры. Соответственно и страховка покрывает риск кредитора (поэтому выгодоприобретатель - Банк/Инвестор).

2. При наступлении страхового случая (случай не «тотальный») будет оценен ущерб и выплачена страховка, но не на сумму ущерба, а в размере пропорциональном размеру страховки (остатку ссудной задолженности).

Правильно, размер ссудной задолженности то уменьшается! Можно провести параллель с дефолтом Заемщика (при нестраховом случае). Происходит наложение взыскания, предмет залога продается на торгах, Банк получает только остаток ссудной задолженности (плюс пени, комиссии, штрафы), а Заемщик - оставшуюся сумму.
  • Вверх

#9 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 29 Май 2006 - 17:22

To Кирилл Лельчицкий
Если подходить с точки зрения инвестора, то посчитать дисконт можно попробовать следующим образом. Взять статистику по страховым случаям и наложить ее на ипотечный пул. Таким образом, можно получить количество страховых случаев в пуле. Умножив это значение на средний размер кредита, получим вероятные потери по пулу.
Почему потери? Тут, рассуждая как инвестор, можно исходить из следующего.
1. Квартира страхуется не на всю стоимость, а только на сумму остатка ссудной задолженности, что меньше ее рыночной стоимости.
2. При наступлении страхового случая (случай не «тотальный») будет оценен ущерб и выплачена страховка, но не на сумму ущерба, а в размере пропорциональном размеру страховки (остатку ссудной задолженности).

Понимая, что этой суммы, не хватит на восстановление предмета залога, можно предположить, что вероятность того, что кредит будет предъявлен к досрочному погашению, достаточно высока. Если страховая выплата пойдет на досрочное погашение, то эта вероятность может только увеличиваться. Сколько заемщиков не сможет выполнить данное требование, точно не известно, но как инвестор могу принять в качестве ориентира 50%-80%-100% (предмет торга с продавцом пула) и исходя из этого посчитать дисконт. При дефолте заемщика в такой ситуации с трудом представляю реализацию поврежденного имущества бывшего в обременении. Вернее представляю, но маловероятно что удастся получит за него приемлемую цену.
  • Вверх

#10 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 26 Май 2006 - 17:18

Киселев Михаил

Ему необязательно постоянно это отслеживать. Портфель и риски по нему оцениваются до приобретения. А включить риски в стоимость в данном случае проблематично. Если предлагается портфель однородных ссуд, не может же часть портфеля продана по обычной цене, а часть - с дисконтом... То есть теоретически конечно это возможно, но как рассчитать размер этого дисконта? Можно конечно установить условные критерии, но на мой взгляд это будет оценка "на глазок".

Если вернуться к основной теме ветки, заданной первым участником, то существующая практика пока не позволяет проанализировать, каково будет управление портфелем (в плане страхового возмещения) вторичным кредитором. Я думаю, это вопрос для специалистов, работающих на зарубежном рынке, может они поделятся тем, какова практика в Европе или США.
  • Вверх

#11 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 26 Май 2006 - 17:10

Admin

Мне кажется, тут вопрос не такой узко-специальный. Я имею в виду, что он касается Заемщиков, как настоящих, так и потенциальных. Все-таки оценка рисков важна для большинства клиентов Банков
  • Вверх

#12 Пользователь офлайн   Администратор 

Администратор
  • Активность PipPipPipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 2 585
  • Регистрация: 18-Декабрь 06
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Модератор Форума
  • Сфера деят-сти:Слежу за порядком

Отправлено 26 Май 2006 - 15:34

Господа, юридические вопросы все-таки лучше обсудлать на Форуме Законодательные аспекты ипотечного кредитования и строительной индустрии в теме Страхование в ипотечных сделках.
  • Вверх

#13 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 26 Май 2006 - 15:27

To Кирилл Лельчицкий
А если это SPV?
И потом зачем вторичному кредитору это отслеживать? Это же дополнительные издержки. Мне кажется что вторичному кредитору проще включать эти риски в стоимость покупки кредита.
  • Вверх

#14 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 26 Май 2006 - 15:22

Киселев Михаил

Почему Вы думаете, что некому? Тот, кто рефинансирует (Вторичный кредитор) и будет этим заниматься. Это в его интересах.
  • Вверх

#15 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 26 Май 2006 - 15:13

Рад отметить, что по этой проблеме у нас консенсус smile.gif)
  • Вверх

#16 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 26 Май 2006 - 15:12

To Дмитрий Бахтерев
Я понимаю, что пока кредит находится на балансе банка этот вопрос можно решить индивидуально.
Но если кредиты будут рефинансированы, а такое скорее всего будет происходить со всеми кредитами, то ни о каком индивидуальном подходе речь идити не будет. Некому этим будет заниматься.
  • Вверх

#17 Пользователь офлайн   Бахтерев Дмитрий 

Бахтерев Дмитрий
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 241
  • Регистрация: 27-Сентябрь 04
  • Город:Екатеринбург
  • Компания:Газпромбанк (ОАО)
  • Должность:Начальник отдела
  • Сфера деят-сти:Банковская

Отправлено 26 Май 2006 - 15:04

Цитата
Киселев Михаил:

Как все-таки поступать, если страховой случай не "тотальный". Вот куда банку экономически выгоднее страховое возмещение направить? На досрочное погашение или на восстановление предмета залога?

Как представитель банка скажу, что каждый раз решается вопрос индивидуально. Нет общего подхода.
  • Вверх

#18 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 25 Май 2006 - 16:48

Киселев Михаил

Кстати, такая же практика существует при частичной утрате трудоспособности (временном заболевании) Заемщика
  • Вверх

#19 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 25 Май 2006 - 15:50

Цитата
Кирилл Лельчицкий:

Но в этом случае Банк обычно отказывается от права выгодоприобретателя в пользу Заемщика и Заемщик направляет эти средства на ремонт.


Спасибо. Меня интересовало именно это.
  • Вверх

#20 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 25 Май 2006 - 15:27

Киселев Михаил

А вы считаете что если за счет страховой выплаты вы осуществите досрочное погашение, то квартира сама собой отремонтируется?

Вы - это кто? Банк? Заемщик? Я в данном форуме выступаю как представитель Банка. Банк не осуществляет досрочное погашение. Это прерогатива Заемщика. И понятия "страховая выплата" и "досрочное погашение" - не одно и то же, Вы должны это знать, если Вы заявлены на форуме как Эксперт.


У заемщика остается бремя по выплате остатка задолженности и процентов, а тут еще вы приходите и требуете восстановить предмет залога.

Если страховой случай был "тотальный" (разрушение квартиры), то страховая выплачивает Банку и у Заемщика обязательства перед Банком (или как Вы называете - бремя) прекращаются. И в этом случае Банк не имеет права требовать восстановить предмет залога, потому что возмещение получено.

Если случай не "тотальный" (повреждение) - то страховая выплатит частично возмещение Банку и Банк тоже требовать ничего не будет. Но в этом случае Банк обычно отказывается от права выгодоприобретателя в пользу Заемщика и Заемщик направляет эти средства на ремонт.

Нужно смотреть в каждом конкретном случае. Если у Заемщика было много просрочек и он вообще ненадлежащим образом исполняет обязательства, Банку нет никакого смысле держать в портфеле такой кредит.
  • Вверх

#21 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 25 Май 2006 - 14:41

To Кирилл Лельчицкий
А вы считаете что если за счет страховой выплаты вы осуществите досрочное погашение, то квартира сама собой отремонтируется? У заемщика остается бремя по выплате остатка задолженности и процентов, а тут еще вы приходите и требуете восстановить предмет залога. Деньги то он где возьмет? Так и до дефолта недалеко.
  • Вверх

#22 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 25 Май 2006 - 14:29

Киселев Михаил

Вопрос не стоит в том, нужно или не нужно это Банку. Банку естественно выгоднее самому быть выгодоприобретателем и после наступления страхового случая самому же решить вопрос о целевом назначении страхового возмещения. А контролировать назначение выплаты проблематично. Есть риск, что деньги уйдут не на квартиру. А другой момент заключается в том, что на протяжении ремонта кредит будет частично обеспечен (т.к. в результате поверждения стоимость предмета залога понизилась). И такой кредит будет ложкой дегтя в портфеле.
  • Вверх

#23 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 25 Май 2006 - 14:10

To Кирилл Лельчицкий
To Шаламов Вячеслав
Так вот опять же вопрос из той дискуссии,нужно ли банку вообще быть выгодоприобретателем или достаточно контролировать "целевое" использование страховой выплаты?
  • Вверх

#24 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 25 Май 2006 - 13:44

Киселев Михаил

Вопрос на самом деле интересный, но я согласен с Вячеславом, что в конечном итоге это будет зависеть от конкретного случая.

Ведь на самом деле возможны разные варианты:
1. Банк согласен направить денежные суммы на восстановление, но клиент этого не хочет.
2. Банк "закрывает" кредит, т.к. продает портфель
3. и т.д.

Конечно, для того, чтобы анализировать и делать весомые выводы, нужна практика, которой пока нет.
  • Вверх

#25 Пользователь офлайн   Вячеслав Шаламов 

Вячеслав Шаламов
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 782
  • Регистрация: 10-Июнь 04
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 25 Май 2006 - 13:19

To Киселев Михаил
Если говорить об экономической выгоде Банка, то ответ будет зависеть от конкретной макроэкономической ситуации. В общем и в целом, если Банку выгодно держать этот кредит у себя в портфеле (нормальная процентная ставка, отсутствие просрочек и технических дефолтов и т.п.... условия выгодности могут быть разные), то направление страхового возмещения на восстановление предмета залога позволит кредиту жить до конца планируемого изначально срока, в противном случае кредит закрывается, клиент недоволен, т.к. остается у "разбитого корыта" и т.п.
  • Вверх

#26 Пользователь офлайн   Михаил Киселев 

Михаил Киселев
  • Активность: PipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 211
  • Регистрация: 15-Октябрь 04
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:Финансовый рынок

Отправлено 25 Май 2006 - 12:42

А меня, вот до сих пор волнует вопрос, который обсуждался в этой ветке. Как все-таки поступать, если страховой случай не "тотальный". Вот куда банку экономически выгоднее страховое возмещение направить? На досрочное погашение или на восстановление предмета залога?
  • Вверх

#27 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 25 Май 2006 - 10:55

Шаламов Вячеслав

smile.gif) для меня тоже это небольшая загадка, что останется от квартиры, если речь идет о "тотальном" страховом случае
  • Вверх

#28 Пользователь офлайн   Вячеслав Шаламов 

Вячеслав Шаламов
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 782
  • Регистрация: 10-Июнь 04
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 25 Май 2006 - 10:47

To Twim

он волен оставить себе то, что осталось от квартиры
Т.е., с учетом формулировок страховых компаний, строительный мусор.
  • Вверх

#29 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 25 Май 2006 - 10:03

twim

Пишем страховую сумму как рыночную стоимость квартиры и сразу получаем двух выгодоприобретателей - банк (в размере ссудной задолженности) и страхователя (в оставшейся части

Лично я такого в практике не встречал, но естественно это возможно. Однако, как Вы верно заметили, вопрос - цена вопроса. Одно дело, когда страховая сумма - стоимость кредита + 10%, а другое дело, когда страховая сумма - стоимость квартиры + 10%. Понятно, что во втором случае страховая сумма больше (в среднем на 15-20%), а соответственно больше и страховая премия.

А рынок и заемщики едины в одном - расходы надо снижать. Поэтому страховое покрытие - вещь конечно очень важная, но если страховаться по полной программе - получится очень дорого.
  • Вверх

#30 Пользователь офлайн   This Is My World 

This Is My World
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 9
  • Регистрация: 28-Январь 06
  • Сфера деят-сти:Mortgages

Отправлено 25 Май 2006 - 03:49

2 Evgeniy9999:
По пункту адын. Если недвижимость застрахована на размер обязательств перед банком - то да, страховая компания гасит за заёмщика кредит (мы, естественно, сейчас говорим не о частичном, а о "тотальном" страховом случае), при этом собственнику жилья никак не компенсируется уже выплаченная часть кредита и сумма первоначального взноса, при этом, правда, он волен оставить себе то, что осталось от квартиры
По пункту два. Банк требует, на самом деле, не совсем то, о чем Вы говорите. Есть, конечно, 35 статья Семейного кодекса, согласно которой супруги несут солидарные обязательства по долгам, но если доход одного из супругов позволяет погашать кредит, кредитный договор оформят на одного без каких-либо проблем. Раньше был там вопрос с поручительством, с февраля этого года снят и он - по новой программе Сбера, поручительство требуется только с момента предоставления денежных средств до момента передачи квартиры в залог. После чего поручительство снимается. Если же предположить, что супруги-таки являются созаемщиками, то все будет происходить примерно так - заемщик умер, банк для погашения задолженности обращает взыскание на заложенное имущество, реализует его по некоей цене, остаток по кредиту забирает себе, разницу - наследникам заёмщика.
В принципе, жизнь в добровольном порядке страховать разумно. Вопрос, как обычно - цена вопроса smile.gif) платежи, действительно, будут либо ежегодными, либо единым платежом на весь срок действия договора страхования жизни.
По пункту три. Моё глубокое убеждение - неправильно будет так сделать. Потому что добровольное страхование титула - штука, опять же, недешёвая (в сравнении с ипотечными тарифами) и достаточно муторная. При той статистике страховых случаев по данному риску, которая существует на сегодня, практического смысла я в этом не вижу никакого.
По поводу трёхлетнего срока исковой давности. Это очень прекрасно, что Вы читали Гражданский кодекс РФ. Но не очень прекрасно, что не прочитали чуть дальше. Там есть несколько занятных статей, посвященных восстановлению сего срока и разным прочим интересным моментам. Поэтому три года - никакая не панацея smile.gif))

Теперь 2 Кирилл.

По пункту раз. Ничо подобного, не всегда. Пишем страховую сумму как рыночную стоимость квартиры и сразу получаем двух выгодоприобретателей - банк (в размере ссудной задолженности) и страхователя (в оставшейся части). Чего людей-то зря пугаете? smile.gif))

По остальным пунктам в целом согласен за исключением ряда терминологических моментов (комиссию, в частности, получают агенты и брокеры, у страховщика - премия) smile.gif))

Удачи!
  • Вверх

#31 Пользователь офлайн   Кирилл Л. 

Кирилл Л.
  • Активность: PipPipPipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 2 229
  • Регистрация: 19-Декабрь 05
  • Город:Москва
  • Сфера деят-сти:ипотечное кредитование, рефинансирование, секьюритизация

Отправлено 24 Май 2006 - 10:42

evgeniy9999

1. Страхование собственности всегда происходит в пользу Выгодоприобретателя - Банка.

2. При наложении взыскания на недвижимое имущество, недвижимое имущество продается на торгах, при этом из суммы покупки вычитается остаток ссудной задолженности по кредиту, оставшаяся сумма возвращается Заемщику. Разумно или нет страховать этот риск - решать Вам (Вам нужно сопоставить вероятность этого риска и комиссию страховщика). Необязательно заключать договор каждый год, можно застраховаться 1 раз на срок действия кредитного договора, а 1 раз в год переподписывать график страховых платежей.

3. По поводу целесообразности страхования см. п. 2. Перспективы исхода дела в таком случае могут быть не одинаковы. Если сделка признается недействительно, Заемщику возвращается не кредит, а стоимость квартиры, а Продавцу - квартира. Проблема в том, что квартира никуда не исчезнет, а вот деньги могут быть потрачены Продавцом. К тому же все то время, пока идет судебное разбирательство и исполнительное производство, кредитный договор не приостанавливается (т.е. Вы все равно платите % и основной долг по кредиту. 3 года - общий срок исковой давности, однако не стоит забывать о том, что сторона всегда имеет право ходатайствовать перед судом о восстановлении пропущенного срока (если есть на то причины). Таким образом 3 года могут превратиться в неопределенный срок.
  • Вверх

#32 Пользователь офлайн   evgeniy9999 

evgeniy9999
  • Активность: Pip
  • Группа: Посетитель
  • Сообщений: 15
  • Регистрация: 19-Май 06
  • Сфера деят-сти:услуги населению

Отправлено 21 Май 2006 - 19:36

Уважаемые! Подскажите, кто разбирается.
1) Если приобретенная недвижимость застрахована и она, например, разрушилась, то страх компания выплачивает кредит Банку, а собственник жилья теряет сумму уже выплаченного кредита и жилье?
2) СБ РФ не требует страховать жизнь и потерю трудоспособности, и если с ним происходит несчастный случай, то все обязанности по кредиту переходят его супруге, т.к. Банк требует, что бы она выступала созаемщиком? И если она не в состоянии расплачиваться по кредиту, то теряет квартиру, и ей возвращают часть выплаченного кредита? Если это так, то разумно ли самому застраховать жизнь и потерю трудоспособности? И, наверное, это надо делать раз в год до погашения задолженности?
3) СБ РФ не требует страховаться от потери права собственности. Правильно ли будет это сделать по личной инициативе, и если потом вдруг окажется, что квартира не была юридически «чистой», то в итоге заемщику вернут выплаченный кредит, и он останется без квартиры? Чтобы не потерять деньги надо страховать права собственности в течение 3 лет, пока не истечет срок давности по недействительным сделкам?
Если еще, какие детали упустил по страхованию ипотеки, подскажите, пожалуйста.
Заранее благодарю всех ответивших.
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100