Не так страшна стрельба, как ипотека

Остановка авиасообщения с городами юга России и спецоперация на Украине сами по себе пока не сказались на трендах рынка недвижимости ЮФО. Но его ломают через колено экстремальные ставки по ипотеке — следствие западных санкций. К концу года опрошенные журналом «Компания» риелторы ждут падения рынка на 40–45%. Снижение цен, по мнению некоторых участников рынка, может достичь 50%.

Долгосрочный тренд пенсионной миграции россиян на юг, несмотря на его прифронтовую ауру, пока сохраняется: северяне, сибиряки и дальневосточники продолжают покупать жилье на Кубани, в Ростовской области и Крыму. Но при этом во всех трех регионах покупатели массово отказываются от ипотечных сделок, а продавцы на вторичке снимают объекты с продаж или завышают цены. Ипотеку под 20–22% берут лишь те, кому не хватает маленьких сумм. А вот аренду спецоперация и ее последствия пока скорее подстегнули.

Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group, Краснодарский край*:

Март прошел активно, потому что закрывались старые ипотечные сделки и сделки инвесторов, которые пытаются сохранить деньги, перекладывая их в более надежный, как им кажется, квадратный метр. Но уже в последнюю неделю марта и в начале апреля мы видим существенное, на 35–40%, падение активности и на вторичном, и на первичном рынке.

Рынок на юге России традиционно устойчив за счет диверсификации спроса — и со стороны местных жителей, и со стороны мигрантов из других регионов, и со стороны инвесторов, особенно в курортную недвижимость прибрежных городов. Рынки курортной недвижимости вообще чувствуют себя пока спокойно. Если взять тот же Сочи, то на сегодня это единственный российский морской курорт высокого класса. Это оправдывает цены и дает некую гарантию, что рынок там не умрет, даже если в стране будет тяжелая экономическая ситуация.

А вот на рынке городской недвижимости — Краснодар, Симферополь — ситуация в ближайшие два месяца будет динамично меняться. Переселенцы с севера останутся: для многих людей это целая жизненная программа, они многие годы планируют этот шаг, завершают работу, перевозят детей. В большинстве случаев они продают свою старую недвижимость, и примерно половина переселенцев в кредитах при покупке жилья не нуждается. Но другая половина и 40% местных покупателей без ипотеки не обойдутся. А ставка по ней, даже льготная в 10–12%, не позволяет большинству людей взять кредит. Плюс двукратный или трехкратный, если говорить о Сочи, рост цен за последние полтора года. Поэтому 40–45% рынка мы в этом году, наверное, потеряем.

Этот кризис для рынка недвижимости будет более болезненным, чем в 2008 году. Тогда ипотека только начинала развиваться, а в последние годы это был единственный драйвер роста: на первичном рынке доля ипотечных сделок — не меньше 75%. Думаю, до конца года нас ждет потеря трети сделок по ипотеке. Цены если и упадут, то не ранее чем к осени, и не вдвое: сейчас застройщики работают с банками, которые явно не заинтересованы в резком снижении цен. В крайнем случае они просто перестанут закладывать новые проекты. Поэтому по итогам года снижение цен может быть 10–15%.

* Средняя стоимость метра в Краснодарском крае, по оценкам риелторов, в декабре 2021 года составляла 93 тысячи рублей на вторичном рынке и 86 тысяч рублей на первичном.

Сергей Анблагов, риелтор, АН «Мультидом», Крым и Севастополь**:

Снижение ставки по ипотеке до 6,5%, несмотря на пандемию, подняло цены в Крыму и Севастополе в 2020–2021 годах вдвое. А сейчас ипотека подорожала до 22% и встала, курсы валют сходили в небеса, продавцы снимают недвижимость с продажи в ожидании хоть какой-то ясности. Продают и покупают только те, кто уже настроился на сделку и не хочет ее отменять.

Похожая ситуация у нас была в 2008 году. Тогда перед кризисом тоже был ипотечный бум, он поднял цены на однокомнатные квартиры с $30 до $60 тысяч. А потом ипотеку в один день перестали давать, и через год цены в долларах упали вдвое. И я не исключаю, что сейчас случится то же самое. В 2008 году сделки стояли с сентября до весны 2009-го. Продавцы приходили в себя, понимали, что им все равно надо продавать. Так, наверное, произойдет и сейчас.

Прифронтовая аура региона на спрос не влияет. Весной 2014 года самолеты в Крым тоже не летали, реестры недвижимости не работали, переправы даже нормальной поначалу не было. Но однокомнатные квартиры в Севастополе тогда стоили примерно 1 миллион рублей, поэтому люди с материка все равно приезжали и по 5 квартир покупали. А сейчас спроса нет.

Цены на аренду квартир в Крыму и Севастополе в последний год приблизились к московским. Крым как был в царские времена местом для богатых, так и останется. Поэтому тут изменений пока нет: однушки как стоили 20–25 тысяч рублей в месяц, так и стоят. Плюс сезонное сокращение предложения: к лету владельцы переводят квартиры с долгосрочной аренды на посуточную. Но неизвестно, как поедут в этом году отдыхающие и будут ли вообще у людей деньги на отдых. Может, они сахар предпочтут купить, а не квартиру снять.

**Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Крыму и Севастополе в декабре 2021 года составляла 112 тысяч рублей на вторичном рынке и 102 тысячи рублей на первичном. Данные «Авито-Недвижимости»

Ирина Богданова, риелтор, агентство «Дон-МТ-Недвижимость», Ростовская область***:

Сейчас около 80% покупателей приходят с наличными, от 500 тысяч до 7 миллионов рублей. Это закрытые депозиты, валютные счета, деньги от продажи имущества. Причем большая часть сделок — инвестиционные: люди спасают деньги. Купить студию или однокомнатную квартиру в новостройке со сдачей в 2022 году можно за 2,5–3 миллиона рублей.

Многие собственники вторичного жилья ушли с рынка, а оставшиеся взвинтили цены выше новостроек, но такие объекты не продаются. При этом покупают по завышенной цене дешевый неликвид, например коммуналки: то, что стоит 1 миллилон рублей, могут купить за 1,4–1,5 миллиона. Потому что за эту сумму новостройку без ипотеки не возьмешь, а оставлять деньги на депозите страшно.

Ипотеку под 22% берут не более 10% покупателей. Обычно это те, кому не хватило небольшой суммы, до 1,5 млн рублей, и они планируют быстро выплатить кредит — например, за счет наследства или продажи участка. Но даже им банки часто отказывают. А в 40–50% случаев ипотечные сделки отменяют сами покупатели, потому что документы они подавали под 11%, а на момент заключения договора стало 20%. Это очень много, даже рост до 16% — это колоссальное повышение суммы ежемесячного платежа. Плюс многие банки кредитуют только первичку. Есть один банк со ставкой в 12,5%, кредитующий вторичку, но выданных кредитов там единицы.

В Ростове много покупателей из Краснодара, где жилье почти вдвое дороже, и из Ростовской области в радиусе 200–300 км. Жители Подмосковья покупают в Ростове недвижимость под развитие бизнеса: торговля, строительство, рестораны. Северяне — Мурманск, Новый Уренгой, Оренбург — в сам Ростов почти не едут, но едут в приморский Таганрог, где у них уже диаспора сложилась.

Аренда стала объективно выгоднее, чем ипотека. Если в 2019–2020 годах лучше было взять ипотеку и платить за свое, то сейчас наоборот. Стоимость аренды не изменилась, в среднем по городу это 14–15 тысяч рублей за однушку, а спрос вырос: за счет беженцев с Украины расходятся даже коммуналки и общежития, которые раньше висели до полугода.

*** В Ростове-на-Дону на начало 2022 года зафиксирован самый большой разрыв в ценах между первичным рынком (97,2 тысячи рублей, данные Domstroy) и вторичным (68,6 тысячи рублей, данные SRG). Это связано с тем, что вторичный рынок здесь банки почти не кредитуют.

Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитики»

Рынок недвижимости более инерционен, чем большинство прочих потребительских рынков. Пока закрытия авиасообщения и ряда инцидентов в сфере безопасности недостаточно для перелома многолетнего тренда: россиянам по-прежнему интересна недвижимость в регионах с более привлекательными климатическими условиями. Логично, что в первые дни после 24 февраля число запросов по посуточной аренде на черноморских курортах снизилось, но затем ситуация вернулась к фоновым значениям, а после закрытия зарубежных сервисов бронирования метрики активности аудитории по таким сделкам стали расти.

Кроме того, реальные последствия большинства санкций еще не наступили, а у санкционной политики есть множество региональных проекций. От введенных рестрикций одни регионы пострадают сильнее, другие менее существенно. Например, в черной металлургии негативное влияние санкций будет сильнее в Липецке и Череповце, которые были больше ориентированы на европейских потребителей, и менее выраженным станет влияние рестрикций для промышленных центров Урала и Западной Сибири. Все это, в свою очередь, скажется и на рынке недвижимости.

Из того, что материализовалось в последние полтора месяца, — это разворот тренда на рынке аренды в Москве и Санкт-Петербурге. До этого на протяжении двух кварталов ставки аренды там росли, но после 24 февраля стали снижаться. В Москве они уменьшились на 9%, в Санкт-Петербурге — на 8%, тогда как в городах с населением более 500 тысяч жителей они почти не изменились (-1%).

Это связано с комплексом причин. Во-первых, стало увеличиваться предложение: сдать квартиру решили те, кто не смог или не захотел продавать ее в период неопределенности, а также те, кто временно покинул столичные агломерации и уехал в другие города и страны. Во-вторых, на рынке стал снижаться спрос: некоторые сотрудники переведены в простой и на частичную занятость, кто-то решил снять жилье поменьше и подешевле.

Компания, 11.04.2022
 Виктор Ядуха