Перейти к содержимому

Секьюритизация активов с использованием кондуита. Анализ и моделирование. - Законодательные аспекты ипотечного кредитования, секьюритизации и строительной индустрии. - Форум по ипотеке и секьюритизации

Секьюритизация активов с использованием кондуита. Анализ и моделирование.


  • Авторизуйтесь для ответа в теме

Секьюритизация активов с использованием кондуита. Анализ и моделирование.

Сообщений в теме: 7

#1 Пользователь офлайн   Иван Бирюков 

Иван Бирюков
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 3
  • Регистрация: 05-Август 04
  • Город:Иркутск
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 10 Сентябрь 2004 - 07:32

К вопросу об основном инструменте расчетов между накопителем и кондуитам и инструменте для привлечения средств инвесторов кондуитом [ссылка]
  • Вверх

#2 Пользователь офлайн   Иван Бирюков 

Иван Бирюков
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 3
  • Регистрация: 05-Август 04
  • Город:Иркутск
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 07 Сентябрь 2004 - 11:51

To Tatiana

Продажа закладных vs Уступка прав требования. Прочитав заметки в форумах на эту тему видно, что в этом вопросе нет единого мнения. Доводы за и против только косвенные. Пока не будет поставлена точка в этом вопросе, я не могу считать уступку прав требований «true sale»ом. Да, факторинг в России развит, но там оперируют преимущественно с дебиторской задолженностью (этим занимается мой отец). К тому же при факторинге подобные риски будут иметь незначительный характер по сравнению с прочими рисками, чего нельзя сказать про секьюритизацию ипотечных активов. Поэтом я больше склоняюсь в пользу закладных, где подобных проблем нет, а не другие не столь значительны исходя из реального опыта работы нашего агентства.

Еще раз подчеркну, что при использовании схемы регистрации ипотеки «в силу закона», которая улучшает качество ипотечных активов, закладная необходима для удостоверения прав кредитора на заложенное имущество. Закладных в силу закона, конечно, никто и никогда не видел smile.gif Я просто так выразился, подразумевая, что закладная составляется при регистрации ипотеки в силу закона.

Неперспективность получения банковской лицензии кондуитом.. Цель данной схемы – это временное финансирование выдачи ипотечных займов до выпуска ипотечных ценных бумаг. То есть рано или поздно права по ипотечным займам надо будет передавать ипотечному агенту, который не может являться кредитной организацией и опять может возникнуть проблемаПродажа закладных vs Уступка прав требования..

По поводу данных по кредитному риску – цифры, скорее всего, показывают величину ежегодных ожидаемых потерь по ипотечных займам в процентах от основной задолженности по ним применительно к специализированным организациям, работающими в сфере ипотечного кредитования.
  • Вверх

#3 Пользователь офлайн   Татьяна Санникова 

Татьяна Санникова
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 147
  • Регистрация: 07-Август 03
  • Город:Москва
  • Должность:аналитик
  • Сфера деят-сти:Секьюритизация

Отправлено 07 Сентябрь 2004 - 02:51

Иван,
вот, кстати, про уступку прав требования: [Ссылка]
  • Вверх

#4 Пользователь офлайн   Татьяна Санникова 

Татьяна Санникова
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 147
  • Регистрация: 07-Август 03
  • Город:Москва
  • Должность:аналитик
  • Сфера деят-сти:Секьюритизация

Отправлено 06 Сентябрь 2004 - 18:38

Очень быстренько и кратенько:
Цитата
По словам знакомых юристов, с уступкой прав требования по кредитам от банка к небанковской организации могут возникнуть сложности вплоть до ее полной невозможности (сам не проверял, поверил им на слово).


А вот это как раз самое важное: секьюритизация вообще дело юридическое, юристов в ней работает гораздо больше, чем финансистов. Но мне, к сожалению, еще не довелось встретить российского юриста, который бы понимал, что это может быть full time job - может быть потому что никто из них не видел вблизи транзакцию секьюритизации? smile.gif

Попутный вопрос: факторинг в России вроде как цветет и пахнет - как там решается вопрос передачи (продажи) активов?

Цитата
Получение банковской лицензии для кондуита тоже не выход, если цель – выпуск ИЦБ с помощью ипотечного агента.


почему? Обоснуйте, пожалуйста.

Цитата
я думаю что ипотечные агенты будут оперировать именно закладными по вышеупомянутой причине.


Я тут в другой теме уже говорила, что я думаю по поводу закладных smile.gif

А "ипотека в силу закона" может быть без закладной? Термин "ипотека в силу закона" мне встречался не раз, а вот "про закладную в силу закона" слышу впервые (но "мы сами не местные" smile.gif)

Статью посмотрю на выходных, но сдается мне, что Вы упустили из виду один момент: мы хотим сделать бумаги с инвестиционным рейтингом, для этого (в общем случае) нужно, чтобы ликвидную и кредитную поддержку осуществляли институты с кредитным же рейтингом. Если кредитную поддержку будет осуществлять "папа" (ориджинатор, то есть), то увы smile.gif

Цитата
как показывает опыт Европейских стран, на кредитный риск в процентную ставку по ипотечным займам закладывается совсем немного: от 0,06% (Дания) до 0,19% (Италия)


- в каком диапазоне рейтингов находились рассматриваемые бумаги и институты? (с понижением рейтинга спреды растут экспоненциально примерно).

Цитата
Буду рад, если Вы мне поможете с отдельными деталями схемы.


Не проблема smile.gif))

Всего доброго
С уважением
  • Вверх

#5 Пользователь офлайн   Иван Бирюков 

Иван Бирюков
  • Активность: Pip
  • Группа: Участник рынка
  • Сообщений: 3
  • Регистрация: 05-Август 04
  • Город:Иркутск
  • Сфера деят-сти:Ипотечное кредитование

Отправлено 06 Сентябрь 2004 - 12:52

Татьяна, спасибо за размещенные комментарии на мою статью. Прочитать их я смог буквально на днях, поэтому раньше ответить не мог.

Я лучше всего знаком со схемой производства ипотечных активов, где оригинатором выступают кредитные союзы, так как именно эта схема используется в ипотечном агентстве, где я работаю. В вопросах финансирования я разбираюсь лучше всего в секьюритизации ипотечных активов и выпуске облигаций, обеспеченных ипотечными активами. С универсальной банковской деятельностью и секьюритизации прочих активов я знаком меньше чем следовало бы. Поэтому в Ваших комментариях есть довольно ценная для меня информация.

Далее я просто прокомментирую те части моей статьи, которые вызвали у Вас вопросы.

Использование закладных. По словам знакомых юристов, с уступкой прав требования по кредитам от банка к небанковской организации могут возникнуть сложности вплоть до ее полной невозможности (сам не проверял, поверил им на слово). Получение банковской лицензии для кондуита тоже не выход, если цель – выпуск ИЦБ с помощью ипотечного агента. Хотя в законе об ИЦБ и написано (статья 8), что предметом деятельности ипотечных агентов может стать приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и (или) закладных, я думаю что ипотечные агенты будут оперировать именно закладными по вышеупомянутой причине. При потребительском ипотечном кредитовании закладные для снижения части рисков нужно оформлять по схеме «в силу закона». В этом случае договор ипотеки (залога) не заключается, а единственным способом оформления прав для кредитора остается составление закладной. При ипотеке в силу закону одновременно происходит регистрации права собственности и залога на купленную заемщиком недвижимость. При ипотеке в силу договора сначала регистрируется право собственности на жилье и уже потом (после перехода права собственности на жилье к заемщику) происходит регистрация залога (ипотеки), что дает возможности для злоупотреблений со стороны заемщика (он просто может уклониться от регистрации залога). Такой вопрос не возникает, когда в залог идет одна недвижимость, а покупается другая. Поэтому для меня единственным логичным инструментом в данной схеме (применительно к России, разумеется) остаются закладные.

Использование векселей. Здесь действительно в принципе не важно название используемого инструмента, а важно чтобы стоимость и скорость транзакции была небольшая, а также отношения между контрагентами удовлетворяли определенным требованиям.

Поддержка ликвидности. Полностью согласен.

Кредитный риск. Согласен, что полная поддержка кредитного риска со стороны банка-организатора приведет с снижению эффективности схемы. Таким образом одна из возможных целей секьюритизации (передача кредитных рисков) не будет выполнена. Хотя, как показывает опыт Европейских стран, на кредитный риск в процентную ставку по ипотечным займам закладывается совсем немного: от 0,06% (Дания) до 0,19% (Италия) процентов годовых (Mercer Wyman, Study on the Financial Integration of European Mortgage Markets, p. 34 // http://www.oliverwym...tion_Report.pdf ). Соответственно, полная кредитная поддержка для банка организатора, не должна быть сильно обременительной в плане увеличения рисков.

Риск изменения процентной ставки. Полностью согласен, что для кредитов с плавающей процентной ставкой, данный риск будет минимальным (естественно, когда кредиты и ценные бумаги кондуита привязаны к одним и тем же индикаторам).

Планирую по мере возможностей работать над этой темой. В первую очередь хочу посмотреть, многое ли измениться, если организатором будет выступать небанковская организация (например, ипотечное агентство). Далее хотел бы просмотреть более детально отдельные детали схемы и просчитать экономику. Буду рад, если Вы мне поможете с отдельными деталями схемы. В первую очередь это относится к получению поддержки ликвидности и улучшению кредитного рейтинга ценных бумаг кондуита.
  • Вверх

#6 Пользователь офлайн   Татьяна Санникова 

Татьяна Санникова
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Эксперт
  • Сообщений: 147
  • Регистрация: 07-Август 03
  • Город:Москва
  • Должность:аналитик
  • Сфера деят-сти:Секьюритизация

Отправлено 14 Август 2004 - 06:15

Анализ довольно интересный, хочется его немного прокомментировать:

Цитата
ипотечные кредиты были заменены на закладные, что необходимо для уступки прав требований к заемщикам по ипотечным кредитам небанковским организациям;


мне такая замена (даже для гипотетического примера) не представляется обоснованной, это вопрос чистой целесообразности: что проще - возиться с тысячами закладных или оформить необходимую лицензию? Т.е. этот вопрос будет решаться "в рабочем порядке" для каждого конкретного случая.

Цитата
Ноты и обеспеченные активами векселя не предусмотрены российским законодательством.



А нужно, чтобы они были предусмотрены? Цитата из Геннадия Суворова:
Цитата
Выпускаемые Накопителем ноты не являются эмиссионными ценными бумагами поэтому им не нужно иметь официально зарегистрированного проспекта, проходить через регистрационную или клиринговую палату, и поэтому процесс выпуска требует минимальных затрат. Эти ноты, однако, могут иметь кредитную поддержку, а также получить “частный” кредитный рейтинг от рейтинговых агентств.


Вообще "ноты" название очень условное: юридически это может быть и обеспеченный кредит, и что-то еще. Задача - отношения накопителя и кондуита должны обладать определенными свойствами. Эти свойства: 1. прозрачность; 2. Обеспеченность; 3. Эффективность, т.е. это отношения "заемщик-кредитор" в самом широком смысле этого слова, при этом кредитор при возникновении определенных заранее оговоренных обстоятельств может обратить взыскание на имущество заемщика, и эти отношения должны быть эффективными с точки зрения существующего законодательства.
Аналогично с векселями: организация выпускает вексель с условием, что в случае дефолта по векселю векселедержатель становится совладельцем определенного имущества, и ему причитаются все поступления от этого имущества, т.е. приобретая вексель, векселедержатель становится стороной такого договора - это необходимо прописывать законодательно?

Цитата
накопитель, который является специализированной организацией покупающей закладные и выпускающей векселя на их основе;


Накопитель не выпускает векселя - см. выше.

Цитата
Банк выдает кредиты и оформляет закладные, открывая кредитную линию накопителю


Строго говоря, ипотечное кредитование и кредитная линия кондуиту - явления независимые.

Цитата
При необходимости провайдер ликвидности выкупает нераспроданные векселя.


или просто предоставляет кондуиту кредит, за счет которого погашаются эмитированные векселя.

Цитата
Заключение соглашение о поддержки ликвидности векселей кондуита на весь срок жизни ипотечных кредитов является маловероятным.


Соглашение о поддержке ликвидности обычно заключается на срок до года (до 364 дней) - в этом случае обязательства банка по поддержке ликвидности классифицируются как краткосрочные и по Базелю не требуют обеспечения капиталом - это еще один фактор удешевления этой поддержки. Через полсрока линия продляется еще на полсрока - т.е. все время кондуит обеспечен поддержкой на срок от 6 до 12 месяцев.

Цитата
при должной реализации схемы будет необходима полная кредитная поддержка по закладным. Также может применяться схема обратного выкупа «дефолтных» закладных банком, как в случае с федеральной системой АИЖК.



Одна из целей секьюритизации - передача инвесторам кредитного риска. Именно это означают все "no recourse" и "limited recourse" условия, поэтому никакой речи о полном обратном выкупе быть не может. Другой вопрос, что инвесторы должны быть в состоянии оценить размер риска, который они на себя берут - это предмет отдельного разговора.

Цитата
Для удешевления стоимости поддержки ликвидности банком-организатором может взять на себя часть подобной задачи.



Одна из целей кондуитной схемы - более эффективное финансирование за счет того, что рейтинг выпускаемых векселей может быть выше рейтинга банка-организатора. Подобная привязка привяжет и рейтинг, т.е. потенциально снизит эффективность. Но всегда нужно смотреть по конкретной ситуации, количество готорых рецептов минимально.

Цитата
Наконец, из-за разной дюраций векселей накопителя и кондуита, на кондуите лежат риски изменения процентных ставок. В случае резкого роста краткосрочных процентных ставок может возникнуть ситуация, когда деятельность кондуита станет убыточной.


Здесь, видимо, надо поподробнее остановиться на принципах работы инструментов с плавающей ставкой.
Не важно, как будут юридически оформлены отношения накопителя и кондуита - обеспеченный кредит, облигации, "ноты", еще что-то - принцип расчетов будет один. Есть принципал (тело кредита, номинал облигаций или нот и т.п.). На этот принципал платится купон (для примера возьмем ежемесячно). Этот принципал уменьшается на сумму погашений основного долга ипотечных кредитов, собранных за последний "купонный период". Ставка купона привязана к какой-либо известной ставке (например, LIBOR) и выражается как ставка + маржа (LIBOR + 0.70% - цифры условно-примерные). Процент по векселю кондуита привязан к той же самой ставке (скажем, LIBOR + 0.10%). LIBOR тот же самый, потому что вексель выпускается в день купонного платежа по нотам накопителя сроком до следующего купонного платежа. Т.о. разница в купонных платежах по нотам накопителя и векселям кондуита - это разница марж, процентного риска здесь нет, независимо от дюрации этих инструментов. Можно чисто гипотетически предположить, что короткие маржи подкочат до уровня среднесрочных и долгосрочных - для этого есть другие "соломки".

Цитата
Статья Суворова содержит подробное описание процесса рефинансирования ИА с использованием кондуита


Я думаю, из всего вышеизложенного становится ясно, что статья Геннадия Суворова - не подробное описание процесса, а наоборот изложение концепции на очень высоком, чисто принципиальном уровне, без какой-либо детализации. А детали как раз надо прорабатывать.
  • Вверх

#7 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 07 Август 2004 - 23:19

Аналитик "Иркутского регионального ипотечного агентства" (ИРИА) Бирюков Иван провел анализ практической реализации предложенной Геннадием Суворовым схемы в своей работе "Еще раз о секьюритизации ипотечных активов с использованием кондуита" [ссылка]. Автор дополнил и прокомментировал статью Суворова.

Приглашаем участников экспертного форума к обсуждению данной схемы.
  • Вверх

#8 Пользователь офлайн   Альберт Ипполитов 

Альберт Ипполитов
  • Активность: PipPipPip
  • Группа: Aдминистратор
  • Сообщений: 106
  • Регистрация: 27-Август 03
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва
  • Компания:РУСИПОТЕКА
  • Должность:Руководитель
  • Сфера деят-сти:Консалтинг (инвестиции, ипотека)

Отправлено 25 Июнь 2004 - 00:58

В разделе Публикации размещена статья Суворова Геннадия "Секьюритизация активов с использованием кондуита" [ссылка]. В статье был сделан анализ предпосылок, делающих предлагаемую схему актуальной, подробно рассмотрена организационная структура, а также приведены расчеты на примере отдельно взятого банка.

Приглашаем юристов, экономистов, банковских экспертов высказать свое мнение относительно возможности реализации данной схемы секьюритизации в России на данном этапе. Также здесь можно задать уточняющие вопросы автору и получить исчерпывающие ответы.
  • Вверх



Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 анонимных

Ипотека, ипотечное кредитование, секьюритизация
© 2003—2017 ООО «РУСИПОТЕКА». Все права защищены.
Rambler's Top100