Путин обещает ипотеку под 7%. Реально ли это?

Глава Сбера Герман Греф после послания президента пообещал ипотеку от Сбербанка под 7%‍: именно к этой цифре «стремиться нужно безусловно, это уж точно», по словам Путина. Есть ли шансы увидеть счастливую «семерку»? Sobesednik.ru опросил экспертов.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Снижение ипотечной ставки до 7% — вполне реальные перспективы до конца года. Есть все шансы на то, что уже в конце 2018 года банки предложат подобную ставку, причем не в рамках субсидированных с застройками программ, а в качестве базовых условий. По прогнозам Центробанка, инфляция в 2018 году не должна превысить 4%, что означает дальнейшее снижение регулятором ключевой ставки, которая на сегодняшний день равна 7,5 п. п. Более того, на начало 2018 года средневзвешенный процент по выданным кредитам на первичном рынке в целом по России составил 9,61%, то есть уже сейчас присутствует коридор возможностей для еще большего удешевления стоимости кредита, даже при текущем уровне ключевой ставки.

Главные опасения либерализации условий жилищного кредитования связывают с формированием «ипотечного пузыря». На мой взгляд, подобные сомнения абсолютно беспочвенны. Во-первых, одновременно со снижением ставок на рынке наблюдается улучшение качества кредитов. Доля просроченных ипотек составляет всего 1,1%. Во-вторых, текущие объемы выдачи займов на покупку жилья вовсе свидетельствуют о дефиците ипотечного кредитования, в первую очередь — из-за высоких ставок и в целом невысокого уровня благосостояния населения. Сегодня доля ипотеки в ВВП России равна примерно 5%, что сопоставимо с показателями таких «развитых» стран, как Мексика. Для сравнения — доля ипотеки в ВВП США в преддверии кризиса 2007 года была равна 73%. Таким образом, ипотечный рынок в нашей стране имеет огромный потенциал. И снижение ипотечных ставок как раз может стать тем самым стимулом для развития.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

— Многое будет зависеть от размера ключевой ставки. Мы видим, что текущий год стартовал со ставки 7,75% и через месяц она была уже снижена до 7,5%, что дает банкам возможность пойти на очередное снижение ставок и предлагать потенциальным клиентам все более привлекательные условия.

При этом ЦБ ранее назвал своей целью доведение ставки до уровня в 6–7%. В связи с этим не исключается, что положительная динамика по снижению в этому году продолжится и в первом полугодии этого года можно допустить очередное снижение ключевой ставки. Но 7% даже при самом благоприятном прогнозе в этом году достигнуть вряд ли получится, для этого необходимо больше времени.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— Ипотека стала главным драйвером спроса и, я полагаю, это долгосрочная тенденция. Снижение ставки — очевидный источник роста ипотеки, который приводит к расширению целевой аудитории, для кого ипотека становится доступной. Анализ показывает, что снижение ставки приблизительно на 1 п. п. приводит к увеличению объема выданных кредитов примерно на 40%. Если речь будет идти о ставке по ипотеке на уровне 7%, то околодвукратный рост возможен. Однако возможность снижения ставок до данного уровня напрямую зависит от экономической ситуации, прогнозировать которую сложно. Если мы говорим о средних значениях, то ставки действительно могут сократиться в этом году до 7–8%, однако речь будет идти об арифметическом эффекте, ведь уже стартовала программа льготного кредитования многодетных семей под 6% годовых. Тем не менее я полагаю, что даже без учета субсидий государства средние ставки продолжат уменьшаться.

Опыт последних двух лет на рынке жилья показал, что снижение ставок по ипотеке может серьезно мотивировать спрос на жилье. Ключевая целевая аудитория ипотечных программ со сниженной ставкой — молодые семьи, которые составляют большую часть покупателей на рынке новостроек.

Что касается строительства, то уменьшение ставок по ипотеке будет косвенно стимулировать девелоперскую активность, и застройщики нарастят объемы строительства. По прогнозам АИЖК, уже в 2018 году в Москве могут ввести 4 млн кв. метров жилья — такого уровня отрасль достигнет впервые в текущем десятилетии после предыдущего пика в 2007 году.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:

— Для снижения ставок по ипотеке есть все предпосылки: низкая инфляция и сохраняющийся большой разрыв между индексом потребительских цен и текущей ключевой ставкой ЦБ. Снижение ставок с нынешнего уровня 9,6% еще на два процентных пункта возможно, однако есть и риски, например усиление санкционного давления. Поэтому я бы не рекомендовал покупателям занимать выжидательную позицию. С учетом рекордного спроса стоимость на жилье будет планомерно увеличиваться. К тому же ЦБ РФ может в любой момент сменить политику на жесткую, повысив уровень ключевой ставки, если увидит возможные риски [для] финансовой системы.

Дальнейшее снижение ставок по ипотеке однозначно простимулирует клиентов к приобретению жилья, о чем как минимум свидетельствует прошлый опыт. В 2017 году ипотечный бум помог усилить позиции первичного рынка относительно вторичного. Если в 2016 году на новостройки Москвы приходилось 22% от всех заключенных ипотечных договоров, то в 2017 году доля нового и строящегося жилья составила уже 30% от общего объема ипотечного спроса.

Причем в 2018 году, полагаю, сохранится тенденция увеличения числа клиентов, приобретающих жилье бизнес-класса с помощью ипотечного кредита. В 2014 году в нашем сегменте только 16% покупателей прибегали к ипотеке, а в 2017 году их доля повысилась до 33%. Ипотека стала более удобным инструментом, чем рассрочка, ставки по которой остались высокими, а сроки — сжатыми. В итоге клиенту проще привлечь кредит и погасить его досрочно. Таким образом, снижение процентных ставок станет стимулом не только для покупателей самых бюджетных объектов, но и проектов более высокого класса. По нашим оценкам, при ставке в 7% рост спроса составит 20–30%.

Собеседник, 05.03.2018
 Римма Ахмирова