Льготная ипотека: и снова здравствуйте
Без внятного льготного ипотечного допинга в марте рынок недвижимости, что называется, приуныл. Обновленная программа субсидирования ипотеки по ставке 12% годовых обещает столь явное оживление продаж, что на долю коммерческой ипотеки останется лишь около 20% новостроек.
Нельзя гоняться за деньгами – нужно идти им навстречу
По итогам правительственного совещания президент РФ Владимир Путин поручил принять необходимые меры, чтобы сохранить существующие объемы выдачи ипотечных кредитов. В частности, озвучены обновленные параметры программы льготного ипотечного кредитования. Той, что ранее называлась Программа-2020 и предполагала ставки 7%.
Итак, ставка по субсидируемым государством кредитам с 1 апреля поднимается до 12%. Но что гораздо более важно – максимальный размер кредита по ипотеке с господдержкой увеличивается до 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. для остальных регионов.
«Мера ожидаемая. Она не восстановит рынок, но для пробного шага поддержки вполне достаточно, – отмечает глава „Первого ипотечного агентства“ Максим Ельцов. – Предположу, что для рынков крупных городов увеличение лимита было куда более значимо, чем сам размер ставки. Застройщики, банки и мы как ипотечный брокер ближайшие месяцы будем озадачены запуском новых программ субсидирования ставок».
Иначе говоря, ранее практически недоступная в городах-миллионниках льготная ипотека снова актуализирована. По оценкам экспертов, повышение лимита делает доступным по льготе около 80% квартир во всех возводимых в стране новостройках.
При этом не меняются действующие условия льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей («Семейная ипотека»), и «Сельской ипотеки». А участники рынка уже начинают поговаривать, что и по этому вектору не помешали бы дополнительные преференции.
Так, директор по развитию ипотечного кредитования банка «Зенит» Мария Кузьмина заявила: дескать, для более широкого доступа россиян к «Семейной ипотеке» нужно снизить порог по году рождения ребенка, увеличить суммы кредитных лимитов и продлить сроки действия.
Правда, эти пожелания вряд ли будут услышаны: слишком часто правительство ипотечные льготы не обновляет.
Но как бы там ни было, рассуждает аналитик «Русипотеки» Сергей Гордейко, использование ипотечного кредитования давно превратилось в ведущий элемент жилищной политики, находящийся под пристальным вниманием первых лиц государства.
Да и в целом, подчеркивает эксперт, субсидируемая ипотека стала прерогативой банков с госкапиталом: 10 первых банков контролируют 92% ипотечного рынка, а 20 банков – 97-98%, при этом из названной двадцатки 85% банков оказываются с прямым или косвенным участием государства.
Только деньги могут помочь нам забыть о том, что мы небогаты
Таким образом, не было ни малейшего сомнения, что ипотечное кредитование будет сохранено и восстановлено. Тогда как в марте ипотечный рынок пошатнулся вполне ощутимо.
Например, по оценкам «Росбанк Дом», в начале марта спрос на жилищное кредитование в России упал в четыре раза по сравнению с февралем и аналогичным периодом прошлого года.
«В первой половине марта в основном проходили сделки с теми клиентами, которые успели получить одобрение по ипотеке до последнего резкого повышения ключевой ставки ЦБ», – в свою очередь, констатировали специалисты «НДВ Супермаркет Недвижимости».
В общем-то участники рынка всё чаще открыто называли банковские ставки заградительными. Навскидку: у Сбербанка на 25 марта минимальная ставка на первичку составляла 19,8%, на вторичку – 20,1%. У ВТБ – 23% и 23%. У Альфа-Банка – 14,89% и 15,19%... А кое-кто из кредиторов негласно вообще свернул одобрение ипотечных заявок.
Кстати, закрыли локальные дотационные программы и застройщики, ранее готовые первые пару лет гасить вместе с заемщиком часть процентов.
Но сейчас рынку задан новый посыл, и вполне предсказуемо определенное оживление.
Первое, что вслед за «вторым дыханием» госипотеки следует ожидать, – это распространение нового формата договоров по обычной, то есть несубсидируемой ипотеке. Банки станут включать в договоры с заемщиками новый пункт. Дескать, если Центробанк снизит ключевую ставку, то соразмерно будет снижена и ставка по кредиту.
Например, тот же банк «Зенит» уже начал прописывать в новых ипотечных договорах пункт о возможном сокращении процентной ставки с 25 марта.
Такая практика уже применяется многими банками при кредитовании малого бизнеса. И в общем-то никто не жалуется.
Дополнительно к такому решению кредиторов подталкивают определенные ожидания по либерализации позиции Банка России. Если в начале марта эксперты поговаривали, что ключевая ставка может подпрыгнуть и выше 20%, то сейчас, наоборот, муссируются слухи о скором ее снижении.
«Есть ожидания, что ключевая ставка в сентябре начнет обратное движение, – рассуждает, например, вице-президент по корпоративному бизнесу банка SIAB Сергей Королев. – Может и раньше, мое личное мнение – ключевая ставка пойдет вниз с апреля-мая. Иначе экономика не выдержит».
И банки не хотят заведомо обрекать себя на волну ухода части добросовестных должников к другим кредиторам по программам рефинансирования.
Деньги не приносят счастья, но очень помогают без него обойтись
Еще один аспект ситуации состоит в том, что собственно рынок недвижимости не спешит отыграть мартовский провал продаж. Цены на первичке и вторичке стоят так же крепко, как хорошая погода в бабье лето.
Это косвенно отразилось и на таком сегменте, как переуступка. Граждане, в пандемийный ажиотаж бравшие жилищные кредиты, пока в массе не спешат продавать квартиры до сдачи домов комиссиям.
«Шквала продаж ипотечных квартир, обещанного некоторыми участниками рынка, не наблюдается. Запаса прочности хватает, – комментирует Максим Ельцов. – Заемщики уже натренированы пандемийным опытом, плюс смягчает напряженность возврат ипотечных каникул. Мера с экономической точки зрения слабая, а вот как психологическая поддержка – сойдет. Месяц-другой острая потребность в продаже квартиры появится не у многих. Рост цен значительно защищает заемщиков и создает дополнительный запас прочности».
Конечно, в профессиональных кругах есть ожидания грядущей ценовой просадки. Но пока главным фактором, диктующим цены, остается геополитика. Горизонт планирования сжался до недели, а то и нескольких дней.
Поэтому эксперты стараются публично не обещать ни снижения, ни роста цен. Поживем – сами всё увидим.
Бюллетень недвижимости, 30.03.2022
Игорь Чубаха
